Рэнкинг участников рынка. Итоги I полугодия 2007 года

Альберт Ипполитов,
 генеральный директор ООО «РУСИПОТЕКА»,
 Татьяна Черакшева,
 аналитик журнала «Рынок ценных бумаг»

В данной статье мы подведем итоги исследования российского рынка ипотечного кредитования, которое проводилось в рамках совместного проекта компании «РУСИПОТЕКА» и журнала «Рынок ценных бумаг». Читателям представлен анализ информации, полученной как от непосредственных участников рынка - банков, ипотечных агентств, рефинансирующих организаций, ипотечных ПИФов, так и официальных источников.

Первое полугодие 2007 г. продолжило динамику роста, как объема выданных ипотечных кредитов, так и количества организаций, предлагающих данную услугу. Так, по официальным данным ЦБ РФ на 1.07.2007г. количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты физическим лицам, уже превысило цифру 500 (рис.1), год назад таких организаций насчитывалось на 14,5% меньше. В реальности же кредиты предоставляет не более 300 банков. Продолжающийся кризис ликвидности на мировом рынке, скорее всего, еще сократит это количество.

Рисунок 1. Динамика количества организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья.

За первое полугодие 2007 г. участниками рынка выдано ипотечных кредитов порядка 203 млрд. руб., из них в иностранной валюте 49,8 млрд. руб. Если обратиться к показателям 2006 года – по итогам которого объем выданных кредитов составил чуть более 237 млрд руб. (рис.2), то, по предварительным подсчетам, портфель выданных кредитов вырос более чем в два раза.

Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 01.07.07 г. составляет около 375 млрд руб., в том числе в валюте почти 124 млрд руб.

Прирост объема выданных кредитов в различных банках по отношению ко второму полугодию 2006 г. колеблется от 30 до 350 %, а в некоторых (например, Группа ВТБ) еще больше за счет активной региональной экспансии. Основная доля кредитов, по результатам исследования, выдается на покупку жилья на вторичном рынке.

Рисунок 2. Динамика объема выданных ипотечных кредитов.

Комментарии экспертов.
- По итогам полугодия мы видим, что ипотечный рынок сделал очередной шаг вперед. Как долго, по вашему мнению, будет продолжаться такой значительный рост, насколько велик потенциал? Как может сказаться в среднесрочной перспективе на развитие отечественного ипотечного рынка последствия мирового финансового кризиса?

Егоров Александр, заместитель председателя правления, АБ "ГПБ-Ипотека" (ЗАО)
Потенциал российской ипотеки велик. При остром дефиците жилья (около 2 млрд. кв.м.), объем ипотечных сделок по отношению к ВВП по-прежнему небольшой, тогда как в развитых странах он может достигать более 50% ВВП. Текущий кризис в мировой финансовой сфере может временно замедлить темпы роста выдачи ипотечных кредитов. Банки, обладающие объемами ипотечных кредитов низкого качества, могут столкнуться со сложностями не только в рефинансировании таких портфелей, но и с невозможностью эффективного обслуживания таких кредитов.

Забелина Екатерина, начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования BSGV
Я считаю, что рынок ипотеки будет продолжать расти, как минимум, в ближайшие полгода. В первую очередь это связано с тем, что спрос на ипотеку со стороны населения растет, особенно в регионах. Стабильная макроэкономическая ситуация в нашей стране, как следствие – рост благосостояния, ускоренное развитие банковской системы, в т.ч. выход на российский рынок крупных иностранных игроков – все эти факторы способствуют дальнейшему развитию ипотечного рынка. Рынок ипотеки в России пока не достиг такого уровня, как на Западе, у него еще сохраняется потенциал для роста. Конечно, некоторых банков может коснуться неоднозначная ситуация на финансовом рынке, но в большей степени это все-таки касается мелких или монопродуктовых банков. Крупные банки на сегодняшний день обладают достаточным "запасом прочности", чтобы позволить себе и дальше наращивать портфель ипотечных кредитов.

Жигунов Игорь, заместитель председателя правления, Городской Ипотечный Банк
Рынок ипотечного кредитования продолжает показывать качественный рост объемов. По предварительным итогам 9 месяцев т.г. динамика рынка более чем вдвое превысила аналогичный показатель прошлого года. На сегодня общий объем предоставленных в РФ банками населению ипотечных кредитов можно оценивать более чем в 700 млрд.руб. При этом, стоит обратить внимание, что количество сделок с недвижимость с использованием ипотечных кредитов растет медленнее чем задолженность по кредитам, отражаемая на балансе банков. Это связано с несколькими факторами: рост средней суммы кредита (только за последний год по Москве средняя сумма кредита выросла со 100 000 до 180 000 долл.), увеличение объемов рефинансирования между банками (один и тот же кредит может побывать в течение 1-2 лет у 2,3 банков), увеличением перекредитования заемщиков в других банках. В целом же вполне стоит ожидать по итогам года прироста рынка не менее 100-120%% по сравнению с прошлогодним. Среди основных актуальных вопросов для кредиторов: качество кредитного андеррайтинга, диверсификация источников фондирования, вопросы ликвидности и риски досрочного погашения.

Малайчик Марина, заместитель начальника управления розничных операций, Банк "Возрождение" (ОАО), в настоящее время советник генерального директора ОАО "АИЖК"
Текущая ситуация на мировых рынках не могла не отразиться и на развитии ипотеки в России. Сейчас, правда пока еще не так явно, ипотечный рынок начинает снижать темпы своего развития. Из-за чего это происходит: во-первых, опять же из-за того, что кредиторы не спешат так же активно как раньше размещать свободные средства, особенно путем вложения их в долгосрочные ипотечные кредиты; во-вторых, если размещение происходит, то уже под более высокую стоимость (процентные ставки), чем ранее. Кроме того, учитывая, что в Америке кризис был связан, в первую очередь, с тем, что кредиты выдавались потенциально неплатежеспособным клиентам и без первоначального взноса (т.е. не был оценен риск возможного удешевления недвижимости), российские кредиторы достаточно активно начали пересматривать свои требования к заемщикам и соотношению стоимости кредита к стоимости залога и это также отразилось на количестве выдаваемых ипотечных кредитов. В связи со снижением возможности привлечения дополнительных инвестиций, в т.ч. и из-за рубежа, и увеличением их стоимости, возможно до конца года несколько вырастут процентные ставки по кредитам (в любом случае банкиры, скорее всего, придут к зависимости размера процентных ставок от величины первоначального взноса и категории заемщиков, и, соответственно, для некоторых заемщиков ставки все равно вырастут). Все вышеизложенное вряд ли положительно отразится на динамику выдач ипотечных кредитов, и объем выдаваемых ипотечных кредитов будет постепенно сокращаться, и это выявится не сразу, т.к. с ранее обратившимися клиентами банки, скорее всего, будут работать по "старым" правилам, а уже новые выдачи осуществлять по более жестким требованиям. Таким образом, можно сказать следующее: ипотека в России развиваться все равно будет, т.к. жилищные потребности в нашей стране не удовлетворены полностью, а, если есть спрос, будет и предложение, интерес к ипотеке будет и у зарубежных инвесторов, т.к. в любом случае такие вложения будут выгодны, но темп ее развития несколько замедлится в связи с тем, что многие кредиторы пересмотрят свои риски и установят за них соответствующую цену, и изменят свое отношение к "рискованной" категории заемщиков.

Сучков Андрей, старший вице-президент, руководитель розничного блока, банк ВТБ
Благоприятная макроэкономическая ситуация и, как следствие, рост доходов населения привели к быстрому наращиванию объемов жилищного кредитования. Если сравнивать российский ипотечный рынок с другими странами, то мы находимся только в начале пути, отношение ипотеки к ВВП составляет менее 1%, в то время как в странах с развитым ипотечным рынком этот показатель может достигать 130%. Ипотечное кредитование по своей природе – долгосрочное, таким образом, основным тормозом развития ипотеки в РФ является недостаток долгосрочных ресурсов и недокапитализированность российской банковской системы. Средние банки, сталкиваясь с ограничениями по капиталу, вынуждены продавать портфели ипотечных кредитов рефинансирующим организациям, теряя при этом долгосрочные доходы. Решением проблем такого рода является секьюритизация активов. Однако проведение собственной сделки по трансграничной секьюритизации стоит очень дорого и под силу только крупным и продвинутым банкам. Кроме того, когда банк выходит на рынок внешних заимствований, он принимает на себя дополнительные риски, связанные с тенденциями глобальных рынков, управлять которыми он не может. Внутренняя секьюритизация недостаточно развита в силу определенных юридических сложностей и узости базы инвесторов. Для создания развитого внутреннего рынка RMBS, государству необходимо предпринять ряд конкретных шагов, направленных на совершенствование законодательной базы секьюритизации, формирование группы долгосрочных инвесторов: например, разрешить Пенсионному Фонду РФ вкладывать средства в такие бумаги.

