Первоначальный взнос: безысходность или будущее ипотеки?

Карелин Антон

начальник отдела собственных ипотечных продуктов «КИТ Финанс Инвестиционный банк»

Летом 2006 г. несколько крупных банков — участников рынка ипотечного кредитования вышли с новым предложением — предоставление ипотечного кредита заемщику на полную стоимость приобретаемой недвижимости. И если одни сделали такую услугу срочной только на летний период (время традиционных летних отпусков), то другие решили не лимитировать срок предоставления услуги, а ввели ее на постоянной основе. В статье предприняты попытки проанализировать причины и определить возможные последствия введения банками подобной услуги.

Еще совсем недавно ни один из банков, предоставляющих ипотечные кредиты у нас в стране, не решался устанавливать размер первоначального взноса (денежного участия заемщика в приобретении недвижимости на момент приобретения данной недвижимости) ниже 30%. Для банков эта цифра явилась определенным барьером. Стремясь предложить своим клиентам наиболее выгодное предложение и тем самым увеличить портфель ипотечных кредитов, они оптимизировали свои программы по-разному: удлиняя сроки кредитования, снижая процентные ставки, отказываясь от официального подтверждения заемщиком своего дохода, увеличивая количество заемщиков путем привлечения в созаемщики третьих лиц и пр. Но планка в 30% первоначального взноса достаточно долго оставалась нетронутой. Это было связано с жесткими требованиями законодательства к секьюритизируемым кредитам [1].

Затем появился банк, который первым «посягнул на святое» и снизил этот незыблемый ранее параметр до 10%. Сейчас абсолютное большинство банков предлагают своим клиентам достаточно дифференцированные продуктовые сетки. Заемщик стоит перед выбором: либо получать кредит под меньшую процентную ставку и тогда участвовать большей суммой собственных средств (для инвестора меньше рисков, меньше доходность), либо получать кредит под большую ставку, но уже с меньшим первоначальным взносом (для инвесторов — больше риск, больше доходность). Сейчас на рынке существует практически единая и общепринятая градация по срокам кредитования до 15 лет и более, а также по сумме ипотечного кредита: до 50% от стоимости жилого помещения; более 50 до 70%; более 70 до 90%; более 90 до 100% от стоимости жилого помещения (нулевой первоначальный взнос).

Летом 2006 г. несколько банков озвучили свое решение отказаться от требования наличия у заемщиков собственных денежных средств, которые тот должен использовать в расчетах с продавцом недвижимости. Что это — рекламная кампания, носящая временный характер и имеющая целью увеличить поток клиентов, или безысходность в стремлении завоевать рынок, или переосмысление политики кредитных рисков? А может быть, это самобытность российской ипотеки?

Зарубежный опыт демонстрирует нам, что западные банки, уже несколько десятилетий работающие с ипотекой, определили для себя границу размера первоначального взноса заемщика — 20%, которую они не считают возможным нарушить. Эти цифры не случайны, по мнению западных маркетологов и аналитиков, именно этот показатель служит психологическим барьером, который становится положительным стимулом в стремлении не допустить просрочки возврата долга, способной привести к изъятию ставшей уже «своей» недвижимости. Вряд ли российские банки игнорируют такой полезный и нужный иностранный опыт или считают, что российские граждане коренным образом отличаются от иностранцев.

В поисках ответа на поставленный вопрос проанализируем особенности российского рынка недвижимости. Самая основная черта российского рынка недвижимости — это, конечно, нереальная скорость роста цен. Так, по данным аналитического центра IRN.RU, средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице за полгода выросла более чем в 1,5 раза — с 2332 долл. в январе этого года до 3640 долл. сейчас.

Для банков сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, количество людей, обращающихся за кредитом, неуклонно растет, с другой стороны, роста количества реально выдаваемых кредитов в такой же степени не происходит. Уже давно прошли те времена, когда клиенты, обращающиеся в банк за получением ипотечного кредита, преследовали разного рода цели: кто-то хотел понять, даст ли банк кредит, чтобы при необходимости им можно было воспользоваться, кто-то вообще не очень понимал, что такое «ипотека», и с удивлением узнавал, что кредит необходимо возвращать и проценты за его использование платить. На данный момент не вызывает никаких сомнений то, что человек, обращающийся за ипотечным кредитом, действительно заинтересован в получении кредита. Однако цифры для банков при этом не очень утешительные: в разных банках процент выхода на сделку колеблется от 10(!) до 40 от общего числа обратившихся, а банку необходимо 70—80% (не секрет, что многие банки, ставящие перед собой более глобальные цели, чем заработать на выдаче кредита, в лучшем случае покрывают свои расходы).

Причины таких показателей объективны — цены растут настолько быстро, что люди, обращающиеся за кредитом, не успевают его получить, поскольку продавцы увеличивают стоимость. Что же делать заемщику, чтобы найти себе недвижимость? Что делать банку, для которого необходимо предоставлять кредиты?

