Страховать или не страховать титул при ипотеке?

Левитанская Катерина

финансовый консультант проекта IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России»

Катерина Левитанская, финансовый консультант
Рустам Туркменов, советник по юридическим вопросам
Проект IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России»

В сложившейся практике ипотечного кредитования в России существенным условием предоставления банком кредита является страхование. Как правило, оно включает в себя стандартный набор требований, предусматривающий защиту от следующих рисков: смерти и утраты трудоспособности заемщика, утраты и повреждения предмета залога, прекращения или ограничения права собственности (титула) на приобретаемый объект недвижимости.

Настоящая статья подробно рассматривает риски прекращения или ограничения права собственности, а также механизм защиты от них, т. е. титульное страхование.

Страхование титула при ипотеке

Титульное страхование в России развивается в основном благодаря ипотечному жилищному кредитованию, так как является обязательным требованием большинства банков при выдаче кредита. Этот вид страхования обеспечивает возмещение убытков кредитора в случае утраты заемщиком права собственности на заложенную недвижимость. Одним из отличий титульного страхования от других видов страхования является то, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая [1], уже произошло до момента заключения договора страхования. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется произвести выплату банку в размере невыплаченного заемщиком остатка и процентов по кредиту. В случае если заемщик застраховал “титул” приобретенной недвижимости на ее полную стоимость, а не на сумму, равную остатку ссудной задолженности, как того требуют банки, титульное страхование позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть его собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Как правило, большинство заемщиков полагают, что если «юридическая чистота» приобретаемой недвижимости была проверена банком-кредитором, то вероятность наступления событий, при которых заемщик может лишиться права собственности на нее, отсутствует. Соответственно, риска утраты титула на недвижимое имущество не существует, а страхование титула не является необходимым и представляет собой лишь дополнительные расходы для заемщика. Кроме того, некоторые заемщики могут полагать, что даже если право собственности все-таки будет утрачено, то они смогут вернуть кредит банку и свои вложения за счет компенсации, полученной от государства в соответствие с действующим российским законодательством.

При анализе процесса получения такого рода компенсации нами были выявлены некоторые проблемы, на которых мы остановимся более подробно.

Государственная компенсация за утрату права собственности на жилое помещение

Статья 31.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила право на разовую компенсацию за утрату права собственности на жилое помещение. Данным правом могут воспользоваться только собственник жилого помещения, который не имеет права истребовать данное имущество от добросовестного приобретателя, или же сам добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение. При этом указанные лица имеют право на компенсацию при наличии судебного решения по оспариваемой собственности, вынесенное в их пользу, исполнение которого не было произведено в течение 1 года. Это может произойти в силу различных обстоятельств, например, если ответчик по вынесенному судебному решению находится в розыске, и добросовестному приобретателю/собственнику не к кому предъявить свои требования и др.

Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 миллион руб. При существующем уровне цен на недвижимость, особенно в крупных городах, вероятны ситуации, когда реальный ущерб будет выше размера компенсации.

Наконец, действующее законодательство не регламентирует порядок выплат такого рода компенсации. Это, в свою очередь, может привести к тому, что органы, ответственные за выплату компенсации, откажут в ее выплате, ссылаясь на отсутствие соответствующего порядка.

Принимая во внимание вышеуказанные причины, можно предположить что, несмотря на законодательное закрепление возможности получения компенсации государства за утрату права собственности на недвижимое имущество, данный способ не является эффективной мерой защиты от утраты титула на имущество.

Соответственно, страхование от утраты титула, причем на полную стоимость приобретенной недвижимости, является на данный момент наиболее надежным способом защитить, прежде всего, самого заемщика от рисков, связанных с прекращением права собственности на предмет ипотеки. В противном случае может сложиться ситуация, когда заемщик не только лишится приобретенной недвижимости и будет обязан вернуть кредит банку, но еще и потеряет собственные средства, вложенные в ее приобретение.

Что касается целесообразности использования титульного страхования с точки зрения ипотечного кредитора, то при подробном анализе действующего законодательства и судебной практики, нами были выявлены некоторые особенности, описанные ниже.

Требования ипотечных кредиторов

В то время как все кредиторы при выдаче ипотечного кредита требуют в обязательном порядке страхования жизни и здоровья заемщика, а также страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения, не все из них настаивают на страховании потери имущества в результате утраты (прекращения) права собственности, т. е. страховании титула. Например, согласно требованиям одного из крупнейших операторов российского рынка ипотечного кредитования к страховому обеспечению ипотечных сделок, страхование титула собственности не является обязательным и осуществляется по соглашению участников сделки. Некоторые коммерческие банки также пошли по этому пути и отказались от требования по страхованию титула при выдаче ипотечных кредитов.

