Александр Семеняка: Для ипотеки необходимы стабильность и предсказуемость

Непоследовательная политика государства в сфере ипотечного кредитования приведет к росту цен на рынке вторичного жилья и снизит приток инвестиций в жилищное строительство. Об этом заявил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка в интервью "Газете.Ru".

- Александр Николаевич, насколько успешно развивается ипотека в России? Сейчас можно услышать самые разные оценки: от того, что дела в этой сфере обстоят неплохо, до того, что темпы развития ипотеки остаются мизерными, а сама она не играет существенной роли при заключении сделок купли-продажи жилья. Какая точка зрения, по-вашему, наиболее близка к истине?

Прежде чем ответить на ваш вопрос, хотел бы напомнить, что агентство было создано для реализации правительственной программы, которая предусматривала создание двухуровневой модели ипотечного кредитования. Цель первого этапа формирования этой модели заключалась в том, чтобы наладить выдачу кредитов, и государство, предоставляя госгарантии агентству в период с 2002 по 2005 годы, решало именно эту задачу.  На сегодняшний день можно констатировать, что этот этап состоялся и начал набирать обороты.

Мы выкупаем закладные уже в 54 регионах страны, а соответствующие соглашения подписаны с 72 субъектами РФ. То есть результаты говорят сами за себя.

При разработке Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов на 2006–2010 годы речь уже шла о переходе к следующему этапу развития агентства – развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Это финансовый инструмент, который должен обеспечить постоянный и значительный приток средств на рынок ипотечного кредитования. Этот приток может быть не только постоянным, но и весьма весомым: в США, например, рынок ипотечных ценных бумаг составляет больше половины фондового рынка и значительно превосходит по своим объемам рынок госдолга страны.

В ипотечные ценные бумаги на Западе активно вкладывают средства пенсионные фонды и компании, управляющие пенсионными средствами. А у нас – и это уже неоднократно заявляли представители Минфина – к 2008 году может сложиться ситуация, когда рынок госдолга рухнет под тяжестью пенсионных денег.

На Госсовете 19 апреля этого года и на заседании правительства 30 июня как раз речь и шла о том, что этот переход ко второму этапу очень тесно связан с формированием активов, разрешенных для инвестирования в них пенсионных средств. Хочу сразу отметить: ипотечная ценная бумага должна отличаться от других активов высокой степенью надежности, которую может обеспечить только пул кредитов, собранных от большого числа заемщиков. Представим ситуацию, когда один из наших заемщиков потерял работу и не смог вовремя произвести ежемесячный платеж по кредиту. Зато другой получил премию и смог выплатить больше. Повышенный платеж второго заемщика компенсировал недостаток платежа первого, и конечный результат остался прежним, стабильность пула не пострадала. Поэтому первая наша задача, вернее, первое условие, которое необходимо выполнить для формирования рынка ипотечных ценных бумаг, – собрать большой пул кредитов.

Далее поток платежей делится на части. Выпуск ипотечных ценных бумаг, который мы готовим, подразумевает два транша – старший и младший. И владелец облигаций старшего транша всегда стоит впереди в очереди платежей. В связи с этим наша задача – выяснить у рейтинговых агентств, каким должен быть избыток платежей для того, чтобы старшему траншу присвоили рейтинг на уровне Российской Федерации.

- Но разве ипотечные ценные бумаги не получают этот уровень рейтинга автоматически, исходя из того что их эмитентом является государственное агентство в лице АИЖК и бумаги эти обеспечиваются госгарантиями, которые предоставляет государство?

Нет, автоматически такой рейтинг не присваивается. Мы исходим из того, что старший транш должен получить рейтинг Российской Федерации. А каким должен быть объем старшего транша и каким младшего – нам как раз и скажут рейтинговые агентства.

- А о каких агентствах в данном случае идет речь: о международных в лице Standard & Poor’s и Moody’s или агентство собирается обратиться к национальным агентствам?

Нет, только зарубежные, потому что мы, к сожалению, столкнулись с тем, что даже у международных агентств в их российских представительствах нет специалистов по ипотечным ценным бумагам. То есть реальную работу по нашим первым выпускам будут вести зарубежные офисы этих агентств. Позже смогут подключиться и российские агентства.

- Младший транш, о котором вы говорили, – ему будет присвоен рейтинг и если да, то на каком уровне?

Нет, этот транш не рейтингуется – ведь это "хвосты", которые эмитент забирает себе. Поскольку владелец этого транша деньги получает последним, то все убытки, которые будут возникать, будут автоматически отходить ему.

