Елена Клепикова: Развитие рынка ипотечного кредитования тормозит недостаток предложения квартир
Клепикова Елена
Недавно Городской ипотечный банк рефинансировал на западных рынках пул ипотечных кредитов, о чем написал RealEstate.ru. Американская компания Greenwich Financial Services (`Гринвиндж Файненс Сервис`) выступила одним из главных организаторов сделки объемом $72,56 млн. На фоне летнего затишья на рынке это событие оказалось заметным, но на наш взгляд не получило должной оценки среди профессионалов. Подробнее о процессе рефинансирования, о взаимодействии операторов на бурно развивающемся рынке ипотеки мы беседуем с руководителем Программы технического содействия в сфере жилищного финансирования в России и Центральной Азии Международной Финансовой Корпорации (IFC) Еленой КЛЕПИКОВОЙ и с вице-президентом Ассоциации строителей России (АСР) Владимиром ПОНОМАРЕВЫМ, который возглавляет также и Национальную ассоциацию участников ипотечного рынка (НАУИР). В центре внимания собеседников оказалась тема рефинансирования ипотечных кредитов.
- Как вы считаете, Елена Григорьевна, на пользу ли российскому рынку недвижимости рефинансирование российской ипотеки на западных рынках? Е.Клепикова. На мой взгляд, чем больше таких транзакций, как, например, недавно совершенная Городским ипотечным банком, тем лучше для российского рынка жилищной ипотеки в целом. Западные инвесторы начинают не только приглядываться к нашему рынку ипотечного жилищного кредитования, но и делать первые конкретные шаги в наращивании доверия к этому рынку и опыта работы на нем. Самое главное, что они начинают понимать и правильно оценивать основные риски, связанные с российским рынком жилищного ипотечного кредитования, и предложить адекватную цену за эти риски. Это замечательно. Сделки Внешторгбанка и Городского ипотечного по рефинансированию кредитных портфелей были подготовлены и совершены в соответствии с основными, базовыми правилами, выработанными в мировом бизнес сообществе для таких сделок. Впервые российские игроки предоставили полную информацию по сформированным ими ипотечным портфелям. Ранее ведь западные инвесторы заявляли, что готовы покупать российские закладные, если им будут понятны критерии и параметры формирования российскими банками первичных ипотечных обязательств (ипотечных кредитов) и юридические механизмы защиты и возврата своих инвестиций. И теперь, я бы сказала, что между инвесторами и ипотечными банкирами достигнут минимальный уровень взаимопонимания, необходимый для совершения сделок по рефинансированию российских ипотечных портфелей. И очень хотелось бы, чтобы эти транзакции оказались успешными. - Могут ли соседние страны, бывшие республики Советского Союза, сравниться с российским рынком по объемам ипотечного жилищного кредитования? Е.Клепикова. Недавно IFC провела анализ состояния рынков ипотечного жилищного кредитования на территории некоторых стран СНГ, таких, как страны Центральной Азии и Азербайджан. И по данным на начало лета в большинстве этих стран СНГ (за исключением Казахстана) ничего подобного российским сделками в области ипотечного жилищного кредитования еще нет. Там рынка тоже пока нет, а ипотечные портфели на уровне $10 млн. на всю страну уже считаются значительными. Если говорить об Украине, то в последнее время там наблюдался значительный рост объемов ипотечных операций и был сформирован относительно объемный портфель ипотечных кредитов.. Однако, следует иметь в виду, что значительная часть украинского банковского сектора, особенно та его часть, которая занимается розничными операциями, была куплена западными игроками и национальных банков практически нет. И потом, насколько мне известно, в Украине пока нет стандартов ипотечной индустрии, хотя некоторые шаги в этом направлении были сделаны. Казахстан же все рефинансирование ипотечных портфелей осуществляет внутри страны. Там сформирована практически полностью государственная система, которая предполагает рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств государственной ипотечной компании, и выпуск этой компанией ценных бумаг, обеспеченных выкупленными ипотечными кредитами. А первые секъюритизационные сделки на территории бывшего СССР, которые сравнимы с теми, что инициировали Внешторгбанк и Городской ипотечный, произошли два года назад в Прибалтике. - В России есть потенциальные институциональные инвесторы. Есть деньги в Стабилизационном фонде, которые лежат там мертвым грузом. Как вы думаете, почему игроки рынка обращаются к иностранным инвесторам? Е.