Депозитарный учет закладных - повышение ликвидности и снижение рисков
Секьюритизация кредитных обязательств, и в частности ипотечных кредитов, с каждым годом в России набирает обороты. На конец 2006 г. проведено 2 сделки трансграничной секьюритизации, осуществлен 1 выпуск ипотечных ценных бумаг на основании закона «Об ипотечных ценных бумагах», а также сформировано 9 ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов. По-прежнему популярны кредиты крупнейших мировых банков и международных финансовых организаций под залог кредитных обязательств. Таким образом, проводится рефинансирование ипотечных и лизинговых кредитов.
Первичному рынку ипотечного кредитования прочат активный рост, которому способствует рост экономики и доходов населения. Согласно расчетам, представленным в «Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России», разработанной АИЖК совместно с Минэкономразвития в 2005 г., объем выдаваемых первичных ипотечных кредитов к 2010 г. должен составить 415 млрд руб. На конец 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 264 млрд руб., а средний рост, по оценкам различных аналитиков, равняется 30% в квартал. И это при том что в 2006 г. наблюдался галопирующий рост цен на недвижимость, который значительно сдерживал ипотечный рынок. Стабилизация цен на недвижимость, наблюдающаяся с конца 2006 г., очевидно, будет способствовать развитию рынка ипотечного кредитования.
Рост рынка первичного кредитования в свою очередь будет стимулировать развитие рынка секьюритизации. Уже сейчас многие банки выдают новые ипотечные кредиты за счет средств, привлеченных при рефинансировании. И, очевидно, уже в этом году мы увидим значительный рост выпусков ипотечных ценных бумаг в России и за рубежом, а также новые ипотечные ПИФы.
Всякий раз при осуществлении сделки секьюритизации, будь то продажа пула ипотек российскому или зарубежному SPV, включение в состав ПИФа или получение кредита под залог пула ипотек, требуется проставление передаточной и/или залоговой надписи на закладной. Этот процесс весьма трудоемкий и продолжительный. Продавцу приходится проставлять надписи на нескольких тысячах закладных — задача не 1 и не 2 дней. А в ряде случаев необходимо несколько таких надписей, например, если банк-оригинатор производит накопление ипотечных кредитов, пользуясь заемными средствами (залог в пользу организатора будущего выпуска с проставлением залоговой надписи), а затем передает их в пользу SPV. Нередко требуется больше недели беспрерывного труда нескольких сотрудников для проставления надписей, что, естественно, влечет за собой операционные риски и тратится самый дорогой и невосполнимый ресурс – время.
Решением этих проблем мог бы стать полноценный депозитарный учет закладных. Введение депозитарного учета закладных достаточно логично, учитывая, что закладная – это ценная бумага, которая может входить в состав ипотечного покрытия и ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов, учет имущества которого обязан осуществлять специализированный депозитарий. Все ценные бумаги специализированный депозитарий учитывает на счетах депо своих клиентов. Депозитарии (специализированные депозитарии) имеют достаточный опыт и отлаженные технологии для организации такого учета.
Рассмотрим, как обстоят дела на данный момент? Можно ли в настоящих условиях реализовать депозитарный учет? В соответствие с Постановлением ФКЦБ от 16 октября 1997 г. № 36 «Об утверждении положения о депозитарной деятельности» (далее — Постановление № 36) «Депозитарная деятельность включает в себя обязательное предоставление клиентам (депонентам) услуг по учету и удостоверению прав на ценные бумаги, учету и удостоверению передачи ценных бумаг, включая случаи обременения ценных бумаг обязательствами. Передача сертификатов ценных бумаг на хранение в депозитарий, сопровождающаяся учетом и удостоверением прав на указанные ценные бумаги в депозитарии, влечет за собой изменение способа удостоверения прав на ценные бумаги: удостоверение прав с помощью сертификата заменяется на удостоверение прав с помощью записи на счете депо, открытом в депозитарии». В рамках действующего законодательства о закладных депозитарий не может удостоверять право собственности на закладную с помощью записи по счету депо, поскольку переход прав на закладную осуществляется путем проставления передаточной надписи на закладной. А на основании Постановления ФКЦБ № 36 «Хранение сертификатов ценных бумаг, не сопровождающееся учетом и удостоверением прав клиентов (депонентов) на ценные бумаги, не является депозитарной деятельностью и осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации о хранении». Отсюда следует, что хранение и учет закладной в рамках действующего законодательства не могут быть признаны депозитарной деятельностью. В настоящий момент депозитарий не может не только фиксировать переход прав на закладную, но и осуществлять регистрацию залога закладных в пользу кредитора.