Успенский Алексей, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка
Потенциал роста на ближайшие 2-3 года может составлять примерно до 30% ежегодно. Опасности две: во-первых - вовлечение в кредитование всё более широких слоёв населения приводит к увеличению доли заёмщиков с низкой платёжеспособностью, следствием чего может быть увеличение невозврата кредитов. Во-вторых, для сохранения темпов роста ипотечных портфелей банкам нужны долгосрочные ресурсы. А вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке доступ к этим ресурсам в ближайшее время будет весьма затруднён и их стоимость в ближайшие 1-2 года будет выше на 1-3%. Соответственно, у банков возникает риск ликвидности и процентный риск.

Чепенко Евгений, вице-президент КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО), заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков

Потенциал российского ипотечного рынка очень большой. На сегодняшний день из всех сделок с жильём с привлечением ипотечного кредита совершается не более 10 % в среднем по стране. По данным Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ) 57% россиян необходимо улучшение жилищных условий. При этом крайнюю нужду в этом испытывают 21% из числа опрошенных. Как видим, более половины населения страны нуждается в улучшении жилищных условий, а, следовательно, перед ними стоит вопрос приобретения жилья. Развитие ипотеки подстегнуло необходимость модернизации и дальнейшего развития строительной отрасли, что в обязательном порядке повлечёт за собой увеличение количества строящегося жилья и, как следствие, его приобретение с использованием, в том числе, ипотечных кредитов.

Немаловажное значение имеет приход на российский рынок иностранных банков. Особенно следует ожидать увеличение их количества в результате кризиса, охватившего станы США и Европы. Ипотечный рынок России только зарождается (доля ипотеки к ВВП не превышает 2 %, в том время как в зарубежных странах она составляет от 40 до 90 % и более), поэтому о снижении темпов его развития говорить преждевременно.

В то же время, эйфория, охватившая банки из-за, если можно так сказать, «паломничества» заёмщиков, может сыграть и отрицательную роль для некоторых из них. Желание привлечь на свою сторону как можно больше заёмщиков иногда продиктовано не экономической целью, а маркетинговой, в результате чего выдаются 100 % кредиты без первоначального взноса, без подтверждения дохода, андеррайтинг заемщика и предмета ипотеки проводится формально и т.д. Всё это создаёт для банков и будущих инвесторов в ипотечные ценные бумаг серьёзные риски как неплатежей со стороны заёмщиков, так и невозможности полного возврата кредита в случае обращения взыскания. Наглядный пример – ситуация в США, когда подобная деятельность, связанная с выдачей высокорискованных кредитов, привела к кризису на американском рынке ипотеки, который, в свою очередь, затронул и другие страны.

Если говорить о наращивании своих ипотечных портфелей, то в этой части особых рисков ожидать не приходится. Опасения того, что невозможно будет продать эти бумаги дальше, в том числе путём секьюритизации, не оправданны. В России ещё не задействованы такие мощные финансовые ресурсы, как пенсионный фонд и средства страховых компаний. Вопрос об использовании денежных средств указанных организаций ставится давно и, будем надеяться, что в ближайший год эта проблема разрешится. Кроме того, всё больше иностранных банков проявляют интерес к российскому рынку и не только из-за желания приобретения ипотечных ценных бумаг, но и непосредственного приобретения ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладных, с целью их самостоятельной секьюритизации.

САМЫЕ «ИПОТЕЧНЫЕ» БАНКИ

В настоящий момент на рынке работают несколько специализированных ипотечных банков. Это ДельтаКредит, Русский ипотечный банк, Городской ипотечный банк, ГПБ-Ипотека, Национальная ипотечная компания (реализует программы Национального резервного банка, не являясь банковской кредитной организацией). Доля ипотечных кредитов в этих банках составляет 100%. Специализация на ипотечном кредитовании проявляется и среди универсальных банков. Доля ипотечных кредитов в общем объеме выданных кредитов физическим лицам в этих кредитных организациях достигает 50% и выше (рис.3).

Рисунок 3. Доля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов, выданных физическим лицам, %*

Комментарии экспертов.
- Сейчас на рынке работают несколько специализированных ипотечных банков, в ближайшее время появятся еще. Есть банки, в которых доля ипотечных кредитов в общем объеме задолженности физических лиц крайне высока. Текущий кризис показывает, что подобные банки очень чувствительны к конъюнктуре на финансовых рынках. Динамика цен на жилье также влияет на стабильность потока заемщиков. Как на Ваш взгляд можно минимизировать риски, связанные с этими факторами?

Егоров Александр
К неблагоприятной конъюнктуре на финансовых рынках, к сожалению, крайне чувствительны все российские банки, использующие в своей работе «длинные» деньги. При этом, возможность привлекать средства под качественные активы у крупных специализированных ипотечных банков, хорошо зарекомендовавших себя в сотрудничестве с иностранными партнерами, сохранилась и сегодня, хотя на менее выгодных условиях. В период общего кризиса важнее корреспондировать активы и пассивы по срокам и ставкам. В этой ситуации уменьшение потока заемщиков в свою очередь может повлиять на изменение динамики цен на жилье.

Забелина Екатерина
Самый простой способ снизить подобные риски – это диверсифицировать свой кредитный портфель, что для крупного банка, конечно, не представляет трудности. Что касается мелких банков, то им можно рекомендовать уделять особое внимание качеству клиентского портфеля, более ответственно подходить к оценке платежеспособности клиентов. Сейчас мы видим, что многие банки в погоне за доступностью ипотеки снизили свои стандарты по отношению к клиентам. Естественно, при таких подходах риски только возрастут. Еще один способ для монопродуктового банка минимизировать риски – это получение гарантированного источника финансирования. Можно привести в пример банк "Дельта Кредит", которым владеет группа Societe Generale.

Жигунов Игорь
Вопрос не в доле задолженности кредитов физическим лица в общем портфеле. У специализированных банков это вообще 100%. Основные вопросы в поддержании должного уровня ликвидности, использования различных источников фондирования, позволяющих диверсифицировать риски в данном блоке, должное обслуживание кредитов, что в том числе снижает риски досрочного погашения и просрочек, в обеспечении должного показателя прибыльности. В погоне за объемами порой можно отвлечься от данного показателя. А это недопустимо, тем более, что ипотека – бизнес низкомаржинальный. В части ценовой ситуации на недвижимость в РФ оснований для снижения цен на жилья как таковых нет. У нас введение в эксплуатацию качественного жилого фонда идет медленнее чем рост спроса на него с учетом выбывания старого жилья, истечения срока его эксплуатации. При текущих темпах ввода нового жилья понадобится не менее десяти лет, чтобы достичь только показателей советского периода.

Сучков Андрей
Любой монопродуктовый банк связан с концентрацией однородных рисков и вряд ли может устойчиво развиваться как независимый финансовый институт. Такой банк обычно является либо частью банковской группы, либо другой структуры, которая может обеспечить необходимое фондирование.
Критическим параметром для любого банка является совпадение временной структуры активов и пассивов. Пользуясь благоприятной конъюнктурой мировых финансовых рынков, ряд банков финансировал развитие программ долгосрочного кредитования путем кратко- и среднесрочных заимствований. Когда ситуация на рынке поменялась, такие банки столкнулись с кризисом ликвидности. Чтобы избежать этого, следует диверсифицировать пассивную базу, привлекая ресурсы с разных сегментов финансового рынка.
Другим важнейшим фактором является уровень просроченной задолженности. Необходимо своевременно осуществлять мониторинг платежей и управлять просрочкой, исходя из сегментации рынка жилья и клиентской базы. Тенденция к снижению соотношения кредит/залог (доходит до 100%) также может сыграть с банками злую шутку в случае резкого снижения цен на недвижимость. Необходимо крайне осторожно подходить к разработке подобных продуктов и тщательно анализировать все риски.

Успенский Алексей
Необходимо более осторожно подходить к формированию ипотечных портфелей, учитывая, что требования при их секъюритизации будут гораздо более высокие чем были до кризиса. Можно предполагать постепенное повышение требуемого минимального взноса, снижение максимально допустимого соотношения "платёж/доход". Не исключено также повышение ставок по ипотеке на 1-3%.

