Доступность жилья в Российской Федерации, как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты

Щетинин Я.В. (компания СТК)
Савинченко В.Е. (компания СТК) 

Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объёмов жилищного строительства. Благоустроенное жильё необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной полноценной семьи, но даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жильё. Новое жильё за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.

В послании Федеральному Собранию в 2004 году Президент Российской Федерации подчеркнул, что необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов. Ипотека, по мнению Президента, должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и к 2010 году минимум треть граждан страны должны получить возможность приобретать жильё, отвечающее современным требованиям, как за счёт собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.

Решение жилищной проблемы путём повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.

Доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост её населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей, дав им «дорогу в жизнь», определяется, в первую очередь, наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности. Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики - длительные очереди на жильё оказывают серьёзное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учёт и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны.

Для России, учитывая её географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. В частности, в этом кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких регионах сосредоточения основной ресурсной базы, как Сибирь, Дальний Восток и ряде других, связанной именно с тем, что государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья - очень болезненная проблема. Если её не смягчить, она останется серьезным тормозом экономического роста и более того, источником социальной напряженности в обществе.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

Возможность улучшить жилищные условия является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.

Говоря о доступности жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих расходов. При анализе платёжеспособности заёмщика банкам необходимо оценивать совокупную возможность заёмщика по обслуживанию как непосредственно кредита, так и приобретённого с его помощью жилья.

Доступность жилья – это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главенствующим критерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учётом динамики её изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности.

 

Влияние изменения стоимости жилья на доступность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на будущую платежеспособность граждан, т.е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. Причём при краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения).

Обобщая вышеизложенное, можно констатировать, что доступность жилья является многомерной категорией, в которой в сложной форме переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи. С учётом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам (блокам). Однако подобная классификация в определенной степени носит условный характер: значимость тех или иных факторов на доступность проявляется сквозь призму и на фоне проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

 

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов («Хабитат»). Так, по данным за 1998 год, значение данного индикатора составило в Сиэтле - 3 года, в Лондоне - 4,7 года, Эдинбурге - 3,5 года, Нью-Йорке - 2,7 года, Стокгольме - 6 лет, Токио - 5,6 года, Амстердаме - 7,8 года. По данным на 1996 год, этот показатель для Парижа был 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года. Показатель доступности жилья в целом по США составил в 2000 году 2,85 года. Конечно, в разных странах речь идёт о жилье разного качества, но, тем не менее, признаваемом в данном обществе допустимым (средним, массовым) стандартом проживания.

Однако при оценке возможностей граждан приобретать жильё следует иметь в виду финансовый аспект проблемы. Поскольку приобретение жилья связано с наличием предварительных накоплений (сбережений), а также с возможностью брать ипотечные кредиты, необходимо отметить, что между Россией и развитыми странами с точки зрения условий накопления средств для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам существует значительная разница.

 График 1

По данным ОАО «АИЖК», на конец 2003 года КДЖ в среднем по Российской Федерации составлял 4,5. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее четырёх с половиной лет.

Для расчёта коэффициента доступности жилья по традиционной методике, существует формула, которую, например, можно найти в публикациях А.А. Кольева. Там же есть формула, позволяющая рассчитывать КДЖ с учётом минимальных потребительских расходов. Обе эти формулы приведены ниже.

 , где                              (1)

 – КДЖ без учёта потребительских расходов;
S – площадь жилья, кв.м.;
V– (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м.) жилья, руб.;
I - (income) среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год;
N –  количество человек в семье.

 , где                                   (2)

  – КДЖ с учётом потребительских расходов;

E – (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, руб./чел./год.

Формулы (1) и (2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозные значения невозможно, они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например, конец года. К недостаткам формул (1) и (2) можно отнести:

• показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;

• показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жильё в Российской Федерации дорожает.

Таким образом, из-за указанных недостатков по формулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу. Без соответствующего прогноза невозможно предположить, какое значение примет коэффициент доступности жилья, например к концу 2007. Может быть жильё в 2009 году станет настолько доступным, что спрос на ипотечное кредитование серьёзно уменьшится. Однако нельзя исключать и диаметрально противоположного развития ситуации. Не имея возможности прогнозировать значение КДЖ – одного из основных факторов, формирующих спрос - некорректно разрабатывать рекомендации, направленные на управление спросом.

