Принципы прогнозирования динамики цен на жилую недвижимость
В предлагаемой статье автор не ставит перед собой задачу дать еще один прогноз, а предлагает алгоритм создания таких прогнозов, которым читатель может воспользоваться для самостоятельной оценки ожидаемой динамики цен в интересующих его регионах или сегментах недвижимости.
В нашей стране жилая недвижимость давно превратилась в один из самых популярных объектов инвестирования. Инвестирование в жилье осуществляется как путем приобретения специального вида ценных бумаг – паев инвестиционных фондов, средства которых вложены в жилую недвижимость, так и непосредственно через выкуп квартир на первичном и вторичном рынках.
Риэлторы называют квартиры, приобретенные не с целью использования их как жилье, а как объект инвестирования (т. е. с целью извлечения дохода), инвестиционными квартирами. По оценкам некоторых риэлторов, доля инвестиционных квартир в 2005—2006 гг. достигла 30% от общего объема сделок с жилой недвижимостью.
Очевидно, что доходность инвестирования в жилую недвижимость в значительной степени определяется динамикой цен на жилье. В настоящее время большинство экспертов в области недвижимости едины во мнении о том, что цены на жилье стабилизировались. При этом они резко расходятся в вопросе о том, что будет с ценами на жилье в будущем. Диапазон мнений очень широк: одни полагают, что период стабилизации завершится переходом к новому росту цен, другие говорят о неизбежности некоторого снижения или даже резкого обвала цен на рынке.
Составляя прогнозы динамики цен на жилую недвижимость, необходимо учитывать ее сложный двойственный характер. Как уже было сказано, будучи предметом потребления, недвижимость одновременно является объектом инвестирования. Соответственно, цены на нее определяются исходя из соотношения единого предложения недвижимости и двух видов спроса на нее: во-первых, как на предмет потребления, во-вторых, как на объект инвестирования.
Если цены на какое-то время стабилизировались, значит, на рынке достигнут баланс между предложением недвижимости и платежеспособным спросом на нее. Таким образом, прогноз должен базироваться на оценке того, сохранится ли этот баланс, т. е. не изменится ли предложение либо спрос, либо то и другое одновременно. В случае если такое изменение произойдет, баланс нарушится и цены изменятся.
Предложение недвижимости в силу ряда особенностей (прежде всего долговечности сооружений и низкой эластичности строительного производства) не подвержено резким колебаниям. Следовательно, изменения цен на жилье обычно не вызываются колебаниями предложения, поэтому дестабилизация цен — переход из периода стабильного состояния цен в период роста или падения цен — чаще всего обусловлена колебаниями спроса.
Очевидно, что некоторые изменения спроса на недвижимость возникают по мере изменения платежеспособности населения, т. е. по мере изменения его доходов. Это происходит по тем же причинам, по которым по мере изменения доходов меняется спрос на все предметы потребления и объекты инвестирования. Если доходы растут, то и оба вида спроса повышаются, а если доходы снижаются, то и оба вида спроса снижаются.
Как было доказано многочисленными исследованиями, эластичность спроса на недвижимость как на предмет потребления достаточно низкая. Это связано с тем, что люди при изменении в ту или иную сторону уровня своих доходов сначала меняют уровень потребления товаров и услуг, и лишь затем — жилье на более (или менее) комфортабельное и дорогое. Таким образом, изменение спроса на недвижимость, возникающее по мере повышения или снижения дохода населения, не должно быть резким и быть больше изменения спроса на прочие предметы потребления и объекты инвестирования.
Следовательно, если стабилизировавшиеся в условиях баланса спроса и предложения цены на жилье изменятся в ту или иную сторону, это будет связано не с общей тенденцией роста либо снижения доходов населения, а с изменениями спроса населения именно на недвижимость. Другими словами, это связано с какими-то обстоятельствами, изменяющими спрос на недвижимость, как на объект инвестирования либо как на предмет потребления.
Рассмотрим, какие же обстоятельства могут дестабилизировать спрос на недвижимость как на объект инвестирования и какие обстоятельства могут дестабилизировать спрос на нее как на предмет потребления.
При рассмотрении спроса на жилую недвижимость как на объект инвестирования удобнее всего рассматривать недвижимость как актив с фиксированной доходностью.
Доходность от инвестирования в недвижимость, в случае если цены на недвижимость стабильны, образуется за счет арендной платы.