Чепенко Евгений
Деятельность любой компании будет только тогда успешной, когда она конкурентоспособна и привлекательна как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов. Главным составляющим успешной работы компании является правильная оценка рисков, с которыми она будет сталкиваться. Можно выделить следующие направления, по которым компания способна минимизировать свои риски:

• тщательный подход к построению системы управления компанией и к выбору методов и инструментов управления, которые будут использоваться. Грамотная проработка структуры компании, определение конкретных целей и задач перед каждым подразделением и работником является важным составляющим для достижения успеха;
• правильно выбранная или созданная информационная система. Объёмы выдачи ипотечных кредитов и их сопровождение уже достигли таких размеров, что, как говорят, «на коленке» решить поставленные задачи, а тем более снизить свои риски, просто невозможно. Информационная система должна отражать все бизнес-процессы ипотечного кредитования: от момента обращения будущего заёмщика в банк до обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом информационная система должна в режиме on-line отслеживать процесс выдачи и сопровождения кредита и выдавать сигналы в случае наступления каких-либо сбоев (просрочки, отсутствие страхования и т.д.);
• тщательно продуманные сценарные планы развития, моделирование и контроль бизнес-процессов и их изменений в результате увеличения объёмов существующих операций. Немаловажную роль в данном случае будут иметь грамотно отработанные и внедрённые регламенты взаимодействий между подразделениями и контрагентами, должностные инструкции, правила оценки кредитного риска и риска ликвидности и т.д. Наиболее сильное влияние на операционные риски приходится на те компании, где наблюдаются значительные объемы, большое число транзакций и имеется сложная система технической поддержки;
• грамотный менеджмент и его постоянное обучение, который способен спрогнозировать возможность отрицательного изменения стоимости активов в результате колебания процентных ставок, курсов валют, цен акций, облигаций, цен на недвижимость, а также оценить кредитный риск, то есть снижение стоимости активов в результате неспособности контрагентов исполнять свои обязательства, в том числе, по уплате основной суммы долга и процентов;
• формирование и развитие инфраструктуры кредитования, призванной обеспечить обслуживание кредитных процессов, их бесперебойную работу.

Неплохим подспорьем может стать взаимодействие с бюро кредитных историй, которые занимаются сбором, хранением и предоставлением информации о заёмщике. Подобная информация даёт возможность банкам оценить надежность заемщика и его платёжеспособность и оценить возможные риски банка при выдаче кредитов. Кроме изложенного, существуют и другие риски, которыми нельзя пренебрегать и необходимо тщательно их просчитывать.

ЛИДЕРЫ РЫНКА

По объему и количеству выданных ипотечных кредитов с начала деятельности, а также по итогам первого полугодия 2007 г. бесспорным лидером является Сбербанк, показатели которого во много раз превышают показатели других участников и составляют 261 905 млн руб. по объему выданных кредитов, и 477118 – по их количеству.

Состав первой десятки банков остается фактически постоянным, меняется лишь место того или иного банка в десятке в зависимости от анализируемого параметра. Например, Группа ВТБ по объему портфеля ипотечных кредитов занимает второе место, а по количеству выданных кредитов за все время работы – четвертое (рис.4,5). По итогам первого полугодия 2007 г. банк ВТБ занял второе и третье места по объему выданных кредитов и их количеству соответственно (рис. 6,7). Тем не менее, выход на рынок новых игроков, а также амбициозные планы по развитию ипотечного бизнеса банков из первой двадцатки рэнкинга, могут существенно повлиять на распределение позиций в будущем.

Рисунок 4. Банки-лидеры по объему выданных ипотечных кредитов с начала деятельности, млн руб.* (без учета данных Сбербанка)

Рисунок 5. Банки-лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов с начала деятельности, млн руб.* (без учета данных Сбербанка)

Комментарии экспертов.
- Наше исследование показало, что далеко не все банки оформляют ипотечные кредиты закладными. Насколько, на Ваш взгляд, закладная важна и необходима для банка? В чем ее плюсы и минусы?

Егоров Александр
Институт закладных в обороте ипотечных кредитов крайне важен. Ее оформление позволяет предоставить инвесторам дополнительные гарантии. Кроме того, процедура регистрации в ФРС сопровождается независимой дополнительной проверкой кредитного дела. Благодаря этому банки могут использовать средства институциональных инвесторов с фондового рынка. Это превосходит те хлопоты, связанные с ее оформлением. Унификация формата закладной, на наш взгляд, позволит облегчить процесс ее оформления и обращения на рынке.

Забелина Екатерина
Для банка закладная – это еще один удобный инструмент, позволяющий получать дополнительные источники и формы финансирования через секьюритизацию или продажу портфелей. Кроме того, кредит, оформленный закладной, труднее рефинансировать. С точки зрения банка, это тоже плюс – клиенту сложнее уйти в последующем в другую кредитную организацию.
Если говорить о минусах, то оформление закладных – это дополнительные расходы, как финансовые, так и чисто технические для банка. Поэтому крупные банки, у которых иные источники финансирования, не стремятся оформлять закладные, и клиенты могут быть уверены, что в один прекрасный день их не «продадут» в другой банк.

Жигунов Игорь
Закладная позволяет упростить дальнейшую работу кредитора с кредитом прежде всего в части осуществления сделок рефинансирования. Оформление закладной необязательно по закону, однако с учетом реалий рынка, оптимизации документооброта, учета задолженности, роста рынка кредитования и рефинансирования, закладная являет собой важный инструмент оптимизации работы участников. Плюс закладной именно в простоте оборота. Минус – просто как дополнительный документ, оформляемый при сделке, в остальном же все достаточно просто.

Малайчик Марина
Закладная - это инструмент, который призван упростить и ускорить процедуру купли-продажи ипотечных кредитов и процедуру рефинансирования кредитующих организаций. Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, одновременно удостоверяющей два права: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Таким образом, на основании одной бумаги ее владелец является и кредитором и залогодержателем. Имея такую бумагу, даже при отсутствии кредитного договора и договора об ипотеке, ее владелец имеет возможность не только предъявить требования и должнику и залогодателю (если это третье лицо), но и достаточно быстро продать выданный им кредит и восполнить оборотные средства для дальнейшего кредитования.
Сама процедура продажи закладной достаточно проста: на закладной текущий ее владелец делает отметку о новом владельце, заверяя ее своими подписями и печатью, на основании этой записи законным владельцем закладной становится лицо, поименованное в отметке. Как правило, стороны сделки также заключают договор о передаче прав по закладной и составляют акт приема-передачи закладной от одного владельца к другому. Сделка по передаче прав по закладной требует государственной регистрации только первоначального владельца закладной (первичного кредитора), дальнейшие владельца закладной подлежат госрегистрации только по их желанию.
И именно такая простота обращения закладной привела к тому, что сейчас кредитование с применением закладной активно развивается и уже практически все банки оформляют закладные. Более того, для того, чтобы сделать ипотечный рынок более "прозрачным" и понятным для всех его участников, включая его основных участников - должников, ускорить процесс регистрации ипотечных сделок, сейчас достаточно остро стоит вопрос о стандартизации формы закладной. И этот вопрос пытаются решить все заинтересованные участники ипотечного рынка.

Сучков Андрей
Закладная является стандартизованным инструментом вторичного рынка ипотеки. Если банк не собирается активно участвовать на вторичном рынке: продавать или секьюритизировать свои портфели, то большой разницы оформлять закладную или не оформлять нет. При секьюритизации или продаже портфелей ипотечных кредитов оформление закладных позволяет существенно сэкономить на временных и финансовых издержках, связанных с перерегистрацией кредитных договоров.

Успенский Алексей
Закладная, как ценная бумага, может лишь упростить процедуру уступки прав требования по ипотечному кредиту и последующий оборот на рынке этих прав требований. Кроме того, в этом случае снижаются риски для нового кредитора- если право требования оформлено закладной, то должник не может выдвинуть против нового кредитора возражения, которые он мог выдвинуть против прежнего кредитора. Однако если банк не планирует продавать свой кредитный портфель, то ему не имеет смысла оформлять закладные.