Поэтому возникает необходимость в усовершенствовании существующей методики расчёта коэффициента доступности жилья с целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения. Для решения этой задачи необходимо осуществить ряд мероприятий:

• вычислить по формуле (2) коэффициент доступности жилья на 1999-2004 годы, используя данные Федеральной службы государственной статистики РФ (ФСГС) и ОАО «АИЖК»;

• построить график, отражающий динамику изменения величины КДЖ с 1999 по 2004 годы;

• вывести динамическую формулу, позволяющую рассчитывать прогнозные значения КДЖ. Для этого составить уравнение регрессии таким образом, чтобы рассчитанные по формуле (2) значения коэффициента доступности жилья были бы максимально приближены к показателям, полуученым с помощью уравнения регрессии;

• оценить качество предложенной модели;

• спрогнозировать изменение величины КДЖ в ближайшем будущем по формуле, описывающей уравнение регрессии.

По данным ОАО «АИЖК» (график 1), а также на основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 2004 год, был построен график 2, отражающий динамику изменения КДЖ в России с 1998 по 2005 годы.

Изменение коэффициента доступности жилья в РФ, 1998-2005 гг.

 График 2

Коэффициент доступности жилья, рассчитанный про формуле (1) не учитывает потребительских расходов семьи, что на практике совершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей, расчёт КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2).
По формуле (2) и данным ФСГС для Российской Федерации был рассчитан коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов с 1998 по 2004 годы. Расчеты производились на основании данных о средних ценах на вторичном рынке жилья в России. В расчёте использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из 3-х человек (двое родителей и ребенок) и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 1998 по 2004 годы). Результаты проведенного расчёта для квартир Российской Федерации представлены в таблице 1.

Таблица 1

Изменение КДЖ с учётом потребительских расходов в РФ, 1998-2009 гг.

График 3

На графике 3 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учётом потребительских расходов россиян с 1998 по 2005 годы. Для устранения искажений и проведения более корректных расчётов необходимо уточнить построенный график. Суть уточнений заключается в следующем: при построении нового уточнённого графика 4 в качестве единицы (начала отсчёта) корректнее принять не 1998, а 2000 год (T=1 – первый порядковый номер года в скорректированной формуле (3)). Последствия кризиса 1998 года значительно искажают общее представление об изменении КДЖ с 1998 по 1999 год. Поэтому в дальнейшем будем считать, что 1998 и 1999 года не являются значимыми для предложенной модели (3).

В процессе корректировки формулы расчёта коэффициента доступности жилья с целью составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. По данным ФСГС средняя стоимость жилья в России в рублёвом исчислении за период с 1995 по 2005 годы увеличивалась ежегодно в среднем на 21%. Ситуация на рынке жилой недвижимости демонстрирует рост цен на квартиры, который, несмотря на колебания, стабильно продолжается более десяти лет. На сегодняшний день нет никаких признаков того, что в ближайшие годы эта тенденция к росту изменится.

Также как и стоимость жилья, доходы и расходы россиян не остаются постоянными. По данным ФСГС среднедушевые доходы населения за период с 1999 по 2005 годы увеличивались ежегодно в среднем на 12%. Аналогично была проанализирована динамика изменения среднедушевых расходов населения за период с 1999 по 2005 годы. Средняя величина годового роста потребительских расходов населения России составила 11,7%.

Изменение КДЖ с учетом потребительских расходов в РФ, 2000-2009 гг.

График 4

Далее проведено сглаживание кривой полиномом третьей степени:

           , (3)

 – скорректированный средний за период КДЖ с учётом потребительских расходов;

  Т – порядковый номер периода (года).

Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2) является основой для составления прогнозных оценок по скорректированной формуле (3).

Для того, чтобы спрогнозировать величину КДЖ, учитывающую потребительские расходы россиян, например, на 2007 год, необходимо в формулу (3) в качестве параметра Т подставить значение T=7, соответствующее порядковому номеру 2007 года. В результате можно сделать вывод о том, что в 2007 году коэффициент будет равен:

 Аналогично можно спрогнозировать КДЖ с учётом потребительских расходов на 2008 и 2009 годы. Для этого достаточно в формулу (3) в качестве параметра Т подставить значения Т=8 и Т=9 соответственно. В итоге, коэффициент доступности жилья будет равен:

Для оценки полученной модели рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле:

(4)

          (4)

  - рассчитанные значения КДЖ с учетом потребительских расходов по формуле (2);
  - прогнозируемые моделью значения КДЖ с учётом потребительских расходов;
  - среднеарифметическое значение КДЖ, который рассчитывается по формуле (5);
T – порядковый номер периода (года);
n- количество периодов (лет).

Среднеарифметическое значение КДЖ, которое необходимо для расчёта коэффициента детерминации, вычисляется по формуле:

 ,   где                               (5)

 - средний за период коэффициент доступности жилья;
n - количество периодов (лет).

