Если надо оценить квартиру
Если вам ещё не приходилось пользоваться услугами оценщика жилья, то эта статья поможет сформировать общее представление о том, что и каким образом происходит после того, как ипотечный банк рекомендовал оценить выбранную квартиру.
Для большей наглядности процесс оценки в статье разбит на этапы, последовательное прохождение которых позволяет заёмщику получить итоговый результат – отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры. Последовательность этапов может варьироваться в зависимости от обстоятельств, поэтому нельзя однозначно воспринимать данный материал, как некую пошаговую инструкцию. Тем не менее, ознакомившись с приведённым ниже текстом, можно получить наглядное представление о процессе оценки жилья, спланировать его по времени, заранее подготовить необходимые документы. Всё это позволит вам сэкономить массу времени, сил и нервов, которые ещё пригодятся при прохождении других этапов процесса получения ипотечного кредита и покупки жилья. В рамках данной статьи сознательно пропущен этап выбора оценочной фирмы, услугами которой вы предпочтёте воспользоваться.
С чего начать
Как это ни покажется странным, но начинать оценку надо не со звонка оценщику. Оценочная компания наверняка попросит вас представить определённый набор документов, которые необходимы для проведения оценки. Копии этих документов впоследствии будут приложены к отчёту об оценке, поскольку их наличие является требованием большинства кредитующих банков. Все эти документы ещё неоднократно понадобятся вам в процессе получения кредита и приобретения выбранной квартиры. Поскольку процедура сбора документов занимает достаточно продолжительный промежуток времени, лучше позаботится об этом ещё до обращения в оценочную компанию.
Этот набор документов не такой внушительный, как тот, что приходится предоставлять в банк. В него, как правило, входят:
- свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство о регистрации права собственности;
- справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план;
- для домов до 1960 года постройки - справка о типе перекрытий в доме;
- для домов до 1970 года постройки и этажностью до 7 этажей включительно, а также старого фонда (например, т.н. «хрущёвок») - справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.
Когда пакет документов собран, необходимо предварительно договориться с владельцем квартиры о дате и времени, когда можно пригласить представителя оценочной организации для проведения осмотра выбранного вами жилья. Планировать эту встречу нужно с тем расчётом, что оценщик сможет осмотреть квартиру не ранее, чем на следующий день после вашего обращения в оценочную компанию. Есть ещё один маленький нюанс, который необходимо учитывать при планировании осмотра. Банки, в подавляющем большинстве случаев, требуют приложить к отчёту фотографии, на которых должны быть изображены жилые и нежилые помещения квартиры, возможные дефекты внутренней отделки, а также подъезд, лестничная клетка, двор и фасад дома, где располагается квартира. Понятно, что двор и фасад здания в тёмное время суток сфотографировать невозможно. Отсутствие фотографий – хороший повод для отказа в кредите. Поэтому, чтобы избежать лишних проблем с банком в дальнейшем, лучше договариваться об осмотре квартиры в светлое время суток, естественно, с учётом сезона и небольшим запасом во времени, т.к. в пасмурные дни для фототехники сумерки наступают несколько раньше, чем при ясной погоде.
После звонка оценщику
Чаще всего первый контакт с оценщиком происходит в форме телефонного разговора - вы обращаетесь по телефону с заявкой на проведение оценки выбранной квартиры. Если заявка на оценку прислана по электронной почте и в ней указаны контактные телефоны, то представитель оценочной компании сам выходит на связь с вами.
В любом из двух этих вариантов при первом контакте с оценочной организацией (если вы уже решили работать именно с ней) вам должны предложить заключить договор на оказание услуг по оценке, что, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», является обязательной процедурой. Чаще всего от вас потребуется лишь сообщить свою фамилию, имя и отчество, адрес квартиры, название кредитующего банка (у каждого из них - свои требования к отчёту об оценке), контактные телефоны и предпочтительное для вас время осмотра объекта залога. Эта информация вносится в текст договора, после чего оценщик сообщает вам его реквизиты. Подписать договор со своей стороны вы можете в удобное для вас время.
Обычно крупные компании имеют типовые формы договоров на оказание услуг по оценке жилья, поэтому составление данного документа не занимает много времени. Однако не стоит преуменьшать его значение. Подписывая договор, вы вступаете с оценочной фирмой в гражданско–правовые отношения, что влечёт за собой возникновение у обеих сторон не только прав, но и обязанностей. Вам необходимо предоставить соответствующий набор документов, организовать доступ эксперта для осмотра квартиры, а также оплатить услуги по оценке. В свою очередь, на оценочной организации лежит обязанность качественно и в установленные сроки произвести оценку объекта залога.
Необходимо отметить ещё два важных момента. Во-первых, в случае невыполнения (или некачественного выполнения) оценщиком своих обязательств, что может привести к отказу в выдаче кредита, отсутствие договора даёт возможность оценочной фирме уклониться от возмещения вам убытков. Нет договора – формально нет никаких отношений, нет и компенсации. Даже денег, потраченных на оценку (которой формально не было), в этом случае вернуть вам не удастся.