Спрос инвесторов на недвижимость зависит от соотношения доходности и рискованности инвестиций в недвижимость и от соотношения доходности и рискованности инвестиций в другие доступные на рынке активы. Мы будем исходить из предположения, что на рынке присутствуют финансовые активы, уровень риска по которым равен уровню риска вложений в недвижимость. Такие активы мы будем называть эквивалентными активами, а инвестиции в них – эквивалентными инвестициями.
Очевидно, что если доходность инвестиций в недвижимость будет выше, чем доходность инвестиций в эквивалентные активы, то спрос на недвижимость со стороны инвесторов будет постоянно увеличиваться, т. е. будет расти быстрее, чем общий спрос на объекты инвестирования. Это должно активизировать рост цен на недвижимость. В случае если доходность инвестиций в недвижимость будет меньше, чем доходность эквивалентных инвестиций, то спрос на недвижимость со стороны инвесторов уменьшится, что приведет к снижению на нее цен.
Спрос со стороны инвесторов постоянен и не стимулирует ни дальнейшего роста, ни снижения цен на жилье только в случае, если доходность от получения арендной платы и доходность эквивалентных инвестиций равны.
Условия, при которых цены на недвижимость, рассматриваемую исключительно как объект инвестирования, стабилизировавшись на каком то уровне, будут на нем оставаться, можно представить следующей формулой:
r* V=i * V, или r = i, (1)
где V – величина, равная рыночной цене квартиры, являющейся объектом инвестирования, и одновременно равная объему средств, которые могут быть вложены в эквивалентные инвестиции; i — доходность эквивалентных инвестиций, % годовых; r — доходность инвестирования в жилую недвижимость (доход от сдачи жилья в аренду).
Доходность инвестирования в жилую недвижимость (r) в свою очередь определяется как А/V, где А — годовая арендная плата. Поскольку в краткосрочном диапазоне величина А является фиксированной величиной, то можно считать, что каждой величине доходности r соответствует одна и только одна величина рыночной стоимости недвижимости V.
Цену недвижимости (V) , при которой доходность от сдачи ее в аренду (r) будет равна доходности эквивалентных инвестиций (i), назовем инвестиционно-равновесной ценой (Vi).
Очевидно, что, для того чтобы определить, какова тенденция изменения цен на недвижимость как на объект инвестирования, необходимо установить, как соотносится цена, на которой недвижимость стабилизировалась (назовем ее стабилизационно-равновесной ценой), с инвестиционно-равновесной ценой.
Если стабилизационно-равновесная цена выше инвестиционно–равновесной цены, значит доходность инвестиций в недвижимость ниже, чем доходность эквивалентных инвестиций. Следовательно, инвесторы будут переводить свои активы с рынка недвижимости на финансовый рынок [1]. Такие действия инвесторов могут привести от стабилизации цен к снижению цен на недвижимость.
В случае если стабилизационно-равновесная цена ниже инвестиционно-равновесной, то доходность инвестиций в недвижимость окажется выше, чем доходность инвестиций в финансовые активы. Инвесторы начнут увеличивать долю недвижимости в своих портфелях, повышая спрос на нее и, следовательно, стимулируя рост цен.
Только в случае, если цены стабилизировались на инвестиционно-равновесном уровне (стабилизационно-равновесная цена равна инвестиционно-равновесной), инвесторы не будут менять уровень своего спроса на недвижимость, поэтому цены не нее останутся стабильными.
Однако возможна ситуация, при которой в условиях равенства стабилизационно-равновесных и инвестиционно-равновесных цен, т. е. в условиях постоянного спроса со стороны инвесторов, будет меняться в ту или иную сторону спрос со стороны потребителей недвижимости – лиц, рассматривающих недвижимость исключительно как жилье, т. е. как предмет потребления. Если при стабильных ценах такой спрос будет расти, период стабилизации трансформируется в период роста цен; если он будет снижаться, то произойдет соответствующее снижение цен. Это произойдет даже в случае, если, с точки зрения инвесторов, цены установились на равновесном уровне и должны стабилизироваться.
Рассматривая спрос на недвижимость как на предмет потребления, надо учитывать, что недвижимость может потребляться двумя способами: путем проживания в приобретенном в собственность жилье и путем проживания в арендованном (съемном) жилье. Если соотношение потребителей, предпочитающих каждый из этих способов, стабильно, то и цены будут стабильными. В случае если доля людей, предпочитающих покупать жилье, будет расти, а доля населения, предпочитающего снимать, будет снижаться, то возрастет спрос на покупку недвижимости и, следовательно, увеличится ее цена.
