Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов
Российская ипотека сегодня остро нуждается в юридических инструментах, открывающих дополнительные возможности по адекватному финансированию и рефинансированию ипотечных программ, сроки которого должны быть сопоставимы со сроками ипотечных кредитов. Такими инструментами могут стать ценные бумаги (эмиссионные и неэмиссионные) и институт доверительного управления. Поскольку банки, специализирующиеся на ипотечных программах, всегда имеют права требования по кредитным договорам, именно эти права и должны использоваться для привлечения финансирования.
Использовать права требования по кредитам можно двумя основными способами — в качестве залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.
Облигации с ипотечным покрытием
Облигации с ипотечным покрытием являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием урегулирован законами «Об ипотечных ценных бумагах» и «О рынке ценных бумаг» , а также нормативно-правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России. Облигации с ипотечным покрытием могут быть эмитированы банками или специализированными организациями — ипотечными агентами.
Ипотечными агентами могут выступать акционерные общества, учреждаемые исключительно для эмиссии и обслуживания определенного количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, после исполнения обязательств по которым ипотечные агенты подлежат ликвидации. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников: полномочия единоличного исполнительного органа и ведение бухгалтерского учета должны быть переданы двум разным специализированным организациям. Следовательно, учредители ипотечного агента будут вынуждены периодически ликвидировать акционерные общества, завершившие обслуживание облигаций, и создавать новые акционерные общества для обслуживания последующих выпусков. Кроме того, учредителям ипотечных агентов придется переплачивать за выполнение функций специализированной организации — единоличного исполнительного органа — и ведение бухгалтерского учета, так как услуги компаний стоят дороже услуг наемных работников.
Целесообразно исключить данные требования к ипотечному агенту из за кона «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку они ведут к увеличению расходов ипотечных агентов и как следствие к снижению доходности облигаций с ипотечным покрытием.
Ипотечное покрытие облигаций могут составлять обеспеченные ипотекой требования по кредитам и займам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в другом ипотечном покрытии, денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.
В случае признания эмитента облигаций с ипотечным покрытием банкротом имущество, составляющее ипотечное покрытие, не включается в конкурсную массу. Ипотечное покрытие реализуется путем продажи с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций (замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средства между владельцами облигаций (продажа ипотечного покрытия).
Облигации с ипотечным покрытием предусматривают фиксированный доход, который владелец бумаги дол жен получать не реже одного раза в год. Доходы в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке — 9% (после 1 января 2007 г. — 15%).
Именные неэмиссионные ценные бумаги
Рефинансирование ипотеки может осуществляться также через институты доверительного управления денежными требованиями по ипотечным кредитам. В настоящее время параллельно существуют два подобных института — закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд (далее — ПИФ), регулируемый законом «Об инвестиционных фондах», и ипотечное покрытие, переданное в доверительное управление и регулируемое законом «Об ипотечных ценных бумагах». Доля в ПИФе удостоверяется инвестиционным паем, доля в ипотечном покрытии — ипотечным сертификатом участия.
Данные институты очень похожи друг на друга. Имущество и имущественные права передаются в доверительное управление управляющей компании, имеющей соответствующую лицензию ФСФР; доля в праве собственности на имущество, передаваемое в доверительное управление, удостоверяется именной неэмиссионной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, обособляется от имущества управляющей компании и имущества владельцев ценных бумаг. Обращение взыскания на обособленное имущество не допускается ни при банкротстве владельцев этих ценных бумаг, ни при банкротстве управляющей компании. Для хранения и учета прав на имущество, составляющее ПИФ или ипотечное покрытие, а также контроля за распоряжением этим имуществом привлекается специализированный депозитарий.
Однако существуют и определенные различия. Состав ипотечного покрытия, описанный в ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах», существенно ограничен по сравнению с составом активов ПИФа, регламентированным ст. 33 закона «Об инвестиционных фондах» и п. 10 положения ФСФР «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов ПИФов» .
В состав ипотечного покрытия могут входить обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве об щей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства в рублях и иностранной валюте. Денежные средства могут появляться только в процессе управления ипотечным покрытием, но не при формировании ипотечного покрытия.
В состав активов ПИФа могут входить государственные ценные бумаги РФ, государственные ценные бумаги субъектов РФ, ипотечные ценные бумаги, денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, денежные требования по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве (не более 30% стоимости активов ПИФа), а также права залогодержателя по договорам залога имущественных прав по указанным договорам участия в долевом строительстве, объекты недвижимого имущества (в случае обращения на них взыскания) и имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве (в случае обращения на них взыскания).