Статистический смысл коэффициента детерминации заключается в том, что он показывает, какая доля зависимой переменной  объясняется построенной функцией регрессии  

Для оценки качества уравнения регрессии (3) рассчитан коэффициент детерминации по формуле (4), величина которого составила:

  Это означает, что скорректированная модель является адекватной и может быть использована для прогнозирования коэффициента доступности жилья.

Таблица 2

Результаты проведенных расчётов, а также данные, полученные с помощью полиномиальной регрессии, свидетельствуют о том, что КДЖ в России увеличивается, начиная с 2003 года, т.е. доступность жилья для россиян снижается. Таким образом, если в 2003 году среднестатистической семье для приобретения квартиры необходимо было копить на приобретение квартиры менее девяти лет, то в 2006 году этой же семье понадобится более десятилетия. При этом наблюдается очевидная тенденция к росту сроков накопления, т.е. за десять лет (к концу 2013) коэффициент доступности жилья может увеличиться почти в два раза. Жильё в России дорожает опережающими темпами, а разница между доходами и расходами (размер сбережений) населения практически не увеличивается. Иными словами, согласно проведённым расчётам, возможность приобретения россиянами жилья за счёт собственных накоплений с каждым годом становится менее вероятной, что является веским аргументом в пользу ипотечного кредитования.

Скорректированной формулой для расчёта КДЖ можно воспользоваться для расчёта и региональных коэффициентов, что позволит наиболее точно отразить ситуацию с доступностью жилья в конкретном регионе Российской Федерации. Ниже приведён пример расчёта значений КДЖ для Москвы и Московской области – лидеров и по уровню развития рынка жилой недвижимости, и по уровню цен на жильё. Расчёт произведён для вторичного рынка жилой недвижимости (многоквартирных жилых домов), для квартир разной площади (от одной до трёх), на основании данных официальной статистики и рыночной информации о стоимости жилья. Дифференцированный расчёт - отдельно для Москвы и отдельно для Подмосковья - необходим в силу существующих значительных различий, как в уровне доходов населения, так и в уровне стоимости жилья.

На основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 1998-2005 годы построен график 5, отражающий динамику изменения КДЖ в Москве с 1998 по 2005 годы.

Изменение коэффициента доступности жилья в Москве, 1998-2005 гг.

 

График 5

Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (1) не учитывает потребительских расходов семьи, что неосуществимо на практике. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей, расчёт КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2).

По формуле (2) был рассчитан КДЖ с учётом потребительских расходов москвичей в 2005 году. Расчёты производились на основании данных о средних ценах на вторичном рынке жилья в Москве.

По данным ФСГС в 2005 году значение среднедушевого дохода в Москве составило 24885,9 руб. в месяц или 298631 руб. в год. В расчёте на семью из трёх человек эта величина достигнет 895892 руб. Таким же образом были усреднены полученные на основании данных ФСГС величины потребительских расходов, значение которых составило 213397 руб. на одного человека в год. В расчёте на семью москвичей эта величина будет равна 640192 руб. Значение средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья в Москве на вторичном рынке жилья за 2005 год составило 63563 руб. При расчёте в качестве величин средней площади квартир в Московском регионе были использованы данные СТК. Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах), представлены на графике 6:

Средняя площадь квартир на вторичном рынке жилья (в кв.м.)в Москве в зависимости от количества комнат. (в 2005 г.)

График 6

Рассчитанные по формуле (2) значения коэффициентов доступности жилья на 2005год для квартир Москвы, представлены в таблице 3.

Таблица 3

Далее по формуле (2) данным ФСГС для Москвы был рассчитан КДЖ с учётом потребительских расходов с 1999 по 2005 годы. В расчёте использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из трёх средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 1999 по 2005 годы).

В процессе уточнения формулы для расчёта КДЖ с целью составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. Согласно данным Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» за период 2002 по 2005 годы среднегодовые темпы увеличения стоимости типового жилья в Московском регионе в рублёвом исчислении составили 25%. В случае сохранения экономической и политической стабильности в стране, в ближайшие три-пять лет, эта величина сохранится в пределах 20-35%.
Также как и стоимость жилья, доходы и расходы москвичей не остаются постоянными. По данным ФСГС среднедушевые доходы населения за период с 2002 по 2005 годы увеличивались ежегодно в среднем на 19%, а расходы – на 17%.

Таблица 4

Изменение КДЖ с учётом потребительских расходов в Москве, 2000-2009 гг.

 

График 7

На графике 7 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учётом потребительских расходов москвичей с 2000 по 2005 годы. В качестве единицы (начала отсчёта) был выбран 2000 год.

Далее производилось сглаживание кривой полиномом третьей степени:

,          (6)

 – скорректированный коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов (средний за период);

Т – порядковый номер периода (года).

