Обслуживание ипотечных кредитов: подводные камни
Выпуск ипотечных ценных бумаг в нашей стране пока ограничен, и, тем не менее, на российском рынке уже существует практика вторичного обращения ипотечных кредитов — в форме как закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов), так и прямой продажи пулов ипотечных кредитов (последний вариант может быть реализован в рамках определенной программы, например программы АИЖК или «Совфинтрейда», а также носить разовый характер). Существенное влияние на цену продаваемого пула (или на рейтинг ипотечных ценных бумаг, когда таковые появятся) оказывают процедуры обслуживания этих ценных бумаг. Для оценки качества процедур обслуживания ипотечных кредитов компания Standard & Poor’s разработала специальный продукт — «оценка сервисера», который, вполне вероятно, будет активно развиваться в сфере ипотеки.
Кредитное качество ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) вне зависимости от их формы определяется качеством ипотечных кредитов, которыми ИЦБ обеспечены. При продаже пулов ипотечных кредитов качество кредитов является одним из факторов, определяющих цену сделки. Как при продаже пулов, так и при выпуске ипотечных ценных бумаг вследствие информационной асимметрии банк-продавец всегда будет знать о качестве продаваемых активов лучше, чем инвесторы. Так как банк, выдающий ипотечные кредиты и секьюритизирующий их перестает получать экономическую выгоду, у него остаются лишь незначительные экономические стимулы для выдачи качественных кредитов. Следовательно, для защиты инвесторов от недобросовестных банков и защиты банков от несправедливого ценообразования на кредиты должны существовать некие механизмы, обеспечивающие достаточное качество продаваемых кредитов.
На российском рынке сейчас используется несколько экономических, а также административных механизмов, в той или иной степени нацеленных на повышение кредитного качества предлагаемых пулов ипотечных кредитов или ценных бумаг. К ним, в частности, относятся:
- Соответствие выкупаемых кредитов определенным стандартам. Стандарты андеррайтинга существуют в любом ипотечном банке и во многих программах рефинансирования ипотечных кредитов, в частности у АИЖК.
- Обязательство обратного выкупа дефолтной закладной региональным оператором или сервисным агентом. Обязательство обратного выкупа действует, например, в некоторых недавно созданных ЗПИФах, оно до последнего времени было и в системе АИЖК.
- Гарантии федеральных, региональных и местных органов власти по обязательствам оригинатора.
- Выплата вознаграждения за обслуживание кредитов региональному оператору или сервисному агенту только при отсутствии дефолтов.
Для инвестора, как и для рейтингового агентства, в случае если ему необходимо присвоить рейтинг ипотечным ценным бумагам, большую проблему в системе существующих методов экономического стимулирования представляет обязательство обратного выкупа. При рейтинговании ипотечной ценной бумаги мы исходим из того, что все участники процесса выпуска ипотечных ценных бумаг, рейтинг которых ниже, чем у рассматриваемых ценных бумаг, окажутся в дефолте на следующий день после закрытия сделки. Банк, который выдает кредиты, потом продает их в пул или в SPV, обязуется их выкупать обратно, если они будут дефолтными. Но он просто не сможет выполнить эти обязательства, если окажется, как мы предполагаем, в дефолте. Поэтому нет никакого смысла выпускать ИЦБ, рейтинг которых будет выше рейтинга банка, выдавшего эти кредиты.
Вторая проблема с обязательствами обратного выкупа связана с тем, что российские стандарты бухгалтерского учета отличаются от западных. На Западе существуют специальные правила бухгалтерского учета для сделок по секьюритизации — как в МСФО, так и US GAAP. В обоих стандартах суть сделки превалирует над ее формой, и, соответственно, при анализе сделок аудиторы будут обращать внимание на то, что значит обязательство обратного выкупа с экономической точки зрения. Субъект продает свои активы, но у него остаются пассивы, т.е. кредитные риски, связанные с проданными активами. В случае сделки по секьюритизации активов, по которым остается обязательство обратного выкупа, при подготовке отчетности по МСФО или US GAAP секьюритизируемые активы могут остаться на балансе у оригинатора сделки. Что еще более важно в рамках правил Basel II, подобная сделка не будет рассматриваться как сделка по секьюритизации активов с соответствующими последствиями при расчете достаточности капитала.