Относительно сроков действия договоров страхования кредиторы требуют, чтобы они были не менее всего срока, на который вдается ипотечный кредит. Однако в части титульного страхования требования различаются. Например, существует практика, когда банк требует страхования титула только в течение первых 3 лет после предоставления ипотечного кредита.

С одной стороны, кредиторы, полностью отказываясь или сокращая срок обязательного титульного страхования, преследуют цели снижения затрат заемщика при получении ипотечного кредита. Это, конечно, может являться конкурентным преимуществом банка, хотя расходы по титульному страхованию для заемщика невелики и, как правило, составляют 0,2—0,4% от суммы кредита в год. Однако с другой стороны, в отсутствие страхования титула риск потери заложенного имущества в результате прекращения права собственности уже будет нести не страховая компания, а заемщик, что в свою очередь существенно влияет на возможность возврата последним, полученного ипотечного кредита, банку.

Риски утраты титула

Действующее законодательство предусматривает следующие виды судебных исков, при которых наиболее вероятны утрата или ограничение титула.

1. Виндикационный иск

Виндикационный иск является иском собственника недвижимого имущества об истребовании его из чужого незаконного пользования. Виндикационный иск удовлетворяется, если ответчик является недобросовестным приобретателем [2] или приобрел оспариваемое имущество безвозмездно. Если ответчик является добросовестным приобретателем и возмездно приобрел оспариваемое имущество, то собственник вправе истребовать его только в случае, когда имущество было приобретено у лица, не имеющего права отчуждать данное имущество, и данное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения».

2. Иск о признании сделки недействительной

Сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть также признана недействительной по ряду причин, указанных в Гражданском кодексе РФ: мошенничество, нарушения прав несовершеннолетних или наследников и др.

В случае признания сделки недействительной она не влечет за собой никаких юридических последствий, и суд обычно применяет двойную реституцию, т. е. возврат обеими сторонами полученного по сделке.

До недавнего времени суды при вынесении решений о недействительности сделок распространяли действие данного решения, в том числе, и на все сделки, заключенные после недействительной сделки. Таким образом, добросовестные приобретатели не были защищены от возможности потери права собственности на недвижимое имущество, если сделки с недвижимым имуществом, совершенные до момента сделки по приобретению его добросовестным приобретателем, были признаны недействительными.

Ясность в данную ситуацию внесло постановление Конституционного суда от 23 апреля 2003 г. № 6-п, согласно которому иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен к лицам, которых суд признает добросовестными приобретателями. Кроме того, при предъявлении такого рода исков необходимо, чтобы происходило оспаривание факта первой сделки. Если же первая сделка прошла и иск предъявляется, например, к покупателю по третьей сделке, должно использоваться положения по виндикационному иску, который в свою очередь предусматривает истребование имущества у добросовестного приобретателя только в указанных выше случаях.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной составляет 3 года с момента заключения сделки.

Защита от утраты титула на недвижимое имущество

Основываясь на изложенном, можно сделать заключение о том, что ипотечный кредитор может обезопасить себя, проверив следующие положения, касающиеся финансируемой им сделки по купле-продаже недвижимости:

• добросовестность покупателя;
• «возмездность» сделки по отчуждению недвижимости;
• законность права собственности [3] продавца жилого помещения.

По крайней мере, один из вышеуказанных элементов — «возмездность» сделки (т. е. приобретение недвижимости с использованием кредитных средств) — практически всегда присутствует в ипотечном кредитовании. Однако неизвестно, наличествуют ли два остальные элемента, при которых собственность будет полностью защищена от виндикационных исков. При этом некоторые участники рынка полагают, что кредиторы способны определить добросовестность приобретателя и законность права собственности продавца жилого помещения. Так, например, по условиям одного из крупнейших операторов российского рынка ипотечного кредитования, страхование титула собственности не является обязательным требованием при условии, что заемщик является добросовестным приобретателем жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Таким образом, оценка «добросовестности» должна проводиться самими кредиторами. Но данная оценка содержит в себе определенный риск. Так как «добросовестность» приобретателя определяется судом в ходе рассмотрения иска с учетом исследования всех существующих обстоятельств и является понятием, которое не содержит в себе определенных исчерпывающих показателей добросовестности приобретателя.