Таким образом, КДЖ, рассчитанный по формуле (2) является основой для составления прогнозных оценок по формуле (6). Для того, чтобы спрогнозировать КДЖ, учитывающий потребительские расходы, например, на 2007 год, необходимо в формулу (6) в качестве параметра Т подставить значение T=7, соответствующее порядковому номеру 2007 года. В результате можно сделать вывод о том, что (соответственно годам) для Москвы коэффициенты будут равны:

Для оценки полученной модели рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле (4), величина которого составила:

Модель является адекватной, и может использоваться для прогнозирования коэффициента доступности жилья, учитывающего потребительские расходы москвичей в 2006-2009 годах.

Аналогично расчётам, проведённым для Москвы, рассчитан КДЖ для Московской области. С использованием формулы (1) построен график 8, отражающий динамику изменения КДЖ в Московской области с 1998 по 2005 годы.

Коэффициент доступности жилья в Московской области, 2000-2005 гг.

График 8

По данным ФСГС в 2005 году значение среднедушевого дохода в Московской области составило 7240,2 руб. в месяц или 86882 руб. в год. В расчёте на семью из трёх человек эта величина достигнет 260647 руб.

Таким же образом были усреднены полученные на основании данных ФСГС значения потребительских расходов. В Подмосковье это значение составило 74089 руб. на одного человека в год, а в расчёте на семью– 222267 руб. Стоимость кв. метра жилья в Московской области в 2005 году для вторичного рынка составила 27120 руб. Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах), полученные на основании данных компании СТК, представлены на графике 9.

Средняя площадь квартир на вторичном рынке жилья (в кв.м.) в Московской области в зависимости от количества комнат. (в 2005 г.)

График 9

Рассчитанные значения коэффициентов для квартир Московской области, в среднем за год представлены в таблице 5.

Данные о среднедушевых денежных доходах и расходах в расчёте на душу населения (рублей) в Московской области с 1999 по 2005г. в среднем за год представлены в таблице 6.

По формуле (2), данным ФСГС и Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» для Московской области рассчитан коэффициент доступности жилья с учётом потребительских расходов с 1999 по 2005 годы. В расчёте использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из трёх человек и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 1999 по 2005 годы).

В процессе корректировки формулы расчёта КДЖ с целью составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. Также как и стоимость жилья, доходы и расходы жителей Подмосковья не остаются постоянными. По данным ФСГС среднедушевые доходы населения за период с 2002 по 2005 годы увеличивались ежегодно в среднем на 26%. Средняя величина годового роста потребительских расходов жителей Подмосковья составила 26%. Результаты проведенного расчёта для квартир Подмосковья представлены в таблице 6.

Таблица 6

Изменение КДЖ с учётом потребительских расходов в МО, 2000-2009 гг.

График 10

На графике 10 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учётом потребительских расходов жителей Московской области с 2000 по 2005 годы. В качестве единицы (начала отсчёта) был выбран 2000 год.

После того, как был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ с 2000 по 2005 гг. (график 10), производилось сглаживание построенной кривой регрессионным уравнением:

,                           (7)

Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2) является основой для составления прогнозных оценок по формуле (7).

В результате можно сделать вывод о том, что для Подмосковья КДЖ будет равен:

Для оценки полученной модели был рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле (4), величина которого составила:

Модель является адекватной, и может использоваться для прогнозирования коэффициента доступности жилья, учитывающего потребительские расходы жителей Подмосковья в 2006-2009 годах.

Обобщая информацию, приведённую в расчётах, можно констатировать, что ситуация с доступностью жилья в Москве обстоит значительно лучше, чем в Московской области. Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трёх человек двухкомнатной квартиры общей площадью 53 кв. метра на вторичном рынке в Москве в 2005 году с учётом потребительских расходов составила более 13 лет. Этот показатель значительно хуже общероссийского. Прогнозные значения КДЖ также свидетельствуют о том, что ситуация с доступностью жилья в Москве в ближайшие годы только ухудшится.

В свою очередь, в Московской области продолжительность накопительного периода для вторичного рынка составляет уже почти 36 лет, несмотря на то, что площадь условной квартиры несколько меньше - 52 кв. метров. Анализ ситуации в Московской области позволяет сделать заключение о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Однако реальная ситуация в большей степени обнадёживает, чем результаты анализа с использованием данных по официальной зарплате. Скрашивает негативную картину тот факт, что большинство людей, живущих в Подмосковье, работают в Москве, получая зарплату, одинаковую с москвичами.

