Специализированные институты вторичного рынка ипотечных кредитов США

Разумова Ирина

доцент кафедры банковского дела Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов для населения в США – один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. Здесь совершаются разнообразные сделки, необходимые для кредитования населения на покупку, строительство жилья. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты и оформляющие закладные на них, имеют возможность рефинансировать их на вторичном рынке.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

Первая форма — это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком».
Вторая форма продажа доли и долей кредита, называется «продажей участия».
В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.

Важную роль при рефинансировании ипотечных кредитов играют специализированные институты вторичного рынка, которые составляют основу ипотечного рынка в США. При возрождении ипотечного кредитования в Российской Федерации сегодня используется, прежде всего, именно американский опыт. Об этом говорит создание в сентябре 1997г. Федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК). Оно было создано по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Mae), однако приблизиться к результатам его деятельности не удалось даже спустя десятилетие. В чем же причины? Для ответа на этот вопрос обратимся к истории.

История развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США начинается с момента создания Федеральной жилищной Администрации (ФЖА) в 1934 г. Необходимость её создания была вызвана последствиями Великой депрессии, когда рынки ипотечных кредитов США характеризовались наличием большого количества дефолтов заёмщиков, обращением взыскания на предмет залога. Кредиторы испытывали острый кризис ликвидности [1].

ФЖА разработала и предложила банкам стандартный инструмент для долгосрочных, самоамортизируемых ипотечных кредитов (кредитов с аннуитетным платежом) и стала осуществлятьстрахование кредитных рисков коммерческих банков при ипотечном кредитовании, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение [2]. В настоящее время ФЖА устанавливает: предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, максимальный ссудный процент; определяет условия оценки и проверки недвижимости.

Помимо страхования закладных, начиная с 80-х годов, ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

Основной задачей ФЖА является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов.

ФЖА осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам.

ФЖА в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи.

Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым ФЖА, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты ФЖА не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью.

Если заёмщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подаёт заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность ФЖА:

• ипотечные кредиты ФЖА ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем ФЖА страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

• около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов ФЖА, с другой стороны, две трети заемщиков ФЖА покупают жилье впервые;

• более 20% заемщиков ФЖА - представители национальных меньшинств;

• ФЖА обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования.

• ФЖА обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от ФЖА, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом ФЖА никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования она с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь.

В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в ФЖА, преуспевает, а за всю её семидесятилетнюю историю этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1944 г. Конгрессом США была создана Администрация по делам ветеранов [3] (АДВ) Она уполномочена гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией.

Первоначально АДВ выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Позже эта сумма была увеличена до 46 000 долларов.

Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и, таким образом, определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий АДВ взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса. В случае неуплаты, АДВ может частично или полностью погасить полученный кредит.

В 1989 г. доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Для того, чтобы повысить ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов в 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции (РФК). Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее (с 1944 г.) и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов.

Чтобы стимулировать спрос на жильё и активизировать кредиторов, в 1938 г. в соответствие с Национальным жилищным законом (National Housing Act) Правительство США создало государственную организацию вторичного рынка ипотечных кредитов – Федеральная национальная ипотечная ассоциация [4] (Фэнни Мэй) [5].

Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

Фэнни Мэй первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков.

РФК, вплоть до её роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а Фэнни Мэй выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет.

Фэнни Мэй смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Первоначально Фэнни Мэй была уполномочена покупать только кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

В конце 1938 г. Фэнни Мэй имела в своем портфеле застрахованных ФЖА ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой.

Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заёмных средств с помощью ипотечного кредита.

В 1954 г. Фэнни Мэй стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании Фэнни Мэй для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно от продажи акций. Акции продавались кредиторам, рефинансировавшим у неё ипотечные кредиты. Она стала корпорацией со смешанной собственностью: её обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства.

Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определённом этапе развития системы.

В 1968 г. Фэнни Мэй была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих Фэнни Мэй функций. Одна из них сохранила своё название «Фэнни Мэй» и была приватизирована. Вторая представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Департамента жилищного и городского развития. Это Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация ( Джинни Мэй). [6]

Фэнни Мэй сегодня является частной корпорацией, хотя всё ещё и сохраняет некоторую связь с федеральным правительством (находится под надзором государственных органов). Это крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Фэнни Мэй торгует Нью-Йоркская Биржа и другие крупные фирмы. Её акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Её акции котируются NYSE. Коммерческие банки пользуются услугами ипотечной ассоциации как при покупке, так и при продаже ипотечных облигаций.

Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надёжности её облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня Фэнни Мэй выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками.

На Джинни Мэй была возложена государственная поддержка жилищных программ. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, Джинни Мэй предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются:

• за счёт займов из Государственного казначейства,

• за счёт процентов, приносимых собственным портфелем,

• а также за счёт комиссионных за обязательства.

Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счёт гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Благодаря усилиям Фэнни Мэй и Джинни Мэй был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов. В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты.

Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» Фэнни Мэй, специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования (Фрэдди Мак). [7]

Основной целью Фэнни Мэй и Фрэдди Мак было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путём: повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке.

Фэнни Мэй и Фрэдди Мак были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени Фэнни Мэй было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества Фэнни Мэй и Фрэдди Мак твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение Фэнни Мэй и Фрэдди Мак частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало "одобренный список" частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной — третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение Фэнни Мэй и Фрэдди Мак велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счёте, оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.
В 1981 г. Фэнни Мэй получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время Фэнни Мэй является шестой по величине корпорацией в США.
Фэнни Мэй и Фрэдди Мак обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам механизм, который позволяет им:
1. продавать кредиты;
2. трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.
Фэнни Мэй и Фрэдди Мак имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг. Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека). Они относятся к так называемым «поддерживаемым государством структурам» (ПГС) [8] и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

• кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;

• право продавать ценные корпоративные бумаги без ограничения через финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации);

• ценные ипотечные бумаги, которые они выпускают или гарантируют, причисляются к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;

• разрешение каждой из организаций осуществлять выпуск и перевод ценных бумаг через электронную систему бездокументарных ценных бумаг Федеральной Резервной системы, которая используется для выпуска и переводов государственных ценных бумаг

• возможность допуска в целом долговых ценных бумаг и ипотечных ценных бумаг каждой из организаций для совершения операций на открытом рынке, в частности, покупки данных ценных бумаг банками, входящими в Федеральную резервную систему

• освобождение от государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);

• освобождение от регистрационных требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

• полномочие использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства Фэнни Мэй и Фрэдди Мак не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее, тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний.

Эти компании, будучи достаточно сильными частными корпорациями, без поддержки государства могли бы рассчитывать на рейтинг выпускаемых ими ценных бумаг, не превышающий «АА», в то время как, являясь ПГС, они привлекают ресурсы на рынке капитала на условиях рейтинга «ААА».

Это позволяет экономить от 0,20 до 0,50 % в стоимости привлекаемых ресурсов. В результате процентные ставки по кредитам для заёмщиков, которые соответствуют стандартам и требованиям Фэнни Мэй и Фрэдди Мак и могут быть выкуплены или гарантированы ими, ниже, чем по другим жилищным ипотечным кредитам.

Деятельность обеих корпораций - Фэнни Мэй и Фрэдди Мак - регулируется Департаментом Жилищного и Городского Развития (HUD) и Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями – (OFHEO).

Основной целью деятельности Департамента жилищного строительства и Городского развития является:

• достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;

• оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне.

Департамент жилищного строительства и Городского развития HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация, Офис по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями и Джинни Мэй.

Офис по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями – (OFHEO) – независимое агентство, работающее с HUD, но не находящимся у него в подчинении, осуществляет регулирование безопасности и стабильности деятельности и мониторинг данных компаний.

В настоящее время в США отмечается рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Они, как правило, действуют на сегменте рынка, на котором не может действовать «Фэнни Мэй».

Так, Фэнни Мэй имеет право выкупать кредиты, предоставляемые на приобретение индивидуального односемейного дома стоимостью неболее 275 000 долл. Частные операторы вторичного рынка вправе рефинансировать кредиты большей величины. Этот сегмент рынка составляет от 10 до 20 %.

Существует несколько способов взаимодействия участников ипотечного рынка при рефинансировании ипотечных кредитов. Рассмотрим основные из них.

1. “Наличная оплата”

Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (pool of mortgages6) Ипотечному Агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть:

• стоимость фондов,

• административные расходы,

• кредитный риск,

• риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой,

• и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

При использовании такой схемы Ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

2. “Своп”

Первичный кредитор, передает пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги.

Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

3. Программа “гарантий”

Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Американский опыт демонстрирует, как система ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствование в период Великой депрессии, преодолев несколько глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов. Национальная система ипотечного кредитования США не могла родиться в 30-е годы в том виде, в котором она существует в конце века. Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапам его развития, с другой стороны, активно влияла на динамику его прогресса.

[1] Следует, отметить, что в США уже в те годы существовал достаточно развитый рынок ипотечных кредитов и рынок недвижимости, чего не было в 90-е годы в России
[2] Рид Э. Коммерческие банки. -  М.: Прогресс, 1983. - С. 358.
[3] Veterans Administrations
[4] Federal National Mortgage Association – Fannie Mae
[5] Таким образом, к моменту создания Федеральной Жилищной Администрацией, в США не только был создан рынок недвижимости и ипотечных кредитов, но и работала система ипотечного страхования, были разработаны и опробованы на практике ипотечные стандарты, был накоплен определённый опыт по рефинансированию ипотечных кредитов.
[6]Government National Mortgage Association – Ginnie Mae GNMA
[7] Federal Home Loan Mortgage Corporation – Freddie Mak - FHLMC
[8] Government sponsored enterprises

Рынок ценных бумаг, 01.08.2007