Фактически депозитарий именно это делает в сделках частного рефинансирования: хранит закладные в пользу кредитора по трехстороннему договору с банком-оригинатором и кредитором, исполняя это в рамках норм гражданского законодательства Российской Федерации о хранении. Предоставляя кредит, кредитор принимает решение о требовании залоговой надписи, основываясь на своем кредите доверия к заемщику. И предоставляя кредиты некрупным банкам, кредитор требует от заемщика проставления на закладной залоговой надписи, чтобы должным образом обеспечить свои права. Зачастую складывается ситуация, когда банк-оригинатор передает в депозитарий закладную, на которой уже проставлена залоговая надпись, а депозитарий отказывается ее принимать в связи с обнаруженными недочетами. Естественно, у клиентов депозитария возникает желание сперва отдать закладные на проверку, а затем на «качественные» закладные проставить залоговую надпись. Для депозитария такая процедура оборачивается двойной проверкой. Крупным банкам-заемщикам нередко удается договориться и ограничиться передачей пула закладных кастодиану, который, как уже упоминалось, хранит закладные в интересах кредитора и, по сути, осуществляет залог.
Возможность фиксировать права залога в соответствие с законодательством о депозитарной деятельности позволит снизить затраты банков-заемщиков, которые делают залоговую надпись, и значительно повысить правовую защищенность сделки для кредитора, если залоговая надпись не проставляется. Депозитарий зачислит на счет депо банка-оригинатора закладные, осуществляя все необходимые проверки, а затем по поручению залогодателя и залогодержателя либо осуществит обременение закладных обязательствами на счете должника, либо переведет их на счет кредитора. В итоге происходит удешевление транзакции и повышение надежности. Кредиторам такой порядок тоже понятен и очевиден. Это подтверждается тем, что они привлекают для хранения обеспечения компании, имеющие депозитарную лицензию.
Депозитарный учет также будет способствовать накоплению пула закладных для последующей секьюритизации.
Выдавая кредиты, банк-оригинатор накапливает на своем счете депо пул ипотек. При этом на этапе приема на депозитарное хранение закладной и требуемых дополнительных документов депозитарий проводит все необходимые проверки. В момент формирования ипотечного покрытия (для любого вида секьюритизации) депозитарий осуществляет перевод закладных со счета депо банка-оригинатора на счет SPV или управляющей компании. Таким образом, формирование покрытия происходит за один день, и проблемы, связанные с «переходным периодом», отсутствуют.
Аналогично обстоит дело при продаже пула ипотек другому банку. Закладные уже проверены и находятся на счете депо продавца. Следовательно, покупателю надо только подать соответствующее поручение для перевода закладных на свой счет депо, и нет необходимости привлекать экспертов для проверки каждой приобретаемой закладной. Риски действительности и сохранности ценной бумаги несет депозитарий в соответствие с действующим законодательством.
С появлением депозитарного учета закладных появится возможность междепозитарных отношений депозитариев. Эта необходимость приобретает актуальность, учитывая бурное развитие ипотеки в регионах. На конец 2006 г. доля Москвы и Московской области, по данным ЦБ РФ, составляла лишь 31%, а на конец III кв. 2006 г. – 36,5%. И тенденция сохраняется, доля регионов растет.
При формировании ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг или создании ПИФа эмитенты (управляющие) стремятся составить пул из максимально возможного количества регионов. Такая диверсификация позволяет повысить надежность выпускаемых ценных бумаг и снизить риски. При этом не разумно перевозить закладные из места, где находится заемщик по ипотеке в другой регион (например, Москву), хотя бы потому, что в соответствие с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заемщик вправе потребовать предъявить ему закладную и/или сделать в ней отметки о погашении части задолженности. При наличии депозитарного учета, специализированный депозитарий может заключить междепозитарный договор с депозитариями в регионах и осуществлять хранение на местах. Правда, следует отметить, что для специализированных депозитариев, как и для эмитентов, было бы лучше, если специализированный депозитарий мог пользоваться услугами сторонних сертифицированных хранилищ, отвечающих требованиям, чем в обязательном порядке использовать услуги депозитариев. Число компаний, имеющих сертифицированные хранилища, значительно превышает число тех, кто имеет еще и депозитарную лицензию. Кроме того, услуги хранителя стоят дешевле услуг депозитария, поскольку депозитарная деятельность накладывает на компанию дополнительную ответственность и затраты. При этом специализированный депозитарий, обслуживающий ПИФ или ведущий реестр ипотечного покрытия, в любом случае несет полную ответственность за качество и действительность принятых закладных. Вполне достаточно того, если хранители «на местах» будут отвечать за их сохранность в соответствии с нормами гражданского законодательства о хранении. Вряд ли это способствует повышению рисков, поскольку специализированный депозитарий заинтересован в надежном месте хранения. Независимо от правоотношений между специализированным депозитарием и хранителем (будь то междепозитарные отношения или общегражданские) всю полноту ответственности перед владельцами ценных бумаг (паев или облигаций) и эмитентом или управляющим несет специализированный депозитарий. Возможность привлечения стороннего хранилища в настоящий момент не очевидна (хотя и прямого запрета не существует), а депозитарный учет не возможен. Таким образом, обеспечить должное обслуживание ипотечного покрытия в регионах не может ни один специализированный депозитарий.