Официальные данные по заработной плате занижают уровень дохода, поскольку домохозяйства могут получать доход и из незадекларированных источников. В соответствии с некоторыми исследованиями, в середине и в конце 1990-х гг. неофициальный сектор экономики России составлял от 40 до 45% ВВП, а задекларированный составлял более 30% дохода семьи. Крайне важным является поиск пути решения проблемы с «серым» компонентом дохода, в частности, по возможности, легализовать незадекларированный доход от законной деятельности. Сбережения средств, поступающих из незадекларированных источников, также искажают результаты анализа способности домохозяйств осуществлять выплаты по ипотечному кредиту в течение длительного периода времени. [29]

Проведя расчёт коэффициентов доступности жилья при его покупке с использованием гражданами собственных средств и накоплений, необходимо оценить, как повлияет на доступность использование банковского ипотечного кредита. Очевидно, что ипотека позволяет приобретать жильё сразу, а не копить на него десять лет. Для того, чтобы определить величину коэффициента доступности жилья при ипотечном кредитовании, необходимо преобразовать формулу (2).

Суть преобразований заключается в следующем. Произведение V×S представляет собой стоимость квартиры, приобретаемой с использованием ипотечного кредита. Стоимость квартиры можно выразить в виде суммы двух показателей: собственных накоплений домохозяйства и банковского ипотечного кредита, предоставляемого под залог приобретаемого жилья. Оба этих показателя записываются в знаменатель формулы (2) в качестве дополнительной доходной составляющей семейного бюджета. В результате формула (2) примет следующий вид:

                          (8)

- КДЖ с использованием ипотечного кредита (индекс «M» означает «mortgage lending» (ипотечное кредитование);

- процент собственных накоплений ( );

- среднегодовые сбережения.

- средства, предоставляемые банком в виде ипотечного кредита на приобретение жилья стоимостью V×S, размер которых

зависит от величины собственных накоплений. Соответственно, чем больше собственных средств имеется в наличии у потенциального покупателя жилья, тем меньшую сумму ему придется взять в банке при ипотечном кредитовании.

- среднегодовые сбережения.

Формулу (8) можно несколько упростить, преобразовав её. Преобразованная формула примет следующий вид:

                                 (9)

 

В качестве примера для расчёта можно использовать приведённые выше данные ФСГС. Величина коэффициента доступности жилья в этом случае будет меньше единицы:

Результаты расчётов демонстрируют, что для жителей Московского региона вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но с помощью привлечения заёмных средств вполне решаемым. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан, что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и увеличить доступность жилья. Одним из таких механизмов может стать (расчёты и практика это доказывают) банковский ипотечный кредит на покупку жилья.

Очевидно, что ипотека, повышает доступность жилья, позволяет свести период накопления к минимуму. Из этого можно сделать вывод, что если у семьи есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения своих жилищных условий, то разумнее было бы приобрести жильё подобным способом, чем копить деньги на квартиру в течение десяти и более лет.

Доступность жилья – один из ключевых факторов спроса на рынке жилой недвижимости – иначе можно определить, как возможность граждан улучшать жилищные условия за счёт собственных сбережений. Сбережения - это часть доходов населения, не израсходованная на приобретение потребительских товаров и предназначенная для покупки земли, жилья, автомобиля и прочих предметов длительного пользования.
Положительная разница в между статистическими показателями доходов и расходов позволяет судить о наличии у граждан сбережений, т.е. части доходов, которые можно направить на приобретение жилья. Согласно репрезентативному опросу 1600 россиян в 128 населенных пунктах 46 регионов страны в июле 2005 года Аналитическим Центром Юрия Левады (Левада-Центр), сбережения есть у 21% домохозяйств, а 36 % опрошенных считает, что наиболее выгодная форма хранения сбережений – приобретение недвижимости.

Как было отмечено выше, у россиян существует потребность в улучшении жилищных условий: 53% россиян, согласно опросу, проведенному Фондом «Общественное мнение». Необходимо также отметить, что, согласно исследованию Фонда «Институт экономики города», 28,5% домохозяйств готовы улучшать свои жилищные условия путём приобретения либо строительства жилья.

Из этого можно сделать вывод, что спрос на приобретение жилья в Российской Федерации существует и задачей рационального предпринимателя является удовлетворение этого спроса. Здесь уместно вновь упомянуть слова Президента Российской Федерации о необходимости активизации работы финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов. Одним из таких механизмов является банковское ипотечное кредитование, поскольку приобретение жилья в данном случае осуществляется и за счёт сбережений (первоначальный взнос), и за счёт будущих доходов граждан (платежи по кредиту).

