Рынок доступного жилья — год спустя
Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования — крупнейший на финансовом рынке проект, основанный на сотрудничестве российского правительства и частного капитала. Напомним, что АИЖК не конкурирует на ипотечном рынке с банками, потому что не выдает, а выкупает кредиты — у организаций, которые их предоставляют. За последние годы АИЖК практически завершило работу по формированию инфраструктуры, обеспечивающей выдачу и сопровождение кредитов по единым для всех территорий правилам. К сегодняшнему дню подписаны соглашения с 76 субъектами Федерации.
За два последних года объемы рефинансирования ипотечных кредитов заметно выросли: только в минувшем году — более чем вчетверо, а в позапрошлом — в 50 раз. Способствовали этому росту несколько факторов: широкий территориальный охват, использование унифицированных документов, единый стандарт. К концу нынешнего года планируется трехкратное увеличение объема выкупа, в частности, во втором квартале ежемесячный объем должен составить более 1 млрд. рублей.
По данным ЕГРП (где регистрируются не только сделки с жильем, но и все залоги), доля федеральной системы рефинансирования на рынке — 26%. Иными словами, каждый четвертый зарегистрированный в реестре залог рефинансирован за счет правительственной программы. Остальные же — банковские ипотечные кредиты, ипотечные программы корпораций, залоги, регистрируемые жилищными ипотечными кооперативами. Задача АИЖК — довести долю стандартных кредитов до уровня развитых стран.
Следует отметить, что система рефинансирования и ипотека в регионах развиваются неравномерно: наиболее активно — в Поволжском и в Сибирском округах (на них приходится примерно 70%), зато в Центральном и Северно-Западном округах эта услуга не востребована вовсе. Этому есть свое объяснение — здесь сконцентрирован крупный банковский капитал, и многие банки, выдав кредит, предпочитают получать по нему процентный доход.
По нашим прогнозам, доля стандартных (то есть оформленных в виде закладной) кредитов относительно всех залогов будет расти и дальше. Причем, несмотря на возможность брать кредиты сроком до 27 лет, люди предпочитают более короткие сроки — в среднем 16 лет. По такому займу нужно платить примерно 5600 рублей в месяц, что вполне доступно среднестатистической российской семье. Фактический же срок "жизни" кредита еще меньше — всего шесть лет. Исходя из этой оценки, АИЖК фондирует выпуски закладных за счет шести или семилетних облигаций.
Интересно, что многие клиенты ипотеки предпочитают небольшие кредиты — в среднем 385 тысяч рублей, этих средств хватает на улучшение жилищных условий на 25 квадратных метров. Скорее всего, именно за счет поэтапного получения таких небольших кредитов, и будет развиваться в ближайшие годы российская ипотека.
Год назад, рассматривая программу доступного жилья, Правительство РФ наметило определенные ориентиры развития ипотеки и в первую очередь — повышение платежеспособного спроса населения. Была поставлена задача — выдать к 2010 году ипотечных займов более чем на 1,2 триллиона рублей, предоставляя ежегодно не менее миллиона кредитов. Иными словами, в каждом субъекте Федерации каждый рабочий день должно выдаваться по сорок кредитов.
Надо сказать, этот рубеж вполне реален. Скажем, в Уфе уже сегодня — благодаря правильным и современным розничным технологиям — выдают до тридцати кредитов ежедневно. Так что ориентир есть, и мы поставили конкретную задачу — выйти на запланированные показатели.
Для достижения этой цели необходим системный подход, который и заложен в основу "Концепции развития единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов", одобренной Правительством России. Согласно этой концепции ипотечный рынок включает в себя четыре блока.
Блок выдачи ипотечных кредитов. Именно в этом сегменте активно будут работать первичные кредиторы: банки и региональные операторы. Чтобы увеличить пропускную способность этого блока, агентство намерено стимулировать развитие ипотечных брокеров — организаций, не выдающих кредиты, но фактически проводящих процедуру подбора заемщика и подготовку необходимой документации, которую затем банк подписывает.
Формирование ипотечного покрытия. Сегодня Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — единственный игрок, который выкупает кредиты, выдаваемые банками. Однако в перспективе мы будем постепенно уходить с этого рынка, передавая функцию накопления ипотечного покрытия вторичным операторам, а за собой оставляя лишь роль гаранта. Такими операторами должны стать крупные банки, страховые или специальные проектные компании, ПИФы. Задача этих финансовых институтов — обеспечить ликвидность первичным кредиторам и аккумулировать кредиты в крупные пулы, которые и используются в качестве покрытия для ипотечных ценных бумаг.
Для формирования ипотечного покрытия сегодня нужно иметь в обороте порядка 3 млрд. рублей. Вводимые для ипотечных облигаций стандарты предполагают выпуск сразу двух траншей: первый будет размещаться на рынке, второй АИЖК будет откупать обратно, обеспечивая банку 100процентную оборачиваемость. Поначалу на формирование покрытия у нас ушло около трех лет, и сейчас оно составляет 5 млрд. рублей. Но теперь трех-пятимиллиардное покрытие можно накапливать за полгода, используя остатки на счетах крупных банков.