Чепенко Евгений
Закладная как один из важных финансовых инструментов вводилась только с одной целью – ускорить оборот прав по ипотечным кредитам. При передаче прав по кредитному договору или договору об ипотеке требуется обязательная регистрация смены залогодержателя в Едином государственном реестре прав на недвижимость. При передаче прав по закладной такой регистрации не требуется, что, естественно, многократно сокращает время на совершение сделки. Поэтому, если банк не намерен права по ипотечному кредиту держать у себя на балансе, то наличие закладной – наиболее оптимальный путь для дальнейшей передачи прав по такому кредиту. Практика применения закладной показала, что это очень удобный инструмент не только для рефинансирования банками ипотечных кредитов, но и для продажи пулов закладных инвесторам с целью их секьюритизации. Например, для формирования одного пула закладных с целью выпуска ипотечных ценных бумаг на сумму в 3,0 млрд. руб. необходимо собрать более 4 000 закладных (при среднем размере кредита около 700 000 рублей) или столько же ипотечных кредитных договоров. Для передачи прав специально созданному агенту с целью дальнейшего выпуска ИЦБ необходимо либо произвести отметки о смене владельца закладной на 4 000 закладных (отметка состоит из наименования владельца, его адреса, остатка суммы долга, основания передачи и даты производства отметки), либо заключить 4 000 договоров об уступке прав да ещё произвести регистрацию смены залогодержателя. Что проще? А если в ближайшее время будут приняты изменения в закон об ипотеке, позволяющие производить депозитарный учёт закладных и передачу по ним прав как для эмиссионных ценных бумаг, тогда передача прав по закладным будет занимать считанные минуты. Если говорить о минусах закладной, то к ним можно отнести сложную процедуру восстановления прав на утраченную закладную, которая может длиться месяцами, если владелец закладной не зарегистрирован в ЕГРП, поскольку восстановление будет производится, скорее всего, по решению суда. Кроме того, отсутствие единой стандартной формы закладной, утверждённой на законодательном уровне или на уровне хотя бы Правительства РФ, создаёт проблемы как для органов росрегистрации, проверяющих её соответствие закону, так и для инвесторов, вкладывающих денежные ресурсы в развитие ипотеки. Комитетом по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков подготовлены предложения о внесении изменений в закон об ипотеке, которые будут предложены банковскому сообществу для изучения. Если инициативы Комитета будут поддержаны и поправки будут приняты, можно надеяться, что закладная действительно станет незаменимым инструментов в сфере ипотечного кредитования.

ИТОГИ ПОЛУГОДИЯ

В первом полугодии 2007 г., как уже было отмечено выше, рынок показал очень хорошие результаты. Сбербанк нарастил свой кредитный портфель еще на 66000 млн руб. и выдав их в количестве 95010 шт., естественно, сохранил свои лидерские позиции. Группа ВТБ также не теряет темпов, оставаясь на втором месте, лишь немного уступая по количеству выданных кредитов ГПБ–Ипотека.

КИТ Финанс, улучшив свои показатели по объему, сместил с четвертой позиции ГПБ –Ипотеку, а УРСА Банк, например, поднялся с восьмого на пятое место, УРАЛСИБ же, наоборот, спустился на одну ступеньку вниз по объему и на три по количеству по итогам первого полугодия.

Рисунок 6. Банки-лидеры по объему выданных ипотечных кредитов за п/п 2007 г.* (без учета данных Сбербанка)

Комментарии экспертов
- Насколько перспективны ипотечные программы с плавающей процентной ставкой? Насколько они пользуются спросом у заемщиков по сравнению с программами с фиксированной ставкой?

Егоров Александр
Применение ипотечных продуктов с плавающей ставкой, на наш взгляд, преждевременно для российских заемщиков. При сложившейся ситуации на финансовых рынках можно предположить рост ставок по ипотечным кредитам и судя по недавним событиям на рынке США, это может оказаться не по силам нашим заемщикам.

Забелина Екатерина
Для банков плавающая ставка скорее более выгодна, чем для клиента. Если рынок нестабилен, то ставки, привязанные к плавающей составляющей, могут расти. Фондовые и межбанковские рынки, к которым она привязана, сильно подвержены колебаниям. Например, именно плавающие ставки отчасти явились причиной ипотечного кризиса в США и Англии.
На российском рынке некоторые банки тоже предлагают ипотечные программы с плавающими ставками, но особым спросом они не пользуются. Как показывает практика, российскому потребителю, ориентированному на стабильность, фиксированные ставки более привычны.

Жигунов Игорь
Программы с плавающей ставкой вполне актуальны, однако здесь вопрос рисков. Рисков как заемщика при изменении ставки, так и кредитора с учетом условий фондирования. На момент когда клиент берет кредит под плавающую ставку вполне возможно, что она может оказаться ниже среднерыночной фиксированной. Однако важно понимать, что изменение ставки зависит от переменного индекса и заемщик не может влиять на данный показатель. Таким образом, периодически меняясь ставка может расти (как например, сейчас вырос показатель ЛИБОР и МосПрайм). Т.о. в краткосрочной перспективе (год) для клиента продукт может оказаться вполне выгодным, но при длительных сроках (3,5 и более лет) предугадать изменение индекса невозможно. И это определенные иски для клиента. Пример: рост ставок в штатах, рост ставки МосПрайм в РФ (с 5,03% на начало 2006г. до 7,22 и более к октябрю т.г.), т.о. ставки по кредитам заемщиков, получивших данные кредиты также выросли.

Малайчик Марина
Ипотечные программы с плавающими процентными ставками непопулярны в России. Их непопулярность объясняется тем, что плавающая ставка не устанавливается одинаковой на весь срок кредитования, а привязана к определенному рыночному показателю и через определенный период времени (как правило, один раз в квартал) пересматривается и данный пересмотр не всегда в пользу клиента. Наличие в ставке параметра непредсказуемости и является одним из факторов негативного к ней отношения. Конечно и на ипотеку с плавающей ставкой есть свои клиенты, такие кредиты будут пользоваться спросом среди людей, берущих кредиты на небольшой срок, например, до 5 лет.

Сучков Андрей
Исторически в России прижились кредиты с фиксированной ставкой. Кредиты с плавающей ставкой являются достаточно новым продуктом, который предлагается в основном банками с иностранным участием (Дельтакредит, Райффайзенбанк). С одной стороны, поскольку банки обычно привлекают фондирование под плавающую ставку, такие продукты позволяют избежать процентного риска для банка. Также у заемщика снижаются стимулы рефинансировать данный кредит, поскольку в случае снижения ставок на рынке, заемщик и так платит пониженную ставку. Таким образом, банк снижает важнейший в ипотечном кредитовании риск досрочных погашений. В последнее время этот риск стал еще более ощутим, поскольку некоторые банки предлагают возможность рефинансировать ипотечный кредит, выданный другим банком, по пониженной ставке. С другой стороны, такие продукты более сложны в разработке и требуют определенной финансовой культуры со стороны заемщика – он должен четко осознавать, что ему придется платить большую сумму в будущем про повышении процентных ставок. Если заемщики не адекватно оценивают свои будущие возможности, то это может привести к резкому росту просроченной задолженности. Что мы и наблюдаем в настоящее время на рынке subprime-ипотеки в США. Исходя их развития ипотечных рынков в других странах, можно заключить, что ипотечные кредиты с плавающей ставкой в будущем займут свою нишу и на российском рынке, но в ближайшее время они вряд ли получат широкое распространение.

Успенский Алексей
Фиксированная ставка гораздо более популярна у заёмщиков. Да и с точки зрения оценки подверженности кредитного портфеля макроэкономическим кризисам преобладание фиксированных ставок в портфеле позволяет банку получить более высокий рейтинг.

Чепенко Евгений
На рынке ипотечного кредитования в настоящее время наиболее популярными являются кредиты с постоянной процентной ставкой. Размер платежа по таким кредитам не меняется в течение всего срока жизни кредита и не привязан ни к каким событиям, которые могли бы повлиять на величину платежей. Такой кредит очень удобен для заёмщиков, которые могут планировать свой бюджет на многие годы вперёд. Кредиты с плавающей процентной ставкой на рынке представлены очень мало и только отдельными банками. Ставка по таким кредитам привязана, как правило, к ставке Libor либо к иному событию, например, инфляции или уровню доходов населения. Однако такой инструмент вряд ли будет таким же привлекательным и востребованным, как кредиты с постоянной ставкой. Дело в том, что заёмщику трудно будет планировать свой бюджет, поскольку нет уверенности в том, что ставка не вырастет, а инфляция сохраниться хотя бы на том же уровне. Для кредитора существуют риски падения ставок или инфляции, в результате чего банк не получит те доходы, на которые рассчитывал. Если говорить о ставке, привязанной к уровню доходов, то она может быть интересна для молодых семей с невысокими доходами. Однако и здесь есть минус - такая ставка подразумевает, что доходы семьи, а соответственно и выплаты по кредитам, в будущем будут расти, что в итоге может не оправдать сделанные расчёты и предположения. Возьмите США. Кризис на ипотечном рынке спровоцировал рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Поскольку основная масса кредитов выдавалась под плавающую ставку, это увеличило размер ежемесячного платежа по кредитам, что повлекло за собой проблемы с исполнением обязательств со стороны должников. Плавающая ставка по ипотечным кредитам слишком зависит от многих экономических факторов, поэтому вряд ли она будет привлекательна и вряд ли получит массовое распространение.