На возможность приобрести собственный дом или квартиру, на доступность жилья значительное влияние оказывает его стоимость. Очевидно, что на сегодняшний день разрыв между величинами стоимости жилья и сбережений граждан весьма существенен. Этот разрыв иллюстрирует коэффициент доступности жилья, значение которого в 2005 году уже превысил девятилетний рубеж. Как показывают прогнозы, среднестатистической семье для покупки квартиры необходимо копить на неё не менее десяти лет. Жить при этом придётся в стеснённых условиях. Рост цен на жилую недвижимость составляет, в среднем по России 22 процента в год, поэтому среднестатистическая квартира площадью 54 кв. метра в конце 2004 года стоившая 968274 рублей (из расчёта 17931 руб. за 1 кв. метр), к 2014 будет стоить 7072884 рубля, т.е. в семь раз дороже.

Неуклонный рост стоимости жилья делает его малодоступным для большей части потенциальных покупателей, не имеющих значительных сбережений или имущества, которое можно продать, что позволило бы им купить жильё сразу. По этой причине граждане откладывают приобретение жилья, надеясь либо когда-нибудь накопить необходимую сумму, либо на снижение цен на рынке недвижимости. Именно за этот отложенный спрос необходимо «бороться» банку при разработке своей ипотечной программы – убеждать потенциальных покупателей жилья в том, что единственным в данной ситуации способом улучшения своих жилищных условий является его приобретение с использованием ипотечного кредита.

Термин «доступность жилья», выражающийся с помощью соответствующего коэффициента, является очень простым для его понимания широким кругом потенциальных заёмщиков: «Жильё либо недоступно, либо доступно, но на определённых условиях, например, с помощью привлечения заёмных средств банка». Иллюстрацией может служить сравнение результатов расчёта КДЖ, выполненный без привлечения заёмных средств (формулы (2) и (3)) и с использованием ипотечного банковского кредита (формулы (8) и (9)). Таким образом КДЖ в руках маркетологов и PR-служб банковской организации может выступать определённым инструментом убеждения потенциального покупателя жилья, не имеющего достаточных средств для единовременной оплаты покупки, в существовании реальной альтернативы - возможности улучшить свои жилищные условия за счёт ипотеки. Продемонстрировав расчёт семикратного роста стоимости квартиры за десять лет, не сложно будет объяснить потенциальному покупателю, что лучше сегодня заплатить за одну квартиру и жить в ней, чем в будущем заплатить за то же жильё, но (в лучшем случае) в семь раз больше.

Абсолютно несостоятельным также является широко распространённое в народе мнение о том, что при покупке жилья с помощью ипотечного кредита придётся заплатить полторы-две стоимости квартиры. Во-первых, «полторы-две» цены гораздо меньше семикратного удорожания. Во-вторых, простейший расчёт показывает полную несостоятельность подобных утверждений. Среднестатистической семье из трёх человек с среднедушевым годовым доходом (по данным на конец 2004 года) 226845 руб. и расходами 120600 руб. и уже имеющей трёхлетние накопления для приобретения аналогичной двухкомнатной квартиры можно предложить воспользоваться ипотечным кредитом по программе ОАО «АИЖК». Параметры программы: годовая ставка 13% , срок погашения 10 лет, размер кредита: 677792 рубля. Семья может купить квартиру и переехать жить в неё сразу после оформления сделки, а не ждать десять лет. Каждый год семья будет выплачивать банку сумму в размере 121440 руб. в счёт погашения кредита. За десять лет семья выплатит сумму в размере 1214400 рублей, что лишь на четверть, а не в два (и не в семь) раз, превышает первоначальную стоимость квартиры в 968274 рублей. При этом семья имеет налоговую льготу (возврат подоходного налога) в размере 74092 рубля. Выгода семьи от использования в процессе приобретения жилья банковского ипотечного кредита очевидна. Семья не переплачивает за квартиру, а платит за возможность жить в ней уже сегодня.

Продемонстрировать эти расчёты потенциальному покупателю легко с помощью специально размещённой на Интернет-страничке банка программы расчёта в он-лайн режиме. Внешне эта программа может напоминать широко распространённый сегодня ипотечный калькулятор, позволяющий посетителю сайта рассчитать размер ежемесячных платежей в рамках программы ипотечного кредитования данного банка. Расчётная часть будет основана на формуле, позволяющей вычислить КДЖ (формула (3)). При наличии портрета потенциального заёмщика и формулы расчёта коэффициента доступности жилья можно рассчитать доступность для каждого сегмента любого регионального рынка жилой недвижимости. Например, сколько времени потребуется семье с определённым уровнем дохода для того, чтобы купить трёхкомнатную квартиру в Москве в панельном доме с учётом роста её стоимости, а также динамики доходов и расходов семьи. Потенциальный покупатель, введя данные о жилье (площадь, стоимость) и информацию о собственных доходах и расходах, получит в результате расчётов величины, показывающие, сколько лет ему придётся копить на это жильё и сколько оно уже к тому времени будет стоить. Обновление данных, отражающих динамику стоимости жилья, и, например, средних по региону значений доходов и расходов, может быть возложено на аналитические службы банка. Если же эту программу совместить для наглядности с ипотечным калькулятором, то результаты будут однозначно демонстрировать преимущества приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования.

