Проблемы развития системы рефинансирования российской ипотеки

Скляров Евгений

председатель Совета директоров КУИ «Ямал»

 Евгений Скляров, Председатель Совета директоров КУИ «Ямал»
  Александр Скоморохин, Генеральный директор КУИ «Ямал»

Авторы этой статьи знакомы с обсуждаемым предметом, что называется, и «снизу» (один из них является руководителем Регионального оператора АИЖК), и «сверху» (как основатели компании, под управлением которой находится два ипотечных ИЗПИФа с активами в 3,65 млрд руб.). Поэтому тема ипотеки знакома им на всех этапах ее существования – от момента прихода заемщика к ипотечному брокеру до продажи производных ипотечных инструментов инвестору. Как ни странно, но сегодня наиболее актуальные проблемы ускорения развития ипотеки одинаковы для уровня и формирования закладных, и секьюритизации кредитов.

Пенсионная реформа и развитие ипотеки

Сегодня в России существуют две национальные программы, разделенные законодательной стеной. Это пенсионная реформа и развитие ипотеки. Последнее требует «длинных» денег. Ипотечные кредиты выдаются на большие сроки, а банки не всегда в состоянии долго поддерживать выдачу кредитов, поскольку они живут на «короткие» деньги. Обе программы никак не могут «протянуть друг другу руки», а для пенсионных накоплений это был бы хороший инструмент, дающий достаточно устойчивый доход. Для того чтобы эту стену разрушить, необходимо внести ряд поправок в законодательство.

Согласно действующему Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» сегодня пенсионные накопления можно вкладывать в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), гарантированные государством. Но в Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» схема гарантий государством не предусмотрена. Просто один закон вышел раньше другого, и настало время синхронизировать их. Необходимо устранить требование, мешающее государству гарантировать бумаги. Кроме того, в состав разрешенных активов для пенсионных накоплений целесообразно включить паи ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ИЗПИФов), которые по своей природе фактически являются ипотечными ценными бумагами, только не называются ими в силу закона. В отличие от ИЦБ, по которым еще не осуществлен ни один выпуск, рядом управляющих компаний уже сформированы ипотечные фонды, паи которых обращаются на ММВБ. Тогда от разового вливания пенсионных денег в ипотеку будет тройной эффект: у пенсионных накоплений появится инструмент, дающий устойчивый доход, а пенсионные деньги будут направлены в ипотеку и строительство жилья.

Следует подготовить и внести в НК РФ некоторые поправки, связанные с налогообложением доходов, полученных по ИЦБ, особенно в части ипотечных сертификатов участия (ИСУ), а также инвестиционного дохода, полученного по инвестиционным паям ипотечных фондов, а именно: облагать налогом ту часть выплат, которая связана с получением процентов по ипотечным кредитам, и освободить от налогообложения выплаты, направленные на погашение основного долга. При этом необходимо предусмотреть амортизацию балансовой стоимости инвестиционных паев и ИСУ по мере погашения основного долга по ипотечным кредитам и осуществления соответствующих выплат инвесторам.

Депозитарный учет ипотечных закладных

Сегодня закладная напоминает именной вексель: переход такой закладной от одного владельца к другому фиксируется непосредственно в самой бумаге. В рамках существующего законодательства нельзя осуществлять депозитарное хранение закладных как ценных бумаг. На примере наших ипотечных фондов, имеющих в активах свыше 6500 закладных, выданных и хранящихся в 26 регионах, видно, что внесение записей о смене владельца связано со значительными дополнительными расходами.

Если кредитор аккумулирует закладные, приобретенные на какой-либо территории, то при настоящей (бумажной) форме учета прав залога с момента получения закладной в ЕГРН на периферии до ее физического получения им пройдет от нескольких до 40 календарных дней. Такая ситуация имеет место в Ямало-Ненецком АО, где связь между столицей округа и другими городами осуществляется только авиатранспортом. В течение этого срока владелец закладной не сможет ее продать (рефинансироваться). Конечно, можно воспользоваться услугами спецпочты или послать курьера, если не считаться с затратами и переложить их на заемщика. Для такого регионального оператора, как «Ямальская ипотечная компания», проблема скорости оборота собственных средств становится основной: постоянно останавливается выдача гражданам займов по причине отсутствия средств из-за медленного поступления к нему уже оформленных и оплаченных им закладных.

А при депозитарном учете закладной первичный кредитор мог бы сразу внести ее на свой счет депо по месту своего нахождения, и уже на следующий день она была бы доступна покупателям по всей стране. Помимо ускорения, упрощения и удешевления оборота закладных уменьшается и человеческий риск ошибок в передаточных надписях.

