Александр Комаров: Ипотека рассчитана на средний класс
Право на жилище дано каждому гражданину, да не всякий имеет то, какое хочет. Можно купить. Жилищные кредиты давались банками и раньше, но вот уже несколько лет всем нравится называть их симпатичным словом "ипотека". Оно означает кредитование под залог недвижимости.
Можно сказать, что в нашей области ипотека в этом ее понимании прочно обосновалась после создания полтора года назад Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования, сокращенно — САИЖК. Оно является региональным оператором и действует в общефедеральной системе ипотечного жилищного кредитования. Возглавляет САИЖК Александр Васильевич Комаров. По истечении времени к нему накопились вопросы, а ему есть что рассказать.
Мы были созданы в августе 2003 года, но отчет своей деятельности ведем с ноября — со времени предоставления первого кредита. Являемся акционерным обществом, в котором 50 процентов плюс одна акция принадлежат Свердловской области.
- Что удалось сделать за это время?
Хочу подчеркнуть, что мы представляем только одну из множества программ ипотечного кредитования: срок кредитования до 27 лет включительно, под 15 процентов годовых (на сегодняшний момент) и оформление "закладной".
Основная доля предоставленных кредитов пришлась на 2004 год. Недавно, в декабре, с нами начал сотрудничать ОАО "Меткомбанк". Данный банк принял на себя обязательства предоставлять кредиты по нашей программе и довольно успешно уже осуществил это в Каменске-Уральском.
Выдано чуть более 600 кредитов, из них одна треть — в городах области. Общая сумма кредитования чуть более 270 млн. рублей, средняя стоимость кредита по области — 450 тыс. рублей.
- Долгое время СКБ-банк, можно сказать, был в этом деле монополистом. СМИ сообщали о недовольстве некоторых региональных банков, мол, их не пускают на рынок ипотеки.
Сегодня уже четыре банка присоединились к нашей программе. Кроме Меткомбанка, заключено соглашение с ОАО "Уралфинпромбанк" и ЗАО "СБ "Губернский".
Можно много и долго рассуждать на тему ипотечного кредитования, но ничего при этом не делать. Опыт по стране показывает, что многие банки оказались просто не готовы к этой программе: создать ипотечные отделы, набрать и обучить специалистов правильному оформлению документов и проведению сделок.
На самом деле рынок ипотеки колоссальный. Никто на нем локтями не толкается, спрос в разы превышает предложение.
- В августе 2003-го речь шла о так называемых "длинных" рублях в пропорции 1:20, которые пойдут от федерации на ипотечное кредитование жителей нашей области.
Да, федеральный центр от своих обязательств не отказывается. Но никто и никогда не утверждал, что "золотой дождь" польется только за то, что мы создались. Вообще, плечо 1:20 - это так называемый лимит платежеспособности регионального оператора. Это тот объем кредитов, который может быть выдан на территории субъекта федерации. Сегодня нам уже предоставляется плечо 1:30. Но когда мы на эти цифры сможем выйти? Только после того, когда предложим уже выданные и соответственно оформленные кредиты федеральной структуре ОАО "АИЖК" к рефинансированию. Механизм работает.
- Скажите, сколько сегодня стоит квадратный метр жилья в Екатеринбурге?
В конце прошлого года более четко стала проявляться градация: в однокомнатных квартирах — 22,5 тысячи рублей, в 2-комнатных — 22, в 3-комнатных — чуть менее 21 тысячи рублей. Простым умножением можно посчитать стоимость квартиры. Средняя сумма кредита, как я уже сказал, 450 тысяч рублей, но у него есть и верхняя планка — 2,1 млн. рублей.
- Бытует мнение, что ипотека далеко не для всех, до массовости в этом деле еще далеко. Так ли это?
Не согласен. Наша практика показывает, что у людей для обязательного первого взноса — 30 процентов от стоимости квартиры деньги имеются. Есть заемщики, которые сразу выплачивают половину и больше. Недостающую часть мы кредитуем.
- Эти 30 процентов обязательно вносить деньгами, или можно заложить уже имеющуюся квартиру?
Нужен денежный эквивалент. При предоставлении заявки на кредит можно заявить недвижимость, но к моменту совершения сделки она должна быть продана. Мы можем оказать содействие в реализации, сотрудничаем с надежными риэлтерскими компаниями, предлагаем данные квартиры потенциальным заемщикам.
- Вы знаете, я не ставлю целью нашего разговора пересказ условий ипотеки. Важен принцип.
А я ставлю. К сожалению, очень много людей оказались не готовы к серьезному диалогу. Пугает срок выплаты кредита в 20–27 лет. Рассматривают ипотечное кредитование как кабалу, а это благо. Многие считают: это сколько же я денег переплачу за 20 лет? Если так примитивно подходить, то кредиты можно не брать, а складывать деньги в чулок и сидеть на них. Стоимость квадратного метра растет не по дням, а по часам. В чулке денег на квартиру не скопить.
- Но бюджетнику в вашей программе делать нечего — не потянет он этот груз со своей зарплатой.
Не соглашусь. На 5 лет не потянет, а на 20 - сможет. С совокупным семейным доходом 15 тысяч рублей можно рассчитывать на сумму кредита в 450 тысяч рублей на 20–27 лет.
- Насколько я знаю, сегодня ипотека в основном опирается на вторичный рынок жилья. За границей подобные займы люди берут для покупки нового. Не начать ли банкам строить новое жилье по принципу ипотеки?
