Андрей Сучков: Сегодня выгоднее брать кредиты в долларах
Лет пятнадцать коммерческие банки пытаются почти без государственной помощи развивать ипотеку. Легче или труднее сегодня банкам с государственным участием? О становлении ипотечных программ Внешторгбанка, об особенностях, несовершенстве этого рынка, о проблемах, с которыми приходится сталкиваться банкирам при развитии своего ипотечного бизнеса порталу RealEstate.ru рассказал старший вице-президент, руководитель Розничного блока Внешторгбанка Андрей Сучков.
- Андрей Юрьевич, в текущем году в Госдуме должны быть приняты поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», в котором должны быть сняты разногласия между ФСФР и банковским сообществом. Какова ваша позиция по этим поправкам? И станет ли, на ваш взгляд, первый выпуск ипотечных ценных бумаг реальным инструментом рефинансирования?
Вопросы, которые обсуждались в комитете Ассоциации российских банков, носят технический характер и в принципе разрешимы. Внешторгбанк приветствует стремление коллег провести выпуск пилотных ценных бумаг в соответствии с законодательством, в котором достаточно много неясностей с точки зрения технологии проведения выпуска. Когда какая-нибудь кредитная организация России выпустит эти бумаги, они проявятся со всей силой.
У ВТБ тоже есть проект по секьюритизации. Ценные бумаги будут сформированы на основе долларового портфеля банка, но мы планируем разместить их за рубежом. Сегодня специалисты банка рассчитывают привлечь долгосрочные и достаточно дешевые ресурсы именно там. У ВТБ есть имя и репутация высоконадежной и технологичной кредитной организации, поэтому проблем с размещением возникнуть не должно. Естественно, мы думаем и об освоении внутреннего рынка. Но пока это отдаленная перспектива.
- Иными словами, пионерами вы не будете?
На отечественном рынке еще не все отработано. В России вы вряд ли найдете инвестора, который в своей практике был знаком с этими бумагами, мог бы правильно оценить свои риски. С точки зрения размещения нам кажется, что на зарубежном рынке найти инвестора проще, ведь он понимает, что он покупает.
- А станут ли кредиты для населения дешевле после того, как банки эмитируют ипотечные ценные бумаги?
Не стоит рассчитывать, что российские банки выпустят ценные бумаги, и кредиты в тот же час подешевеют. Цена денег – важная составляющая. Но еще важнее - конкуренция на рынке ипотеки. Если кредитная организация привлекает долгосрочные ресурсы по более низкой цене, то в конкурентной борьбе с другими банками это позволит ей снизить процентные ставки. Мы, прикидывая, сколько нам будут стоить долгосрочные ресурсы с Запада, ощущаем способность при необходимости снизить проценты по кредитам.
Однако, у нас в стране не так много банков, способных привлекать дешевые ресурсы.
Сейчас выпускать ипотечные ценные бумаги на внутреннем рынке можно лишь исходя из перспективы развития этого бизнеса в России. Иными словами, чтобы «попробовать».
Правда, на мой взгляд, эффективно пользоваться этим инструментом для привлечения долгосрочных ресурсов смогут либо крупные российские банки, либо кредитные организации с зарубежным капиталом. А что касается средних и небольших банков, то они смогут рассчитывать на сотрудничество с АИЖК. Самостоятельно выйти на рынок им будет крайне сложно.
- Как вы считаете, имеет ли смысл использовать средства Стабилизационного фонда для субсидий платежеспособным заемщикам?
Вбрасывание в рынок средств Стабилизационного фонда, даже для стимулирования платежеспособного спроса, чревато резким повышением цены на жилье. Безусловно, я за то, чтобы государство финансировало и поддерживало ипотечное кредитование. Но тут надо выработать крайне сбалансированный и осторожный подход. В первую очередь, необходимо стимулировать конкуренцию и бороться с монополистами, развивать производство. Во вторую - помогать определенным социальным группам: военнослужащим, малообеспеченным, многодетным. И всегда учитывать возможность более стремительного роста цен на жилье.
