Главная / Статьи об ипотеке и секьюритизации / 2005 / Ипотека и ценные бумаги: изменения в законодательстве

Ипотека и ценные бумаги: изменения в законодательстве

Нечаев Виталий

начальник департамента ценных бумаг Иркутского регионального ипотечного агентства

Вторая половина 2004 г. оказалась относительно богатой на изменения в налоговом законодательстве Российской Федерации. Рассмотрим среди них те изменения, которые касаются ипотеки и ценных бумаг, вступившие в силу с начала 2005 г.

ИПОТЕКА

1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА

1.1. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке

Характер изменений
Отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке и снижена плата за такое удостоверение в случае его оформления:

200 руб. для договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры;
0,3% от суммы договора, но не более 3000 руб. для договоров об ипотеке другого недвижимого имущества.

Комментарий
Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств заемщика перед кредитором. В соответствии с прежней редакцией ст. 339 (2 абзац 2 пункта) ГК РФ, а также в соответствии с прежней редакцией ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен. До недавнего времени плата за такое удостоверение в соответствии с Законом РФ «О государственной пошлине» составляла величину 1,5% [1] от суммы договора, что являлось существенной статьей затрат для заемщика. Особенно это касалось юридических лиц, затраты которых в виде государственной пошлины при оформлении кредита под залог недвижимости могли исчисляться миллионами рублей.

Вопросы о целесообразности нотариального удостоверения договора ипотеки, а также о стоимости такого удостоверения уже не первый год обсуждались в кулуарах власти. Особенно это стало актуальным за последние два года, когда все уровни власти заговорили о необходимости развития в стране системы ипотечного кредитования граждан и о доступности такого вида кредитования.

Отметим, что параллельно, не дожидаясь разрешения данной проблемы, многие кредиторы при кредитовании физических лиц на покупку жилья шли на минимизацию затрат своих заемщиков [2]. Они не оформляли договор об ипотеке (соответственно не требовалось его нотариального удостоверения), а пользовались возможностями ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данная статья позволяет оформлять ипотеку (залог недвижимости) в силу закона, т.е. без договора об ипотеке. Для этого достаточно в договор купли-продажи жилого помещения включить пункт о том, что жилое помещение (дом, квартира) приобретается с использованием целевого кредита (займа), где указываются наименование кредитора, сумма кредита (займа), срок возврата кредита (займа), величина процентной ставки. Залог в данном случае возникал с момента государственной регистрации данного договора купли-продажи и права собственности заемщика на жилое помещение [3].

Введенные поправки, а именно отмена обязательного нотариального удостоверения существенно сокращают затраты заемщика. Если же возникнет желание прибегнуть к услугам нотариуса, то снижение затрат по нотариальному удостоверению делает эту услугу уже не столько дорогой как ранее. В первом случае (200 руб.) снижение представляет интерес, прежде всего, для тех граждан, которые решатся приобрести квартиру (дом) через систему ипотечного кредитования. Во втором случае (0,3%) – для руководителей предприятий, которые решатся брать кредит в банке под залог недвижимости. В обоих случаях затраты, связанные с оформлением кредита, существенно сокращаются.

Изменения, касающиеся снижения государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке, были проведены поэтапно несколькими нормативными актами, которые имеют разные периоды действия. На период с 25 сентября по 31 декабря 2004 г. это был ФЗ РФ «О внесении изменений в статью 4 Закона РФ «О государственной пошлине» от 20.08.04 г. №104-ФЗ, а с 1 января 2005 г. это новая глава НК РФ 25.3 «Государственная пошлина», где данное положение продублировано в пп. 4 п. 1 ст. 333.24.

Что касается отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, то оно проведено также в двух федеральных законах, которые, однако, имеют разные даты вступления в силу. Первый закон – ФЗ РФ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.04 г. №213-ФЗ вступил в силу с 01.01.05 г. Однако изменения в специальный закон, регулирующий ипотеку, а именно в ст. 10, и отменяющие обязательное нотариальное удостоверения договора об ипотеке, вступили в силу с 11.01.05 г. (ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 г. №216-ФЗ ) [4].