Пути выхода из сложившейся ситуации различные банки определяют для себя по-разному. Однако решение снизить первоначальный взнос до нуля представляется слишком рискованным. Возможно, оно обусловлено тем фактором, что банки не имеют просроченных кредитов и соответствующей практики невозвратов. В первую очередь, как уже говорилось ранее, у заемщика не возникает необходимого чувства ответственности, так как он, ничем не рискуя, берет кредит, а как только возникает какая-либо сложность, отказывается от него, оставляя банки самим разбираться с заложенной недвижимостью. Такое качество кредитов, очевидно, не устроит западных инвесторов, желающих вкладывать средства в российские ценные бумаги с ипотечным покрытием.

Понятны и аргументы сторонников данного решения, так как цены растут очень быстро и, даже если закладная станет дефолтной, банк сможет компенсировать свои расходы за счет выросших цен. Однако необходимо учитывать, что риск цен очень высок и, когда цены «встанут», банки не успеют отреагировать на эти изменения. Некоторые банки предложили менее кардинальное решение для выхода из такой ситуации и начали предоставлять кредит из двух частей — основной (стандартный) и дополнительной на первоначальный взнос (как правило, под существенно более высокую процентную ставку).

Для большинства людей уже сейчас купить новое жилье становится нереально, поскольку рост цен опережает рост их доходов, а вот улучшить уже имеющиеся условия проживания вполне возможно. Большинство экспертов признают, что на сегодняшний день «прямые» продажи объектов недвижимости составляют около 10%, а основная масса сделок — «встречные» сделки купли-продажи.

Анализ ситуации показал, что логично и менее рискованно предложение банков по отсрочке первоначального взноса, как правило, на срок 6 или 9 мес. Основные преимущества данной услуги для заемщика следующие:

• банк дает возможность не выстраивать громоздких цепочек, а осуществить сделку купли-продажи по «упрощенной» схеме непосредственно с продавцом, не завися от покупателя имеющейся недвижимости. Это ставит заемщика в более выгодные условия по сравнению с другими потребителями ипотечных кредитов или наравне с покупателями с «живыми» деньгами при проведении расчетов с продавцами;
• банк дает возможность заемщику реализовывать имеющуюся на момент получения кредита недвижимость не по заниженной цене (обусловленной срочностью), а по реальной рыночной стоимости;
• банк может дать возможность заемщику отсрочить выплату основного долга (аннуитетных платежей) за пользование кредитом в течение периода отсрочки, что позволяет клиенту в момент максимальной концентрации расходов, связанных с приобретением недвижимости, облегчить для себя бремя платежной нагрузки.

Разумеется, банки взимают за предоставление такой возможности определенные комиссии, более того, у заемщика возникают дополнительные расходы: предоставление банку отчета оценщика по имеющемуся и планируемому к реализации имуществу, страхование объекта на период отсрочки, но все расходы, однозначно, не сопоставимы с выгодой, которую получает заемщик, прибегнув к данной услуге.
Подводя итоги, можно сказать, что такая услуга интересна всем. Заемщик не замкнут на продажу имеющейся недвижимости, более того, с наблюдающимся ростом цен он еще может получить некоторый доход от выросшей стоимости продаваемой им недвижимости. Банк в свою очередь получает выданный кредит (а не просто одобренную заявку) и комиссию. Продавцы обретают на рынке большее количество покупателей.

Если рассматривать возможность дальнейшей секьюритизации портфелей ипотечных кредитов, включающих как кредиты с нулевым первоначальным взносом, так и кредиты с его отсрочкой, то можно сказать, что любой товар находит своего покупателя. То же можно сказать относительно пулов ипотечных кредитов, которые могут продаваться с премией, с дисконтом, т. е. вариаций достаточно. Для обладателя денежных требований важно в результате рефинансирования принадлежащих ему денежных требований получить максимальную цену. Инвестор же при анализе рисков ориентируется на две основные составляющие: риск дефолта (прекращение платежей заемщика) и риск предоплаты (досрочное погашение кредитов, поскольку он планирует свои долгосрочные поступления и равно не заинтересован как в дефолтах, так и в досрочных погашениях). Что касается кредитов с нулевым взносом, то необходимо учитывать возможность появления риска предоплаты. Заемщик, взяв кредит на полную сумму, понимает, что сумма переплаты будет больше при нулевом первоначальном взносе, чем, например, при 40 или 50%-ном, и это будет сказываться на его стремлении в более короткие сроки и более форсированно, т. е. досрочно, осуществлять погашение.

Существует и оборотная сторона: банки при выдаче кредитов с нулевым первоначальным взносом могут не планировать какие-либо действия с данными активами до момента, пока коэффициент к/з (кредит/залог) не изменится до более приемлемых для инвесторов значений. Оперируя продуктами с отсрочкой первоначального взноса, банк также может продать кредиты по истечении 6 мес., что не является критичным.

Кроме того, для управления рисками создаются классы ценных бумаг — качественные (привилегированные) и менее качественные (абсорбирующие). Риски снимаются с одного класса ценных бумаг (привилегированного) и переносятся на другие классы ценных бумаг, как правило, для этого используются различные сроки и (или) очередность исполнения обязательств по ценным бумагам.

Рынок ценных бумаг, 31.08.2006