Рисунок 7. Банки-лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов за п/п 2007г.* (без учета данных Сбербанка)

Комментарии экспертов
- Еще совсем недавно большинство кредитов выдавалось в валюте. Исключение составляли банки, предлагающие продукты федерального агентства. Сейчас ситуация меняется и все больше кредитов выдается в рублях. Оцените перспективы рублевых и валютных продуктов.

Егоров Александр
Мы, как и агентство, ведем кредитование в регионах России и исключительно в рублях, где абсолютное большинство жителей получают доходы в рублях. Уверены, что будущее развитие ипотеки связано с кредитованием в рублях.

Забелина Екатерина
Рублевые кредиты становятся все более популярными, особенно в регионах, так как там население получает доход в рублях. Таким образом, валюта по кредитному обязательству связана с доходом, и минимизированы риски, связанные с колебаниями валют. Учитывая стабильную макроэкономическую ситуацию, укрепление рубля, интерес клиентов к рублевым кредитам будет расти. Кроме того, сейчас многие банки снизили рублевые ставки по ипотеке, что также способствует популярности именно таких кредитов. Например, BSGV с июня 2007 года предлагает своим клиентам ставку от 10,5% в рублях по ипотечным кредитам.

Жигунов Игорь
В настоящее время доля кредитов в рублях растет. Прежде всего это связано с ростом кредитования в регионах (где до 90-95%% кредиты в рублях). В Москве и С-Петербурге более 2/3 кредитов в валюте. При этом, в настоящее время наблюдается повышение интереса клиентов к кредитам в валюте. Это связано с рядом факторов: снижение курса долл., более низкие ставки по кредитам в валюте по сравнению с кредитами в рублях, предоставление рядом банком возможности конвертации средств при обслуживании кредита без комиссий. Таким образом при кредите в валюте с учетом указанных выше моментов клиент может сэкономить до 2-3% ежегодно. Кроме того, при получении кредита в валюте благодаря более низкой ставке сумма кредита на 1 ед.дохода получается на 15-20% больше чем при кредите в рублях. Тем не менее в регионах преобладают кредиты в рублях, что связано как с менталитетом, доходами клиентов, спецификой рынка недвижимости. Также стоит отметить, что актуализация вопроса привлечения кредиторами ресурсов на внутреннем рынке будет вполне способствовать расширению привлечения средств в рублях, а как следствие и предложению программ в рублях. А уже за потребителем делать выбор.

Малайчик Марина
Как мне кажется, приоритетное развитие той или иной валюты кредитования зависит от двух причин: 1) от вида валюты, в которой граждане определенного региона получают свои доходы, и в которой номинированы цены данного региона; 2) от вида валюты кредитования, которую предлагает рефинансирующая организация, которая скупает кредиты на региональных рынках. Почему в последнее время получили распространение рублевые кредиты? Потому что кредиты уже более 5 лет активно выдаются по стандартам федеральной структуры - АИЖК, которая покупает (рефинансирует) рублевые ипотечные кредиты, и, кроме того, кредитование по Стандартам АИЖК получило распространение именно в регионах, а не в так называемых мегаполисах - Москве и Санкт-Петербурге, где доходы граждан и цены - рублевые и мало зависят от зарубежной валюты. Здесь, скорее всего, большую роль играет так называемый менталитет российского человека, который следует поговорке "своя рубаха ближе к телу". Наши граждане полагают, что с иностранной валютой может произойти что угодно, тем более за такое длительное время (до 30 лет), и скорее всего не в лучшую сторону, а доходы у них в рублях, вот и берут они кредиты в той валюте, которая им ближе, и в которой им удобнее отдавать. Кроме того, в последнее время наше государство озаботилось жилищным вопросом граждан и ввело "институт" субсидирования, который призван помочь населению решить вышеуказанный вопрос. Эти же вопросы мучают и предприятия, которые не только имеют намерение удержать своих лучших работников, но и имеют возможности сделать это, например, через ту же процедуру субсидирования, то есть оказав непосредственную помощь своим сотрудникам в покупке жилья. Все это способствует развитию именно рублевого кредитования. Так что в России большая перспектива - у рублевых ипотечных кредитов. Развитию рублевого кредитования способствует и тот фактор, что процентные ставки по рублевым и валютным кредитам практически сравнялись и уже не так интересно и выгодно брать кредит в иностранной валюте, особенно на длинный срок. Конечно, в большей степени это относится к регионам, а в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, будут по-прежнему популярны, хотя и не так как раньше, валютные ипотечные кредиты. Текущая ситуация на мировых рынках не могла не отразиться и на развитии ипотеки в России. Сейчас, правда пока еще не так явно, ипотечный рынок начинает снижать темпы своего развития. Из-за чего это происходит: во-первых, опять же из-за того, что кредиторы не спешат так же активно как раньше размещать свободные средства, особенно путем вложения их в долгосрочные ипотечные кредиты; во-вторых, если размещение происходит, то уже под более высокую стоимость (процентные ставки), чем ранее. Кроме того, учитывая, что в Америке кризис был связан, в первую очередь, с тем, что кредиты выдавались потенциально неплатежеспособным клиентам и без первоначального взноса (т.е. не был оценен риск возможного удешевления недвижимости), российские кредиторы достаточно активно начали пересматривать свои требования к заемщикам и соотношению стоимости кредита к стоимости залога и это также отразилось на количестве выдаваемых ипотечных кредитов. В связи со снижением возможности привлечения дополнительных инвестиций, в т.ч. и из-за рубежа, и увеличением их стоимости, возможно до конца года несколько вырастут процентные ставки по кредитам (в любом случае банкиры, скорее всего, придут к зависимости размера процентных ставок от величины первоначального взноса и категории заемщиков, и, соответственно, для некоторых заемщиков ставки все равно вырастут). Все вышеизложенное вряд ли положительно отразится на динамику выдач ипотечных кредитов, и объем выдаваемых ипотечных кредитов будет постепенно сокращаться, и это выявится не сразу, т.к. с ранее обратившимися клиентами банки, скорее всего, будут работать по "старым" правилам, а уже новые выдачи осуществлять по более жестким требованиям. Таким образом, можно сказать следующее: ипотека в России развиваться все равно будет, т.к. жилищные потребности в нашей стране не удовлетворены полностью, а, если есть спрос, будет и предложение, интерес к ипотеке будет и у зарубежных инвесторов, т.к. в любом случае такие вложения будут выгодны, но темп ее развития несколько замедлится в связи с тем, что многие кредиторы пересмотрят свои риски и установят за них соответствующую цену, и изменят свое отношение к "рискованной" категории заемщиков.

Сучков Андрей
Так сложилось, что валютные кредиты концентрировались прежде всего в Москве, где цены на недвижимость и сегодня устанавливаются в долларах, в то время как в остальных регионах превалировала рублевая ипотека. Основным параметром, который необходимо принимать во внимание при выборе того или иного кредитного продукта, как со стороны заемщика, так и со стороны кредитора – это срочная и валютная структура активов и пассивов. Это особенно важно при долгосрочном кредитовании, когда сложно оценить отдаленные изменения валютных курсов и процентных ставок. Если основной объем пассивной базы банка составляют валютные заимствования, то при разработке рублевых кредитных продуктов необходимо использовать инструменты хеджирования рисков. Та же логика должна использоваться и заемщиком: если его трудовой контракт номинирован в рублях, то лучше воспользоваться рублевым кредитом. Принимая во внимание, что регионы растут быстрее Москвы, подавляющее большинство трудовых контрактов составляют в национальной валюте, можно прогнозировать дальнейший рост объема и спектра рублевых ипотечных продуктов. Валютные же, например, в йенах, останутся для продвинутых заемщиков, разбирающихся в перипетиях финансовых рынков, тех, чьи контракты номинированы в иностранной валюте и на традиционно долларовых рынках, доля которых снижается и которые также постепенно переходят на рубли.

Успенский Алексей
Для банков кредиты в рублях сейчас могут быть более предпочтительны чем раньше с точки зрения их рефинансирования на внутрироссийском рынке. Например, через паевые инвестиционные фонды с привлечением денег пенсионных фондов. В этом случае отсутствует валютный риск. С т.з. заёмщиков кредит в рублях сейчас менее выгоден по сравнению с кредитом в долларах.

Чепенко Евгений
Действительно, в последнее время всё больше кредитов выдаётся в рублях. По данным Банка России по состоянию на 01.07.2007 г. объём задолженности по ипотечным кредитам составил 374,4 млрд. руб., в том числе: в рублях – 250,68 млрд. руб. (67 %), в валюте – 123,76 млрд. руб. (33 %). Несмотря на то, что цена доллара в последнее время снижается и вроде бы привлекательно брать кредит в иностранной валюте, однако полагаю, что тенденция роста кредитов в рублях сохранится. Об этом свидетельствует стабильность экономики России, рост благосостояния населения, получение дохода в основном в российской валюте, укрепление рубля. Платежи по рублёвым кредитам наиболее предсказуемы и постоянны в отличие от валюты, где платёж может меняться даже при постоянной процентной ставке, поскольку размер платежа привязан к курсу валюты к рублю.