Для развития рынка закладных необходимо, чтобы подтверждением перехода прав по закладным служила выписка из депозитария, осуществляющего хранение закладных. Сегодняшняя бумажная форма учета движения закладных – тормоз для решения поставленных программой «Доступное жилье» задач по объемам предоставления населению кредитов. Без депозитарного (электронного) учета закладных формирование качественного общероссийского рынка ипотечных продуктов весьма проблематично.

Общероссийский унифицированный стандарт договора ипотечного кредита/займа

Тема эта не новая и обозначена в «Концепции развития системы финансирования ипотечного жилищного кредитования в России» АИЖК как «развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК)». Работает над ней и Международная Финансовая Корпорация (IFC). По нашему мнению, сегодня это является ведущей проблемой развития ипотеки в России.

Общероссийский унифицированный стандарт договора ипотечного кредита/займа (далее – ОУС) – признаваемый рынком и регистрационной службой документ (правильнее сказать, система документов). По сути, он близок к Стандартам АИЖК, но по конечному продукту напоминает договор купли-продажи РТС: в подписываемом сторонами сделки документе (договоре кредита/займа) указываются их роль, реквизиты, предмет сделки (адрес и краткое описание жилья), валюта, срок кредита и процентная ставка, вид договора (кредитный договор, заем, долевое строительство при залоге имеющегося жилья и др.). Основные параметры сделки перечислены на одном листе, все прочее описано в соглашении ОУС, о присоединении к которому стороны упоминают в договоре.

Предпочтительнее иметь легитимный, одобренный уполномоченными на это государственными службами, ОУС. В случае если государство не готово к введению ОУС от своего лица, можно привести замечательный пример на российском фондовом рынке — Торговое соглашение Некоммерческого партнерства «Фондовая биржа «Российская Торговая Система».

На уровне производства закладных ОУС позволяет:

• прекратить прения с регистрационной службой по форме и содержанию предоставляемых на регистрацию документов. Прения в большинстве органов ЕГРН возникают с завидным постоянством, и это неудивительно – одобренных государством форм документов нет. Поэтому сегодня каждый юрист вправе иметь свое мнение по поводу формы и содержания предоставляемых на регистрацию документов, и находящийся на государственной службе юрист может отказывать в приеме любых неугодных ему документов, даже рекомендованных АИЖК;
• укрепить уверенность граждан в легитимности совершаемых по формам ОУС сделок, а значит расширить базу потенциальных заемщиков, особенно «на целине»;
• упростит и удешевит создание опорных пунктов формирования закладных в новых районах, особенно в малых городах и на селе, поскольку сократит время подготовки персонала и приведет к расширению географии ипотеки.

Возможно, в местах с развитой транспортной сетью это и несущественно, но в районах, где от населенного пункта до города «можно самолетом только долететь», подготовка ипотечных кадров является серьезной проблемой в отношении и времени, и финансовых вложений. Если бы ОУС существовал на ипотечном рынке, то работа Региональных операторов (первичная верификация закладных) существенно изменилась бы: основные усилия специалисты направили бы на проверку условий сделки и освободились от изнурительного считывания типовых форм. В то же время работа персонала первичных кредиторов или ипотечных брокеров свелась бы преимущественно к ознакомлению населения с основными условиями договоров, сбору необходимых документов и заполнению типовых анкет сделки (реквизиты заемщиков, первичных кредиторов, продавца и предмета залога, вида, срока и стоимости кредита).

На «верхнем» уровне – при секьюритизации ипотечных продуктов — ОУС унифицирует базу для формирования обеспечения ипотечных ценных бумаг. Сегодня секьюритизация закладных происходит двумя путями: банком (эмитентом) осуществляется выпуск облигаций либо на базе ипотечного покрытия, произведенного эмитентом или профессиональным управляющим ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда (ИЗПИФа), либо на базе однородного продукта (пула закладных одного эмитента). Главная причина формирования ИЦБ и ИЗПИФов на базе продуктов одного эмитента не зависит от управляющих ипотечным покрытием, а вызвана требованием инвесторов иметь понятную картину состава этого покрытия, чего без однородности юридической формы документов не достичь. Конечно, есть и другая серьезная причина «межевания» ипотечных продуктов при формировании ИЦБ – сервисное обслуживание закладных, но это следующий за унификацией формы шаг.

При реализации государственной программы «Доступное жилье», нацеленной на ускоренное развитие ипотеки, естественным образом встает вопрос: как при наличии в России около 300 ипотечных программ, соответственно, такого же числа ипотечных продуктов и еще большего числа первичных кредиторов, производящих эти продукты, во-первых, обеспечить оперативное рефинансирование первичных кредиторов, а во-вторых, снизить риски инвесторов от качества правового содержания ипотечных продуктов. Права и обязанности сторон по ипотечной сделке должны быть унифицированы, по крайней мере, по сделкам, предназначенным к последующей продаже на организованном рынке. И только основные условия сделки – процентные ставки, сроки, валюта сделки, системы платежей могут быть переменными.