При этом, на наш взгляд, было бы ошибочно предполагать, что наличие государственного свидетельства о регистрации и правоустанавливающих документов является исчерпывающим доказательством добросовестности приобретателя.

Напротив, позиция судов заключается в том, что наличие государственной регистрации и правоустанавливающих документов является одним из элементов, свидетельствующих о добросовестности собственника, но отнюдь не единственным. На практике это подтверждается решениями судов, в которых прямо указывается на то, что наличие у ответчика зарегистрированного права на имущество не означает, что к нему не может быть предъявлен виндикационный иск [4].

Помимо добросовестности приобретателя, кредитор должен также установить правомочность (законность права на отчуждение) продавца имущества, приобретаемого за счет ипотечного кредита. При этом кредитору необходимо проверить титул имущества на предмет того, не выбыло ли оно из владения собственника иным путем, помимо их воли. Так, кредитору, кроме проверки «добросовестности» приобретателя, необходимо будет также проверить правомочность лица, продающего жилое помещение, и, наряду с этим, чистоту истории титула, т. е. фактически проверить, каким образом данное имущество выбыло из владения его предыдущих собственников. Данная проверка, на наш взгляд, является довольно обременительным видом деятельности для ипотечного кредитора, так как он должен будет не только проверить «историю» по ЕГРП [5], но и провести такого рода проверку в других органах, которые, возможно, имеют какие-либо данные о «чистоте» титула.

Срок договора страхования от утраты титула

Как уже упоминалось, некоторые кредиторы требуют страхования титула на первые 3 года жизни кредита. Данное решение они объясняют тем, что срок исковой давности (срок, в течение которого истец имеет право обратиться в суд за защитой своих интересов) по искам, в результате которых титул на имущество может быть потерян, составляет 3 года.

Однако при определении срока исковой давности немаловажно учитывать момент начала его исчисления. Так, по искам, от подачи которых заемщик обычно страхуется, предусмотрены следующие сроки исковой давности:

• виндикационный иск — 3 года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права;
• иск о признании сделки недействительной — 3 года с момента заключения данной сделки.

Исходя из вышеуказанных сроков, 3-годичный срок страхования от потери титула оправдан только в том случае, если первичный кредитор уверен, что к титулу могут быть предъявлены лишь иски по признанию сделки недействительной. Что касается предъявления виндикационного иска, то связка срока исковой давности со сроком страхования является сомнительной. Некоторые кредиторы полагают, что момент государственной регистрации прав на недвижимое имущество (внесение соответствующей записи в ЕГРП) является тем случаем, когда собственник узнает или должен узнать о нарушении своего права. Однако, по нашему мнению, данная позиция спорна, так как, несмотря на публичность сведений о государственной регистрации, регистрирующий орган не обязан уведомлять предыдущих собственников о регистрации нового собственника на недвижимое имущество. Учитывая это, понимание момента государственной регистрации как момента, когда собственник, чьи права нарушены, узнал или должен был узнать об этом, представляется ошибочным.

Заключение

Таким образом, с учетом вышеизложенных рисков, страхование титула при выдаче ипотечного кредита представляется важным механизмом защиты интересов, как кредитора, так и заемщика. Как показывает проведенный анализ, страхование титула на полный срок кредитования также является оправданным. В силу слабой осведомленности заемщика в вопросах страхования вообще и титульного страхования в частности полагаем, что крайне важным является информирование заемщиков кредиторами, в том числе и теми, кто данного вида страхования не требует, о последствиях наступления страхового случая. Ведь в первую очередь именно для заемщика выгодно застраховать титул на полную стоимость купленной в кредит недвижимости.

Еще одним важным аргументом, как для кредитора, так и для заемщика, при принятии решения о необходимости титульного страхования в ипотечной сделке, является наличие квалифицированной юридической поддержки в лице страховой компании. Поскольку страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, максимальные усилия с ее стороны будут приложены к отстаиванию интересов заемщика. Нам не известно о случаях осуществления страховых выплат по титульному страхованию применительно к ипотечным сделкам, однако, известно, что случаи обращения и судебные разбирательства были. Отсутствие страховых выплат свидетельствует лишь об успешном ведении подобных дел юристами страховых компаний.

Статья подготовлена в рамках проекта IFC (Международной финансовой корпорации) «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России». Позиция, изложенная в статье, будет обсуждаться на заседаниях рабочей группы IFC «СУПЕР (Стандарты, Унификация ПЕрвичного рынка)». Мы приглашаем все заинтересованные стороны также присоединиться к обсуждению темы титульного страхования в ипотечных сделках.

Рынок ценных бумаг, 30.06.2006