- То есть на рынке будут обращаться только ипотечные бумаги старшего транша, которые будут, по вашим прогнозам, иметь рейтинг на суверенном уровне, то есть обладать достаточно высокой степенью надежности. Смогут ли пенсионные фонды вкладывать тогда средства в эти активы?

С точки зрения диверсификации портфеля и повышения доходности, я бы им рекомендовал это. Но вкладывать средства в эти активы они смогут начать только после того, как в перечень разрешенных для инвестирования активов будут внесены соответствующие изменения. Пока в нем есть только государственные ценные бумаги и нет разрешения покупать облигации, аналогичные нашим, которые выпускают другие эмитенты. Хотя эти активы и имеют гарантии Российской Федерации и рейтинги, практически равные суверенным. Центральный банк такого рода инструменты включил в перечень активов, которые он принимает в качестве обеспечения при предоставлении кредитов коммерческим банкам, так называемый ломбардный список. А правительство в этом вопросе запаздывает.

- Нельзя ли хотя бы приблизительно спрогнозировать, когда будет расширен этот перечень разрешенных активов?

Это не от нас зависит: мы уже второй год везде говорим, что это можно сделать по широкому спектру инструментов, как по нашим облигациям, так и по ипотечным ценным бумагам, которые будут иметь рейтинг на уровне суверенного. По-видимому, ситуация будет складываться по следующему сценарию: выпуск будет размещен, западные инвесторы начнут их покупать, российские инвесторы увидят это и подключатся, но уже тогда, когда доходность по ним снизится.

- Проблемы возникают не только по вопросам о внесении ипотечных ценных бумаг или облигаций ипотечных агентств в перечень разрешенных активов. По-видимому, "подвешенным" пока остается и вопрос о предоставлении АИЖК госгарантий на будущий год, хотя президент в понедельник и заявил о необходимости этого. Но, если я правильно понимаю, в проекте бюджета, который ушел на рассмотрение в Госдуму, АИЖК в качестве получателя гарантий не указано?

Нет, пока АИЖК в качестве конкретного бюджетополучателя в проекте бюджета не указано. А это значит, что в соответствии с Бюджетным кодексом должен проводиться конкурс на получение этих средств. Каковы будут критерии отбора, когда конкретно будет проводиться конкурс, кто станет победителем по его итогам, какая будет плата за эти госгарантии – на сегодняшний день ясности нет.

- В предыдущие годы такой проблемы не возникало?

Нет, и поэтому для нас ее возникновение во многом оказалось неожиданным. Теперь есть два варианта развития событий. Если поправка в проект бюджета будет внесена и АИЖК будет названо в качестве конкретного бюджетополучателя, то проблема сама сойдет на нет. Если же этого не произойдет, придется проводить конкурс. На первый взгляд, эта идея выглядит привлекательной, но на практике она является нереализуемой.

- Почему?

Потому, что АИЖК как раз было создано для того, чтобы ипотечное кредитование стало непрерывным, долгосрочным и предсказуемым процессом. И объемы жилищного строительства в регионах в последние несколько лет росли именно потому, что люди поверили в стабильность созданной системы. Закладывались стройки, люди получали жилье, автоматом возникала ипотека в силу закона, закладные выкупались. Вот эта стабильность господдержки и стабильность выкупа закладных обеспечивали ускорение темпов жилищного строительства.

Теперь собираются провести конкурс.

Очевидно, что это снизит приток инвестиций в жилищное строительство и взвинтит цены на вторичном рынке. Ведь если я не уверен, что выиграю конкурс, значит, не смогу гарантировать банку, что выкуплю у него закладные в 2006 году.

И никто другой ему тоже это пообещать не может, так как победитель конкурса неизвестен.

Предположим, что победитель конкурса определился, но это негосударственная компания. АИЖК работает в регионах по государственным стандартам кредитования, потому что у нас и акционер, и гарант в одном лице. А частная компания заведомо не сможет работать по всей стране по единым стандартам. И невозможно обязать негосударственную компанию снижать ставки по кредитам или устанавливать их на каком-то уровне. Государство не имеет права вмешиваться в ее деятельность.

В результате мы рискуем получить ту же проблему, которая возникла в США, где наряду в государственным агентством по ипотечному кредитованию существовали частные компании, получающие госгарантии.

Регулирующие структуры пришли к выводу, что эти компании получали необоснованные конкурентные преимущества, а интересам рынка ипотечного кредитования их деятельность не отвечала.

- Но, положим, все завершится благоприятно для АИЖК. Будет ли ипотека развиваться в условиях, когда ставки по кредитам довольно высоки – 14% годовых, при том что ставка рефинансирования ЦБ составляет сейчас 13%, а среднегодовую инфляцию прогнозируют на уровне 10–11%? И эта ставка фиксированная, а инфляция, если верить прогнозам правительства на ближайшие три года, будет снижаться. Выгодно ли людям брать кредиты под такие проценты?