Рынку ипотечных ценных бумаг тесно в домотканых «пеленках» множества эмитентов, и он не может развиваться в нужных инвесторам объемах. Посмотрите на СЧА зарегистрированных на сегодня ЗПИФов: 60, 150, 350 млн руб., 3 раза по 1 млрд и только 1 раз – 2,65 млрд руб.. Всего 6,21 млрд руб., это 10-недельный объем работы одного из российских субъектов ипотеки – АИЖК.

Для того чтобы заинтересовать инвестора и обеспечить достаточный приток средств в ипотеку, транши ИЦБ должны быть по 3 млрд, лучше по 5 млрд, в ближайшей перспективе – по 10 млрд руб. каждый.

Очевидны следующие факторы:

• ОУС создает условия для формирования ИЦБ на базе продуктов любых эмитентов, что особенно важно для некрупных эмитентов, поскольку позволит им проще рефинансироваться;
• выпуски ИЦБ можно будет производить более крупными траншами, что позволит, во-первых, снизить стоимость их обслуживания, соответственно, и стоимость кредита для заемщика, во-вторых, говорить о биржевой торговле ИЦБ;
• формирование инвестиционного покрытия из пулов закладных разных «эмитентов» снизит инвестиционные риски (эмитента, региона формирования закладных, валютных рисков и т. д.) инвестора.

Снижение затрат заемщиков по обслуживанию кредита

Последнее время активно идет процесс снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Структура затрат заемщиков при обслуживании кредита представлена в таблице.

Структура некоторых затрат заемщиков при обслуживании ипотечного кредита

* Тариф Сбербанка РФ при перечислении денежных средств физическим лицом на счет в другом банке.

1. Затраты заемщика содержат существенные выплаты банкам за перечисление средств кредиторам, составляющие до 3% от среднегодовой величины кредита. И граждане бывают крайне неприятно удивлены, когда после продажи первичным кредитором – банком закладной АИЖК их платежи автоматически вырастают на 3%. Объяснятся это следующим: выдают кредиты разные банки и при платежах внутри банка-кредитора тарифы, как правило, вообще отсутствуют. После продажи кредита заемщик по нормам АИЖК обязан платить на единый счет в регионе. Возникает «перечисление денежных средств на счета сторонних банков» с тарифом в 3% от суммы перечисления.

Величина платежа тем более странная, что тариф, например, Сбербанка РФ для юридических лиц за платежное поручение составляет 20 руб., а для физических лиц — 210 руб.(при среднем размере аннуитетного платежа по АИЖК в 7 тыс. руб. [1]). Странно, что государственный банк берет с граждан в 10 раз больше, чем с юрлиц за одну и ту же услугу, хотя следовало бы ожидать от него введения специальных тарифов для сбора платежей граждан – участников общегосударственной программы «Доступное жилье». Тем более что открыть накопительные счета АИЖК в Сбербанке РФ в каждом из субъектов Федерации вообще не проблема.

2. Коллеги, ведущие сопровождение закладных, знают насколько хлопотно обеспечение своевременной ежегодной оплаты заемщиками страховых договоров. Письменные напоминания заемщику, переписка со страховыми компаниями, телефонные переговоры — все это бесполезно, если клиент разгильдяй, и для него задержка исполнения своих обязательств на месяц – пустяковое дело. По иному это оборачивается для инвестора, управляющего, спецдепозитария и сервисного агента, если закладная такого разгильдяя включена в ипотечное покрытие. Это – дефолт закладной.

Если заемщик все равно платит страховые суммы, не проще было бы основным игрокам ипотечного рынка не снижать процентные ставки, а перевести страхование рисков на залогодержателя. Тем самым уменьшатся затраты заемщиков по обслуживанию кредитов и устранится проблема обеспечения непрерывности страхования ипотечного покрытия. Правила страховых компаний позволяют при наличии согласия заемщика вести страхование рисков залогодержателем в свою пользу. А поскольку страхование будет производиться крупными пулами, то уместно ожидать и снижения стоимости страхования.

Правильнее не спешить со снижением собственно процентных ставок, а упростить пользование кредитом гражданами, уменьшить на них груз сопутствующих договоров и платежей, оставив только одну заботу – своевременно производить ежемесячные платежи по погашению кредита. Об остальном пусть болит голова у профессионалов.

Резон очевиден:

• упрощаются взаимоотношения сервисного агента со страховой компанией;
• снижается риск инвестора;
• облегчается жизнь заемщика.

Решение описанных проблем улучшит условия для выпуска и обслуживания ипотечных ценных бумаг.

[1] Сайт АИЖК

Рынок ценных бумаг, 01.11.2006