СОТРУДНИЧЕСТВО С БРОКЕРАМИ

На протяжении последних двух лет мы являемся свидетелями того, как на рынке формируется и развивается институт профессиональных посредников – ипотечных брокеров. Еще недавно банки скептически относились с сотрудничеству с подобными организациями. Однако, сейчас по мере становления и развития этого бизнеса все больше банков прибегает к их услугам, эффективно используя данный канал продаж своих ипотечных продуктов. На рисунке 8 представлены банки, в которых доля заемщиков, пришедших от различного рода посредников (ипотечные брокеры, риэлторы) превышает 60%.

Рисунок 8. Доля заемщиков, пришедших от посредников (брокеры, риэлторы), %

Комментарии экспертов
- У некоторых банков доля заемщиков, пришедших от посредников (брокеры, риэлторы), достигает 80%. Насколько данный сегмент ипотечного рынка будет развиваться? Несут ли банки риски, отдавая часть своей работы по сбору документов и анализу заемщиков сторонним организациям?

Егоров Александр
Настолько, насколько они хороши. Развитие бизнеса такого рода посредников настолько устойчиво насколько их услуги профессионально качественны. В сегодняшних условиях не все из них будут также востребованы как в период наращивания портфелей рядом рефинансирующих организаций «любой ценой». Банки пренебрегающие собственной экспертизой рефинансируемых ипотечных кредитов и полагающиеся только на качество услуг посредников несут большие риски, поскольку, к сожалению, на рынке высок процент некачественных кредитов.

Забелина Екатерина
Получение клиентов от брокеров – это принятая во всем мире практика, позволяющая банкам увеличивать потоки привлекаемых клиентов. Но в России, к сожалению, институт брокеров еще не до конца сформировался, поэтому брокеры в стремлении получить свою комиссию зачастую не уделяют серьезного внимания оценке самого клиента. Поэтому в России банки по-прежнему берут большинство функций по работе с клиентами на себя. Например, даже если клиента в BSGV приводит брокер, мы все равно тщательно анализируем его доход, проверяем все документы и т.д.

Жигунов Игорь
Работа с ипотечными брокерами – вполне адекватная составляющая каналов дистрибуции, причем одна из наиболее оптимальных. В ряде стран доля ипотечных сделок с участием брокеров составляет до 60-70% (в РФ по оценкам это пока около 20-25%). Здесь важно изначально четко отстроить взаимоотношения кредитора и брокера: правильная постановка задач при взаимодействии и результатов, обучение и повышение квалификации контрагента, поддержание актуальной информации, технологичность взаимодействие, сервис клиенту и возможные опции, а кроме того мотивационный блок с учетом интересов каждого участника. И еще - поскольку само понятие «ипотечный брокер» в РФ как термин рыночный и отсутствует отдельное законодательное регулирование работы брокеров, то важно регламентировать работу кредитора и брокера в т.ч. оформлением соглашения, отражающего все моменты взаимодействия, включая ответственность сторон.
В части рисков: брокер осуществляет предквалификацию клиентской заявки, а сам андеррайтинг и принятие решения делает банк-кредитор. Т.о. оценка риска идет самими банком, и основа – это четкое выстраивание отношений с брокером, исключающее формирование изначально некачественных кредитных файлов, с которыми банку просто придется больше работать. Как показывает практика, при четко выстроенной работе с брокерами, качество предоставляемых клиентских заявок находится на должном уровне и процент отказов минимален.

Малайчик Марина
Услуги по подбору оптимального кредита и сопровождению сделки покупки жилья с ипотекой, оказываемые такими участниками рынка недвижимости и ипотеки как брокеры, риэлторы, финансовые консультанты и т.д., будут только развиваться и пользоваться спросом у населения, т.к. простому гражданину достаточно сложно сразу разобраться как в самой ипотечной сделке, так и в требованиях различных банков. Для кредитующих организаций наличие таких партнеров также интересно, хотя бы с той точки зрения, что это один из дополнительных каналов продаж банковских розничных продуктов, в т.ч. и ипотеки, позволяющий без дополнительных затрат на рекламу привлечь в банк новых клиентов. Такие партнеры в любом случае выгодны, и не только как поставщики клиентов, но в качестве предварительной клиентской службы, т.к. они, во-первых, заранее отсекают тех клиентов, которые приходят просто поговорить, а не взять кредит, и тех, которые реально не могут оценить свои шансы, во-вторых, они делают предварительное заключение по клиенту на предмет соответствия его требованиям конкретного банка, что значительно облегчает работу сотрудников банка. Но партнеры банка делают только предварительное заключение о потенциальном заемщике и помогают клиенту собрать нужный пакет документов, а уже окончательный вывод делают сотрудники банка, основываясь на собственных процедурах андеррайтинга заемщика, т.е. процедурах оценки его платежеспособности. Тот фактор, что собственная проверка банком клиента очень важна и не стоит от нее отказываться, подтверждает разразившийся в Америке ипотечный кризис, когда некоторые кредиты выдавались практически без проверки клиента.

Сучков Андрей
Появление посредников свидетельствует о наступлении зрелости российского ипотечного рынка. Банки стремятся минимизировать затраты на выдачу кредитов, отдавая часть функций в аутсорсинг. Безусловно, риски в данном случае увеличиваются, поскольку обычно посредники получают вознаграждение, исходя из объема операций, а не качества предоставляемых услуг. Для повышения прозрачности деятельности посреднических структур целесообразно создать систему надзора и контроля над их деятельностью, хотя бы в форме СРО.

Успенский Алексей
Во многих странах ипотечные брокеры играют значительную роль, предлагая клиентам помощь при выборе оптимального варианта ипотечного кредитования. Вероятно, и в России роль брокеров будет усиливаться, особенно по мере появления новых ипотечных продуктов. Поручая аккредитованному брокеру собрать от клиента пакет необходимых документов, банк не несёт дополнительного риска, поскольку банк перепроверит эти документы. Однако передача на аутсорсинг функций кредитного эксперта влечёт дополнительный риск.

Чепенко Евгений
Бурное развитие ипотечного кредитования способствовало формированию новых организаций, таких как ипотечные брокеры. Количество брокеров при росте ипотечного рынка будет также расти и это, наверное, правильно. Не каждый заёмщик может сразу разобраться в том количестве ипотечных продуктов, которые предлагают банки. Вполне возможно, что со временем мелкие брокеры будут объединяться с крупными компаниями или создавать ассоциации. Конечно, грамотный брокер – очень хороший помощник для банка, который может минимизировать свои затраты по подготовке кредитного дела заёмщика, проведению андеррайтинга, оценки недвижимости и т.д., что положительно скажется на процентной ставке по кредиту. Сегодня конкуренция в этом сегменте рынка постоянно растет, в результате чего банки готовы платить ипотечным брокерам за каждого клиента. В то же время, поскольку основной целью любой коммерческой организации является получение прибыли, то необходимо учитывать, что в отношениях между брокером и клиентом и брокером и банком может возникнуть «перекос» в сторону того банка, который больше заплатит. При таких условиях заёмщик не сможет получить полноценной информации об ипотечных продуктах, а банк – своих клиентов. Очевидно, необходимо какое-то регулирование данного вопроса. Если говорить о рисках банка, доверяющего часть своей работы брокеру, то пока они не столь велики, как кажется.
Сотрудничество банков с брокерами находится только в стадии становления, практика работы ещё достаточно мала и не накопилось той необходимой статистической информации, которая позволяла бы уверенно сказать, что качество работы между банком и брокером находится на высоком уровне и банки могут полностью положиться на брокера. Сегодня банки всё ещё действуют по старинке и, несмотря на заверения брокера, по-прежнему полностью и тщательно проверяют и оценивают заемщика и предмет залога, поскольку брокер проводит только предварительную квалификацию заёмщика и не оценивает его платёжеспособность. Поэтому, отдавая часть своей работы по сбору документов и анализу заёмщиков сторонним организациям, банки несут только те риски, которые обусловлены деятельностью самого банка.