Дополнительно отметим, что до момента отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, когда плата за такое удостоверение была уже снижена, среди специалистов высказывались опасения, что, несмотря на снижение государственной пошлины, еще могут возникнуть препятствия, которые приведут к удорожанию оформления ипотеки. Тогда это относилось к пп.23 п. 4 ст. 4 ФЗ «О государственной пошлине», смысл которого так или иначе мог сохраниться и в других новых принимаемых нормативных актах. Действительно, в соответствии с данным подпунктом нотариусы имели возможность взимать пошлину за составление проектов сделок, предмет которых подлежал оценке, в размере 1% от суммы сделки. Таким образом, со стороны некоторых нотариусов можно было ожидать удостоверение только тех договоров об ипотеке, которые были составлены нотариусами, что стало бы основанием для взимания пошлины в размере 1% от суммы сделки. Конечно, 1% меньше чем 1,5%, однако представлял собой при сделках с недвижимостью существенную статью затрат.

Что же мы имеем в 2005г.? Кроме отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, в новой главе НК «Государственная пошлина» отсутствует пошлина за составление нотариусами проектов сделок. Поэтому составление проекта договора об ипотеке, если возникнет все-таки желание нотариально оформить данную сделку, уже не будет являться основанием для взимания пошлины. Более того, а именно на случай «если пошлина не установлена законом, то плата будет взиматься по соглашению сторон» отметим следующее. Закон, вводящий в НК РФ новую главу «Государственная пошлина», также вносит и изменения в Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1. Если в прежней редакции ст. 22 этих Основ имелась возможность [5] установления тарифа по соглашению сторон, то в новой редакции такая возможность отсутствует и четко определен размер тарифов за все нотариальные действия.

Дата вступления в силу, нормативный акт
25 сентября 2004 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в статью 4 Закона РФ «О государственной пошлине» от 20.08.04 г. №104-ФЗ.
1 января 2005 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 02.11.04 г. №127-ФЗ.
1 января 2004 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. №213-ФЗ.
11 января 2005 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 г. №216-ФЗ.

1.2. Особенности уплаты государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке.

Характер изменений
При определении размера государственной пошлины в расчет берется сумма договора, указанная сторонами. При этом данная сумма для целей исчисления государственной пошлины не может быть меньше суммы, определенной лицензированным оценщиком. Таким образом, если сумма договора об ипотеке больше оценочной стоимости, то для целей исчисления государственной пошлины берется сумма договора об ипотеке. И наоборот, если сумма договора об ипотеке меньше оценочной стоимости, то для целей исчисления государственной пошлины уже берется оценочная стоимость.

Комментарий
Ранее при уплате 1,5% государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке, государственная пошлина рассчитывалась исходя из суммы договора. Такая сумма, как правило, равнялась сумме кредита (займа) и могла не превышать оценочную стоимость объекта залога. Новый порядок расчета уже учитывает оценочную стоимость и будет иметь значение для удостоверения договоров об ипотеке недвижимого нежилого имущества, где установлена не твердая, а долевая ставка государственной пошлины в размере 0,3% (пп. 5 и 8 п. 1 ст. 333.25 главы 25.3 «Государственная пошлина»).

Дата вступления в силу, нормативный акт
1 января 2005 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 02.11.04 г. №127-ФЗ.

1.3. Плата за государственную регистрацию договора об ипотеке

Характер изменений
С 1 января 2005 г. вводится государственная пошлина за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке [6]. Для физических лиц – 500 руб., для организаций – 2000 руб. Кроме того установлена отдельная пошлина за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договора об ипотеке (включая запись в реестре). Для физических лиц – 100 руб., для организаций – 300 руб. При этом в обоих случаях предусмотрено, что если сторонами договора является физическое и юридическое лицо, плата берется в размере, установленном для физического лица (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 главы 25.3 «Государственная пошлина»). Плата за государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 главы 25.3 «Государственная пошлина»).

Комментарий
Ранее плата за государственную регистрацию договора об ипотеке также существовала. В предыдущей редакции ФЗ «О государственной пошлине» плата за государственную регистрацию договора об ипотеке для физических лиц составляла 2 МРОТ, для юридических лиц – 5 МРОТ. При этом не оговаривался отдельно случая, когда сторонами договора выступали физическое и юридическое лицо, так как в соответствии со ст. 24 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. №102-ФЗ расходы по уплате сборов по государственной регистрации договора об ипотеке ложились на залогодателя (если иное было не определено соглашением между залогодателем и залогодержателем).

