Александр Семеняка: Многое зависит от позиции региональных властей
“За год по стране было заключено 206 тыс. ипотечных сделок”
Недавно глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка был приглашен на селекторное совещание, в ходе которого первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев подвел промежуточные итоги выполнения федеральной программы “Доступное жилье”. Основной задачей агентства являются создание условий для развития ипотеки в России и обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения. Каким образом АИЖК формирует платежеспособный спрос населения на жилье, какие новые финансовые инструменты для этого создаются и на что необходимо обращать внимание при выборе ипотечного продукта, рассказывает по просьбе корреспондента “ЭВ” Александр Семеняка.
Справка
Родился в 1965 году в Москве. Закончил МГУ им. М.В.Ломоносова в 1987 году (прикладная математика). Кандидат экономических наук.
1996-2002 — член правления, начальник Департамента ценных бумаг и долгосрочного финансирования, начальник Департамента корпоративного финансирования ОАО “Газпром”. С 2002 года и по настоящее время — генеральный директор ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”. Владеет английским и французским языками.
“Многое зависит от позиции региональных властей”
- Александр Николаевич, какие важные события на рынке ипотеки произошли в прошлом году?
Во-первых, в 2006 году по сравнению с предыдущим годом в 2,5 раза выросло количество выданных кредитов. Всего за год по стране было заключено 206 тыс. ипотечных сделок. Около половины всех выданных кредитов в стране приходится на Сибирский и Поволжский федеральные округа. Значительный рывок сделал Сибирский федеральный округ, в котором число ипотечных договоров по сравнению с 2005 годом выросло в 4 раза. В этих округах в среднем один кредит приходится на 300 семей. Это очень хороший показатель, поскольку в России еще достаточно много регионов, где один кредит выдается на 1000—2000 семей. Для того чтобы выйти на уровень 1 млн ипотечных кредитов к 2010 году, необходим ежегодный прирост на 50%. Сейчас мы идем с опережением этого графика, так что задача, поставленная Президентом РФ, вполне реальна.
Во-вторых, банки значительно активизировали работу на ипотечном направлении и расширили свою продуктовую линейку. Многие игроки в минувшем году увеличили максимальные сроки кредита, отказались от обязательного первоначального взноса. Потребители от этого разнообразия только выиграли. Банки стали работать на перспективу, осознали, что ипотека, как газовые контракты для “Газпрома”, является их долгосрочным источником дохода. Ипотека надолго “привязывает” клиента к банку и позволяет дополнительно продавать другие банковские услуги.
В-третьих, наметилась устойчивая тенденция снижения ставок по кредитам. В минувшем году они снизились по рублевым кредитам до 11%. В этом году планируется дальнейшее снижение ставок.
В-четвертых, изменился механизм получения кредитов. Если пять лет назад ипотека была своего рода для банков “штучным товаром”, то сейчас выдача кредитов поставлена на конвейер. В этом большая заслуга Федеральной регистрационной службы России, которая в регионах провела большую работу и распространила свои единые требования к порядку оформления документов по ипотеке на действия всех участников рынка. Благодаря этому сократились сроки и упростились процедуры регистрации сделок. Сейчас закон требует зарегистрировать сделку в течение месяца, ФРС требует оформления за 15 дней, а в некоторых регионах благодаря Федеральному ипотечному стандарту регистрируют сделку за три дня.
- На Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Тюменскую области в 2006 году пришлась половина прироста по стоимости кредитов, но только 12% по количеству договоров. Почему так неравномерно развивается ипотека?
В столице крупные московские банки выдают кредиты в основном на сумму более 2 млн. рублей, в то время как небольшие региональные игроки выдают кредиты на сумму около 700 тыс. рублей. Среднедушевые доходы в указанных вами четырех регионах в разы выше, чем в целом по стране, отсюда и такой разброс по объемам кредитов.
- В 2006 году в целом по стране стоимость 1 кв. м выросла за год на 40%. Существует мнение, что определенный вклад в это “достижение” внесла ипотека, которая стимулирует потребительский спрос. Вы согласны с этим?
С одной стороны, это действительно так. Сейчас по стране на ипотеку приходится около 9% всех сделок с жильем. Если иметь в виду, что средний кредит составил около 60% от стоимости квартиры, то, умножив 9% на 0,6 (коэффициент соотношения стоимости жилья к кредиту), мы получим 5%. Эти 5% — вклад, который принесла на рынок ипотека. Цены же выросли, как вы заметили, на 40%.
