Иван Грачев: Ипотека не изменит цены на жилье
С 1 марта 2005 года вступил в силу не только новый Жилищный кодекс, но и несколько законов, которые должны сделать ипотеку массовым способом решения квартирного вопроса в России. Какие сюрпризы ждут желающих купить квартиру в кредит и повлияют ли ипотечные законы на цену квадратного метра в Москве, "Известия" выяснили у одного из авторов и инициаторов "ипотечной революции", президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ивана Грачева.
- Какая самая приятная новость для покупателей квартиры в кредит?
Убрали обязательное нотариальное заверение ипотечной сделки. Раньше оно стоило 1.5% от суммы сделки - серьезная сумма, если учитывать, что людям часто нужен небольшой кредит, например 30 тыс. долларов на улучшение жилищных условий. При этом полторы тысячи (если квартира стоила, скажем, 100 тыс.) приходилось платить нотариусу. Теперь эта проблема решена. Возможно, это отчасти поможет вывести из тени реальные цены на квартиры: люди перестанут получать прямую выгоду от занижения суммы сделки.
- Покупатели перестанут. А продавцы?
Продавцы тоже. Мы серьезно "почистили" налоговое законодательство. Раньше "серые" продажи с точки зрения налогов были в 10 раз дешевле чистых, красивых сделок. Продажа квартиры считалась доходом. По старым правилам, если я продавал старую квартиру, добавлял ипотечный кредит и покупал новую, я с продажи старой квартиры обязан был отдать 13% подоходного налога. Теперь, если человек продает квартиру по цене до 1 млн. рублей (около 35 тыс. долларов) или свыше миллиона, но прожив в ней более 3 лет, сумма, которую он получает, не облагается налогом.
- Законодателям удалось решить проблему налога на добавленную стоимость (НДС) при сделках с недвижимостью?
Раньше любая сделка, к примеру продажа строителями нового дома риэлтору, который, в свою очередь, продавал квартиры физическим лицам, облагалась НДС. Теперь весь этот оборот изъяли из сферы налога на добавленную стоимость. Это существенное снижение налогового пресса и улучшение климата для ипотеки. Хотя строители и риэлторы и раньше находили "кривые" пути, чтобы не платить НДС...
- Говорят, что теперь работодатели будут охотнее помогать своим сотрудникам в получении кредита. Это так?
Социальных ипотечных программ - когда государство, муниципалитет или фирма-работодатель помогают человеку выплатить первоначальный взнос или берут на себя выплату части банковских процентов - достаточно много. Проблема заключалась в том, что около 35% такой помощи нужно было отдать государству в виде налогов. Сейчас - всего 13%. Явный прогресс, хотя полностью отказаться от утверждения, что это доход, Дума не рискнула...
- Есть хорошие новости помимо налогов?
Отчасти решен больной вопрос защиты добросовестного покупателя. Если раньше в цепочке сделок с квартирой обнаруживалось нарушение закона (не учтены права ребенка, квартира продана по подложным документам и тому подобное), все следующие за этим сделки признавались недействительными. Теперь государство отвечает за последнюю запись в Едином реестре прав на недвижимость - последний покупатель квартиры признается реальным. Правда, никак не гарантируется защита прав тем участникам цепочки, которые все-таки пострадали. В большинстве стран для таких случаев есть специальные гарантии государства или страховых структур.
- Давайте о плохих новостях. Какие проблемы не удалось решить?
Практически ничего не сделано для решения проблемы "белых" и "серых" доходов. Большинство желающих взять кредит не могут пройти банковский андеррайтинг - оценку платежеспособности, поскольку у них "серые" доходы. Один из вариантов выхода из тупика - создать человеку кредитную историю. Это можно сделать при помощи строительно-сберегательных касс: человек в течение нескольких лет отдает в банк или небанковскую организацию по 200, например, долларов в месяц; накапливает сумму для первоначального взноса, после чего ему дают кредит или гарантии для ипотечного банка. Но закон о стройсберкассах из ипотечного пакета исключен.
- Самая больная проблема - запредельные цены на квартиры. Как ипотека повлияет на цену квадратного метра в Москве?
По моему мнению, жилье - это такой товар, который ориентируется на богатого покупателя. Поэтому рыночными методами - убрав административные барьеры, распродав все земельные участки в Москве, допустив на столичный рынок строителей, готовых строить по себестоимости 300 долларов за метр, - цены значительно не снизить. Это значит, что, пока у нас будет мало богатых и много бедных - а такое расслоение по доходам быстро не преодолеть, - надо делать специальные проекты для удешевления жилья. Например, голландский аукцион: объявляется цена метра не выше 500 долларов - кто из строителей предлагает за эти деньги лучшее качество, тот и строит. Или выделять землю под социальные проекты - возможно, будут воровать, но 80-90% все равно пойдет на целевое уменьшение цены на недвижимость.
- В Москве сейчас запущено несколько целевых ипотечных программ - для молодых семей, для коренных москвичей.
Они все "завязаны" на чиновниках: если получится, если будут деньги в бюджете... Они не заданы законом прямого действия. Нужны программы прямой помощи людям со средними и малыми доходами в приобретении квартир по ипотеке. Прописать в законе что-то вроде "если молодая семья (военный, бюджетник) возьмет кредит на квартиру, то государство оплатит половину процентов по кредиту". Есть пример города Будапешта, где есть масса подобных программ. Квартиры там в среднем подороже, а доходы будапештцев - поменьше, нефтедолларов нет. Но ипотечных кредитов там выдано в 100 раз больше, чем в Москве.
Известия, 02.03.2005
Беседовала Анна Гараненко
