Надежда Косарева: Жилищное строительство в России чрезвычайно монополизировано
Сегодня в России вводится 40 миллионов квадратных метров жилья в год, а для того чтобы удовлетворить платёжеспособный спрос населения, надо вводить более 100 миллионов. С рынка, где существует такой высокий спрос - а по мере развития ипотечного кредитования он будет всё больше обеспечиваться деньгами, - застройщик никогда не уйдёт.
Едва увидев свет, Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года подвергся яростной критике со стороны участников строительного рынка.
Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года, но к этому моменту Госдума уже успела подготовить и рассмотреть в первом чтении проект поправок в него. Правда, на том дело застопорилось. Подробности - в нашей беседе с руководителем рабочей группы Центра стратегических разработок по подготовке пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, президентом фонда "Институт экономики города" Надеждой КОСАРЕВОЙ.
- Надежда Борисовна, чем была вызвана необходимость принятия закона о долевом строительстве, какие проблемы он решает?
В отличие от общемировой практики, когда застройщики возводят объекты частично за счет собственных средств, а преимущественно - за счет банковских кредитов, в России примерно 80 процентов жилья строится за счет привлечения средств так называемых "дольщиков". Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Суть долевого участия состоит в том, что квартиры продаются еще до завершения строительства. Это связано в первую очередь с неразвитостью жилищного строительства в России. Предложение жилья со стороны застройщика и на вторичном рынке гораздо ниже, чем даже очень небольшой платежеспособный спрос населения. То есть люди хотят купить жилья больше, чем им предлагают. Поэтому они вынуждены приобретать этот товар в незавершенном виде. Именно вынуждены. Как показали результаты специально проведенного нами исследования, более 70 процентов граждан предпочли бы купить готовое жилье или индивидуальный дом, но, к сожалению, рынок предлагает им совершенно противоположное решение: хотите квартиру - участвуйте в строительстве.
Несмотря на широкое распространение долевых схем, отношения между дольщиками и застройщиками до недавнего времени никак не были урегулированы, поскольку законодательство не предусматривало такой формы договора как договор долевого участия. Пользуясь положением Гражданского кодекса о свободе договора, застройщики называли эти договоры совершенно по-разному: договорами строительного подряда, простого товарищества, соинвестирования, уступки прав требования и так далее. Дошло до того, что запутались даже суды.
Из-за отсутствия регулирования все строительные риски несли дольщики. Они могли вообще не получить квартиру, став жертвами банального мошенничества. Могли получить ее с опозданием на 2 года или по цене, в полтора раза превышающей первоначальную сумму договора. Конечно, это была недопустимая ситуация.
- Как в общих чертах будет теперь выглядеть схема долевого строительства?
Сначала застройщик должен получить права на земельный участок, то есть приобрести его в аренду или собственность, причем с 1 октября он сможет сделать это только на открытом аукционе. После этого он получает разрешение на строительство. Затем размещает в СМИ или Интернете проектную декларацию, где сообщает информацию о себе и о проекте. И только через две недели после публикации этих сведений он может заключать договоры долевого участия. До этого момента застройщик не имеет права заключать такие договоры и привлекать деньги дольщиков, поскольку неизвестно, дадут ему разрешение на строительство или нет.
Договоры долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации. В регистрационной палате имеется проект строительства, и если регистратор видит, что на данную квартиру уже заключен договор, второй договор на нее он уже не зарегистрирует.
В соответствии с законом земельный участок и возводимое строение находятся в залоге у дольщиков. По завершении строительства объект сдается в эксплуатацию, дольщик подписывает акт приемки, при этом он вправе предъявить какие-то требования к качеству. Дальше происходит процедура регистрации прав, после чего готовая квартира становится собственностью дольщика. В течение пяти лет на нее действует гарантия.
Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, он обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки. Если же дела складываются совсем плохо и строительство останавливается, земельный участок и незавершенное строение выставляются на торги, а доходы от реализации объекта пропорционально делятся между всеми дольщиками в счет удовлетворения их требований.
- Неудивительно, что строительные компании приняли новый порядок в штыки и стали добиваться смягчения некоторых норм. Какие требования застройщиков были учтены в проекте поправок?
Законопроект, внесенный депутатами Госдумы Георгием Боосом и Владиславом Резником, является некоторым компромиссом с застройщиками, но ни одна концептуальная позиция там не меняется. Что это за поправки? Застройщиков привел в трепет размер неустойки - 1/75 ставки Банка России от цены договора за каждый день просрочки исполнения обязательств. Хотя для добросовестных застройщиков это вообще не является угрозой. Если сроки не нарушаются, платить ничего не придется. Но посмотрите, что делают застройщики сейчас. Заведомо зная, что дом будет строиться 4 года, они указывают в договоре срок 2 года, чтобы к ним пришло больше людей. Ведь сроки - это конкурентный фактор. Но конкуренция должна быть добросовестной. Единственное, что требуется от застройщика, - указать реальные сроки.
В законопроекте предлагается снизить размер неустойки до 1/300 ставки ЦБ для физических лиц и до 1/150 - для юридических. Но повторю, это вопрос не принципиальный, из разряда "один, два, много". Неустойка должна быть достаточно большой, чтобы служить превентивной мерой против нарушения сроков строительства.