Соотношение людей, предпочитающих снимать жилье или владеть им, в различных странах разнится. Это связано с различиями в традициях, климате, видах занятости и т. д. Достаточно сказать, что в Швейцарии предпочитают снимать жилье 70% населения, в Германии — 57% , а в США – всего 31%.
Причины, по которым люди в той или иной стране выбирают вариант аренды или вариант покупки, не являются темой данной работы. Тем не менее важно отметить, что, помимо людей, принципиально выбирающих один из этих вариантов, большая доля населения готова и покупать, и арендовать в зависимости от того, что в настоящее время выгоднее. За счет изменения пристрастий этих людей соотношение спроса на покупку и на аренду может измениться, что обеспечит давление на цены, направленное либо на их повышение, либо на снижение.
Таким образом, цены, установившиеся на инвестиционно-равновесном уровне, будут оставаться стабильными только в случае, если потребителям будет одинаково выгодно покупать квартиру или снимать ее. Рассматривая случаи, когда эти варианты для потребителей одинаково выгодны, будем исходить из того, что большинство из потребителей имеет возможность использовать при приобретении квартиры ипотечный кредит.
При покупке квартиры с использованием ипотечного кредита покупатель частично вносит собственные средства, (обозначим их как Ve) частично — кредитные средства, полученные в банке (обозначим их как Vd). Если человек решает не покупать квартиру, а снимать ее, то он может инвестировать собственные средства, снижая за счет дохода от инвестирования расходы по выплате арендной платы. Это значит, что при стабильности цен аренда жилья и его покупка будут равновыгодными для потребителя, в случае если его расходы на погашение процентов по ипотечному кредиту будут равны его расходам на выплату арендной платы, уменьшенным на его доходы от инвестирования имеющихся у него (и не потраченных на покупку квартиры) собственных средств.
Таким образом, условия, при которых, спрос покупателей будет стабильным и не будет приводить к изменению стабилизировавшихся цен, можно выразить следующей формулой:
V * r - Ve * i = Vd * m, (2)
где m – процентная ставка по ипотечному кредиту.
Анализ этой формулы позволяет прийти к интересным выводам. Рассмотрим условия стабильности рынка для потребителей жилья, которые располагают достаточными средствами для покупки квартиры. Назовем их условно «неипотечными» потребителями. Последние не берут ипотечные кредиты, и, соответственно, Vd для этих потребителей равно нулю, а Ve равно V. Формула (2) в этом случае трансформируется в формулу (1).
Таким образом, условия, при которых спрос со стороны неипотечных потребителей жилья не будет меняться (и, соответственно, не будет вызывать изменение цен относительно уровня, на котором они стабилизировались), такие же, как и ранее рассмотренные условия для инвесторов. Иными словами, если цены (V) находятся на инвестиционно-равновесном уровне (i = r) и спрос со стороны инвесторов устойчив, то спрос со стороны неипотечных потребителей также будет устойчивым . Изменения спроса с их стороны не возникнет, и давления на цены они не окажут.
Однако возможна ситуация, при которой цены, установившиеся на инвестиционно-равновесном уровне, т. е. уровне, являющемся равновесным с точки зрения инвесторов и неипотечных покупателей, будут дестабилизироваться из-за изменения уровня спроса со стороны покупателей, реально использующих ипотечные кредиты. Назовем таких покупателей «ипотечными».
Рассмотрим формулу (2) для случая равенства стабилизационно-равновесных и инвестиционно-равновесных цен. Поскольку i в этом случае равно r, а (V – Ve) по определению равно Vd, то (2) преобразуется в (3) следующего вида:
Vd * r = Vd * m, или r = m (3)
Как было указано выше, каждой величине r соответствует только одна величина V. Следовательно, существует такая цена недвижимости, при которой r, равное соотношению арендной платы и этой цены (V) будет равно ставке по ипотечному кредиту (m). Назовем такую цену ипотечно-равновесной ценой и обозначим как Vm.
Из (3) следует, что если цены стабилизировались на инвестиционно-равновесном уровне Vi , то ипотечные покупатели будут воспринимать их как равновесные только в случае, если при этом они будут равны ипотечно-равновесным ценам Vm.