- Каковы, на ваш взгляд, шансы на успешную реализацию национального проекта «Доступное жилье»?
Мне нравится этот проект. Правда, сейчас все говорят лишь о том, что стимулировать нужно лишь спрос. Мне же кажется, что важно стимулировать еще и предложение, делать акцент на увеличении объемов строительства. Если удастся реализовать это в рамках программы «Доступное жилье», то она будет успешной.
- Что касается квазиипотечных программ, могут ли они составить серьезную конкуренцию классическим ипотечным продуктам?
Теоретически они могли бы стать конкурентами. Прошедший 2005 год стал, помимо всего прочего, годом обманутого дольщика. Надеюсь, что в 2006 году подобного не повторится. Наверное…
Однако пока можно констатировать, что многие подобные схемы себя просто дискредитируют: на практике получается что-то подобное скандально известной «Социальной инициативе». Кроме того, все квазиипотечные программы некредитных организаций, в отличие от банковских, сопряжены с большим риском. Мы можем обвинять банки в недостаточной прозрачности, но они очень жестко регулируются и контролируются Центробанком. А вот квазиипотечные продукты вообще не подконтрольны никому. А значит, создается самая благоприятная почва для мошенничества и неоправданно рискованных операций. И понятно ведь, что они паллиатив, полумера, и в принципе долго работать не будут, но народ верит.
- В одной из своих статей вы утверждали, что издержки по внедрению услуги ипотечного жилищного кредитования окупятся не ранее чем через полтора-два года. Ваш банк приступил к развитию ипотеки в начале 2004 года. Издержки ВТБ окупились?
Я могу лишь подтвердить правильность того, что сказал два года назад. Действительно, нам понадобилось около 2 лет, чтобы ипотечные программы окупили затраты на их разработку и реализацию. Возможность говорить об окупаемости и даже о прибыли появилась только в III квартале 2005 г.
Наверное, некоторым банкам понадобилось бы меньше времени, но Внешторгбанк изначально планировал масштабную программу и нацеливался на большие объемы. Становление и развитие ипотечной программы было связано со значительными капиталовложениями в развитие сети продаж, в организацию центров ипотечного кредитования в Москве, Санкт-Петербурге, других регионах, в разработку IT и т.д. Вывод на рынок ипотечных программ - процедура серьезная и требует значительного количества инвестиций. Но как показал опыт, ипотека может быть прибыльной. Ей можно и нужно заниматься.
- Каков размер ипотечного портфеля ВТБ сегодня?
Могу констатировать, что сейчас ипотечный портфель составляет порядка $200 млн. В следующем году мы планируем довести его до $500 млн. Конечно, если сравнивать наши показатели с размерами ипотечных портфелей крупнейших банков мира, то цифры пока невелики, но для России и это немало. За прошедший год было выдано около 3 тысяч кредитов, всего же ВТБ выдал их порядка 5 тысяч. Средний размер кредита составил $60 тыс. в столице и $25 тыс. за ее пределами.
Если говорить о структуре ипотечного портфеля, то большая часть его – так называемый «московский портфель». Правда, в последнее время соотношение долей столицы и регионов в нем меняется. Сейчас на столицу приходится $146.5 млн., а на провинцию - $62 млн. И в следующем году, мы планируем довести долю немосковских ипотечных займов до половины общего ипотечного портфеля банка. Именно в регионах наш основной потенциал роста.
- Почему именно в регионах?
Это перспективно. Признаюсь, что на первых порах у Внешторгбанка был определенный перекос в сторону столичного рынка, который на 95% - долларовый. А выход в регионы позволит нам подкорректировать валютную структуру портфеля - станем больше выдавать кредитов рублевых. Коррекция в нашей стратегии объясняется ростом спроса в российских регионах. Одни крупные города России по своей модели жилищного рынка уже не уступают Москве, другие подтягиваются. Там формируются структуры для реализации ипотеки: страховые и оценочные компании, хорошо работают риэлторы, растет строительство. А в Москве конкуренция достаточно высокая. Регионы же еще не избалованы разнообразием ипотечных продуктов.
