Анатолий Печатников: Ипотека на росте цен на жилье почти не сказывается
Печатников Анатолий
- В последнее время все больше банков снижают требования к клиентам по оформлению ипотеки. Чем это вызвано?
Если бы выполнение бизнес-планов банков, и в том числе ВТБ-24, не оказалось под угрозой срыва, то такая необходимость и не возникла бы. В сентябре прошлого года мы столкнулись с ажиотажным ростом цен на жилье, когда продавцы за время оформления ипотечного кредита отказывались от ранее достигнутых договоренностей и поднимали цену. Объемы ипотечного бизнеса стали падать, что явилось катализатором для разработки различных схем по либерализации условий кредитования. Для анализа эффективности ипотечного бизнеса, как правило, рассчитывается так называемый коэффициент выхода — соотношение фактически выданных кредитов к одобренным заявкам. И если в 2004 и первой половине 2005 года этот коэффициент был равен 50 %, то уже в четвертом квартале 2005 года и за первые месяцы 2006 года он снизился до 30 %. Иными словами, только 30 человек из 100 смогли оформить сделку.
На фоне текущего роста цен не только многие потенциальные заемщики стали откладывать решение своего жилищного вопроса, но и уже одобренные клиенты оказались не в состоянии подобрать квартиру, соответствующую их финансовым возможностям и объему накоплений. Достаточно быстро стало очевидно, что для обеспечения оформления уже подготовленных сделок в условиях повышения цены продавцами непосредственно при заключении договоров, нам ничего не остается, как корректировать размер первоначального взноса в сторону уменьшения и фактически предоставлять больший размер кредита. С учетом того, что данные случаи носили не единичный характер, нами было принято принципиальное решение о снижении максимального требования по первоначальному взносу с 15 % до 5 %. Сначала эта мера была временной. Но сейчас мы для ряда продуктов сделаем это стандартной нормой, предусмотрев возможность корректировки не реже, чем раз в полгода, — в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.
- Вы заявили о смягчении условий больше месяца назад. Уже есть какие-то результаты?
По итогам мая на 100 одобрений оформляется уже 40 сделок, в июне ожидаем еще большего числа. В планах — довести этот показатель до 65 %.
- Обычно первоначальный взнос направлен на возмещение убытков банка в том случае, если кредитор не смог расплатиться, а стоимость квартиры, которая является предметом залога, упала. Достаточно ли будет для этих целей 5 % от цены квартиры?
Мы полагаем, что в нынешних условиях тенденции к снижению стоимости жилья в России не будет еще два-три года. За этот период соотношение между текущей рыночной стоимостью и остатком по кредиту достигнет приемлемого уровня для компенсации возможных потерь в случае снижения цен на рынке недвижимости. Кроме того, мы учитываем и высокую мотивацию на погашение ипотечных кредитов, которая обычно выше, чем, скажем, в случае с потребкредитованием. И наша, и зарубежная практика показывает, что даже в случае падения цен на рынке клиент, которому выгодно выйти из проекта и купить себе другое жилье, редко это делает. Поэтому риски, конечно, есть, но с нашей точки зрения, они вполне приемлемы для банка.
- Но в таком случае 5 % роли не играют. Может, лучше было бы снизить уровень первоначального взноса вообще до нуля?
Конечно, мы можем в ближайшее время предложить потребителям ряд продуктов, которые не предполагают использование первоначального взноса. Но они будут носить выборочный характер — например, когда заемщик имеет жилье и просто хочет улучшить условия или в случае с корпоративными клиентами и молодыми семьями. Внутреннее решение об этом уже принято.
- Не спровоцирует ли отсутствие или снижение первоначального взноса дальнейший рост цен на недвижимость?
Согласно статистике как экспертов, так и активных участников рынка, сделки с использованием ипотеки не превышают 10 %. Соответственно, на ценах они почти не сказываются. Возможно, в перспективе трех-четырех лет, когда эта цифра дойдет до 30 %, влияние будет существенным, но пока оно не ощущается.
- Ряд банков по-прежнему считает решение о снижении первоначального взноса слишком рискованным. Можно ли ожидать, что на либерализацию условий кредитования пойдет большинство банков?
Причина сдержанного поведения банков очевидна. Дело в том, что большинство более или менее крупных участников рынка так или иначе связаны с международными инвесторами. Они или проводят секьюритизацию, или пользуются кредитными линиями, или имеют иностранный капитал. Такое сотрудничество накладывает серьезные ограничения на бизнес-политику и концептуальные решения, в том числе касающиеся снижения объема первоначального взноса. Оперативно принять их они не могут, а я думаю, что неспособны принять и в принципе, потому что для международного рынка ипотеки они нетрадиционны. Есть и другие ограничители. Так, в законе об эмиссии ипотечных ценных бумаг установлено соотношение кредит/залог в размере 70 %, а это тот параметр, который должен быть соблюден по каждому кредиту в том случае, если вы планируете взять средства у частных инвесторов за счет выпуска ипотечных облигаций и размещения их на внутреннем рынке. Поэтому для тех, кто уже работает с международными инвесторами или планирует рублевую секьюритизацию, такая либерализация условий критична.
- Если ситуация на рынке жилья стабилизируется, банки смогут вернуться к прежним условиям кредитования?
Конечно, если это позволит рынок. Если цены замедлятся в своем росте, то банки скорректируют свою политику. Но для этого нужно создать ситуацию, когда предложение превышает спрос. А у нас уже лет семь предложение в дефиците. Как только ситуация изменится и покупатель будет ставить свои условия, тогда и цены стабилизируются, и мы сможем вернуться к более консервативной политике. Сейчас мы живем в ситуации проб и ошибок, но у нас нулевой уровень просрочек по выплатам, поэтому любое изменение, которое мы проводим, некритично.
Коммерсант, 15.06.2006
Беседовал Игорь Моисеев