С 25 сентября, когда вступила в силу новая редакция закона «О государственной пошлине», пункт, содержащий размеры пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке (2 и 5 МРОТ) был признан утратившим силу (п. 2 ст. 1 ФЗ РФ «О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации «О государственной пошлине» от 20.08.04 г. №104-ФЗ). Таким образом, в период с 25 сентября по 31 декабря 2004 г. возник период бесплатной регистрации договоров об ипотеке, что, однако, изменяется с 1 января 2005 г.

Что касается ст. 24 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то с 01.01.05 г. она начинает действовать в новой редакции, где уже отсутствует указание на лицо, которое обязано оплачивать сборы.

1.4. Плата за государственную регистрацию смены владельца закладной

Характер изменений
Государственная регистрация смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной – 100 руб.

Комментарий
В соответствии со ст. 16 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» новый законный владелец закладной имеет право (но не обязательство) зарегистрироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве нового залогодержателя. Это дает ему следующие права:

1. Предоставить должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, уведомление о своей регистрации в Едином государственном реестре (с надлежащей заверенной выпиской из этого реестра) для получения от должника платежей в счет исполнения обязательства без регулярного предъявления закладной должнику (п.2 ст. 16 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
2. Восстановить свое право на закладную при ее утрате (п.1 ст. 18 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

До данного момента особая плата по государственной регистрации перехода прав по закладной была не установлена. Существовали лишь отдельные ограничения в установлении максимального размера платежей органами исполнительной власти субъектов РФ, предусмотренные Постановлением правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 26.02.98 г. №248. В соответствии с данным постановлением, максимальный размер платежа для юридических лиц за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может превышать 7500 руб. В некоторых регионах [7] эта максимальная ставка и была установлена в качестве платы юридических лиц за государственную регистрацию перехода прав по закладной. В условиях развития ипотечного кредитования это составляло существенную статью затрат инфраструктуры, т.к. переход прав по закладным лежит в основе рефинансирования (или секьюритизации) ипотечных кредитов (займов). Поэтому произошедшая минимизация затрат положительно скажется на функционировании данного механизма привлечения средств в сферу ипотечного кредитования, а также будет способствовать снижению риска новых залогодержателей [8].

2. НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Характер изменений
Материальная выгода, образующаяся при получении целевого займа на строительство или приобретение жилья по ставке процента, которая ниже ¾ ставки рефинансирования ЦБ РФ, при займе в рублях, или ниже 9% годовых, при займе в иностранной валюте, теперь не будет облагаться по повышенной ставке налога 35%. По данному виду дохода устанавливается общая ставка налога – 13%.

Комментарий
Получение ипотечного кредита (займа) предполагает долгосрочность сделки и относительно низкую их стоимость для заемщика. В действующих ранее условиях нередко возникали случаи, когда заемщик, получая заем на строительство или приобретение жилья по низкой ставке процента, был обязан платить по ставке 35% налог с материальной выгоды, которую он получил в виде экономии на процентах за пользование заемными средствами, что, естественно, приводило к удорожанию займа. Это условие не распространялось на кредиты. Введенные изменения конкретизируют, при каком целевом назначении кредита (займа) не возникает обложение по ставке 35% материальной выгоды в виде экономии на процентах и создают одинаковые режимы налогообложения данной материальной выгоды при кредитах и займах.

Дата вступления в силу, нормативный акт
1 января 2005 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» от 20.08.04 г. №112-ФЗ.

3. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОРГАНИЗАЦИЙ

Характер изменений
В отношении ипотечных агентов сделаны специальные дополнения в ст. 250 и 251 НК, связанные с определением налогооблагаемого дохода.

Комментарий
Ст. 250 НК определяет внереализационные доходы организации, учитываемые при налогообложении налогом на прибыль. В соответствии с пп. 18 данной статьи к внереализационным доходам относится кредиторская задолженность, списанная в связи с истечением срока исковой давности. Вводимые изменения предполагают, что данный подпункт не распространяется на списание ипотечным агентом кредиторской задолженности в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием.

Ст. 251 определяет доходы, которые не учитываются при определении налогооблагаемой базы. Данная статья дополняется имуществом, которое получено ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью (в т. ч. денежные средства, имущественные права).