Клепикова. Некоторые потенциально возможные российские институциональные инвесторы просто по законодательству не имеют возможности этого делать. На российском рынке в общем можно сказать две проблемы: маленькая капитализация потенциально возможных долгосрочных институциональных инвесторов (или малый дилинг), с одной стороны, а с другой стороны, у них нет возможности это делать по существующему законодательству. В.Пономарев. Потому что у нас внутри страны еще нет механизма надежного обеспечения денег даже российских инвесторов. Потому что в законе `Об ипотечных ценных бумагах` есть `дырки` и наши инвесторы вкладывать деньги в этот инструмент пока не могут. У нас в планах есть создание SPV в России (Special Purpose Vehicle, или специальный ипотечный агент эмитирует ипотечные ценные бумаги и обслуживает ипотечные кредиты – ред.). Но на сегодня в России SPV функционировать не может. Поэтому мы и начали обкатку технологии рефинансирования через автокредиты банка `Союз`. - Владимир Николаевич, в шутливой форме вас обвиняют в продаже Родины. Продаете Родину или нет? В.Пономарев. Мы используем зарубежный опыт на пользу своей страны. На мой взгляд, мы учимся, и за это мы платим деньги. Но зато мы привлекаем реальные инвестиции с международных финансовых рынков, то есть реально увеличиваем объемы ипотечного кредитования, а следовательно, повышаем доступность ипотечного кредитования. Примерно полтора года назад, понимая, что вершиной системы ипотечного жилищного кредитования является создание системы рефинансирования кредитных организаций, НАУИР и АСР инициировали разработку технологий совместно с очень крупной авторитетной американской компании Greenwich Financial Services. Технологии позволяют, не дожидаясь доработки российского законодательства в области ипотечных ценных бумаг, начать рефинансировать кредиты с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг по английскому праву. В основе лежат пулы закладных, выданных в Российской Федерации. Была зарегистрирована `Русская ипотечная акцептная компания` (по-научному называется кондуитом) с объявленным уставным капиталом 1 миллиард рублей. Она формирует пулы и осуществляет их предпродажную подготовку. Greenwich Financial Services участвует в формировании пулов ипотечных кредитов и организует их структурирование, или секьюритизацию. Кондуит продает пулы специально созданным за пределами России компаниям, SPV, а те выпускают ипотечные ценные бумаги и могут их продавать на международных финансовых рынках. И сейчас совместно с Greenwich Financial Services идет активная работа по организации сделки, аналогичной той, что провел Городской ипотечный банк. Первый транш в этой сделке оценивается в 100 миллионов долларов и будет размещен в четвертом квартале этого года или в первом квартале следующего. - Почему выбор пал на Greenwich Financial Services? В.Пономарев. Особенность Greenwich Financial Services в том, что он занимается в США структуризацией сравнительно небольших по объему пулов ипотечных кредитов, адекватных возможностям российского рынка. Это пулы порядка $100-250 млн. Крупнейшие игроки на американском рынке, такие как Salomon Brothers, GP Morgan, Merrill Lynch и Goldman Saks, как правило, не считают целесообразным заниматься такими относительно маленькими пулами российских закладных. А Greenwich достаточно виртуозно осуществляет секьюритизацию и размещает на рынке такие небольшие объемы. И второе отличие от широко известных инвесторов: Greenwich не ставит ограничения по стандартам выдаваемых кредитов. Они не говорят, что это кредиты должны быть с LTV 70% или 80% (LTV - Loan-to-value, или `сумма кредита к стоимости обеспечения`, коэффициент отражает соотношение суммы предоставляемых кредитором средств к оценочной стоимости приобретаемого жилья – ред.). Они готовы приобретать любые кредиты, но благодаря хорошей `математике`, они умеют усреднять, точно считать риски. Например, не так давно Greenwich организовал выпуск и размещение ценных бумаг, обеспеченных автокредитами банка `Союз` на $54 млн. Рейтинговое агентств Moody`s присвоило этой сделке рейтинг на уровне инвестиционного рейтинга Российской Федерации, хотя сам банк `Союз` и не обладает таким рейтингом. То есть суверенные гарантии Российской Федерации не требуются и можно не использовать средства федерального бюджета. Возникновение подобных инвестиционных банков на российском рынке придаст уверенности и внутренним институциональным инвесторам и будет способствовать развитию и расширению рынка. - Сколько стандартов может существовать на рынке? В.