На мой взгляд, ипотека окажет более заметное стабилизирующее влияние на рост цен на жилье, если на рынке строительства будет соблюден баланс спроса и предложения. Например, в Кемеровской области и Алтайском крае доля ипотечных сделок составляет 20—25% всех сделок с жильем. То есть в этих регионах каждая пятая сделка с жильем — ипотечная. При этом рост цен за 1 кв. м в этих субъектах отстает от средних по стране в 8 раз и составил всего 5% в год.
- И в чем секрет этого “квартирного счастья”?
Многое зависит от позиции региональных властей. Там на уровне губернаторов были жестко поставлены задачи по двукратному увеличению объемов жилищного строительства и созданы прозрачные и благоприятные условия для застройщиков. Там власти на деле заинтересованы за счет ипотеки увеличить валовый региональный продукт, уменьшить безработицу и сделать квартиры доступнее. Если региональные власти рассматривают рынок строительства жилья как часть своего частного бизнеса, тогда и цены растут и темпы жилищного строительства невысокие.
“Земельная ипотека важна для малых застройщиков”
- Что такое Федеральный ипотечный стандарт?
Это система типовых договоров, в которых соблюден баланс интересов заемщика и кредитора. В нее входят типовые документация, форма закладных, условия получения кредитов и т.д. В федеральном стандарте отсутствуют штрафы за досрочное погашение, отсутствует возможность пересмотра в сторону повышения фиксированных ставок кредитором. Важно, что в случае потери работы заемщику дается на срок до полугода отсрочка по обращению взыскания. За это время он может восстановить свою платежеспособность, найдя другую работу, а может с помощью кредитора продать квартиру и найти себе жилье поскромнее.
- Федеральный ипотечный стандарт применим по отношению к готовому жилью, а если дом еще не построен?
Особенность нашего законодательства такова, что пока дом физически не построен, юридически у заемщика не возникает титул (право собственности). Для юристов-правоведов, думаю, тут есть возможность изменить эту ситуацию. За рубежом титул возникает сразу после утверждения проекта. Просто там, пока на стройплощадке царит тишина, его стоимость равна нулю. Чтобы стимулировать застройщиков, наряду со стандартами жилищной ипотеки мы разрабатываем и стандарты земельной ипотеки — кредита, выданного под обеспечение земельного участка под строительство. Особенность этого инструмента такова, что после неделимого улучшения объекта, например закладки фундамента, стоимость предмета залога растет, и застройщик может взять в банке очередной транш на другие работы, к примеру на подведение к участку инженерных сетей. За счет поэтапного увеличения стоимости заложенного участка можно привлечь до 70% необходимых инвестиций. Земельная ипотека особо важна для небольших застройщиков, у которых есть опыт, есть руки, есть желание строить, но нет оборотных средств. С помощью долгового долгосрочного поэтапного финансирования они могут предложить свои услуги рынку и тем самым улучшат конкурентную среду в интересах конечного потребителя. Во-вторых, как и с жилищной ипотекой, мы планируем создать пул земельных закладных и выпускать ценные ипотечные бумаги, обеспеченные землей. Это создаст дополнительный финансовый инструмент, позволяющий снижать процентные ставки по строительным кредитам.
“Любой кредит — аванс будущих сбережений”
- На что вы советуете обратить внимание при выборе банка и ипотечной программы?
Любой кредит является авансом будущих сбережений. Поэтому чем длиннее срок кредита, тем больше сумма аванса. Меня всегда удивляет, когда люди, имея возможность получить кредит на 30 лет, берут всего на 15 лет. Их аргументы “не хочу залезать в кабалу”, “не желаю платить двойную цену за квартиру” не выдерживают никакой критики. Они забывают, что подавляющее большинство кредитов гасится досрочно. И чем длиннее срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, тем больше возможностей произвести досрочное погашение, при этом сохраняя общий уровень жизни семьи без отказа в полноценном отдыхе, образовании детям, качестве питания и т.д. Я уже не вспоминаю про рост доходов, про инфляцию, благодаря которой рубль сегодня и рубль через 15 лет — это разные деньги. Многим стоит задуматься о том, что им важнее — сохранение здоровых отношений в семье или сэкономленные за 15 лет, но, возможно, уже не нужные из-за разрушения семьи деньги.