Напомним, что термин «ипотечный агент» впервые введен ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.03 г. №152-ФЗ. Ипотечный агент осуществляет приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченных ипотекой, закладных, а также осуществляет выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Таким образом, ипотечный агент является одним из субъектов секьюритизации ипотечных кредитов (займов). Кроме ипотечного агента в соответствии с тем же законом правом выпуска облигаций с ипотечным покрытием обладают также кредитные организации, удовлетворяющие определенным требованиям Центрального банка и выполняющие дополнительные обязательные нормативы. Однако, как можно было видеть выше, на них уже не распространяются рассматриваемые здесь изменения.

Дата вступления в силу, нормативный акт
1 января 2005 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» от 20.08.04 г. №105-ФЗ.

ЦЕННЫЕ БУМАГИ

1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА

Характер изменений
С 1 января 2005 г. отменяется Закон РСФСР «О налоге на операции с ценными бумагами от 12.12.91 г. №2023-1. Налог заменяется государственной пошлиной, величина которой зависит от характера того или иного действия ФСФР при государственной регистрации выпусков эмиссионных ценных бумаг, а именно:

За рассмотрение заявления о государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг - 1 000 рублей.
За рассмотрение заявления о регистрации отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг - 1 000 рублей.
За рассмотрение заявления о регистрации проспекта ценных бумаг (в случае, если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг не сопровождалась регистрацией их проспекта) - 1 000 рублей.
За рассмотрение заявления о государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и о регистрации отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг в случае, если такая регистрация осуществляется одновременно, - 1 000 рублей.
За государственную регистрацию выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, размещаемых путем подписки, - 0,2 процента номинальной суммы выпуска (дополнительного выпуска), но не более 100 000 рублей.
За государственную регистрацию выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, размещаемых иными способами, за исключением подписки, - 10 000 рублей.
За государственную регистрацию отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, за исключением случая регистрации такого отчета одновременно с государственной регистрацией выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, - 10 000 рублей.
За регистрацию проспекта ценных бумаг (в случае, если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг не сопровождалась регистрацией их проспекта) - 10 000 рублей.
За выдачу копии зарегистрированного решения о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг, или копии зарегистрированного проспекта ценных бумаг, или копии зарегистрированного отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг - 2 000 рублей [9];

Комментарий
Как можно видеть, с 2005 г. государственная регистрация эмиссионных ценных бумаг не будет сопровождаться уплатой единого разового платежа как при существовании налога на операции с ценными бумагами, когда данный налог разово взимался за все возможные действия ФСФР при государственной регистрации выпусков ценных бумаг. Теперь государственной регистрации выпуска ценных бумаг будет сопутствовать уплата нескольких государственных пошлин в зависимости от тех или иных действий ФСФР и в целом регистрация станет несколько дороже, чем ранее.

Отметим, что определена разная стоимость государственной регистрации эмиссионных ценных бумаг, размещаемых путем подписки, и размещаемых иным способом, чем подписка. В первом случае, а именно при размещении путем открытой или закрытой подписки, за регистрацию взимается пошлина в размере 0,2 процента номинальной суммы выпуска (дополнительного выпуска), но не более 100 000 рублей. Во втором случае, т.е. размещение не по подписке, регистрация стоит 10 000 рублей. Для данного случая это могут быть следующие способы размещения:

Распределение акций среди учредителей или акционеров.
Конвертация.
Обмен на акции АО, созданного в результате преобразования, долей (паев) преобразованного в АО хозяйственного общества.
Приобретение акций:
• приобретение акций АО, созданного в результате выделения, акционерным обществом, реорганизованным путем такого выделения;
• приобретение акций АО, созданного в результате преобразования, членами преобразованного в него некоммерческого партнерства или собственником преобразованного в него учреждения;
• приобретение акций АО Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием при преобразовании в АО государственного (муниципального) предприятия (его подразделения), в том числе в процессе приватизации;
• возмездное приобретение акций АО работниками преобразуемой в него коммерческой организации и иными лицами.