РЕФИНАНСИРУЮЩИЕ ОРГАНИЗАЦИИ

Кроме федерального агентства (АИЖК), которое было призвано стать локомотивом российского ипотечного кредитования, на рынке действует несколько специализированных рефинансирующих организаций. Задачей подобных компаний является аккумулирование небольших пулов кредитов, с последующим их рефинансированием путем секьюритизации или прямой продажи. В подобных услугах заинтересованы в первую очередь первичные кредиторы, которые не имея большой ресурсной базы, таким образом рефинансируют выданные кредиты (таблица 1).

Комментарии экспертов
- Какова роль специализированных рефинансирующих организаций?

Дорофеев Дмитрий, заместитель генерального директора по финансам, "Русская Ипотечная Акцептная Компания" (RuMAC)
Такие организации – кондуиты представляют дополнительный источник ликвидности для ипотечной системы, помимо банков и ипотечных агентов. Особенно важна такая их роль для малых и средних банков, возможности фондирования которых ограничены. В нынешних условиях расширившихся кредитных спрэдов для всех кредитных продуктов и сложного положения с ликвидностью даже у крупных игроков, способность кондуитов играть роль источника ликвидности будет подвержена суровой проверке.

Егоров Александр, заместитель председателя правления, АБ "ГПБ-Ипотека" (ЗАО)
Трансформация требований инвесторов фондового рынка в определении стандартов качества ипотечных продуктов, инфраструктуры, их сервиса для обеспечения стабильного финансирования деятельности всех первичных кредиторов принимающих эти правила.

Кристофер Уин (Christopher Wynne), Head of Russia Operations, Russian American Mortgage Company
Рефинансирующие организации являются постоянным надежным источником долгосрочного капитала для ипотечных оригинаторов. Это позволяет банкам и другим оригинаторам сосредотачивать все свое внимание и силы на своей основной деятельности – на взаимодействии с клиентами и предоставлении средств заемщикам. Тогда как рефинансирующие организации сосредотачиваются на уменьшении различных рисков ипотечного кредитования на рынках капитала. К таким рискам относятся риск колебания процентной ставки, кредитный риск, риски досрочного погашения, и, возможно, валютные риски. Разделяя различные аспекты ипотечного рынка, рефинансирующие организации смогут значительно уменьшить размер фиксированной стоимости предоставляемого долгосрочного капитала, благодаря чему ипотечные кредиты станут массовым продуктом, а стоимость ипотечного финансирования для заемщиков существенно снизится.

Черняк Александр, генеральный директор ООО «АТТА Ипотека»
Специализированные рефинансирующие ипотечные компании не находятся под надзором Банка России, и не связаны проденциальными нормативами. Данный факт позволяет рефинансирующим компаниям держать на балансе больший портфель, чем мог бы позволить себе банк при том же размере капитала. Кроме того, банки в России, как правило, универсальны и несут риски других операций, а рефинансирующие компании специализируются на одних типах финансовых операций, связанных со скупкой, сопровождением и рефинансированием ипотечных активов.

- В чем заключаются преимущества работы с подобными организациями?

Дорофеев Дмитрий
Такие организации – кондуиты представляют дополнительный источник ликвидности для ипотечной системы, помимо банков и ипотечных агентов. Особенно важна такая их роль для малых и средних банков, возможности фондирования которых ограничены. В нынешних условиях расширившихся кредитных спрэдов для всех кредитных продуктов и сложного положения с ликвидностью даже у крупных игроков, способность кондуитов играть роль источника ликвидности будет подвержена суровой проверке.

Егоров Александр
Для первичных кредиторов это прежде всего стабильность финансирования их деятельности, предсказуемость в «правилах игры», возможность долгосрочного планирования развития своего бизнеса в рамках такого сотрудничества.

Кристофер Уин (Christopher Wynne)
Работая с рефинансирующими организациями, оригинатор может концентрироваться на своей основной деятельности, и кроме этого, экономить значительные средства, требуемые для секьюритизации. Рефинансирующие организации собирают кредиты от нескольких оригинаторов и, таким образом, фиксированные расходы на секьюритизацию покрывают сделки больших размеров. Кроме этого, мировые рынки капитала довольно сложны, поэтому размещение ценных бумаг представляет собой трудоемкий процесс для малых и средних компаний. Рефинансирующие организации обычно управляются финансовыми институтами, обладающими огромным опытом в работе с инвесторами в сфере ИБЦ, поэтому они способны существенно снизить риски.

Черняк Александр
Наличие на рынке рефинансирующих компаний позволяет мелким и средним банкам (особенно это актуально для небольших региональных банков) решить свои проблемы с ликвидностью.

- Есть ли особенности у компаний, работающих на рынке рефинансирования ипотечных кредитов или принцип работы у всех одинаков?

Дорофеев Дмитрий
Пожалуй, главным различием среди рефинансирующих компаний, работающих на Российском ипотечном рынке, является наличие или отсутствие у них собственной платформы выдачи ипотечных кредитов. При этом банки выкупающие кредиты предпочитают брать на себя и полное их обслуживание, т.н. покупка servicing released. При этом банк продавец фактически теряет клиента. Независимые кондуитные компании оставляют обслуживание и связанный с ним поток сервисной комиссии у самих оригинаторов (покупка servicing retained). Очевидно, что с точки зрения стратегии развития бизнеса оригинаторы предпочитают именно такой тип рефинансирования.

Егоров Александр
Во всех российских регионах, где мы поддерживаем выдачу кредитов по нашим стандартам мы создали и развиваем собственную сеть операторов, обеспечивающих экспертизу и обслуживание всех рефинансированных нами ипотечных кредитов, а качество ее работы подтверждается рейтингами двух международных и первого в России секьюритизационных выпусков. Поэтому сегодня мы можем предоставлять услуги по экспертизе портфелей ипотечных кредитов и их дальнейшему обслуживанию в регионах России и другим участникам ипотечного рынка.

Кристофер Уин (Christopher Wynne)
Безусловно, у каждой рефинансирующей организации есть свои особенности и подходы. Эти особенности касаются того, как такие компании работают с оригинаторами и откуда получают финансирование. Кто-то может приобретать ипотечные кредиты с премией и переводить все обязанности по обслуживанию на себя, другие могут заплатить меньшую премию и оставить больший процент за облуживание кредитов оригинатору. Некоторые организации могут финансироваться активами своих учредителей и других кредитных организаций, в то время как другие для финансирования полагаются на мировой рынок капитала и базу инвесторов в сфере ИБЦ. Как правило наибольшего успеха добиваются те компании, которые смогут лучше освоить мировые рынки ИБЦ и получить возможность предложить надежный постоянный источник финансирования оригинаторам на самых выгодных условиях.

Черняк Александр
Принцип у всех компаний примерно одинаков – скупка кредитов с целью их последующей секьюритизации, или для пулирования и перепродажи другим участникам рынка. Существуют различные методы сопровождения, рефинансирования, скупки, например, кто-то из рефинансирующих компаний скупает кредиты по номиналу, кто-то с премией, кто-то по правилам только АИЖК, кто-то и АТТА Ипотеки и АИЖК, и т.п.

ИПОТЕЧНЫЕ ФОНДЫ

В настоящее время в России действует десять закрытых паевых инвестиционных ипотечных фондов. Основные характеристики ипотечных ПИФов представлены в таблице 2.

Комментарии экспертов
- Каким категориям инвесторов интересен такой финансовый инструмент, как паевые фонды с ипотечным покрытием?

Виноградова Галина, генеральный директор, ООО "Управляющая компания "Наследие СП"
Закрытые паевые инвестиционные ипотечные фонды интересны в первую очередь институциональным инвесторам – НПФ, страховым компаниям и управляющим компаниям. Также этот инструмент может быть интересен юридическим лицам и иностранным инвесторам при условии торговли данным инструментом на бирже.

Егоров Александр, заместитель председателя правления, АБ "ГПБ-Ипотека" (ЗАО)
Тем, которые готовы принять больше риска, чем в случае ипотечных облигаций, при не столь значительном увеличении доходности.

Тяжлов Михаил, генеральный директор, управляющая компания "Коллективные инвестиции"
Ипотечные паевые фонды интересны российским институциональным инвесторам – страховым компаниям, пенсионным фондам и консервативным портфельным инвесторам. Паевой ипотечный фонд сочетает в себе низкий риск, сравнимый с рисками по государственным ценным бумагам, и относительно высокую доходность, несколько выше 10% годовых у существующих фондов. Заметим, что с российскими инвесторами ипотечных паевых фондов сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны государство декларирует всемерную поддержку развития ипотеки, с другой, оно же по-прежнему запрещает напрямую инвестировать в ипотечные фонды страховым компаниям и пенсионным фондам. Из иностранцев заметный интерес к ипотечным фондам проявляют банки и хэдж-фонды. Для них это инвестиции в развивающиеся рынки и покупка качественных активов с высокой доходностью.