Пономарев. Ядро всех стандартов одинаковое. Разница в деталях. Мы рассматриваем стандарты АИЖК как некую базу, которая, конечно, будет постепенно развиваться. Но, что самое главное, у нас нет специфических ограничений по LTV. В пул могут входить одновременно займы с кредитной ставкой и 16, и 15, и 14, и 13, и 12 процентов, а первичный взнос может быть и 30, и 20 и даже 5 процентов. Вопрос будет в правильном усреднении параметров пула, а его размещение будет зависеть от оценки рисков. Ясно, что кредиты с LTV 80% или 85% будут несколько дороже продаваться на международных рынках, чем кредиты с LTV 70%, но в любом случае они продаваемы. То есть технологии, которые предлагают наши американские партнеры, позволяют с оптимизмом смотреть на возможности продаж. Е.Клепикова. На самом деле вопрос то не в этом. Стандарты – это основа. Но для того, чтобы присвоить рейтинг портфелю того или иного банка, должна быть еще система контроля, которая позволяла бы отслеживать и быть уверенным в соблюдении этих стандартов. Надо еще иметь возможность собирать, систематизировать и анализировать информацию, дающую адекватное представление о состоянии и качестве кредитного портфеля. Мы можем иметь стандарты, они могут быть официально опубликованы и т.д. Но мы не знаем, какие операционные и контрольные системы существуют у того или иного кредитора, не знаем, как работает механизм контроля. - Разрабатывая новые стандарты, IFC действительно выступает конкурентом АИЖК? Е.Клепикова. Нет, на мой взгляд, это надуманная конфронтация. АИЖК имеет свою собственную программу, свои собственные стандарты и занимается полезным делом. Но АИЖК – это один из игроков. Ведь есть еще и Внешторгбанк, и Сбербанк, и `Райффайзенбанк`, и `Дельтакредит`, и Городской ипотечный, и Национальная ипотечная компания, которые работают и по собственным программам. С таким же успехом можно было бы сказать, что у нас конфликт со всеми перечисленными банками. Мы (IFC) всех призвали объединиться, чтобы обобщить практику, консолидировать достижения всех игроков рынка и договориться о единой документарной базе. А с АИЖК, я надеюсь, нам тоже удастся договориться... Например, остались лишь два разногласия, по `типовой` закладной и, я надеюсь, что в ближайшее время мы их разрешим. - На ваш взгляд АИЖК, выдав кредиты по своим стандартам, может разместить за рубежом бумаги с целью рефинансирования? Е.Клепикова. Насколько я понимаю, АИЖК не изменяло пока своей позиции, а главное в ней - наличие государственных гарантий по ценным бумагам, выпускаемым АИЖК. На самом деле, основное, чтобы соблюдался баланс между ответственностью продавцов за риски и готовностью инвесторов платить за них определенную цену. Любые структуры могут выходить с конкретными предложениями к инвесторам. Но надо помнить, что если начнется дисбаланс между ожиданиями инвесторов и поведением банков-кредиторов, или любых других кредиторов, то рынок начинает получать неправильные импульсы, что в итоге может привести к коллапсам со всеми вытекающими отсюда последствиями. - Могут ли ценные бумаги выпускаться на основе пулов, содержащих одновременно рублевые и долларовые обязательства заемщиков? В.Пономарев. Могут быть так называемые миксы. Бумаги могут выпускаться как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. И размещаться могут на Западе, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. Все зависит от процентной ставки. Сегодня стоимость привлеченных ресурсов на Западе LIBOR+1 или +2%. В этих же пределах будут оцениваться привлеченные ресурсы: максимум 7-7,5%, думаю, что не выше. Это не утверждение, это определяется на момент совершения сделки. То есть принципиально такая возможность есть. Мы даже можем продавать в России рублевые бумаги как западные. Мы обсуждали и в Министерстве финансов России эту проблему - никаких запретов на размещение рублевых бумаг и внутри России нет, если они в рублевом эквиваленте. Это будут американские бумаги с гарантиями на основе наших кредитов, с гарантиями международных финансовых институтов, то есть все требования к надежности бумаги будут выполнены, они будут обладать, как мы полагаем, наилучшим рейтингом. Следовательно, надежность их будет максимальной, так что никаких запретов, они будут привлекаться здесь. - Кто и в какой степени будет нести риски невозврата кредитов заемщиками? В.