В случае если цена V стабилизировалась на уровне большем, чем Vm, т. е. если r, равное А/V, будет меньше, чем m, то ипотечному покупателю выгоднее снимать квартиру, чем покупать ее, используя ипотечный кредит. Это значит, что большинство людей, которые в противном случае рассматривали бы аренду как решение используемое только на время поиска подходящего для покупки варианта, предпочтут продолжать снимать. Решение семьи «временно арендовать жилье» превращается в «долгосрочное» или даже «перманентное»решение. Это приводит к снижению спроса на жилье со стороны ипотечных покупателей и, следовательно, к понижающему давлению на цены.
В случае если цена стабилизировалась на уровне V меньшем, чем Vm, т. е. если r, равное А/V, будет больше, чем m, то ипотечному покупателю выгоднее оформить ипотечный кредит и купить квартиру, чем снимать ее. Это означает, что большинство людей, которые годами арендовали жилье, будут стремиться при первой же возможности получить ипотечный кредит и купить квартиру. Это приведет к повышению спроса на жилье и, следовательно, к повышающему давлению на цены.
У ипотечно-равновесных цен есть одна очень важная особенность. Эти цены подвержены внезапным часто совершенно нерыночным колебаниям. Такие колебания возникают под влиянием тех или иных государственных программ, меняющих уровень ипотечной ставки m.
Рассмотрим, что произойдет со стабильным рынком недвижимости (с рынком, на котором цены стабилизировались на уровне, равном ипотечно-равновесному и инвестиционно-равновесному) при внезапном уменьшении ипотечной ставки. Очевидно, что в этом случае на рынке возникнет дополнительный спрос со стороны ипотечных покупателей. Появление дополнительного спроса приведет к дестабилизации цен и активизирует их рост.
Предположим цены начнут расти со скоростью p в год и за этот срок вырастут с уровня Vi до уровня V1, равного Vi * (1+ p). Рост цен приведет к тому, что доход инвестора сформируется за счет не только доходов от получения арендной платы, но и роста стоимости имеющегося у инвестора актива (объекта недвижимости).
Левая часть формулы (1), показывающая доходность от инвестирования в недвижимость, в этом случае преобразуется следующим образом:
r * V + p * V (4)
Правая часть уравнения (2), показывающая расходы покупателя недвижимости, в этом случае преобразуется в следующее выражение :
Vd * m - p * V (5)
Таким образом, в результате воздействия, вызванного изменением ипотечных процентных ставок, доходы инвесторов возрастут, а расходы покупателей (как ипотечных, так и неипотечных) уменьшатся на величину дохода, который они будут получать благодаря росту стоимости приобретенной ими недвижимости. Появление дополнительного дохода и снижение расходов делают приобретение недвижимости более выгодным, чем инвестирование в эквивалентные активы, для инвесторов и, чем аренда квартир, для покупателей.
Следовательно, в этой ситуации будет увеличиваться спрос на недвижимость со стороны инвесторов и покупателей. Его усиление приведет к дальнейшему росту цен. Возникнет порочный круг. Рост цен будет порождать дополнительный спрос, который в свою очередь инициирует дальнейший рост цен, еще больше увеличивающий спрос.
Иными словами, если изменение ипотечной ставки приведет к тому, что стабилизировавшиеся цены на недвижимость окажутся ниже ипотечно-равновесного уровня, это дестабилизирует рынок, запустив механизм роста цен. Рост цен на недвижимость, вызванный повышением спроса, обусловленного в свою очередь повышением цен, называют раздуванием ценового «пузыря» недвижимости (housing bubble).
По мнению ряда специалистов, это явление наблюдалось последние годы в некоторых странах. Обзоры, посвященные росту ценового «пузыря» недвижимости, обычно включают страны, в которых это явление имело место в 2006 г., а именно США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Ирландию, Испанию, Польшу, Южную Африку, Израиль, Индию, Румынию, Южную Корею и Китай. Автор этой статьи считает, что так называемый «пузырь» недвижимость раздувался последнее время также в России и Украине.
«Пузырь» растет до некого уровня, при котором спрос на недвижимость начинает снижаться в связи с уменьшением числа покупателей, доходы которых позволяют приобретать подорожавшее жилье с использованием ипотечного кредита. Снижение платежеспособного спроса покупателей сначала приводит к уменьшению темпов роста (p), а затем и к остановке роста цен. При этом цены останавливаются на новом стабилизационно-равновесном уровне, значительно превышающем как инвестиционно-равновесный, так и ипотечно-равновесный уровни. Это означает, что инвестирование в недвижимость в этих условиях оказывается менее выгодным, чем инвестирование в эквивалентные активы, а приобретение жилья — менее выгодным, чем его аренда. В этой ситуации инвесторы стремятся выводить из своих портфелей недвижимость, и все больше и больше людей, «временно» снимающих жилье, отказываются от покупки квартир. Спрос снижается, предложение растет, цены начинают падать.
