Ипотечные ценные бумаги: затянувшееся ожидание
Юрий Гамзин
руководитель Центра корпоративного консалтинга СКРИН
Андрей Зорин
заместитель начальника управления эмиссионных ценных бумаг ФСФР
До настоящего времени в России не существует нормативной базы, регулирующей отношения по секьюритизации активов финансовых организаций, достаточно распространенного способа рефинансирования долговых обязательств на развитых финансовых рынках. «Локомотивом» развития этого механизма могут стать облигации с ипотечным покрытием.
ДОЛГАЯ ИСТОРИЯ
Несмотря на то что работа по подготовке законодательства, направленного на формирование рынка ипотечных ценных бумаг, длится уже более 5 лет, в России до сих пор не выпущено ни одной ипотечной ценной бумаги. Существует механизм рефинансирования ипотечных кредитов, реализуемый Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), выпускающим облигации, обеспеченные государственной гарантией, однако этого явно не достаточно.
Разработка законопроекта об ипотечных ценных бумагах начата Правительством РФ при активном участии Госстроя России и ФКЦБ России в первой половине 2000 г. В первом чтении проект закона был принят Государственной Думой 10 апреля 2002 г. В окончательном, существенно доработанном, виде Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» [1] (далее – Закон об ИЦБ) принят 11 ноября 2003 г. Однако сразу после появления Закона об ИЦБ выявились некоторые его недостатки. Вследствие этого Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 193-ФЗ [2] в Закон об ИЦБ внесены соответствующие изменения.
Помимо закона, для реализации механизма рефинансирования ипотечных кредитов необходимо наличие комплекса подзаконных нормативных актов, которые обеспечивали бы регулирование размещения (выдачи) и обращения ипотечных ценных бумаг. Согласно Закону об ИЦБ ипотечными ценными бумагами являются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Что касается последних, то подзаконные акты, регулирующие механизм их выдачи и смежные отношения, в настоящее время только разрабатываются и прогнозировать их появление весьма затруднительно. В отношении облигаций с ипотечным покрытием, возможно, уже в начале следующего года мы будем свидетелями появления первых зарегистрированных выпусков.
ФСФР России подготовила и приняла 1 ноября 2005 г. 4 документа, призванные регулировать эмиссию облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием:
1) Приказ от 1 ноября 2005 г. № 05-57/пз-н «О внесении изменений в Положение о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, утвержденное приказом ФСФР России от 16 ноября 2005 г. № 05-5/пз-н»;
2) Приказ от 1 ноября 2005 г. № 05-58/пз-н «О внесении изменений в Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденные приказом ФСФР России от 16 ноября 2005 г. № 05-4/пз-н»;
3) Приказ от 1 ноября 2005 № 05-59/пз-н «Об утверждении Положения о порядке определения размера ипотечного покрытия»;
4) Приказ от 1 ноября 2005 № 05-60/пз-н «Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия».
ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ
Облигации с ипотечным покрытием не вписались в существующую классификацию облигаций с обеспечением, предусмотренную Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [3] (далее — Закон о РЦБ) в редакции Федерального закона от 28 ноября 2002 г. № 185-ФЗ [4]. Согласно п. 1 ст. 27.2 Закона о РЦБ облигациями с обеспечением признаются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом (облигации с залоговым обеспечением), поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией. Иными словами, Закон о РЦБ выделяет облигации, исполнение обязательств по которым обеспечено залогом имущества.
Статья 2 Закона об ИЦБ определяет облигацию с ипотечным покрытием как облигацию, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Несмотря на то что облигации с ипотечным покрытием, по сути, являются облигациями с залоговым обеспечением, требования Закона об РЦБ на них не распространяются. Как инструмент специального назначения – рефинансирование ипотечных кредитов — облигации с ипотечным покрытием подчиняются особому регулированию. Таким образом, в лице облигаций с ипотечным покрытием мы имеем дело с самостоятельной разновидностью обеспеченных облигаций, не предусмотренной Законом о РЦБ.
Одним из главных отличий облигаций с ипотечным покрытием от облигаций с залоговым обеспечением является более сложная структура имущества, выступающего предметом залога (ипотечного покрытия), а также ее непостоянный характер. Ипотечное покрытие представляет собой имущественный комплекс, состав которого весьма динамичен. Это накладывает определенный отпечаток на нормы, регулирующие порядок его формирования, изменения и удовлетворения требований за его счет. Можно провести определенную аналогию между залогом ипотечного покрытия и залогом товаров в обороте. В обоих случаях имущество, заложенное в обеспечение исполнения обязательства, может менять свой состав. Вследствие этого в обоих случаях необходим специальный учет заложенного имущества. Такой учет в отношении товаров, находящихся в обороте, осуществляется путем ведении книги записи залогов, а в отношении облигаций с ипотечным покрытием – путем ведения реестра ипотечного покрытия.
ВСЕ ПОД КОНТРОЛЕМ
Согласно статье 32 Закона об ИЦБ учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за его распоряжением осуществляется специализированным депозитарием.