Второй важный момент касается оплаты услуг по оценке. Если в офисе оценочной организации нет контрольно-кассовой машины, то оплатить оценку лучше через какое-либо удобное для вас отделение банка, принимающего платежи от физических лиц. Совершенно недопустимо передавать деньги за работу лично в руки представителю оценочной организации, даже находясь непосредственно в её офисе. Без использования контрольно кассового аппарата это просто незаконно (Статья 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях) и небезопасно. Можно больше не увидеть ни денег, ни отчёта, ни оценщика.
В свою очередь, и квитанция об оплате услуг оценщика, куда вписывается номер договора, и сам договор на оказание услуг по оценке являются теми документами, которые подтвердят, что у вас с оценочной организацией не только официально оформленные гражданско-правовые взаимоотношения, но и что свои финансовые обязательства перед ней вы исполнили. Теперь - очередь оценщика исполнять свои обязательства перед вами.
Осмотр объекта оценки
Сотрудники банка, куда вы обратились за кредитом, сами на осмотр квартиры не поедут. «Глазами», которыми банковские работники «видят» предмет залога, являются оценщики. Осмотр объекта оценки необходим уже потому, что кредитный комитет банка не станет принимать решение о выдаче кредита, не имея подробного и объективного описания предмета залога, включая фотографии.
Договорившись с оценщиком о дате и времени осмотра квартиры, вы можете взять с собой на встречу подготовленный заранее пакет документов, чтобы там передать его оценщику. Не обязательно самому присутствовать при осмотре квартиры, за вас эту миссию может исполнить доверенное лицо - например, агент риэлторской компании или родственник. Главное, чтобы он мог обеспечить доступ на объект оценки (договориться с продавцом жилья) и ответить на вопросы, которые могут возникнуть у оценщика в процессе проведения осмотра квартиры.
Это мероприятие может занять от двадцати до сорока минут в зависимости от опыта оценщика, размеров квартиры, её состояния и количества комнат. Оценщик зафиксирует увиденное в специальном листе осмотра, отметит возможные дефекты внутренней отделки, произведёт фотосъёмку, а также задаст ряд вопросов вам и продавцу квартиры. Вопросы могут касаться социально-бытовой и транспортной инфраструктуры микрорайона, примерного состава жильцов дома, а также иных как положительных, так и отрицательных факторов, способных повлиять на рыночную стоимость квартиры.
Проведя осмотр, оценщик сообщит вам, когда можно будет подъехать в офис компании за отчётом о проведённой оценке. После этого можно считать, что экватор процесса оценки выбранной вами квартиры преодолён, т.е. половина пути позади.
Подготовка отчёта об оценке
От оценочной фирмы, участвующей в процессе приобретения жилья с использованием ипотечного кредита требуется предоставить на рассмотрение кредитной организации обоснованное в соответствии с официальными стандартами оценки заключение о рыночной стоимости имущества. Заключение, согласно оценочному законодательству, должно быть оформлено в виде письменного отчёта об оценке.
Подготовка и оформление отчёта, где, помимо требований оценочного законодательства, должны быть учтены и «пожелания» конкретного банка, может занять у оценщика от одного до трёх дней. Если отчёт не будет соответствовать этим требованиям, то кредит вы, скорее всего, не получите.
Не стоит напрасно сетовать на оценщика, полагая, что он не спешит с подготовкой вашего отчёта. Оценочная организация, прибыль которой напрямую зависит от количества выполненных заказов, абсолютно не заинтересована в том, чтобы процесс оценки предмета залога затягивался дольше, чем того требует технология. Если в итоге вы получите отчёт, к которому не будет никаких претензий со стороны кредитной организации, значит, оценщик выполнил свою работу хорошо. Неоправданная спешка может только помешать ему, и, соответственно, в итоге навредить вам.
Подготовленный и должным образом оформленный отчёт об оценке вы можете подробно изучить в офисе оценочной компании. В случае возникновения каких-либо вопросов их можно сразу задать оценщику, выполнившему ваш заказ.
При отсутствии претензий, вам необходимо будет подписать акт сдачи-приёмки услуг. Он свидетельствует о том, что все принятые на себя обязательства по заключённому ранее договору на оказание услуг по оценке стороны выполнили в полном объёме и претензий друг к другу не имеют.
Что дальше
Из офиса оценочной компании вы выйдете, имея при себе два идентичных по своей юридической силе экземпляра отчёта об оценке рыночной стоимости выбранной квартиры. Один из них необходимо представить в кредитующий банк. На основании величины рыночной стоимости предмета залога и другой информации, указанной в отчёте, кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Выдать кредит заёмщику или нет, а если выдать, то в каком размере, банк определяет уже без непосредственного участия оценщика. Однако информация, изложенная в отчёте об оценке, является одним из ключевых критериев, лежащих в основе решения банка.
Второй экземпляр отчёта об оценке может затребовать страховая компания, выступающая в качестве партнёра банка по страховому сопровождению вашей ипотечной сделки.
Хочется выразить надежду, что оценка квартиры станет для вас самым лёгким и приятным этапом на тернистом пути приобретения жилья с помощью ипотеки и что на новоселье, которое, возможно, для вас уже не за горами, добрым словом будут упомянуты те, кто в меру своих возможностей способствовал приближению этого праздника.
РУСИПОТЕКА, 08.02.2005
