Александр Семеняка: Ипотека формирует класс качественных покупателей
- Считаете ли вы, что ипотека – это реальный способ сделать жилье доступным?
Термин "доступное" я понимаю буквально: это жилье, цена которого не превышает четырех совокупных годовых доходов семьи, которая его приобретает. Этот критерий не я придумал, он прописан в федеральной целевой программе "Жилище". Просто про него почему-то редко вспоминают. Конечно, у разных категорий населения разные доходы, соответственно, для каждой категории нужно строить жилье по цене, отвечающей признаку доступности. По нашей статистике, средний ипотечный кредит составляет 450 тыс. руб., а средний размер платежа – 6,5 тыс. руб. в месяц. Как правило, люди используют такой кредит не на покупку нового жилья, а на улучшение жилищных условий в среднем на 20-25 кв. м. Ипотека может эффективно помочь в этом. Во-первых, ипотечный кредит – это аванс будущих доходов. А во-вторых, 70% жилья в стране приватизировано, то есть у людей есть стартовый капитал.
- Некоторые регионы-доноры предоставляют социальные кредиты под низкие проценты – 2,5-5%. Как вы оцениваете такие инициативы?
Ну 2,5% – это, безусловно, значительно ниже рынка. Мы предлагаем регионам, у которых есть деньги, не занижать процентную ставку, а субсидировать разницу с рыночной. То есть если сегодня рыночная ставка по нашей программе составляет 12-13% в рублях (в зависимости от уровня риска), то они могут экономически довести ставку до 2,5%, субсидируя 10%, то есть возвращая их заемщику. Плюс этой схемы в том, что при одинаковых затратах из бюджета рефинансирование через АИЖК позволяет в несколько раз увеличить объемы реализации социальной ипотеки. А выданный кредит может быть использован для выпуска ипотечной ценной бумаги.
- А зачем вообще нужно это звено в цепи – ипотечная ценная бумага?
В регионах большинство банков кредитуют по нашей программе. Они выдают кредиты, формируют их в пулы, которые мы рефинансируем, то есть выкупаем за счет бюджетных средств. Все, на этом роль регионального банка выполнена, его риски исчерпаны. Если бы не эта схема, региональный банк не был бы заинтересован в выдаче кредита и, скорее всего, не выдал бы его. А так он работает от оборота, получая свои комиссионные. Мы же, в свою очередь, на основе этих кредитов выпускаем ипотечную ценную бумагу, которая котируется на рынке.
- Все-таки система рефинансирования – это частное или государственное предприятие?
Это государственно-частное партнерство. Так же, как государство прокладывает рельсы, по которым ездят частные поезда, так и в ипотеке государство должно проложить свои инфраструктурные рельсы. Бизнесу невыгодно заниматься созданием ипотечной инфраструктуры, потому что пока нет больших объемов, это не является бизнесом. Но без инфраструктуры ипотека не заработает. Ее на начальном этапе должно создать государство.
- Но ведь для девелоперов ипотека не представляет никакого интереса, поскольку не только в Москве и Петербурге, но практически во всех регионах жилье прекрасно продается без всяких рассрочек?
Мне кажется, что девелоперы живут одним днем. Они не учитывают такой параметр, как качество покупателя. Инвестор, который купил квартиру для перепродажи,– некачественный покупатель. Он уйдет с рынка в тот же момент, когда цены не то что снизятся, а просто перестанут быстро расти. Человек, который приобрел жилье с помощью ипотеки, это по определению качественный покупатель. Он покупает для себя, для своей семьи. Формирование слоя качественных покупателей прежде всего в интересах строителей и девелоперов, если, конечно, они рассчитывают остаться на рынке в долгосрочной перспективе. Просто не все это, к сожалению, понимают.
- Считаете ли вы, что введение высокого налога на перепродажу квартир также будет способствовать этой цели?
Считаю это правильным. В США, в Европе существует налог на перепродажу недвижимости, который делает бессмысленным покупку на короткий срок в инвестиционных целях. Жилье все-таки не должно быть предметом спекуляции: это не валюта, не акции. Это то, что затрагивает интересы среднего класса, людей, которые не могут просчитать риски.
Коммерсант, 21.03.2006
Беседовал Андрей Воскресенский