Следующий блок — секьюритизация ипотечного покрытия. Она проходит путем выпуска двух траншей или выпусков ценных бумаг. Первый — ипотечные облигации с фиксированной датой погашения, второй — долгосрочный, с плавающей датой погашения. Основными игроками здесь станут, как мы полагаем, инвестиционные банки, специальные проектные и управляющие компании. Учитывая специфику нашего фондового рынка, где практически нет долгосрочных инструментов, именно на этом участке в период становления ипотеки понадобится государственная поддержка — чтобы снять проблему несоответствия сроков ресурсов капитала и доступности этого продукта населению.
Суть поддержки — гарантия государства в том, что АИЖК выкупит часть секьюритизированных платежей по стандартным ипотечным кредитам, которые нельзя продать на рынке. Замечу, что здесь нет и не может быть конкуренции с рыночными механизмами, более того — по мере их развития агентство будет уходить в те секторы, где подобные механизмы отсутствуют и где требуется именно поддержка государства.
И, наконец — сопровождение кредитов. Это обширный комплекс работы, которую АИЖК сегодня выполняет, привлекая региональные агентства и первичных сервисных агентов. Предоставить кредит — это только начало. Необходимо обеспечить, во-первых, достоверность аналитики и расчетов, а во-вторых, надежность платежей, ибо порой возникают ситуации, когда заемщик платит, а инвестор денег не получает. Чтобы подобные казусы исключить, планируется ввести специальный режим счетов, к которым нет доступа третьих лиц.
Хотя концепция предусматривает использование всех форм ипотечного кредитования, предпочтение отдается двухуровневой модели — как наиболее подходящей к условиям нашего рынка. Ее преимущества можно коротко сформулировать следующим образом:
- двухуровневая модель не требует специализации банков;
- ускоряет оборачиваемость капитала, инвестированного в ипотечные кредиты;
- адекватна масштабам отечественного рынка жилья: в Германии, где принята одноуровневая модель, коэффициент соотношения рыночной стоимости жилья и капитализации банковской системы — 20, в Великобритании — 8, в России же — 82.
Реализация правительственной программы предполагает, что к 2010 году жилищные условия улучшит более трех миллионов семей, а объем непогашенных кредитов относительно ВВП достигнет 5,5%. Предполагается, что государственная поддержка программы составит 296 млрд. рублей. Причем основную роль здесь должны играть не прямые бюджетные расходы на увеличение уставного капитала, а субсидиарная ответственность — другими словами, обязательства государства, записанные "в долговую книгу". Доля этой ответственности — 263 млрд. рублей.
Роль АИЖК в реализации этих планов весьма важна. Агентство является структурой, которая должна обеспечить мгновенную ликвидность стандартных ипотечных кредитов и долгосрочных траншей ипотечных облигаций через поддержание постоянной оферты на их выкуп. Тем самым гарантируется доступность единой системы рефинансирования любому первичному кредитору или вторичному оператору, и что особенно важно — непрерывность рефинансирования.
Помимо того, АИЖК выполняет функцию некоего организатора правильной экономической мотивации, гарантируя выкуп долгосрочного транша. По нашим прогнозам, по мере развития рынка агентство все больше будет смещать в своей работе акцент с выкупа закладных на выкуп "хвостов", решая тем самым проблему длинных денег.
Мы намерены также стимулировать крупные банки, самостоятельно организующие ипотечное покрытие, выпускающие облигации и обслуживающие передачу платежей инвесторам. Им мы обеспечим недискриминационный, гарантированный агентством доступ к первичному сервису — таким образом, отпадет нужда в расширении филиальной сети, что связано с немалыми затратами, сказывающимися в конце концов на потребителе.
Вообще выгоды кредитных организаций от участия в этой системе очевидны. Скажем, региональным банкам, как правило, имеющим хороший контакт с местными администрациями, достаточно научиться оперативно выдавать кредиты и продавать их АИЖК. Даже 3% годовых при условии ежемесячной продажи кредитов агентству дают 36% комиссионного дохода в год — причем без всякого кредитного риска. Вот почему мы все время повторяем, сколь важно соблюдать здесь стандарты — иначе возникает операционный риск, и АИЖК вправе вообще не выкупать такой кредит. В лучшем случае понадобится дополнительное время на приведение кредита в соответствие со стандартами, а значит, замедлится оборот.
Как уже не раз говорилось, доход банка складывается из комиссии за выдачу кредита и процентов, получаемых за период до продажи закладной агентству. Хочу предостеречь банки: не увлекайтесь на первых порах процентным доходом, начните с того, чтобы отладить процедуру, обеспечить высокую оборачиваемость небольшого капитала — именно это и обеспечит вам высокий и надежный доход.
В заключение хочу сказать о том, что АИЖК начинает внедрение единой компьютерной системы, которая будет стыковаться с автоматизированными банковскими системами. Это, во-первых, позволит перейти от бумажного документооборота к электронному, а во-вторых, повысит технологичность системы и ускорит оборачиваемость средств. Сегодня агентство выкупает закладные в электронном виде в двух регионах — пока в порядке эксперимента. После отработки этой модели она будет внедрена в широкую практику.
Банковское дело в Москве, 01.05.2005
