Юрий Алексеев: Наши граждане должны понять, что жить в кредит гораздо выгоднее
Учителя делятся на предметников, врачи – на специалистов по заболеваниям, строители – на рабочих строительных специальностей. Словом, узкая специализация присутствует, практически, во всех профессиях. Однако существуют и такие, которые предполагают широкопрофильную квалификацию. Одна из них, по свидетельству участников рынка недвижимости – это ипотечный брокер. Сегодня в этом качестве выступают многие организации, в том числе, и риэлторские. Неужели профессия риэлтора устарела и почему потребовалось осваивать новые горизонты? На вопросы отвечает Президент Гильдии риэлторов Московской области Юрий Алексеев.
- Сейчас часто приходится слышать о том, что ипотечный брокер – ключевой игрок на рынке ипотечного кредитования. Почему?
Когда создавался ипотечный рынок, в представлении многих он был очень простым. Думалось, что достаточно привлечь первичных кредиторов, то есть банки, и ипотека заработает. Но с течением времени стало ясно, что эта сфера деятельности достаточно сложная. Выдача ипотечного кредита напрямую связана с риэлтерскими, нотариальными услугами, с услугами страховых и оценочных компаний. Человек, решивший воспользоваться ипотекой, сразу погружался в большое количество проблем. Наверное, поэтому из 100 обратившихся в банки потенциальных заемщиков, только 5 становились реальными. Очевидно, что решение о том, чтобы взять ипотечный кредит, давалось трудно, поэтому я всегда сравниваю его c прыжком с парашютом. Предоставление целого комплекса услуг – вот что необходимо сегодня для того, чтобы ипотечное кредитование стало действительно массовым.
Профессия риэлтора, конечно же, не устарела, но при заключении сделки его функции ограничены. Он выступает посредником между продавцом и покупателем жилья. Его действия сводятся к тому, чтобы найти приемлемые варианты для того и другого и довести сделку вплоть до банковской ячейки. Брокер – понятие гораздо более широкое. Если исходить из ситуации, что всего лишь 10 % нуждающихся в жилье могут купить его сразу, то естественно встает вопрос о кредитах. Ипотечная сделка подразумевает работу со страховой и оценочной компаниями, первичными кредиторами, регистрационной палатой и нотариусом. Эти заботы берет на себя ипотечный брокер. А кроме того, у заемщика может просто не хватать денег на первый взнос, или на выплату посреднических услуг. Значит, и эти проблемы решает брокер, выбирая те программы, которые приемлемы для заемщика. А для того, чтобы услуга была абсолютно полной, даже деньги в банке для своего клиента брокер получает сам. То есть с развитием ипотечного брокерства действительно воплощается в жизнь система «одного окна», при которой все необходимое для оформления кредита на покупку жилья и подбор самого жилья заемщик получает в одном месте. По сути, ипотечный брокер работает над необходимой в этом вопросе стандартизацией услуг.
- Однако сейчас о системе «одного окна» говорят почти все банки, которые работают на ниве выдачи ипотечных кредитов. Они как раз и являются первичными кредиторами, значит, работая без посредников, предоставляют кредиты под меньшие проценты?
Банк – это та организация, которая может предоставить кредит, то есть распорядиться деньгами. И только. Но для того, чтобы найти квартиру, оформить сделку, застраховать ее, пройти все прочие процедуры, о которых было сказано выше, заемщика отправят по соответствующим инстанциям, услуги которых тоже оплачиваются. Поэтому пока не приходится говорить о каком-то существенном удешевлении кредита. Вообще, по моему глубокому убеждению, за проценты можно биться только тогда, когда рынок стабилизирован, когда урегулированы спрос и предложение. А это возможно только при большом строительстве. Пока законы, регулирующие эту сферу деятельности, только тормозят процесс строительства, объемы которого неуклонно снижаются. Правда, «работают» на снижение объемов не только неудачные законы, но и неразвитость инфраструктуры. Медленно развивается энергетика, а ведь строительство жилья без нее невозможно. Создание других коммуникаций, в том числе и дорог, могло бы существенно продвинуть этот вопрос к решению. Пока существует ситуация, при которой есть финансовый рынок, есть рынок потребительский, а вот рынка предложений нет. Вернее, он есть, но не достаточно развит. Потому и цены на жилье растут почти на 10 % в месяц.