Второй важный момент: если вы получаете доходы в иностранной валюте и рассчитываете погасить кредит в течение трех лет, то сегодня вам выгодно брать кредит в дешевеющих долларах. Но если ваша зарплата в рублях и за три года вам точно никак не рассчитаться с банком, то спокойнее брать кредит в рублях и на гораздо более длительный срок. Дело в том, что наша экономика сильно “завязана” на мировые цены на нефть, а цикличность на нефтяных рынках никто не отменял, и не исключены неприятные тенденции по изменению курса рубля к доллару.
- Какие платежи, на ваш взгляд, более выгодны: аннуитетные (ежемесячно, равными долями) или дифференцированные (погашение основного долга равными долями и уплата процентов на остаток задолженности по основному долгу)?
Маргарет Тэтчер как-то сказала, что “успехи Англии связаны с изобретением ткацкого станка и с амортизационным ипотечным кредитом”. Благодаря равномерной долговой нагрузке амортизационные (аннуитетные) платежи очень удобны для клиентов. А при дифференцированной ставке страдает качество жизни, люди вынуждены первые годы для возвращения кредитов отказывать себе очень во многом в угоду погашения кредита. Но наибольшей успех в нашей стране, на мой взгляд, будет иметь схема поэтапного увеличения ставки, которая прямо противоположна дифференцированному способу оплаты. В этом случае ставка растет соразмерно доходам семьи, а размер расходов постоянен. Такая схема широко применяется в Израиле для репатриантов, в Мексике для кредитования наименее социально защищенных слоев населения, а в нашей стране доступ к ней будут иметь по разрабатываемым АИЖК Федеральным ипотечным стандартам молодые семьи и молодые офицеры.
“Наша задача — дать банку заработать на обороте”
- Как получить доступ к федеральному ипотечному продукту?
АИЖК кредитов не выдает, но более 260 банков и 72 региональных оператора (организации, учрежденные при участии региональных администраций) во всех регионах страны выдают кредиты по разработанному нами Федеральному ипотечному стандарту. Не поленитесь спросить у специалистов банка, выдает ли он продукты по федеральной программе АИЖК, и проконсультируйтесь, чем Федеральный ипотечный стандарт отличается от собственной программы банка? Конечно, при желании на рынке можно найти более выгодные продукты, чем предлагает Федеральный стандарт, но важно понимать, что в этом случае за все ваши риски несет ответственность банк, а не государство. Это важно учитывать при длительном планировании семейного бюджета, поскольку в случае системного кризиса вероятность дефолта среди людей с небольшим и средним доходами при получении ипотечного кредита значительно выше, чем среди состоятельных людей, чьи доходы в такие периоды менее подвержены сокращению. Именно поэтому в развитых странах государство берет часть рисков дефолта на себя и создает специализированные агентства, как наше. В случае системного кризиса государство ради смягчения социальной напряженности всегда протянет руку и даст попавшим в трудную ситуацию заемщикам отсрочку, чтобы они смогли восстановить платежеспособность. Тем более что при общей стандартности ипотечного продукта найти единое для всех, стандартное решение государству будет проще.
Однако это не значит, что государство занимается благотворительностью. Тем заемщикам, кто не выполняет взятые на себя обязательства в силу безответственности или недисциплинированности, желания “урвать от государства”, — прямая дорога в суд. Сейчас в судах находится более 300 исков, поданных АИЖК о наложении взыскания на заложенную недвижимость. Причиной подачи этих исков стали в первую очередь вышеназванные причины. По большей части исков суды выиграны. Бывают случаи заключения мирового соглашения в суде — когда заемщик обязуется погасить задолженность и соблюдать в дальнейшем график платежей, мы идем ему навстречу.
- А какие преимущества имеют от партнерства с вами банки?
Наша задача — дать заработать банку на обороте, а для этого ему приходится потрудиться. Региональные средние и мелкие банки, как правило, работающие по Федеральному ипотечному стандарту, выдерживают конкуренцию с крупными на рынке ипотеки во многом благодаря обороту. Для конечного же потребителя это отражается в снижении ставки кредитования и расширении возможностей для получения ипотечного кредита.
Московский Комсомолец, 16.04.2007
Беседовал Сергей Артемов