Из вышеизложенного следует, что для прогнозирования динамики цен на жилье после их стабилизации необходимо оценить, как соотносится тот уровень, на котором они стабилизировались, с инвестиционно-равновесным и ипотечно-равновесным уровнями. В этом случае можно будет понять, какие ожидаются изменения в спросе со стороны инвесторов и со стороны покупателей и как эти изменения повлияют на цены на недвижимость.
Рассмотрим следующий пример. В настоящее время в Москве стабилизировались цены на жилье эконом-класса. Останутся ли цены на это жилье на достигнутом уровне или следует ожидать их изменения (роста либо снижения)? Для того чтобы это оценить, нам необходимо определить, каковы сейчас инвестиционно-равновесный и ипотечно-равновесный уровни цен на среднестатистическую квартиру эконом-класса. Рассмотрим пример покупки/аренды 1-комнатных квартир в непрестижном районе города.
Арендная плата такой квартиры составляет около 700 долл. в месяц, т. е. примерно 8,4 тыс. долл. в год. В качестве эквивалентного актива мы будем рассматривать долгосрочный депозит в государственном банке. Ставка по депозиту на 1 год в ВТБ-24 сегодня равняется 10,55% годовых. С учетом этих условий инвестицонно-равновесная цена 1-комнатной квартиры составляет около 79 681 долл. (8400 / 79 621 = 10,55%.)
Ипотечный кредит на покупку такой квартиры можно получить по ставке около 9% годовых. Это значит, что ипотечно-равновесная цена квартиры составит 93 333 долл. (8400 / 93 333 = 9%) .
Текущая стабилизационно-равновесная цена таких квартир, т. е. цена, на уровне которой произошла стабилизация, составляет около 150 тыс. долл. Данная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен. Как было показано выше, возникновение ситуации, при которой стабилизационно-равновесная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен, приводит к тому, что инвесторы и покупатели уменьшают свой спрос на недвижимость. Инвесторы перестают ее покупать и выставляют на продажу ту, которая уже существует в их портфелях. Потенциальные покупатели, живущие в арендованных квартирах, откладывают покупку квартир, поскольку проживать в арендованной квартире менее обременительно для семейного бюджета.
Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равны наибольшему из двух уровней цен. : ипотечно-равновесного и инвестиционно-равновесного. В нашем случае наибольшим из двух является ипотечно-равновесный (93 333 долл.). Когда текущие цены будут равны ипотечно-равновесным, возрастет спрос со стороны покупателей, использующих ипотечные кредиты. После этого либо цены будут длительное время колебаться между двумя равновесными уровнями, либо увеличение спроса приведет к новому толчку роста цен. Если это произойдет, то в условиях растущих цен приобретение недвижимости окажется более выгодным для инвесторов, чем инвестиции в эквивалентные активы. Спрос еще больше увеличится, и цены снова пойдут вверх. Аналогичным образом можно построить прогноз для любого региона и типа жилья. Однако, подготавливая такой прогноз, следует учесть три важных обстоятельства.
Во-первых, прогноз необходимо будет корректировать в случае возникновения изменений в параметрах, влияющих на равновесные цены. Так, например, если будет поддержан почин Банка Москвы, снизившего процентные ставки по ипотечным кредитам до 7% годовых, то ипотечно-равновесная цена увеличится до 120 тыс. долл. В этом случае понижающее давление на текущие цены окажется значительно меньшим, чем при текущих ставках. Если снизятся ставки привлечения банками депозитов (максимальная ставка Сбербанка сейчас снижена до 9%), то повысится инвестиционно-равновесная цена.
Во-вторых, обязательно необходимо учитывать, что снижение спроса на покупку жилья обязательно сопровождается повышением спроса на его аренду. Из-за повышения спроса на аренду растет арендная плата. При этом постоянно увеличиваются как инвестиционно-равновесная, так и ипотечно-равновесная цены. Соответственно, оценивая, когда наступит тот момент, в который текущие цены сравняются с равновесными, необходимо учитывать темпы изменения равновесных цен под влиянием растущего спроса на аренду.
