Потенциал системы ипотечного кредитования в России

Казаков Александр

старший юрист фирмы "Линия права"

С момента публикации первой части данной статьи президент РФ подписал пакет законопроектов, направленных на обеспечение доступности жилья. Изменение ситуации заставило переформулировать вопросы, завершавшие предыдущую работу, следующим образом:

• содержит ли законодательство Российской Федерации об ипотеке и недвижимости решения проблем системы ипотечного кредитования?

• какие меры необходимо принять дополнительно для обеспечения доступности жилья?

Несколько забегая вперед, оговоримся, что второй вопрос приобрел особую российскую специфику: ряд важнейших новелл, прошедших два чтения в Государственной думе, таинственным образом был либо изменен до неузнаваемости, либо «потерян» по пути к президенту.

Итак, нами были выделены следующие проблемы: стабильность права собственности на недвижимое имущество; развитость инфраструктуры ипотечного кредитования, включая возможности рефинансирования; доступность финансирования строительства; рациональность системы государственной регистрации прав. Разумно предположить, что стабильность права собственности и рациональность системы государственной регистрации прав тесно взаимосвязаны. Поэтому для анализа выделим три блока проблем:

• стабильность права собственности на недвижимое имущество и рациональность системы государственной регистрации прав;
• развитость инфраструктуры ипотечного кредитования, включая возможности рефинансирования;
• доступность финансирования строительства.

Стабильность права собственности и рациональность системы государственной регистрации прав

Защита прав добросовестного приобретателя

Вопросу защиты добросовестного приобретателя были посвящены два законопроекта: поправки к Гражданскому кодексу в соответствующей части (ст. 223 ГК РФ) и федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). Поправка к п. 2 ст. 223 ч. I ГК РФ заполнила правовую лакуну в регулировании права добросовестного приобретателя на имущество, установив: «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента… регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Таким образом, сразу после вступления в силу решения суда по виндикационному иску, в котором в виндикации отказано, добросовестный приобретатель становится собственником спорного имущества.

Стоит заметить, что внесение указанной нормы в ст. 223 Гражданского кодекса нерационально и нарушает правила юридической техники. Добросовестное приобретение имеет сложный состав, т. е. основывается на совокупности следующих юридических фактов:

• договор;
• возмездность;
• имущество, которое не должно быть украдено или выбыть из владения помимо воли собственника.

Статья 223 ГК РФ регулирует момент возникновения права собственности у приобретателя по договору и, кроме того, находится в разделе II (Право собственности и другие вещные права) кодекса. Добросовестными могут считаться и приобретатели иных прав: прав требования или исключительных, не являющихся вещными. Таким образом, в правовом регулировании появилась ничем не оправданная диверсификация в рамках института добросовестного приобретения в зависимости от правовой природы приобретенного имущества. Наиболее верным было бы включить рассматриваемую новеллу в ст. 8 (Основания возникновения гражданских прав и обязанностей) Гражданского кодекса РФ. Пункт 1 ст. 302 ГК РФ никаких изменений не претерпел, и его формулировка, дающая собственнику возможность истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, до сих пор позволяет судьям действовать по своему усмотрению.

Таким образом, спор между собственником и добросовестным приобретателем переносится с уровня законодательной на уровень судебной власти. Однако, каким бы ни был исход судебного слушания по конкретному делу, государство гарантирует определенную компенсацию любой проигравшей стороне. Компенсация предоставляется при условии, что эта сторона обратилась к соответствующему лицу с иском о возмещении вреда, но по не зависящим от управомоченного лица причинам не получила возмещения в течение года с момента предъявления исполнительного документа. Закон о регистрации дополнен ст. 31.1, регулирующей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Размер данной компенсации исчисляется с учетом суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Очевидно, что такая компенсация вполне достаточна для жителей большинства регионов России, но не решает проблемы в ряде крупных городов.

Приоритет записей в Едином государственном реестре прав

Вторым нормативным актом, имеющим прямое отношение к стабильности прав на недвижимость, является Закон о регистрации. В редакции, действовавшей на ноябрь 2004 г., он содержал явную коллизию, поскольку предусматривал приоритет данных правоустанавливающих документов над данными реестра. В результате поступило предложение изменить ст. 8 указанного закона, установив обратный принцип — приоритет данных реестра. Однако законодатель принял прямо-таки соломоново решение, отказавшись от регулирования этого важнейшего вопроса. Естественно, такая ситуация не увеличивает стабильность, поскольку вопрос опять оставляется на судейское усмотрение. Причем если частный спор между собственником и добросовестным приобретателем явно относится к компетенции судебной власти, то в данном случае законодатель отказался от выполнения своей прямой обязанности — установления основных начал правового регулирования.