Один из постулатов маркетинга гласит, что прежде чем эффективно продавать товар или услугу, необходимо изучить спрос на неё. Если спроса нет или его недостаточно для эффективного ведения данного направления бизнеса, то этот спрос надо сформировать, убедив потенциального покупателя в том, что он нуждается именно в этой услуге или именно в этом товаре. Процесс формирование спроса на ипотечные кредиты должен представлять собой целенаправленные действия банка в отношении полной информированности потенциальных покупателей жилья и, соответственно, потенциальных заёмщиков о существующих программах кредитования, их особенностях, экономических параметрах, гарантиях, цене, дополнительных услугах и издержках клиента в связи с получением кредита и приобретением жилья, о сервисе, а также о надежности самого банка, его репутации и достижениях. При формировании спроса на ипотечные кредиты необходимо широкое использование рекламных мероприятий и методов воздействия на общественное мнение посредством прессы, радио, телевидения. При этом обязателен учет социальных, нравственных, психологических, эмоциональных, эстетических и других особенностей каждой отдельной группы потенциальных заёмщиков.

Потенциальный спрос на ипотеку был проанализирован выше, поэтому имеет смысл привести лишь основные данные. Об ипотеке, как об одном из способов решения жилищной проблемы, знают уже почти половина россиян. Согласно опросу, проведенному Фондом «Общественное мнение», 47% респондентов заявили, что они знают о существовании возможности обратиться в банк за кредитом на покупку жилья, 34% что-то об этом слышали. Что особенно важно отметить - за последние пять лет снизилась доля тех, кто предпочел бы копить на квартиру (с 26% до 20%), и увеличилась доля тех, кто предпочел бы воспользоваться ипотечной программой (с 9% до 15%).

Результаты опроса, проведённого специалистами Независимого института социальной политики вначале 2003 года, показали, что в российских семьях практика предоставления денег в долг под проценты родственникам и знакомым чрезвычайно редкой. Почти половина (44%) из тех, кто брал в долг только у родственников или знакомых, не воспользовались услугами специальных кредитных организаций, именно потому, что имели эту альтернативную возможность, а 37% не устраивали высокие банковские проценты. Таким образом, одним из главных факторов, препятствующих развитию системы кредитования в России, является возможность получения неинституционального кредита на гораздо более выгодных финансовых условиях.

На вопрос о том, воспользовались ли бы они возможностью взять кредит, если бы условия его получения их полностью устраивали бы, положительно ответили 53% опрошенных. Это означает, что уровень потребности населения в кредите достаточно высок, и граждан останавливают сейчас в основном только высокие проценты и опасения жёстких санкций со стороны банка в случае задержки с выплатами Задумывались о том, чтобы взять кредит на предприятии, в банке или другой финансовой организации 17% респондентов. О том, что они действительно планируют в течение ближайших 2-3 лет взять кредит, заявили 12% граждан. Потенциальные (по мнению Независимого института социальной политики) заёмщики (те, кто хотел бы взять кредит) среди причин сомнений и нежелания брать банковский кредит часто называли формальные основания: они опасались, что не смогут вернуть кредит вовремя (34% опрошенных); слишком высокие проценты (34%); могли бы взять в долг у друзей, родственников и знакомых (11%); не имеют достаточной информации о кредитовании населения (14%); нет доверия кредитным организациям (10%); низкий размер официальной заработной платы (17%). Для того, чтобы большинство из этой категории граждан перешло из потенциальной в категорию реальных заёмщиков, банку необходимо средствами корректного убеждения произвести определённый «сдвиг в сознании» этих граждан в сторону позитивного отношения к решению своих финансовых проблем с помощью кредита. Через убеждение потенциального покупателя жилья банк может получить потребителя услуг в сфере ипотечного кредитования. Поэтому банку необходимо на регулярной основе проводить мероприятия, направленные на формирование спроса на ипотечные кредиты.

