Кредитование долевого строительства. Страхование предмета залога

Коробов Александр

заместитель генерального директора страхового общества "Стандарт-Резерв"

Комплексное ипотечное страхование, включающее страхование жизни заемщика, объекта недвижимости «от огня и других опасностей», титульное страхование, уже стало нормой, необходимым пакетом для получения ипотечного кредита. Здесь речь идет об объектах недвижимости «вторичного рынка», т.е. об объектах, имеющих историю возникновения и перехода права собственности. Кредитование для целей приобретения жилья на этапе его строительства пока является экзотикой. В тоже время:

1. Высок спрос на услуги по кредитованию, накоплению денежных средств в ЖНК для целей приобретения жилья в новостройках.

2. В последние годы существенно снизилось число предложений по продаже объектов недвижимости на «вторичном» рынке жилья с одновременным ростом цен до 40% в год в зависимости от сегмента рынка.

3. Доходность инвестиций в недвижимость за предыдущие 3 года достигала 50% в год в USD.

4. Рынок новостроек (первичный рынок) более привлекателен для кредитования с точки зрения широкого выбора объектов, возможности оплаты в рассрочку, безналичной формы взаиморасчетов. Но отсутствие предмета залога, если нет иного обеспечения кредита, сдерживает предоставление услуг по кредитованию юридических и физических лиц.

Помимо названных преимуществ рынка новостроек по сравнению с вторичным жильем, важным аргументом является относительно низкая цена квадратного метра, если вступать в инвестиционный проект на начальной стадии строительства. Но на этом этапе велика неопределенность относительно успешного завершения проекта. Другими словами присутствует риск не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Вступивший в действие 01.04.2005 г. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» не снял проблему – государство не предоставило инвестору финансовых гарантий. Такой гарантией пока остается только страхование. Речь идет о страховании финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости.

Понятно, что страхование будет являться реальной финансовой гарантией, если речь идет о страховании «от всех рисков». Т.е. страховым случаем является факт не получения инвестором-страхователем объекта недвижимости по любой причине, от него не зависящей, будь то стихийное бедствие, банкротство застройщика, ошибки проекта. Постоянно возникают двойные продажи. Встречаются случаи мошенничества.

Не смотря на это страховщики предлагают эту услугу – страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, даже на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта – корректны. При этом принимаются к рассмотрению различные формы договорных отношений.

С использованием данного вида страхования был разработан возможный вариант использования страхования для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения для целей приобретения жилья на этапе строительства.

Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа.

На первом этапе – этапе строительства, осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования в пределах 1% от страховой суммы.

Второй этап. Объект недвижимости возник де-факто и де-юре, т.е. на него оформлено право собственности. На этом этапе осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. В тоже время, страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него, не имеет практического смысла – у объекта нет «истории» перехода права собственности. И если это страхование исключить, плата за страхование не превысит 1%. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.

Эта схема реализована на практике и не является альтернативой ипотечному кредитованию. Это расширение сферы деятельности финансовых институтов и страховых организаций поскольку на эту услугу имеется постоянно возрастающий спрос.

Но здесь есть проблема, хотя и решаемая, связанная с коммуляцией страхового риска и относительно не высокой емкостью российского перестраховочного рынка по этому виду. Часта ситуация, когда банк, решивший кредитовать население для целей приобретения жилья в новостройке, ориентируется на один, конкретный объект. Но если дом в итоге не будет построен, то это не один страховой случай, а десятки, сотни, в зависимости от количества прокредитованных – застрахованных квартир. А возможности по перестрахованию на сегодня не превышает 3 млн. USD по одному инвестиционному адресу.

О других проблемах. Проблемах законодательства, точнее о некоторых положениях законов, принятых в рамках программы «Доступное жилье».

Одна из поправок к закону «Об ипотеке» вводит возможность страхования ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита, что ранее не допускалось, поскольку в силу гражданского законодательства ответственность, вытекающая из договора могла быть застрахована только в случаях, установленных законом. Закон установил такую возможность, но тут же вмешался в отношения между страхователем и страховщиком. Речь идет о требовании закона о единовременной оплате страховой премии за весь период страхования, т.е. срок действия кредитного договора, и невозможность возврата премии в случае отказа заемщика от страхования. А если он погасил кредит досрочно? А если кредитный договор заключен на10 лет? Плата за страхование становится существенной нагрузкой на заемщика на самом тяжелом для него этапе – получения ипотечного кредита. Это не логично. Это снимает привлекательность такого страхования.

Далее, закон «О жилищных накопительных кооперативах».

Существующая точка зрения о том, что любой кооператив – это финансовая пирамида, не безосновательна. Поэтому некоторые положения закона направлены на обеспечение финансовой устойчивости кооперативов. Но именно эти положения по мнению руководителей кооперативов убивают идею накопительных схем приобретения жилья. Кооперативы становятся не интересными ни организаторам, ни потенциальным пайщикам.

Но еще до принятия закона в России действовали кооперативы, которые обеспечивали свою финансовую устойчивость за счет страхования своих рисков и использования внешних источников финансирования в виде банковского кредита. В таких кооперативах страховщики страховали риски пайщиков.

Для банка-кредитора эта схема была тоже интересна, поскольку уменьшались административные расходы, связанные с принятием решения о выдаче кредита, поскольку заемщик всегда одно лицо – кооператив.

Идея была востребована. Можно привести опыт одного крупного московского агентства недвижимости, работающего на ипотечном рынке. Оно ввело выбор для клиента – не нравятся условия ипотечного кредита, рассмотри программу участия в кооперативе. Практически все клиенты обслуживались.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» безусловно наводит определенный порядок на рынке. Например, требования к договору долевого участия. Раньше юристы изучая схему договорных отношений участников проекта по сути решали головоломку – найди выход из лабиринта. Сейчас все прозрачно. Когда закон начнет действовать, информацию, необходимую для принятия решения о страховании, страховщик возьмет из проектной декларации. А сейчас приходится собирать по крупицам.

Но застройщиков выход на строительную площадку закон значительно усложнил, в некоторых положениях не обоснованно. Например, требования по размеру собственных средств для финансовых институтов – банков, страховых организаций, вполне обосновано. Но зачем застройщику значительный размер собственных средств? В итоге кому-то придется уйти с рынка, а цены на жилье скорее всего вырастут. Доступное жилье не станет доступнее.

РУСИПОТЕКА, 30.04.2005