По мнению многих специалистов, сделанная автором полгода назад оценка арендной платы 1-комнатной квартиры в Москве в 700 долл. уже не соответствует действительности. Рост спроса на аренду привел к повышению арендной платы таких квартир до 900 долл. в месяц (10 800 долл. в год). Следовательно, за 6 мес. инвестиционно-равновесная цена возросла до 102 370 долл. (10 800/ 102 370 = 10,55), а ипотечно-равновесная — до 120 тыс. долл. (10 800 / 120 000 = 9%). Таким образом, можно говорить, что в сегменте дешевых 1-комнатных квартир Москвы равновесные цены растут со скоростью около 6% в год.
Снижение цен завершится в тот момент, когда снижающиеся текущие цены сравняются с постоянно растущими равновесными ценами. То есть цены на недвижимость будут снижаться не до того уровня равновесных цен, который сложился сейчас, а до того уровня, на котором они будут находиться в момент, когда будет достигнуто равновесие.
Если темпы роста арендной платы будут высокими, снижения ипотечных и депозитных ставок – значительными, а темпы снижения цен на жилье – низкими, то стабилизация наступит на уровне, незначительно отличающемся от текущего уровня. Если падение цен будет стремительным, так, что рост арендной платы и изменения в ставках не будут за ним успевать, то цены снизятся до уровня близкого к тому ипотечно-равновесному, который достигнут сейчас.
Таким образом, без постоянной корректировки, учитывающей изменения равновесных цен в связи с происходящими на рынке изменениями в процентных ставках и величине арендной платы, прогнозировать динамику изменения цен на недвижимость невозможно.
В-третьих, следует помнить, что предлагаемая методика дает весьма приблизительные результаты, поскольку она не учитывает целого ряда дополнительных обстоятельств, влияющих на уровень равновесных цен. Для более точного определения величин ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен необходимо ввести несколько поправочных коэффициентов.
Поправочный коэффициент для инвестиционно-равновесной цены нужен, поскольку осуществленный нами расчет этой цены сделан исходя из того, что доход, получаемый инвесторами, равен арендной плате. Однако фактический доход арендодателя (инвестора) меньше, чем арендная плата. Этот доход должен быть уменьшен на затраты на ремонты, поиски арендаторов, амортизацию мебели, страховку и т. д. Инвестицонно-равновесная цена, рассчитанная с учетом данного обстоятельства, окажется меньше инвестицонно-равновесной цены, определенной без его учета.
Поправочный коэффициент для ипотечно-равновесной цены должен быть введен, поскольку, приведенный в примере расчет этой цены, сделан исходя из использования балунных ипотечных кредитов, т. е. кредитов, по которым ежемесячно выплачиваются только проценты, а основной долг гасится в конце срока (обычно за счет получения нового кредита). Ипотечно-равновесная цена, рассчитанная с учетом использования традиционных для нашей страны аннуитетных ипотечных кредитов, окажется меньше цены, определенной на основании применения баллунных ипотечных кредитов.
Так, например, ипотечно-равновесная цена, рассчитанная для приведенного в данной статье примера (цена аренды – 700 долл. в месяц, ипотечная ставка – 9% годовых, доходность эквивалентных активов – 10,55%, срок аннуитетного кредита – 10 лет, ставка дисконтирования для потоков платежей арендаторов и ипотечных покупателей – 10,55% годовых, арендаторы осуществляют накопления, позволяющие им через 10 лет приобрести жилье и прекратить платить арендные платежи) будет равна 86 тыс. долл. (цена, рассчитанная без учета аннуитетной формы кредитов, составляет 93,3 тыс. долл.) [2].
Целесообразно также ввести поправочный коэффициент для ставок, выраженных в иностранной валюте. При оценке величины данного коэффициента, необходимо понимать, что он учитывает не валютный риск, а оценку валютного риска основной массой потребителей недвижимости. Как показывает практика, оценка этого риска потребителями недвижимости в различных регионах страны резко различается. Соответственно, если вводить этот поправочный коэффициент, то он должен разрабатываться индивидуально для каждого региона, а возможно и для каждой категории покупателей.
Тем не менее, для грубой оценки того, в каком направлении будут изменяться цены, предложенная выше методика может быть использована без применения поправочных коэффициентов для любого региона и для любого сектора жилой недвижимости.
[1] Иными словами, человек, получивший в наследство от внезапно умершей бабушки квартиру, не будет делать ремонт и искать для квартиры арендаторов, а постарается побыстрее эту квартиру продать и положить деньги в банк.
[2] Принцип учета особенностей аннуитетных ипотечных кредитов был опубликован автором в журнала «Финанс» за 2007 г., № 16.
Рынок ценных бумаг, 01.09.2007