В ипотечном кредитовании требования установить некие "справедливые ставки" звучат постоянно. Вместе с тем банки, например, выдают потребительские кредиты под 22% годовых или даже до 50% годовых, это никого не смущает, и спрос на эти кредиты растет.

Если же говорить серьезно, то могу сразу привести три контраргумента. Первый: проблема не в ставках, а в том, что рост цен на жилье у нас опережает рост доходов населения. Второй: люди забывают о том, что у них при фиксированной ставке есть возможность перекредитоваться.

Если вы берете кредит на 20 лет, это не значит, что все 20 лет вы должны погашать этот кредит, взятый под 14% годовых: никто не мешает вам взять новый кредит, погасить из этих денег старый и расплачиваться уже с учетом новых, более низких процентных ставок.

И третий аргумент: если, напротив, ставки пойдут вверх, то для вас ничего не изменится – ведь вы взяли кредит с фиксированной ставкой.

- Вернемся к вопросу об ипотечных ценных бумагах. Сейчас, когда говорят об их надежности и доходности, обычно в качестве аргумента "против" выдвигают следующий: в качестве обеспечения здесь выступает квартира, а выселить человека на улицу в России не так просто, особенно если учесть, что пока не создан так называемый фонд маневренного жилья, предназначенный как раз для этих целей.

Это еще одна распространенная ошибка. Эта бумага является второй производной от квартиры. Основным обеспечением по ипотечной ценной бумаге являются платежи заемщиков. Если же заемщик не платит, у инвестора есть право требовать продажи квартиры заемщика, однако такие случаи крайне редки.

- Но, собственно говоря, об этом и идет речь. Получается, что мы все равно приходим к тому, что в каких-то случаях речь пойдет о выселении человека из квартиры, купленной на предоставленный ему ипотечный кредит.

На деле все выглядит далеко не так трагично, как представляется в этой упрощенной схеме. Я уже уговорил о высокой степени диверсификации пула кредитов. Если один заемщик недоплатил, а второй переплатил, то кредитор в результате получает ту же самую сумму, которую он получал в предыдущие месяцы в условиях, когда оба заемщика платили одинаковую сумму. Он, конечно, видит, что заемщик номер один "задефолтил", но ничего не требует, потому что полученный результат его вполне устраивает.

- Но ведь такая ситуация будет складываться далеко не всегда, это же очевидно.

Конечно, рано или поздно от неплательщика начнут требовать продажи квартиры. Но я хочу сказать, что в этой системе период терпимости очень высокий. К тому же если какая-то закладная действительно "дефолтит", то вся она попадает на младший транш. Соответственно, инвестор старшего транша убытки не несет, и до продажи квартиры дело не доходит.

- И все-таки ведь может сложиться ситуация, при которой дефолт по закладной будет не разовым явлением, которое легко компенсировать или списать как убыток, а довольно распространенным. Как будет решаться эта проблема тогда?

Такое возможно только в условиях финансового кризиса. В этом случае дело действительно дойдет до квартиры. Хочу отметить, что в гражданско-процессуальный кодекс была внесена важная поправка: если у вас ипотека и это жилье единственное, то вас можно выселять. Теперь вопрос – куда выселять. В разных регионах это понимают по-разному, есть три модели поведения. В некоторых регионах на случай непогашения кредита резервируют квадратные метры в общежитиях, в других – деньги на тот случай, чтобы на них купить квартиру меньшей площади. А в-третьих – не резервируют ничего.

- Странный способ решить проблему.

А на наш взгляд, это самый эффективный и правильный подход. Человек, берущий ипотечный кредит, реально не является нуждающимся. При покупке квартиры он вкладывает 30% собственных средств и 70% – это полученный им ипотечный кредит. До дефолта проходит какое-то время, и за это время цена квартиры вырастает на некую величину. И весь этот рост остается вам, так как кредит есть вещь фиксированная. Предположим, что вы продали одно-двухкомнатную квартиру, переехали в трехкомнатную, потом были вынуждены продать ее для погашения кредита. У вас вполне достаточно денег, чтобы снова купить себе одно-двухкомнатную. Вторая модель поведения – вы можете эту квартиру взять в коммерческий найм. То есть вы ее продаете, расплачиваетесь по кредиту и нанимаете себе эту квартиру. По нашим подсчетам, при таком варианте человек может 15 лет нанимать эту квартиру, не ухудшая качество жизни. Так что в любом случае речь не идет о выселении человека на улицу.

Газета.Ру, 15.09.2005
Беседовала  Анастасия Скогорева