Среди прочих изменений можно отметить отмену большинства льгот, имевших место в налоге на операции с ценными бумагами. Остались только льготы, связанные с освобождением от уплаты пошлины (п. 1 ст. 333.35 главы 25.3 «Государственная пошлина»):

Органов государственной власти при выпуске ими ценных бумаг.
Центрального банка РФ при выпуске эмиссионных ценных бумаг в целях реализации единой государственной денежно-кредитной политики.
Организаций при выпуске эмиссионных ценных бумаг в целях реструктуризации долговых обязательств перед бюджетами всех уровней.
Организаций при выпуске эмиссионных ценных бумаг, осуществляемого для увеличения уставного капитала на величину переоценки основных фондов, производимой по решению Правительства РФ.

2. НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

2.1. Доходы, получаемые в виде дивидендов

Характер изменений
Повышена ставка налога с 6 до 9% в отношении доходов, получаемых физическими лицами (налоговыми резидентами РФ) в виде дивидендов от российских организаций.

Дата вступления в силу, нормативный акт
1 января 2005 г. ФЗ РФ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации о налогах и сборах» от 29.07.04 г. №95-ФЗ.

2.2. Доходы, получаемые в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, доходы по ипотечным сертификатам участия

Характер изменений
В отношении доходов, получаемых в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием [10], эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1 января 2007 г., ставка налога устанавливается в размере 9%. Соответственно, если в дальнейшем не будет установлено иное, ставка налога по доходам от данных ценных бумаг, но выпущенных после 1 января 2007 г., составит величину 13%.

Комментарий
С января 2005 г. закон об ипотечных ценных бумагах пополнился разновидностью облигации с ипотечным покрытием – жилищная облигация с ипотечным покрытием . Исходя из данного в законе определения – это облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. Соответственно введенная льгота по налогообложению дохода распространяется и на данную ценную бумагу.

3. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОРГАНИЗАЦИЙ

3.1. Доходы, получаемые в виде дивидендов

Характер изменений
Повышена ставка налога с 6 до 9% в отношении доходов, получаемых российскими организациями в виде дивидендов от других российских организаций.

3.2. Доходы, получаемые в виде процентов по муниципальным ценным бумагам и облигациям с ипотечным покрытием, доходы по ипотечным сертификатам участия

Характер изменений
Законодатель, как и по налогу на доходы физических лиц, также определил пограничную дату - это 1 января 2007 г. Доходы по ценным бумагам, эмитированным до или после этой даты, облагаются по разной ставке. Это относится к доходам в виде процентов по муниципальным ценным бумагам (эмитированным на срок не менее трех лет) и облигациям с ипотечным покрытием, а также к доходам по ипотечным сертификатам участия.

Доходы по данным ценным бумагам облагаются по ставке:

9% при условии их выпуска до 1 января 2007 г.
15% при условии их выпуска после 1 января 2007 г. [11]

Комментарий
Аналогичный порядок налогообложения, исходя из данного выше комментария по налогу на доходы физических лиц, распространяется и на жилищные облигации с ипотечным покрытием.

Дата вступления в силу, нормативный акт
1 января 2005 г. ФЗ РФ «О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» от 20.08.04 г. №107-ФЗ.

Таким образом, как можно было видеть выше, часть изменений в налогообложении связаны с уменьшением налогового бремени, а часть, наоборот, с увеличением. В первом случае основные изменения связаны с ипотечным рынком. Изменения затрагивают многих участников данного рынка и делают, в целом, функционирование всей инфраструктуры рынка дешевле.

На сегодня ипотечный рынок является одним из приоритетных для развития рынков и поэтому произошедшее вписывается в общую концепцию органов власти по развитию ипотеки в РФ. Характерно, что нельзя, конечно, не отметить как позитивно, что изменения носят комплексный характер. Они затронули несколько видов отношений, которые складываются на ипотечном рынке: выдача ипотечного кредита (убрано требование обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеки), передача прав по закладной (снижена плата за государственную регистрацию при смене владельца закладной), получение дохода по ипотечным ценным бумагам (снижена ставка налога на доход по данным ценным бумагам). Такой комплексный подход и впредь должен оставаться в основе формирования ипотечного рынка России [12].