Банки ничего не строят, они кредитуют застройщиков. Ведь что такое новое жилье, долевое участие в строительстве? Группа лиц решила строить дом. Правдами или неправдами получила землеотвод, вырыла котлован и объявила: мы возведем здесь 15-этажный дом с такой-то планировкой квартир, приходите и покупайте. Люди приходят, вносят деньги, а группа товарищей прихватывает их и исчезает. Как можно уверенно кредитовать при таких "правилах игры" жилищного строительства?
К счастью, законодательство изменилось. С 1 марта 2005 года вступает в силу закон о долевом участии в строительстве, где четко и ясно прописано, кто может строить, на какие средства и какую несет ответственность. Думаю, он поставит жесткое ограничение проникновению в эту сферу мошенников.
Впрочем, банки сегодня занимаются кредитованием строительства. Например, дома на улицах Бисертской и Рощинской возводятся по принципу кредитования как юридических лиц — застройщиков, так и физических — будущих жильцов. Другое дело, пока дом не сдан, закладная не может быть оформлена. На улице Бисертской четыре очереди строительства, первая вводится в эксплуатацию уже в первом квартале 2005 года.
- На ваш взгляд, что все-таки сдерживает массовое развитие ипотеки?
Психологический фактор я уже назвал: люди боятся долгосрочных сроков кредитования. Другая причина — законодательная, но она снимается. С 1 января 2005 года внесены изменения в закон об ипотеке и залоге недвижимости, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодексы. Прежде не было четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество. Проще говоря, не разрешалось выселять недобросовестного заемщика из квартиры, если это его единственное жилье. Теперь это станет возможно. Если человек из однокомнатной квартиры замахнулся на трехкомнатную и не осилил ноши, он вернется в однокомнатную в установленном законом порядке. Третий фактор организационный, но и здесь ситуация меняется с каждым днем.
- Странно, что вы не назвали еще две причины, которые даже губернатор Эдуард Россель обозначил в январской беседе с председателем правительства РФ Михаилом Фрадковым. По его мнению, надо снижать процент ипотечного кредита и активнее строить доступное жилье. Ведь предполагалось в 2004 году снижение с 15 до 12 процентов, почему этого не произошло?
Потому что рынок сегодня такой. Потому что инфляция за 2004 год 12 процентов, а планировали меньше десяти. Но перспектива осталась. В договоре с заемщиком закреплено, что процентная ставка может быть изменена только в сторону уменьшения.
- Я читала, что некоторые московские банки уже дают ипотечные кредиты под 12 процентов.
А в начале прошлого года в уральских СМИ некая компания позиционировала себя проводником "путинской" программы под 6 процентов годовых. Где эта компания, где эти счастливые заемщики?
Сегодня деньги на рынке стоят ровно столько, сколько они стоят, никак не дешевле. Если это не благотворители, то здесь не все просто: значит, там есть скрытые проценты — комиссии, а это мы уже проходили с потребительским кредитом. На рынке ипотечного кредитования этим не балуются: это квартира, а не чайник или пылесос…
При увеличении количества банков на рынке ипотечного кредитования процентная ставка сама собой не снизится. По крайней мере, это вряд ли случится по нашей программе кредитования. Решение о процентной ставке принимает ОАО "АИЖК". Пока оно не чувствует давления игроков на этом рынке и не снижает процентную ставку. Но так как оно создано со 100-процентным участием РФ, то, на мой взгляд, наблюдательный совет АИЖК, в который входят достаточно крупные политики федерального уровня, примет решение, что ставку необходимо снизить, и это можно только приветствовать.
Согласен, что большим подспорьем ипотеки является массовое строительство доступного жилья. Но у нас сегодня рынок продавца, а не покупателя. Наш уважаемый застройщик устанавливает правила игры. В Екатеринбурге они сейчас таковы, что в основном строится жилье повышенной комфортности с достаточно большим метражом (3-комнатные квартиры до 140 "квадратов"). Нужен ли такой метраж обычной молодой семье? Не нужен. Но проекты утверждались и согласовывались 3–4 года назад, когда этот сегмент жилья был абсолютно не освоен и люди обладали свободными средствами.
Ипотека же рассчитана на средний класс, и основной массе людей нужны квартиры 70–80 квадратных метров, которые сегодня почти не строятся. А зачем, когда в "элитном" сегменте они раскупаются "на ура". Богатым людям ипотека не нужна.
- Какие перспективы у агентства на 2005 год?
Чтобы сохранить нормальную динамику, должно быть как минимум тройное увеличение количества предоставляемых кредитов, то есть 1800. Но это программа минимум, будем стремиться к большему.
Этому росту может поспособствовать активная позиция муниципальных образований области. Новые Градостроительный и Жилищный кодексы дают понять, что просто так строители на территорию не придут и не построят. Создавайте льготные условия для инвесторов, и застройщики не только в Екатеринбурге будут активно строить, а пойдут в Нижний Тагил, Березовский, Верхнюю Пышму и другие города нашей области.
Также нельзя сбрасывать со счетов, что крупные предприятия строили и продолжают строить жилье для своих работников. Сегодня для этого они используют ипотечное кредитование и плюсуют к нему свои льготы.
Областная газета, 31.01.2005
Беседовала Тамара Великова