Халилов Салават, заместитель главного исполнительного директора по управлению частными активами УК «УРАЛСИБ»
Хочу уточнить: такого понятия, как «паевые фонды с ипотечным покрытием» не существует. Согласно федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах» существуют облигации с «ипотечным покрытием» и, так называемые, «ипотечные фонды», инвестирующие свои средства в ипотечные закладные. Чтобы понять, кому могут быть интересны ипотечные ПИФы, сначала необходимо разобраться с тремя главными составляющими для любого инструмента инвестирования - доходностью, надежностью и ликвидностью.

С точки зрения доходности ипотечные ПИФы имеют среднюю доходность в 8-11% годовых. С точки зрения надежности, актив фонда – закладные, а следовательно и паи ипотечного ПИФа, сегодня являются одними из самых надежных на рынке. Теперь о ликвидности: пятнадцати летний закрытый ипотечный фонд имеет ограниченную ликвидность.

Оценив эти три составляющие, можно определить категорию инвесторов ипотечных ПИФов. Это – институциональный инвестор, например негосударственный пенсионный фонд. Почему? Во-первых потому, что у НПФ «длинные деньги» и он готов вкладывать их сроком на 15 лет. НПФу нужна максимальная надежность, пожалуйста, ипотечные бумаги одни из самых надежных. Наконец, любому НПФу необходим пусть не высокий, но стабильный доход в течение ближайших 15 лет. Нет проблем! Не «золотые копи» конечно, но ежегодный и стабильный минимальный доход в 8% ипотечный фонд НПФу обеспечит. Ипотечный ПИФ, также может быть интересен и такому институциональному инвестору, например, как страховые компании.

- Оказывают ли тенденции на рынке ипотечного кредитования влияние на рост количества и объема активов ипотечных ПИФов?

Егоров Александр
Пока для нас такая тенденция не очевидна.

Тяжлов Михаил
На рынок ипотечного кредитования оказывают влияние как тенденции мирового рынка, так и внутрироссийские.
Сейчас основные события разворачиваются на финансовых рынках США и Европы. Кризис на рынке рискового ипотечного кредитования США привел к дефициту ликвидности на глобальном финансовом рынке, падению цен и повышению доходности на облигации коммерческих заемщиков, общему повышению ставок. Эти события очень важны для всего финансового рынка, в том числе и для ипотечных ПИФов. Происходит глобальный пересмотр оценки рисков активов. Наша компания последние полгода работала над организацией большого ипотечного фонда. Основными инвесторами фонда выступили иностранные банки. Сейчас они предложили перенести срок формирования фонда, им нужно время, чтобы понять насколько изменились правила игры. Сейчас сложно оценить все последствия ипотечного кризиса, но нет сомнений, что они будут и будут существенными. Россию ипотечный кризис пока всерьез не затронул, хотя часть игроков ипотечного рынка переносят на более поздний срок сделки секьюритизации, например, ВТБ24 перенес сделку на 500 млн. долларов. Часть участников ограничили выдачу новых ипотечных кредитов.
Внутри России главными тенденциями остаются быстрый рост общего объема ипотечного кредитования, снижение ставок по ипотечным кредитам и отсутствие действий по формированию базы внутренних инвесторов со стороны регулятора (см. ответ на вопрос 1). Сейчас, если создавать новый ипотечный фонд, его доходность окажется около 9% годовых. Российские инвесторы к этому не готовы. Рост валютных ставок из-за ипотечного кризиса в США дополнительно сужает круг потенциальных инвесторов среди иностранцев. В результате, если с лета 2005 года по сентябрь 2006 года было сформировано 7 ипотечных фондов с активами 6,5 млрд. руб, то с октября 2006 по сентябрь 2007 года – только 3 фонда объемом 160 млн. рублей.

Халилов Салават
Безусловно, да. Каким образом? Очень просто: предположим я – ипотечный банк и у меня есть пул закладных, которые раньше я продавал на Западе. Сегодня Запад напуган тем, что происходит на «мусорном ипотечном рынке» в США. Почему напуган? Потому, что в США кредиты выдавали самым неподготовленным инвесторам: безработным, без первоначального взноса или под непонятное обеспечение. Сегодня я, как российский ипотечный банк, на Запад пойти не могу, меня туда не пускают. И что мне делать, продавать-то закладные надо? Вот поэтому теперь я пойду продавать их в Россию. А кто в России может покупать ипотечные закладные? Ипотечный ПИФ! Соответственно, происходящие сегодня на международном ипотечном рынке тенденции, очень положительно сказываются на развитии российских ипотечных фондов.

- Можно ли рассматривать ипотечные ПИФы в качестве эффективного механизма рефинансирования ипотеки?

Виноградова Галина
По оценкам Центрального банка России, в 2006 г. рынок ипотечного кредитования составил 8,6 млрд долларов, прирост по сравнению с 2005 г.- 287%. Но по мировым масштабам это достаточно скромный объем. По отношению к ВВП объем рынка ипотечного кредитования составляет 1,3%. В то время как в развивающихся странах этот показатель составляет в среднем 6%, а в развитых экономиках – до 50% и более. Все это говорит о существовании в России большого потенциала для дальнейшего роста ипотеки.
Для реализации этого потенциала банки должны решать две проблемы, сдерживающие их развитие на данном рынке:
- недостаток долгосрочных ресурсов в банках;
- низкая капитализация.
Решением этих проблем стала секьюритизация ипотечных кредитов. На рынке наметилось два направления секьюритизации активов:
- выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами;
- паевые инвестиционные ипотечные фонды
На долю ипотечных фондов приходится 24% рынка секьюритизации ипотеки в России и предполагается секьюритизировать в 2007 -2008 г.г. ипотечные кредиты еще на 11 млрд рублей. Сегодня на рынке работают 10 ипотечных фондов общим объемом более 6 млрд рублей.
Перспективы развития паевых ипотечных фондов заключаются в увеличении присутствия на рынке пенсионных фондов, страховых и управляющих компаний.

Егоров Александр
В некотором смысле создание ПИФа проще и дешевле чем подготовка и выпуск ипотечных ценных бумаг и в этом смысле в качестве механизма рефинансирования ипотеки доступнее для желающих рефинансировать свой портфель. Активность интереса инвесторов к такого рода активам и будет определять оценку эффективности этого механизма рефинансирования ипотеки.

Тяжлов Михаил
Ипотечные ПИФы уже доказали свою эффективность. Существует некоторая конкуренция между паями ПИФов и ипотечными облигациями за «звание» главного механизма рефинансирования ипотеки, причем в настоящий момент объемы рефинансированных кредитов через оба механизма примерно равны. У каждого из инструментов есть достоинства и недостатки.
Сам выпуск паев дешевле, чем облигаций, стоимость инфраструктуры ниже, в результате доход у инвестора выше. И паи и облигации обеспечены надежным активом. Риски инструментов сравнимы, но у ипотечной облигации они структурированы, что дает инвестору выбор между избеганием риска, с потерей в доходности, и, наоборот, покупкой риска и получением премии. Я думаю, что последнее обстоятельство сыграет решающую роль, и ипотечные ПИФы со временем займут вспомогательное положение по отношению к ипотечным облигациям, возможно, играя роль кирпичиков, из которых будут строиться сложные структурированные продукты. Сейчас ПИФы полноценный равноправный механизм рефинансирования ипотеки и останется таким еще длительное время.

Халилов Салават
Конечно можно. Особенно если нашим инвестором является негосударственный пенсионный фонд. НПФы не очень довольны тем, что в настоящее время происходит на фондовом рынке, особенно когда РТС упал ниже 2000 пунктов. В этой ситуации, инвестировать свои средства им некуда, как только в надежные инструменты ипотечных ПИФов, которые стабильно приносят 8-11% годовых.

РЕГИОНАЛЬНЫЕ АГЕНТСТВА

Региональные ипотечные агентства и фонды, как правило, созданные при участии местных властей, создавались с целью развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. В задачи агентств входило рефинансирование (выкуп) выданных кредитов у первичных кредиторов для последующей передачи их на баланс АИЖК. По мере развития рынка и появления альтернативных источников рефинансирования, региональные агентства получили большую свободу в выборе партнеров среди специализированных рефинансирующих организаций и банков. Кроме того, некоторые из них стали накапливать пулы ипотечных кредитов для проведения секьюритизации, что безусловно говорит о развитии рынка ипотечного кредитования в регионах России. На рисунке 9 представлены наиболее крупные региональные операторы по объему выкупленных ипотечных кредитов в первом полугодии текущего года.

Рисунок 9. Объем купленных ипотечных кредитов у первичных кредиторов, млн руб.*

РУСИПОТЕКА, 01.10.2007