Приказом от 1 ноября 2005 № 05-60/пз-н ФСФР России утвердила одновременно Положение о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия (далее - Положение о деятельности спецдепов) и Правила ведения реестра ипотечного покрытия (далее – Правила ведения реестра).
Положением о деятельности спецдепов определены:
- перечень документов подлежащих хранению специализированным депозитарием и порядок такого хранения;
- правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие;
- порядок замены специализированного депозитария.
В силу пункта 1 статьи 33 Закона об ИЦБ учет имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия. Правилами ведения реестра установлены:
1) перечень сведений, содержащихся в реестре ипотечного покрытия;
2) порядок включения имущества в состав ипотечного покрытия;
3) порядок исключения имущества из состава ипотечного покрытия;
4) правила изменения содержащихся в реестре ипотечного покрытия сведений об имуществе, составляющем ипотечное покрытие;
5) порядок предоставления информации из реестра ипотечного покрытия;
6) порядок передачи реестра ипотечного покрытия от одного специализированного депозитария другому.
«СТАНДАРТНЫЕ» ИЗМЕНЕНИЯ
Основным изменением, внесенным Приказом ФСФР России от 1 ноября 2005 г. № 05-58/пз-н в Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденные Приказом ФСФР от 16 марта 2005 г. № 05-4/пз-н [5] (далее – Стандарты эмиссии), является включение нового подраздела — «Особенности эмиссии облигаций с ипотечным покрытием». Появление данного подраздела в определенном смысле нарушает стройную структуру Стандартов эмиссии. Так, до принятия изменений в рамках разделов, регулирующих тот или иной способ размещения ценных бумаг, подразделы располагались последовательно в соответствии с определенными этапами эмиссии ценных бумаг и отражали их особенности. Новый подраздел включает в себя все особенности эмиссии облигаций с ипотечным покрытием на разных этапах эмиссии.
Изменения в Стандарты эмиссии включают также требования к содержанию решения о выпуске (дополнительном выпуске) облигаций с ипотечным покрытием. Большинство сведений так или иначе связанны с ипотечным покрытием. В частности, такое решение о выпуске должно содержать:
• сведения о предоставляемом обеспечении;
• информацию о составе, структуре и размере ипотечного покрытия;
• порядок (правила) замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• сведения о специализированном депозитарии, осуществляющем ведение реестра ипотечного покрытия;
• сведения о выпусках облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается (может быть обеспечено) залогом данного ипотечного покрытия;
• сведения о страховании риска ответственности перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием;
• порядок досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием.
Кроме того, установлены особенности государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) и отчета об итогах выпуска облигаций с ипотечным покрытием, определена форма решения о выпуске (дополнительном выпуске) облигаций.
РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ
Статьей 3 Закона об ИЦБ определено, что ипотечное покрытие может включать в себя: обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными и (или) ипотечные сертификаты участия; денежные средства в иностранной и отечественной валюте; государственные ценные бумаги; недвижимое имущество.
Полнота и своевременность исполнения обязательств – два главных требования, предъявляемых п. 2 ст. 13 Закона об ИЦБ к размеру ипотечного покрытия облигаций, а также к тем обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Изменения в Стандарты эмиссии предусматривают, что полнота исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием считается обеспеченной, если размер ипотечного покрытия таких облигаций, рассчитанный в порядке, установленном Законом об ИЦБ и нормативными правовыми актами Федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, на любую дату до погашения указанных облигаций покрывает размер (сумму) неисполненных обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.
Своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием считается обеспеченной, если на дату начала ближайшего периода (купонного периода), по окончании которого владельцам таких облигаций должен быть выплачен соответствующий доход (процентный (купонный) доход), размер обеспеченных ипотекой требований, которые должны быть исполнены до даты выплаты такого дохода, в сумме с денежными средствами и стоимостью государственных ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие указанных облигаций, покрывает размер (сумму) дохода, который должен быть выплачен владельцам облигаций с данным ипотечным покрытием по окончании ближайшего периода (купонного периода).
Размер ипотечного покрытия подлежит определению в соответствии с Положением о порядке определения размера ипотечного покрытия, утвержденного Приказом ФСФР от 1 ноября 2005 г. № 05-60/пз-н. Положением установлен порядок расчета каждого из слагаемых, суммирование которых составляет размер ипотечного покрытия. Кроме того, Положение включает форму справки о размере ипотечного покрытия, раскрываемую эмитентом облигаций с ипотечным покрытием или управляющим ипотечным покрытием.
РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ
Раскрытие информации – важнейший элемент регулирования отношений, связанных с эмиссией ценных бумаг, в том числе облигаций с ипотечным покрытием.