Необходимо дополнить ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» денежными требованиями по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве и недвижимым имуществом, поскольку число кредитов на строящееся жилье растет из года в год, а недвижимость, на которую обращается взыскание, может не быть реализована на публичных торгах.
В законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено, что сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству не должна превышать 70% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Следовательно, ипотечное покрытие могут составлять только те кредиты, при получении которых заемщики вложили в приобретаемую недвижимость не менее 30% собственных средств. Поскольку во многих ипотечных программах процент собственных средств ниже 30%, данное ограничение не позволит рефинансировать значительную часть ипотечных кредитов.
Имеет смысл внести изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусмотрев разницу между суммой долга и рыночной стоимостью предмета ипотеки в размере не более 15%. Для денежных требований, включаемых в состав ПИФа, эта разница, предусмотренная положением «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», составляет всего 10%.
Существенно различаются возможности компаний, управляющих ПИФа- ми и ипотечным покрытием. Средства, получаемые компанией, управляющей ипотечным покрытием, по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, за вычетом вознаграждений и расходов должны быть выплачены владельцам ипотечных сертификатов участия в срок, установленный правилами доверительного управления, который не должен превышать три месяца со дня их получения. Поскольку денежные средства, получаемые управляющей компанией в процессе управления ипотечным покрытием, не аккумулируются, стоимость ипотечного сертификата участия уменьшается.
В отношении ПИФов подобное ограничение отсутствует: порядок и сроки выплаты промежуточных доходов не являются обязательными условиями правил доверительного управления ПИФом. Это влечет для владельцев инвестиционных паев как возможность получения больших доходов, так и более высокие риски, связанные с включением в состав ПИФа новых активов.
Сумма вознаграждения управляющему ипотечным покрытием, специализированному депозитарию, регистратору, ведущему реестр владельцев ипотечных сертификатов участия, не должна превышать 5% суммы исполненных обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
В законе «Об инвестиционных фондах» предусмотрен более значительный бюджет — максимальный размер вознаграждения составляет 10% от среднегодовой стоимости чистых активов ПИФа.
Ипотечные сертификаты участия имеют безусловные преимущества. Срок действия договора доверительного управления в ПИФе не может быть менее 1 года и не должен превышать 15 лет. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может быть менее 1 года и не должен превышать 40 лет. Следовательно, в ПИФ не могут передаваться ипотечные кредиты сроком 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. Для данных кредитов подходит только конструкция до верительного управления ипотечным покрытием. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться не только управляющими компаниями, но и банками.
Доходы учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, которое получено на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке — 9% (после 1 января 2007 г. - 15%). Доходы учредителей ПИФов облагаются по обычным ставкам: у физических лиц — по ставке 13%, у юридических — по ставке 24%.
Ипотечные сертификаты участия более интересны потенциальным покупателям на вторичном рынке. На пример, закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» разрешает размещать пенсионные накопления в ипотечные сертификаты участия, но не разрешает размещать их в инвестиционные паи.
К сожалению, закон «Об ипотечных ценных бумагах» не работает ввиду полного отсутствия подзаконных актов. Если к закону «Об инвестиционных фондах», который регулирует деятельность ПИФов, действует более 20 нормативно-правовых актов Правительства РФ, ФКЦБ и ФСФР, то к закону «Об ипотечных ценных бумагах» принято одно постановление правительства «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» и одна инструкция Банка России «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием».
Ипотечные общие Фонды банковского управления
Одним из инструментов финансирования ипотеки мог бы стать институт доверительного управления общими фондами банковского управления (далее — ОФБУ), регулируемый инструкцией Банка России № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации» (далее — инструкция № 63). Данная инструкция позволяет банкам принимать в доверительное управление ценные бумаги, а также денежные средства в рублях и иностранной валюте. Закладные, которые являются именными ценными бумагами, также могут быть объектами доверительного управления для банка, выступающего в качестве доверительного управляющего.
В ст. 1013 Гражданского кодекса указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных законом. В ст. 5 закона «О банках и банковской деятельности» такой случай предусмотрен: банки вправе осуществлять доверительное управление денежными средствами.
ОФБУ признаются имущественные комплексы, состоящие из имущества, передаваемого в доверительное управление разными лицами и объединяемого на праве общей собственности, а также приобретаемого доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления. Для создания ОФБУ банку необходимо утвердить инвестиционную декларацию, которая должна содержать информацию о предельном стоимостном объеме имущества в ОФБУ, о доле каждого вида имущества, о доле каждого вида ценных бумаг, входящих в портфель инвестиций ОФБУ, о доле средств, размещаемых в валютные ценности и оботраслевой диверсификации вложений. ОФБУ подлежит регистрации в территориальном учреждении Банка России. Вся процедура создания ОФБУ проводится через Банк России, никаких согласований в ФСФР банкам получать не требуется.