Второй существенный момент, который вызывает протест у застройщиков, - это порядок расторжения договоров. В законе сказано, что если дольщик не вносит платежи по договору, то расторгнуть отношения с ним можно только в судебном порядке. Сейчас предлагается поправка, допускающая и внесудебный порядок. Мы считаем, что это не ущемляет права дольщиков, потому что, если человек не согласен с таким решением, он все равно пойдет в суд.
- Знаю, что многих застройщиков возмутило требование раскрыть информацию о себе: кто учредители, какие объекты данная фирма построила за последние три года
Это совершенно обоснованное требование. Почему банки должны раскрывать своих собственников, а строительные фирмы нет? Правда, в законопроекте есть поправка, что застройщик обязан указывать не всех собственников, а только тех, чья доля в уставном капитале превышает 5 процентов. Что касается сведений о построенных объектах, опасения застройщиков вполне объяснимы. Ведь для минимизации своих рисков они, как правило, под каждый новый проект создают отдельную фирму. У этой фирмы "за душой" нет ни одного готового объекта. Как только строительство завершается, фирма ликвидируется, и претензии предъявлять уже не к кому. Теперь дольщик будет знать, кому он отдает свои деньги.
- Законом недовольны не только застройщики, но и банки.
Дело в том, что в ходе строительства объекта может возникнуть необходимость банковского кредитования под залог возводимого объекта. В этом случае банк, как и дольщики, становится одним из залогодержателей. И в законе содержится, на мой взгляд, некорректная норма о солидарной ответственности банка-залогодержателя вместе с застройщиком перед дольщиками. То есть банк, давая свои средства, сразу же получает ответственность по обязательствам застройщика. И если застройщик их не выполняет, дольщик может предъявить требования не только к нему, но и к банку. Хотя при чем здесь банк? Полагаю, эту норму надо менять. Однако такую поправку в законопроект не включили, поскольку против нее возражал профильный Комитет Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам, а также Администрация Президента и Правительство.
- А каковы перспективы внесения тех поправок, что уже вошли в законопроект?
В данный момент законопроект не стоит в графике рассмотрения Госдумы, поскольку на него получен отрицательный отзыв ГПУ Администрации Президента и Правительства. По мнению этих структур, законопроект снижает защиту дольщиков, хотя это совсем не так, о чем мы уже говорили. На самом деле законопроект лишь делает более сбалансированными некоторые параметры. Более того, допуская внесудебный порядок расторжения договоров с недобросовестными дольщиками, мы в каком-то смысле усиливаем защиту остальных участников долевого строительства. Ведь если дольщик не платит по договору, а застройщик не может привлечь на его место другого до решения суда, то за чей счет продолжать стройку?
- Правы ли застройщики, когда говорят, что закон о долевом строительстве приведет к росту цен на жилье?
Если ничего другого не делать, то цены, конечно, будут расти, потому что жилищное строительство в России чрезвычайно монополизировано. А монополист может делать все, что хочет, - и поднимать цены, и сокращать объемы, списывая все на принятие закона. Но ведь в том же самом "жилищном" пакете законов предусмотрены меры, направленные на ликвидацию монополизма, на развитие конкуренции, на снятие многих административных барьеров (в первую очередь это продажа земли на открытом аукционе). А в условиях конкуренции цены устанавливаются исходя из баланса спроса и предложения.
Что касается заявлений о падении объемов строительства - это эмоции. Наоборот, благодаря тому, что закон снизил риски дольщиков, все большее число граждан будут принимать участие в такой форме приобретения жилья.
- Но захотят ли участвовать в ней сами застройщики?
Думаю, добросовестные компании будут продолжать заниматься этой работой, как и раньше. Более того, на место недобросовестных придут добросовестные, потому что потенциальный спрос на жилье в России огромный. И этот бизнес только в начале пути, потому что развивается ипотека. Спрос на жилье в течение ближайших лет еще будет превышать предложение.
КОММЕНТАРИЙ
Георгий Боос, заместитель Председателя Госдумы
Согласен, что закон о долевом строительстве многоквартирных домов поставил застройщиков в жесткие рамки. Особое недовольство вызывает положение, по которому строительная компания сегодня обязана вернуть покупателю квартиры внесенные деньги по первому требованию, тогда как застройщик может расторгнуть договор с инвестором лишь в судебном порядке, даже при нарушении условий договора. По мнению строителей, этим смогут воспользоваться недобросовестные инвесторы.
Именно на устранение этих перекосов направлен проект закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разработанный с учетом предложений профессиональных участников рынка. В частности, предполагается предоставить строительным компаниям право расторжения договора во внесудебном порядке (если дольщики нарушают его условия), снизить штрафы и ликвидировать норму, позволяющую физическому лицу не принимать построенную квартиру без объяснения причин. Считаю, что концептуально закон менять нельзя. Принципиально, что застройщики должны иметь возможность привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, что жилье должно быть качественным, а сроки строительства соблюдены. Что компенсация за невыполнение предусмотренных законом обязательств должна быть ощутимой, иначе никто эти требования выполнять не будет. Но услышать мнение всех участников рынка - и строителей, и инвесторов - мы обязаны. Без этого создание рынка доступного жилья невозможно.
Парламентская газета, 30.06.2005
Беседовала Наталья Кучер