Изменения в Положение о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, утвержденное приказом ФСФР России от 16 марта 2005 г. № 05-5/пз-н [6], внесенные Приказом ФСФР России от 1 ноября 2005 г. устанавливают для эмитентов облигаций с ипотечным покрытием 3 дополнительные формы раскрытия информации:
1) сообщение о сведениях, которые могут оказать существенное влияние на стоимость облигаций с ипотечным покрытием;
2) реестр ипотечного покрытия облигаций;
3) справку о размере ипотечного покрытия облигаций.
Большая часть информации, потенциально влияющей на стоимость облигаций, имеет отношение к ипотечному покрытию. К ней отнесены следующие сведения:
а) о возникновении у владельцев облигаций с ипотечным покрытием права требовать от эмитента досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, стоимости и порядке осуществления такого погашения;
б) об устранении нарушений, послуживших основанием для возникновения у владельцев облигаций с ипотечным покрытием права требовать досрочного погашения таких облигаций;
в) о факте произведенной замены любого обеспеченного ипотекой требования, составляющего ипотечное покрытие облигаций, а также о факте произведенной замены иного имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций, в случае, если стоимость (денежная оценка) такого имущества составляет 10% или более от размера ипотечного покрытия облигаций;
г) о факте включения в состав ипотечного покрытия требования, обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, строительство которого не завершено;
д) о присвоении или изменении кредитного рейтинга облигациям с ипотечным покрытием и/или эмитенту таких облигаций рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или оказывающим эмитенту облигаций с ипотечным покрытием услуги по присвоению кредитного рейтинга на основании заключенного с ним договора;
е) о замене специализированного депозитария, осуществляющего ведение реестра ипотечного покрытия облигаций, или изменении сведений о таком специализированном депозитарии;
ж) о принятии арбитражным судом решения об обращении взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций, или об отмене арбитражным судом такого решения.
Сведения, которые могут оказать существенное влияние на стоимость облигаций с ипотечным покрытием, должны быть опубликованы в ленте новостей информационного агентства (не позднее 1 дня с момента наступления события) и на странице в сети Интернет (не позднее 3 дней с момента наступления события).
Информация о содержании реестра ипотечного покрытия раскрывается:
1) на этапе государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) облигаций с ипотечным покрытием (размещение информации в Интернете);
2) по требованию любых заинтересованных лиц в месте нахождения эмитента, а также в местах продажи облигаций с ипотечным покрытием при их размещении или приобретении эмитентом таких облигаций (обеспечение доступа к копии реестра ипотечного покрытия облигаций);
3) эмитентами, обязанными предоставлять ежеквартальный отчет и сведения о существенных фактах ( опубликование текста реестра на отчетную дату на странице в сети Интернет в срок не позднее 3 рабочих дней с даты окончания месяца).
Последнее также относится к справке о размере ипотечного покрытия облигаций на отчетную дату. Под отчетной датой при этом понимается дата окончания соответствующего месяца.
ДОЛГО ЗАПРЯГАЛИ
Рассмотренные акты ФСФР России являются не последним штрихом в картине нормативного регулирования эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. В конце текущего года планируется внести очередные изменения в Закон об ИЦБ, устраняющие отдельные технические недостатки, которые мешают эффективному размещению таких облигаций. К таким недостаткам, например, относится предусмотренное Законом об ИЦП обязательное страхование физическими лицами-заемщиками своей жизни и здоровья, в случае, если такое лицо является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, требование по которому включается в состав ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг, отсутствие у эмитента ипотечных ценных бумаг возможности осуществлять замену имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций, путем его продажи и включения в состав ипотечного покрытия денежных средств или иного разрешенного Законом об ИЦП имущества, вырученных в результате такой продажи. Законопроектом также предполагается уточнить правила досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием, установив, в частности, возможность досрочного погашения по усмотрению их эмитента, если это предусмотрено решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием, а также возможность частичного досрочного погашения – выплаты владельцам не всей номинальной стоимости таких облигаций, а части номинальной стоимости.
К настоящему времени многие банки сформировали достаточные кредитные портфели, обеспеченные ипотекой. Выпуск облигаций с ипотечным покрытием поможет рефинансировать ипотечные кредиты банков и вместе с тем предоставит рынку новый объект инвестирования. Будем надеяться, что в отношении формирования рынка ипотечных бумаг поговорка о том, что русские долго запрягают, но быстро едут, окажется справедливой.
[1] Собрание законодательства РФ, 17 ноября 2003 г., № 46 (ч. 2), ст. 4448.
[2] Собрание законодательства РФ, 3 января 2005 г., № 1 (ч. 1), ст. 19.
[3] Собрание законодательства РФ, № 17, 22 апреля 1996 г., ст. 1918.
[4] Собрание законодательства РФ, 30 декабря 2002 г., N 52 (2 ч.), ст. 5141.
[5] Бюллетень нормативных актов федеральных органов власти № 18 от 2 мая 2005 г.
[6] Бюллетень нормативных актов федеральных органов власти, № 18, 2 мая 2005 г.
Рынок ценных бумаг, 31.01.2006