Риски владельцев сертификатов долевого участия ОФБУ сопоставимы с рисками владельцев ипотечных сертификатов участия и инвестиционных паев, поскольку имущество ОФБУ так же обособляется от имущества учредителей управления и от имущества банка, выступающего в качестве доверительного управляющего. Сертификаты долевого участия ОФБУ должны приносить больший доход по сравнению с ипотечными сертификатами участия и инвестиционными паями, поскольку создание ОФБУ не предусматривает издержек по учреждению, выплате вознаграждения управляющей компании и оплате услуг специализированного депозитария, регистратора, аудитора и оценщика. Еще одним преимуществом ОФБУ является отсутствие ограничений по минимальной стоимости имущества, при которой ОФБУ считается сформированным.
Факт передачи имущества в ОФБУ и размер доли учредителя в составе ОФБУ удостоверяется сертификатом долевого участия, который не является имуществом и не может быть предметом договоров купли-продажи и иных сделок. Это означает, что банкам нет смысла передавать в ОФБУ закладные, поскольку полученные взамен сертификаты долевого участия нельзя использовать ни для продажи, ни для передачи в залог под привлекаемое финансирование. ОФБУ будет интересен банкам, реализующим ипотечные программы, только при условии принятия туда денежных средств с целью последующей выдачи ипотечных кредитов. Однако эту конструкцию сегодня невозможно реализовать из-за ограничений, заложенных в инструкции № 63.
Во-первых, банк, выступая в качестве доверительного управляющего, вправе принять в доверительное управление денежные средства в рублях и иностранной валюте (п. 3.1 инструкции № 63), но не вправе выдавать кредиты за счет этих денежных средств (п. 3.4 инструкции № 63). Это, безусловно, не позволяет использовать ОФБУ для финансирования ипотечных программ. Данное ограничение представляется не вполне обоснованным, поскольку банку запрещается заниматься привычной для него деятельностью — кредитованием.
Во-вторых, п. 2.2 и 3.1 инструкции № 63 разрешают банкам пере давать закладные в доверительное управление индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации, но не банку. Данное ограничение не позволяет банкам, реализующим ипотечные программы, но не имеющим достаточного штата кредитных специалистов, передавать закладные в доверительное управление другим банкам. Индивидуальные предприниматели и коммерческие структуры вряд ли смогут надлежащим об разом обслуживать ипотечные кредиты — для этого у них нет ни опыта работы, ни квалифицированных кадров.
Инструкция № 63 могла бы успешно работать на ипотеку при условии внесения в нее двух незначительных изменений: нужно исключить п. 3.4, запрещающий банкам осуществлять кредитование за счет средств ОФБУ, и условие п. 2.2, запрещающее банку передавать закладные в доверительное управление другому банку. Более того, порядок доверительного управления ценными бумагами должен регулироваться законом, а не подзаконными актами — это прямо установлено в ст. 1025 Гражданского кодекса РФ.
Заключение
Анализ потенциальных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов показывает, что они, к сожалению, далеки от совершенства.
Процедура эмиссии облигаций до статочно сложна: проспект эмиссии должен быть заверен независимой аудиторской фирмой, выпуск облигаций и отчет об итогах их выпуска под лежат государственной регистрации в Банке России. Ипотечный агент является громоздким и затратным субъектом, воплощающим сразу три юридических лица — учредителя, организацию, имеющую полномочия единоличного исполнительного органа, и организацию, ведущую бухгалтерский учет.
Институт доверительного управления ипотечным покрытием, потенциально способный стать активным участником рефинансирования ипотеки, нуждается в корректировках, поскольку не поспевает за потребностями ипотечного рынка. Для того чтобы этот институт заработал, необходимо принять ряд поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» и незначительно переработать блок нормативно-правовых актов ФКЦБ и ФСФР, регулирующий ПИФы, распространив их действие на доверительное управление ипотечным покрытием.
Ипотечные ПИФы постепенно воплощаются в жизнь, но они изначально не могут удовлетворять всем потребностям ипотеки, поскольку являются институтом, основывающимся не на законе, а на подзаконных актах, которые заведомо не способны обеспечить их оптимальное функционирование.
Ипотечные ОФБУ вполне могут стать удобным инструментом в случае внесения соответствующих поправок в инструкцию № 63 Банка России. В перспективе данный институт должен быть урегулирован в рамках специального закона и превратиться в достойную альтернативу ипотечным сертификатам участия.
Недвижимость и ипотека, 30.05.2005