Пономарев. Дефолтные закладные будут возвращаться оригинатору, то есть первичному кредитору, вне всяких сомнений. Но, тем не менее, риск некачественных кредитов в большой степени несет и кондуит (в данном случае `Русская ипотечная акцептная компания`). Но вы же понимаете, в чем здесь логика? Логика в том, что большой риск будет стоить дополнительных денег. Е.Клепикова. Хочу обратить внимание на то, что все очевиднее становится, что развитие рынка ипотечного кредитования тормозит недостаток предложения квартир. Со строительством у нас беда. В.Пономарев. Согласен. Сейчас на рынке сложилась очень негативная ситуация с увеличением объема предложений реального жилья, а это является профессиональной сферой Ассоциации строителей России, которую я представляю. - Можно увязать легитимные для западных инвесторов закладные с увеличением объемов строительства? В.Пономарев. Сочетая инвестиционно-строительные механизмы с рефинансированием, строители смогут увеличить предложение на рынке и стабилизировать цену за 1 кв.метр. Речь идет о том, что мы создаем инструмент кредитования потенциальных заемщиков на начальной стадии строительства, а потом, после оформления прав собственности на квартиры, происходит конвертация выданных кредитов в ипотеку. Для заемщиков вначале будет повышенный процент, но зато цена на квартиру на ранней стадии покупки меньше. Потом дорогой кредит будет заменяться на кредит ипотечный, по которому процентная ставка ниже, а цена будет зафиксирована. Таким образом, количество предложений и продаж у нас будет согласовано с помощью ипотечной схемы. В АСР обсуждается именно такая схема. *** ЕЛЕНА ГРИГОРЬЕВНА КЛЕПИКОВА ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ ПОНОМАРЕВ
Одна из основателей некоммерческого Фонда `Институт Экономики Города` и соавтор Федеральной Программы `Государственные Жилищные Сертификаты`. В настоящее время совмещает в Международной финансовой корпорации (IFC) пост руководителя программ технического содействия IFC в сфере жилищного финансирования с должностью руководителя Проекта `Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России`. До работы в IFC, она возглавляла Национальную ипотечную компанию, занимала руководящие должности в Национальном Резервном Банке. За время карьеры занимала должность вице-президентом Инвестиционного Фонда США - Россия (`ДельтаКапитал Менеджемент`), где принимала активное участие в разработке концепции ипотечного жилищного кредитования в России. Г-жа Клепикова участвовала в становлении, первого специализированного ипотечного банка в России (банк ДельтаКредит), была консультантом в проекте USAID по Реформе Жилищного Сектора в России. В данном проекте Елена работала с более чем 50 российскими банками и компаниями в Москве и по всей России над развитием ипотечных кредитных программ. Разрабатывала структуру ипотечного жилищного кредитования и направления жилищно-финансовой деятельности, подготовку бизнес планов, разработку соответствующих форм документации и процедур по выдаче кредитов и процесса их обслуживания.
Вице-президент Ассоциации Строителей России (АСР), Председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), Генеральный директор ОАО `Русская ипотечная акцептная компания` (РИАКОМ),профессор, доктор физико-математических наук.
1973-1981 гг. Московский Государственный Университет - научный сотрудник, профессор
1981-1988 гг. Московский Государственный Педагогический Университет - заведующий кафедрой.
1988 г. Институт проблем безопасного развития атомной энергетики Российской Академии Наук - заместитель Директора по научной работе. Возглавил организацию нового института после аварии на Чернобыльской АЭС в 1986г.
1991-1992 гг. Правительство Республики Армения - советник по внешнеэкономическим и научно-техническим связям.
1996 г. Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации – эксперт
1999-2004 гг. Госстрой России - статс-секретарь - заместитель Председателя (вопросы формирования и реализации жилищной политики и ипотечного жилищного кредитования).
2004 г. – 2005 г. Председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, Сопредседатель Некоммерческого Фонда `Международные научно-технические программы`, председатель Совета Директоров ОАО `Центр инвестиционных, финансовых и международных программ`. 2006 г. Генеральный директор ОАО `Русская ипотечная акцептная компания` (РИАКОМ)
Имеет 140 научно-исследовательских работ в России и за границей, автор 2 учебников, 5 монографий, имеет 10 авторских свидетельств на изобретения в области сейсмических и прецизионных измерений, опубликовал свыше 200 статей по различным темам, включая политику и экономику в СМИ.
RealEstate.ru, 25.08.2006
Беседовал Владислав Долгов