- Как вы считаете, в Москве рублевые кредиты будут перспективны?
По моей информации доля рублевых кредитов в столице постепенно увеличивается. Хотя, признаюсь, на сегодняшний день все-таки выгоднее брать в долларах.
- В какой пропорции по вашим данным были потрачены заемные деньги на приобретение квартир на первичном и вторичном сегментах рынка?
Если говорить о наших ипотечных кредитах, то в 2005 году лишь одна четверть портфеля была сформирована из кредитов на строящееся жилье. Более того, по моим данным, сейчас эта доля уменьшилась где-то на 15 %. Если быть предельно честным, тенденция к росту доли ипотечных кредитов на новое жилье сохранялась до I квартала прошлого года, но с вступлением в силу 214 закона [№ 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»] количество выданных кредитов на квартиру в новостройке поубавилось.
Вообще-то, этот концептуально правильный закон высветил очень существенную проблему, связанную с формой организации финансирования строительства и участием в нем банков. Надо что-то менять в механизмах финансирования жилищного строительства. Сегодня мы видим, что таких особых подвижек в решении этого вопроса нет. Отдельные банки, например Сбербанк, выдают артикулированные схемы своего участия в таких программах. Но говорить о массовости и эффективности еще сложно. Сегодня ограничитель в форме предложения жилья – главный ограничитель кредитования, он проявляется со всей очевидностью. Крупные банки РФ готовы предлагать большой объем кредитов, но когда нашим заемщикам нечего покупать, когда они испытывают трудности с поиском квартиры за подходящую цену, повлиять на эту ситуацию за счет развития ипотеки невозможно. Нужно строить больше.
- Многие банки идут на уступки клиентам, отказываясь от обязательных ранее поручительств, необходимых для оформления кредита, от штрафов за досрочное погашение, от справки по форме 2-НДФЛ. Могут ли требования к заемщику быть более мягкими?
Думаю, мы пойдем другим путем. Внешторгбанк не будет расширять список клиентов, смягчая базовые условия ипотечных кредитов. Но вот для высококлассных заемщиков со стабильным и высоким «белым» доходом, который подтверждается справкой 2-НДФЛ, и хорошими накоплениями пойдем на понижение процентной ставки и предложим некоторые дисконты.
А что касается «смягчения условий» на рынке вообще, думается, что основные параметры определения платежеспособности заемщика сохранятся, как и требования по имущественному страхованию. Ведь страхование залога – это норма, принятая во всем мире. Другая ситуация со страхованием жизни заемщика. Оно довольно обременительно и дорого для клиентов. Не скажу, что в практике ВТБ много страховых случаев, но они есть, пусть и связаны в первую очередь с бытовыми проблемами – затоплениями, протечками и тому подобными делами. Одним словом, мое мнение таково: требования к заемщику в целом сохранятся, а подходы будут меняться.
- Почему Внешторгбанк после приобретения Гута-банка и создания на его основе банка «ВТБ Розничные услуги» не перевел туда все свои ипотечные продукты и продолжает выдавать ипотечные кредиты наравне со своей «дочкой» ВТБ-24? Планируете ли вы вывод на рынок единого бренда?
Перевод розничных продуктов в ВТБ24 еще не завершен. Сейчас «Внешторгбанк Розничные услуги» полностью взял на себя выдачу ипотечных кредитов лишь на готовое жилье. А Внешторгбанк пока - до конца I квартала текущего года - продолжает выдавать кредиты на строящееся жилье. В Москве многие офисы ВТБ и ВТБ24 располагаются вместе, под одной крышей, и, по сути, не так уж важно, в каком именно банке клиент оформляет ипотечный кредит. А в регионах, где сети Внешторгбанка и «ВТБ Розничные услуги» пересекаются далеко не всегда, и миграция ипотечного бизнеса и людей как специалистов будет осуществлена в течение года. Путаница, конечно, возникает. Но, думаю, скоро разрешится.
RealEstate.ru, 01.03.2006
Беседовала Юлия Василенко