Итак, сам принцип приоритета записей в реестре непосредственно в законе о регистрации не установлен, но он может быть выведен косвенно — путем толкования иных новелл указанного закона. Так, согласно п. 8 ст. 12 внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующие правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке, установленном ст. 21 (Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав) Закона о регистрации. На первый взгляд здесь принят обратный подход — приоритет записей в правоустанавливающем документе. Однако название статьи подразумевает, что внесение изменений в реестр в случае несоответствия его данных и данных правоустанавливающего документа допускается только для исправления технических ошибок. Такие ошибки исправляются по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица письменного заявления об ошибке в записях. Чтобы обеспечить соблюдение прав всех заинтересованных лиц, участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в течение трех дней обязательно в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. В п. 1 ст. 21 особо оговаривается, что исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. При наличии таких опасений исправление производится по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам был причинен вред, то он возмещается в соответствии с описанными выше принципами ст. 31 закона о регистрации.

Сведения о недееспособных и ограниченно дееспособных гражданах

Статья 8 федерального закона «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании населению» запрещает требование предоставления сведений о состоянии психического здоровья либо обследования врачом-психиатром при реализации гражданином своих прав и свобод — за исключением случаев, установленных законами Российской Федерации. Между тем согласно ст. 171 и 177 Гражданского кодекса сделки, совершенные гражданами, которые признаны недееспособными, являются ничтожными, а совершенные гражданами, не способными понимать значение собственных действий, — оспоримыми. Кроме того, наличие у физического лица — стороны по сделке с недвижимым имуществом — справки из психиатрического диспансера подтверждает не факт дееспособности лица, а лишь то, что данное лицо на момент выдачи справки не стоит на учете в диспансере по месту своего постоянного жительства.

Ряд поправок, внесенных в закон о регистрации, призван решить указанную проблему. В соответствии с п. 6 ст. 12 закона при наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, которые находятся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав.

Пункт 4 ст. 28 Закона о регистрации обязывает судебные органы в трехдневный срок направлять в орган по государственной регистрации прав копию вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным. Такая же обязанность лежит и на органах опеки и попечительства в отношении сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи, оставшихся без родительского попечения. В последнем случае сведения направляются в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения.

Развитость инфраструктуры ипотечного кредитования

Под инфраструктурой ипотечного кредитования мы понимаем совокупность разного рода элементов и их функций, общей целью которых является максимальное упрощение процедуры получения ипотечного кредита или займа и одновременное обеспечение гарантий прав и законных интересов участников этого процесса на всех его стадиях. Видимая часть инфраструктуры содержит различные институты — от органов регистрации прав на недвижимое имущество до кредитных бюро и ипотечных банков.

Сюда же включается и ряд функций этих институтов, которые можно рассматривать как обособленные. Так, например, основной функцией органов государственной регистрации является собственно регистрация прав и сделок, а дополнительной — сбор и анализ статистической информации.

Нотариальное удостоверение

Юриспруденции известен феномен «зарегулированности», когда чрезмерно детальное регулирование отношений не только не стимулирует нормальный гражданский оборот, а, наоборот, препятствует ему, причем преградами становятся дополнительные элементы системы, которые, подобно плотинам, мешают свободному течению капитала.

Классическим примером избыточного правового регулирования в сфере ипотечного кредитования являлось требование обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке либо любых смешанных договоров, включавших соглашение об ипотеке (ст. 10 федерального закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке). Кроме того, во всех сделках, связанных с залогом недвижимости, оговаривалось обязательное участие нотариуса. Именно этим обусловлена неудача ранее предпринимавшихся попыток сделать нотариальное удостоверение ипотеки необязательным. Наиболее известной такой попыткой был федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» от 11 февраля 2002 г., который уравнял правовые последствия обращения залогодержателем взыскания на жилую недвижимость, заложенную по договору и в силу закона. Предполагалось, что сам факт приобретения жилой недвижимости с помощью кредитных средств, являясь законным основанием возникновения ипотеки, решает проблему. Однако Закон об ипотеке не был адаптирован к такой норме — например, листы закладной должны были сшиваться и скрепляться печатью нотариуса.

В пакете законопроектов, направленных на обеспечение доступности жилья, решить проблему нотариального удостоверения планировалось двумя альтернативными методами. Во-первых, федеральным законом «О внесении изменений в части I и II Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 2 ноября 2004 г. размер сбора за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения был снижен с 1,5% от суммы сделки до 200 руб. Однако «компромиссное» решение не достигло цели: нотариусы продолжали брать 1,5% от суммы сделки, но 200 руб. взимались в качестве официального нотариального сбора, а остальная сумма — в качестве платы за подготовку договора об ипотеке. Опыт ипотечных кредиторов в целом ряде регионов России показывает, что отказаться от услуг по подготовке договора на практике оказалось невозможно. Окончательно решили проблему только декабрьские поправки в Гражданский кодекс и Закон об ипотеке, прямо отменившие обязательную нотариальную форму соглашения об ипотеке, а также исключившие участие нотариуса на иных этапах выдачи ипотечного кредита. В настоящее время все основные сделки с недвижимым имуществом, проводимые в рамках ипотечного кредитования (купля-продажа и залог), совершаются в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации. Нотариальное удостоверение является не обязанностью, а правом сторон. В законодательстве сохранена лишь одна привилегия для нотариально удостоверенных договоров ипотеки: в силу п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

РУСИПОТЕКА, 01.03.2005