Перечень конкретных мероприятий, направленных на формирование спроса, график их реализации и бюджет должна сформировать маркетинговая или PR служба банка на основе анализа внешней и внутренней рыночной среды, потенциала и ресурсов самого банка, сильных и слабых сторон продвигаемых на рынок ипотечных программ, их достоинств и недостатков. Результаты будут зависеть, в первую очередь, от правильного позиционирования услуг, обоснованного выбора целевой аудитории и активности проводимой банком политики по продвижению данных услуг. Среди мероприятий, направленных на формирование спроса на ипотечные кредиты могут быть выделены такие, как:

• информирование потенциальных потребителей и преимуществах приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования;

• предоставление возможности ознакомления целевой аудитории с особенностями и преимуществами собственных ипотечных программ с акцентом на доступность и быстроту оформления;

• массированная, активная и креативная реклама как позитивного имиджа банка в целом, так и влияющих на выбор заёмщика потребительских свойств предлагаемых услуг;

• подтверждение надёжности банка, роста степени доверия к нему со стороны клиентов и высокого качества оказания услуг на основе отзывов клиентов, воспользовавшихся услугами банка.

Эффективность банковской рекламы в сфере услуг по ипотечному кредитованию физических лиц условно можно разделить на экономическую и психологическую. Экономическая эффективность оценивается по степени её влияния на финансовые показатели банка в краткосрочном периоде (в масштабах срока проведения рекламной кампании). Психологическая эффективность оценивается, в первую очередь, через изменение лояльности по отношению к банку, его услугам со стороны потенциальных заёмщиков, приоритетности выбора данного банка в будущем при обращении за кредитом.

Формирование и поддержание на необходимом для эффективной и рентабельной работы уровне спроса на банковские ипотечные кредиты в условиях в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости - труднейшая задача. Банку необходимы серьёзные инвестиции в данное направление своего розничного бизнеса, чтобы стабильно и на высоком уровне оказывать по кредитованию физических лиц на покупку жилья. Более того, банку следует склонить на свою сторону потребителей и создать рыночный потребительский консенсус, чтобы получить поддержку собственных ипотечных программ, чтобы потенциальные потребители отдавали предпочтения именно им. Банк должен уметь преодолевать неприятие риска, связанного с новой услугой, - далеко не все потенциальные потребители готовы принять на себя опасности выбора между займом у родственников и кредитовании в банке. Поэтому банку необходимо выстраивать и поддерживать собственный брэнд. Кроме того, банку необходимо обеспечить своевременное и качественное обслуживание пришедших в результате проведения рекламных мероприятий потенциальных заёмщиков и в дальнейшем обслуживать постоянно растущее сообщество потребителей. При этом крайне важно, чтобы его рекламные обещания не расходились с делом, особенно в части удовлетворения заёмщиками своих потребностей в жилье с помощью предоставленного им со стороны банка ипотечного кредита.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что в Российской Федерации развивается не только предложение ипотечных кредитов, но и неуклонно формируется спрос на данные банковские продукты. Рынок ипотечного кредитования пока ещё далёк от насыщения, однако именно сейчас важно начать более подробно изучать заёмщика, его предпочтения, пожелания, социально-демографический портрет. Это позволит более эффективно построить банковский бизнес в сегменте ипотечного жилищного кредитования населения.

__________________________________________________________
Литература
1. Кольев А.А. Инвестиционные возможности населения на вологодском рынке жилья // Экономические и социальные перемены в регионе: факты, тенденции, прогноз. - ВНКЦ ЦЭМИ РАН. – 2001. (www.vscc.ac.ru).
2. Материалы Заключительного отчёта Департамента инфраструктуры и энергетики Всемирного банка. Регион Европы и Центральной Азии «Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в РФ». – М.: 2003.
3. Материалы исследования, проведённого Фондом «Институт экономики города» «Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы)». – М., 2004.
4. Материалы стенографического отчёта о заседании президиума Государственного совета № 27 «О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства». Доклад рабочей группы «О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации». 27 февраля 2003 года, Москва, Кремль. (Официальный сайт Президента России www.kremlin.ru) – М., 2003.
5. Недвижимость. Практическая энциклопедия / (А.В. Быстров и др.); под ред. И.С. Радченко. – М.: ГроссМедиа, 2005. – 416 с. – С. 152
6. Путин В.В. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации. 26 мая 2004 года Москва, Кремль. (Источник – официальный сайт Президента России www.kremlin.ru).
7. Россия в цифрах. 2005: Крат.стат.сб./Росстат-М., 2005. – 477 с.
8. Социально-экономическое положение Центрального Федерального округа в 2005 году: Сборник.- М.,2006, - 77с.
9. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) // Аудит и финансовый анализ. 2000.- №4. - С. 112-135.
10. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения. (Источник – сайт http://koi.cfin.ru).
11. Щетинин Я.В. Анализ доступности жилья в Московском регионе // Финансовый Менеджмент. 2005. - № 6. – С. 98-108.

Банковское кредитование, 01.07.2006