Теперь рассмотрим, какие минусы и риски несет в себе депозитарный учет закладных.
Противники законопроекта приводят аргументы, что при введении депозитарного учета закладных происходит подмена систем регистрации прав собственности, государственная регистрация является публичной, а депозитарная – тайной. Но лишь половина этого - истина. Депозитарная тайна действительно существует. Депозитарий не раскроет имя владельца ценной бумаги любому лицу. Однако и единый государственный реестр сможет предоставить эту информацию лишь о первом владельце закладной. Законе не содержит требования регистрировать переход прав на закладную. Новый владелец закладной вправе потребовать зарегистрировать его в ЕРГН, а для передачи прав по закладной достаточно заключить договор в простой письменной форме и сделать отметку на закладной (ст. 48 з-на «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Новый владелец крайне редко требует регистрации своих прав в едином государственном реестре. Отчасти это связано с большой трудоемкостью процесса регистрации. Каждое региональное отделение предъявляет свои требования, основываясь на внутренних инструкциях, что значительно осложняет процесс, особенно если пул достаточно диверсифицирован по регионам.
Если обратиться к предложенным поправках к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части депозитарного учета, то ими предусмотрено две возможности помещения закладной в депозитарий. Первая – временный учет в депозитарии закладной (т.е. владелец закладной в любой момент может изъять закладную из депозитария и прекратить депозитарный учет, закладная не перестает быть документарной ценной бумагой), и вторая – постоянный учет в депозитарии. При этом в любом случае помещения закладной в депозитарий владелец обязан сообщить об этом в орган государственной регистрации с указанием наименования и местонахождения выбранного депозитария. Соответствующая информация заносится в государственный реестр.
Таким образом, при необходимости установить законного владельца закладной или проследить цепочку переходов прав собственности на закладную, уполномоченный государственный орган, в рамках своей компетенции, может запросить информацию о депозитарии, ведущем учет, а в депозитарии получить информацию о владельцах. Очевидно, что именно при депозитарном учете закладных, появляется реальная возможность установить законного владельца закладной и проследить всех владельцев закладной в период ее жизни быстро и достоверно.
Еще один аргумент, приводимый противниками законопроекта, заключается в неких двойных выписках, на основании которых якобы заемщик по ипотеке обязан будет исполнять обязательства нескольким владельцам закладной, предъявившим выписки из одного или разных депозитариев, или того хуже, на основании которых будет обращено взыскание на его недвижимость. Совершенно очевидно, что при обращении взыскания одной выписки из депозитария будет недостаточно, а потребуется сама закладная. Что же касается требования об исполнении обязательств должником, то в соответствии с Законом «Об ипотеке» должник по ипотеке обязан осуществлять платежи по закладной новому владельцу при должном уведомлении предыдущего владельца закладной. Если вдруг должнику предъявят требования несколько владельцев, то у него есть возможность обратиться в государственный реестр и узнать, в каком именно депозитарии осуществляется учет закладной. Вариант, когда один депозитарий выдал несколько выписок на одну ценную бумагу, кажется совершенно нереальным и губительным для депозитария.
Что касается депозитариев в принципе, то на данный момент неизвестны случаи обвинений в подобных преступлениях. Депозитарная деятельность – это лицензируемая деятельность, которая достаточно жестко регламентирована и подконтрольна. Все крупные и специализированные депозитарии являются членами СРО, и роль СРО здесь значительно возрастает. Именно на ее плечи должна лечь стандартизация деятельности, дополнительные требования к депозитариям, повышающие надежность хранения и учета закладных. Кроме того, потребители этих услуг — банки-ориджинаторы и управляющие компании — тоже заинтересованы в высоком профессионализме депозитария, который служит дополнительным звеном контроля качества их активов.
Таким образом, депозитарный учет закладных позволит:
- Регистрировать права залога на пул закладных в кратчайшие сроки, сохраняя юридическую значимость и защищенность всех участников без дополнительных затрат;
- Накапливать пул закладных для последующего выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотеками с последующим формированием ипотечного покрытия (включением в состав ПИФа) в кратчайшие сроки;
- Обеспечить прозрачность собственников закладных;
- Наладить хранение и учет закладных в регионах их выдачи;
- Повысить ликвидность пула ипотек;
- Сократить операционные риски.
Итак, депозитарный учет закладных позволит сократить издержки, сократить временные затраты без увеличения рисков. Кроме того, каждый владелец закладной вправе самостоятельно определять, нужен ему депозитарий или нет.
Рынок ценных бумаг, 01.07.2007