Что касается увеличения налогового бремени, то это оказалось связанным с регистрацией выпуска ценных бумаг и с получением дивидендов. В первом случае удорожание возникло за счет введения пошлины за рассмотрение заявлений о регистрации выпусков ценных бумаг, регистрацию проспекта ценных бумаг, отчета об итогах выпуска ценных бумаг, что раньше отсутствовало. Если же говорить о дивидендах, то можно предположить, что некогда присутствовавшая идея развития фондового рынка России за счет пониженного налогообложения дивидендов сменилась идеей воплощения принципа равенства налогообложения и, главным образом, равенства налогообложения среди физических лиц. При существующей ставке налога на доходы физических лиц 13%, по которой облагается заработная плата всех граждан, наиболее богатая часть населения получает свои основные доходы в виде дивидендов, которые облагаются по более низкой ставке. Поэтому, если законодатели исходили из этой позиции, то повышение ставки налога с 6 до 9% вполне понятно.

[1] - Пп. 3 п. 4 ст. 4 ФЗ «О государственной пошлине» от 09.12.91 г. №2005-1 (утратил силу с 01.01.05 г.). В соответствии с данным пунктом пошлина устанавливалась за совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор. В соответствии же со ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. размер государственной пошлины, взимаемый частными нотариусами, соответствует размеру пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, т.е. тоже 1,5%.

[2] - И это вполне объяснимо. Чем меньше затраты заемщика, тем меньше кредитный риск для кредитора.

[3] - При выдаче ипотечных кредитов (займов) многие кредиторы также удостоверяли свои права путем оформления закладной. Поскольку оформление ипотеки в силу закона не освобождало от такого действия, как скрепление печатью нотариуса отдельных листов закладной (прежняя редакция п. 3 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), стали появляться закладные, которые были оформлены на одном листе бумаги – это лист большого формата или рулон. Конечный итог всей процедуры – экономия на нотариальном удостоверении договора об ипотеке и оформлении закладной. В соответствии с новой редакцией закона об ипотеке листы закладной скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

[4] - В самом законе не указана дата вступления его в силу, поэтому он вступает в силу по истечении 10 дней после официального опубликования, которое состоялось 31 декабря 2004 г. в «Российской газете».

[5] - «…В других случаях тариф определяется соглашением между физическими и (или) юридическими лицами, обратившимися к нотариусу, и нотариусом. Полученные денежные средства остаются в распоряжении нотариуса».

[6] - Соответственно с 01.01.05 г. признается утратившим силу пункт ст. 11 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. №102-ФЗ, в котором говорится, что плата за внесение записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок не взимается (ст. 14 ФЗ РФ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 02.11.04 г. №127-ФЗ).

[7] - В частности в Иркутской области. Постановлением губернатора Иркутской области «Об установлении размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Иркутской области» от 07.05.03 г. №250-п стоимость регистрации перехода прав по закладной для юридических лиц установлена в размере 7500 руб.

[8] - С целью минимизировать свои затраты часто новые владельцы закладных не регистрировались в Едином государственном реестре и регулярные платежи по закладным получали от прежних владельцев закладных, являвшихся, как правило, первоначальными залогодержателями. Это вело, во-первых, к возникновению риска невозможности восстановления закладной при ее утрате, а, во-вторых, к риску неполучения платежей от лиц, обязанных по закладным, в связи с финансовыми проблемами предыдущего владельца закладной.

[9] - Здесь перечислены не все виды действий ФСФР, которые предполагают уплату государственной пошлины. Пошлина также уплачивается: 1) за выдачу разрешений (в частности за выдачу разрешений на размещение и обращение эмиссионных ценных бумаг за пределами РФ); 2) за совершение регистрационных действий, связанных с ПИФами; 3) за совершение действий, связанных с осуществлением деятельности на рынке ценных бумаг; 4) за предоставление лицензий на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг.

[10] - ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 29.12.04 г. №193-ФЗ.

[11] - По доходам от государственных ценных бумаг (федеральным, субфедеральным), предусмотренных условиями их выпуска, ставка налога осталась неизменной – 15%.

[12] - Конечно, еще можно много придумать различных льгот, которые напрямую или косвенно будут способствовать развитию ипотечного рынка. Это, например, льготное налогообложение застройщиков, участвующих в ипотечных программах, это отмена или снижение пошлины при регистрации выпусков ипотечных ценных бумаг, предоставление повышенного имущественного вычета для физических лиц при реализации ипотечных ценных бумаг после определенного срока владения ими, это и снижение налога на доходы, получаемым по паям ипотечных ПИФов и др. Было бы положено, как говорится, начало.

Рынок ценных бумаг, 30.03.2005