Тезисы доклада о депозитарном учете закладных
Круглый стол, проведенный 14 июня 2005 года и организованный Международной финансовой корпорацией
Сразу после принятия Закона об ипотечных ценных бумагах стал обсуждаться вопрос о введении т.н. «электронных закладных». Дело в том, что при формировании ипотечного покрытия и передачи его ипотечного агенту необходимо, чтобы передача закладной осуществлялась в максимально короткий промежуток времени и с минимальными затратами. Тот порядок, который действует в настоящее время и предусмотрен Законом об ипотеке, явно не отвечает таким потребностям.
В юридической фирме «Линия права» этот вопрос неоднократно обсуждался, в том числе с участием Татьяны Качалиной и Александра Казакова. В итоге, пришли к выводу, что для введения «электронных закладных» оптимальным будет принять следующие правовые построения.
А. Правовой режим обездвиженных закладных
1. Предлагается ввести подвид закладных - закладные с обязательным хранением в депозитарии. На таких закладных совершается надпись об обязательном депозитарном хранении. Надпись совершается учреждением юстиции при выдаче закладной или после этого на основании заявления законного владельца закладной. Совершив надпись на закладной, учреждение юстиции передает ее непосредственно депозитарию, который для владельца закладной открывает счет депо. Факт выдачи закладной c обязательным депозитарным хранением подлежит отражению в ЕГРП.
2. Титул на закладные с обязательным хранением в депозитарии устанавливается по счету депо. Записи по счету депо о владельце закладной имеют приоритет над записями в реестре прав на недвижимое имущество. Передача прав по закладной осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо.
3. Детальную регламентацию могут получить услуги депозитария, которые он осуществляет в связи с хранением закладной. В частности, может быть закреплено, что депозитарий (i) принимает платежи от должника по закладной и перечисляет полученные денежные средства в адрес текущего собственника закладной ; (ii) удостоверяет исполнение обязательства по закладной; (iii) подает учреждение юстиции документы о внесении изменений в данные реестра прав на недвижимое имущество.
Б. Пояснение к предлагаемому режиму
1. Введение депозитарного учета закладной позволит снизить временные издержки при обращении закладных.
В настоящее время для приобретения закладной практически требует: (i) заключение договора купли-продажи закладной, (ii) совершение отметки о новом владельце закладной и (iii) регистрация в учреждении юстиции сведений новом владельце закладной. При введении закладных с обязательным хранением порядок приобретения будет упрощен до (i) заключения договора купли-продажи и (ii) подачи передаточного распоряжения в отношении закладной.
2. Депозитарный учет закладных снижает правовые и технические риски утраты титула на закладную.
Согласно общему порядку, при отчуждении закладной владелец делает отметку о новом владельце и об основании приобретения данной закладной. Такая отметка должна быть подписана залогодержателем (ст. 48 Закона об ипотеке). Совершение упомянутых действий на закладной никак не формализовано, контроль за полномочием сторон такой передачи отсутствует. Все это создает определенные правовые и технические риски.
Гораздо меньше рисков при осуществлении передачи посредством внесения записи по счету депо. В силу наличия подробной регламентации передача обездвиженной закладной будет совершаться в более формализованном порядке: открытие счета депо для приобретателя и подача депозитарию передаточного распоряжения.
3. Введение специальных норм о закладных увеличит возможности депозитария контролировать титул на закладную.
Закладная, переданная на хранение в депозитарий, теоретически может выбыть из владения депозитария и собственник помимо депозитарного контроля получит возможность распорядиться ею путем отчуждения третьих лиц. Предлагается, что при выдаче закладных для депозитарного учета на самой закладной указывать, что она подлежит обязательному хранению в депозитарии. Любому третьему лицу будет известно, что приобретение закладной может быть признано правомерным только посредством внесения записи по счету депо. В таком случае оборот закладных вне контроля депозитария будет полностью исключен.
4. Обездвиживание закладных может сопровождаться наделением депозитария дополнительными обслуживающими функциями.
В законе может быть специально указано, что депозитарий принимает платежи от должников по закладной, осуществляет отражение на закладной сведений об исполнении обязательств, представляет в органы государственной регистрации документы об изменениях в условиях по закладной. Специальные нормы позволят внести правовую определенность и построить экономически эффективный механизм отношений по закладной.
РУСИПОТЕКА, 15.06.2005