В российском контексте обязательство обратного выкупа обусловливает необходимость создания региональным оператором или сервисным агентом существенных резервов под возможные расходы по выкупу закладных. В случае, если банк будет нести обязательства по обратному выкупу по отношению к региональному оператору, то у него возникнут существенные требования к экономическому капиталу (и могут возникнуть — к регулятивному капиталу). Проблема такой структуры оплаты связана с тем, что просрочки и дефолты могут происходить по причине не только изначально некачественных процедур андеррайтинга или обслуживания кредита, но и общего экономического спада. Сокращение поступлений от обслуживания кредитов и одновременное увеличение расходов на обслуживание просроченных или дефолтных кредитов может привести к существенному ухудшению финансового состояния сервисера. Возможные потери от обслуживания неработающих закладных сервисеры будут компенсировать за счет повышенной прибыли от обслуживания работающих закладных, что ограничит возможности инвесторов по сокращению расходов на обслуживание. Собственно говоря, защита от экономического спада в ипотечном секторе только одна — это высокий LTV [1]. В США принято считать, что снижение стоимости недвижимости более чем на 30% покрывает негативное действие цикла. В Германии это значение составляет 40%, в России — оно просто пока неизвестно. Основываясь на опыте 1998 г., можно сказать, что снижение стоимости недвижимости с целью нивелировать отрицательное действие цикла для коммерческой недвижимости должно составлять 50%, для жилой недвижимости — приблизительно 66%. Однако практика других развивающихся стран показывает, что процедура обращения взыскания может существенно удлиниться. В частности, в Мексике в период «текилового кризиса» и после него время ожидания рассмотрения в судах дел по обращению взыскания достигало пяти лет.
Кроме того, существенные дефолты по кредитам предполагают некоторую экономическую нестабильность и эрозию доходной базы бюджета соответствующего уровня, так что возможность исполнить обязательство по гарантии, даже при наличии такого желания, будет ограничена.
Все вышеперечисленное относится к экономическим механизмам, которые существуют для обеспечения качественного обслуживания кредитов. Альтернативный путь снижения стоимости сделок по продаже или секьюритизации ипотечных кредитов заключается в повышении прозрачности процедур обслуживания ипотечных кредитов для инвесторов. Для этой цели, собственно, Standard & Poor’s и создало специальный продукт — оценку сервисеров, позволяющий оценить риски обслуживания ипотечных кредитов. В США оценка операционных рисков обслуживающих организаций производится с конца 1980-х гг. — продукт стал предлагаться в связи с появлением секьюритизации ипотечных кредитов за рамками систем рефинансирования ипотечных кредитов агентств Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac. Изначально он был нацелен исключительно на обслуживание жилищных ипотечных кредитов, но в настоящее время применяется для обслуживающих организаций в сделках по секьюритизации коммерческой ипотеки и выпуску ценных бумаг, обеспеченных активами. С середины 1990-х гг. оценка сервисеров предлагается в Европе.
Оценка обслуживающей организации представляет собой мнение оценивающей компании о возможности, эффективности и умении данной организации обслуживать пулы активов. Присваиваемая оценка может быть высокой, выше средней, средней, ниже средней, низкой. Обслуживающей организации также присваивается прогноз, который может быть позитивным, стабильным, развивающимся и негативным. На сегодняшний день международной рейтинговой компанией Standard & Poor’s присвоено 252 оценки: 80 высоких, 114 выше средней, 57 средних и 1 ниже средней; 94 оценки присвоены сервисерам за пределами США.
Эти оценки используются зарубежными инвестиционными банками в процессе разработки сделки по секьюритизации активов. Отдельно Standard & Poor’s публикует список избранных обслуживающих организаций (Select servicer list), в который входят все обслуживающие организации с оценкой не ниже средней (более того, из списка исключаются все организации со средней оценкой и негативным прогнозом) и достаточной оценкой финансового состояния. Этим списком пользуются инвестиционные банки, что позволяет оценивать риски, связанные с выпуском и секьюритизацией ценных бумаг.
Оценка обслуживающей организации состоит из трех компонентов: организация менеджмента, управление кредитами и активами и финансовое состояние. Оценки по компонентам «Организация и менеджмент» и «Управление кредитами и активами» имеют равный вес в общей оценке. Оценка финансового состояния обслуживающей организации не имеет своего веса в общей оценке; у нее две градации: «достаточное» и «недостаточное» финансовое состояние. Для того чтобы попасть в список избранных обслуживающих организаций, нужно, чтобы оценка по организации менеджмента, управлению кредитами и активами была не ниже средней, а финансовое состояние было достаточно надежным.