- За ценами, действительно, не угнаться. Но ведь цена на жилье, приобретенного в кредит, значительно выше?
Цена, конечно, выше, но выплаты длятся годами и ставка по кредиту фиксированная. Пока в течение 20 или 30 лет заемщик выплачивает эти деньги, жилье на рынке становится гораздо дороже. Другими словами, рост цен на жилье намного превышает ставки по кредиту. Предположим, отказался человек от ипотеки, объясняя это тем, что не хочет переплачивать за жилье такие огромные деньги. Оплатить его сразу возможности нет, а через 2 года оно становится уже в три раза дороже. Кто здесь в проигрыше?
- Проигравших, очевидно, много: несостоявшийся заемщик, кредиторы, государство, в конечном итоге, которое не смогло обеспечить комфортное и доступное жилье своему гражданину. Другой вопрос, кто в выигрыше?
А выигравших нет. За исключением, наверное, отдельных чиновников, у которых руки не дошли до того, чтобы решить этот вопрос. По моему глубокому убеждению, государство должно заниматься не только строительством коммуникаций, но и самого жилья. То есть деньги на строительство должны быть в руках государства, которое с помощью рыночных механизмов будет только определять застройщика. Если бы эта ситуация существовала изначально, мы бы не имели сейчас столько обманутых вкладчиков. Ведь что произошло? Люди отдавали свои деньги под будущее, еще не существующее жилье. Понятно, что происходило это потому, что, так называемые, соинвесторы пытались сэкономить. Ведь известно, что на первоначальном этапе строительства жилье намного дешевле. Так вот на одном из этапов кто-то из строителей не рассчитал сил, кто-то просто прикарманил деньги вкладчиков, и люди в результате остались и без жилья, и без денег. Между тем, доверять можно только тем застройщикам, у которых есть первоначальный капитал на строительство, а не тем, которые изначально собирают его с соинвесторов. Те, кто доверился вторым – рисковал. К сожалению, во многих случаях их риск оказался не оправданным. Наши граждане должны, наконец, понять, что жить в кредит гораздо выгоднее. Весь мир так живет. Кредиты берут даже в тех случаях, когда могут позволить себе выложить сразу всю сумму. Но зачем ее выкладывать, когда можно потратить эти деньги еще на что-нибудь полезное? Меня удивляют люди, которые, взяв у нас кредит, досрочно стараются его погасить. Экономически целесообразнее платить понемногу, такие платежи почти не заметны и не обременяют семейный бюджет.
- Вы являетесь руководителем и членом многих организаций, среди которых Ипотечная компания Московской области, Подольский муниципальный фонд ипотечного кредитования, ООО «Подольская жилищная инициатива». Одна из ваших ипостасей – Председатель Совета Ассоциации кредитных потребительских кооперативов граждан «Московия». Кредитные потребительские кооперативы – это что?
Они были созданы на основании Федерального Закона № 117 «О кредитных потребительских кооперативах граждан», который предусматривает финансовую взаимопомощь граждан, объединившихся в кооператив. Мы тоже привлекаем денежные средства граждан под определенные проценты. Кооперативы – это по сути строительные сберегательные кассы, о которых сейчас много говорят. Вместе с руководителями Ипотечной корпорации Московской области, которая аккредитовала нас в качестве ипотечного брокера, мы разработали новые стандарты для выдачи ипотечных кредитов, которые не предусмотрены стандартами АИЖК. Принятие новых нормативов еще более расширит наши возможности для предоставления услуг заемщикам. Начинателями этого дела стали несколько городов Московской области: Электросталь, Одинцово, Серпухов, Подольск, Раменское. Там такие кооперативы уже успешно работают.
Подольский рабочий, 08.07.2006
Беседовала Татьяна Торбина