В основе оценки организации менеджмента — прежде всего квалификация сотрудников. В организациях, которые получают оценку не ниже средней, ключевой персонал должен иметь соответствующее образование, получать не менее 20 часов в год специализированных тренингов. Непременные характеристики такой обслуживающей организации — низкая текучесть кадров и четкая организационная структура, позволяющая разделять зоны ответственности ключевого персонала. Информационные системы сервисера должны иметь достаточную надежность для того, чтобы в случае наступления чрезвычайной ситуации (пожар, наводнение и т.д.), сервисер мог восстановить все свои операции в течение 48 часов с момента приостановки работы. Кроме того, сервисеру необходимо регулярно проверять соответствие кредитных записей в системе реальным документам, поскольку часто при вводе данных допускаются ошибки.
Вторым существенным объектом анализа служит компонент «Управление кредитами и активами», включающий:
- процедуры введения новых кредитов / активов в информационную систему обслуживающей организации;
- процедуры документооборота, непосредственно связанные с кредитами / активами;
- процедуры получения денежных средств;
- страховой полис (страхование обслуживающей организации от пожара, наводнения, террористических актов и т. д.);
- процедуры контроля в случае необходимости налоговых платежей по кредитам / активам;
- процедуры информирования инвесторов;
- процедуры взаимоотношений с клиентами;
- процедуры обработки просроченных кредитов;
- процедуры обработки дефолтных кредитов.
При оценке управления кредитами и активами внимание обращается прежде всего на оперативность выполнения обслуживающими организациями всех поставленных задач. Если первичный сервис выбирает кредит, то этот кредит он должен ввести в свои системы в течение одного дня. При начале работы с кредитом сервисер должен внести информацию не позднее чем через день. Если информация попадет в систему позднее, может произойти десинхронизация финансовых потоков, что приведет к значительной путанице и может повредить инвесторам. Еще один важный аспект оценки управления кредитами — обработка поступающих денежных средств. Средства, поступающие по кредитам, некоторое время находятся у обслуживающих организаций, поскольку у инвесторов нет желания ежедневно отслеживать платежи по ценным бумагам. Сервисер накапливает средства, а потом передает их инвесторам по оговоренной схеме — эти деньги нужно где-то хранить. В России средний рейтинг банков — «В», что соответствует вероятности дефолта около 23% в течение трех лет. Соответственно, если обслуживающая организация работает три-пять лет, то реальность того, что банк, который держит деньги, обанкротится, достаточно высока. Кроме того, сервисер должен обладать достаточными возможностями для обслуживания пророченных или дефолтных кредитов. Необходимо помнить, что обслуживание просроченного кредита для сервисера намного более затратно, чем обслуживание кредита, по которому просрочек нет: при наличии просрочек сервисеру необходимо поддерживать тесный контакт с заемщиком для определения причин просрочки и возможных путей ее ликвидации; в случае, если заемщик отказывается платить, сервисер должен использовать различные разрешенные законом досудебные методы влияния на заемщика; если заемщик отсутствует по месту жительства, сервисеру необходимо предпринимать усилия по его поиску, и в крайнем случае, если никакие другие способы не помогают, обращаться в суд.
Заключение
По мере развития вторичного рынка ипотечных кредитов и накопления статистики дефолтов и досрочных погашений финансовое моделирование ипотечных ценных бумаг и пулов ипотечных кредитов будет упрощаться, поскольку появится и будет все более расширяться статистика по ипотечным кредитам. Однако даже наличие полной статистики по ипотечным кредитам не дает возможности оценить операционные риски сервисера, которые в конечном счете имеют большое влияние на кредитное качество ипотечных кредитов. Возникновение общепринятой методики оценки этих рисков снизит издержки выпуска ипотечных ценных бумаг и увеличит прозрачность вторичного рынка ипотечных кредитов.
[1] LTV(Loan to Value) – Отношение суммы основного долга по ипотечному кредиту к стоимости объекта ипотеки. Чем выше этот показатель, тем меньше сумма первоначального взноса по кредиту.
Рынок ценных бумаг, 21.01.2006
