Павел Войтов: Мы создали открытый стандарт
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) первым на рынке секьюритизирует свой ипотечный портфель путем выпуска рублевых облигаций почти на 3,3 млрд руб. Размещение начнется сегодня. О новом инструменте в интервью обозревателю B&FM Ивану Марчуку рассказывает заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Павел Войтов.
- Как структурирован выпуск ипотечных ценных бумаг?
Выпуск состоит из трех классов облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. 23 мая на ММВБ начнется размещение облигаций класса А (старший выпуск). Номинал одной облигации - 1 тыс. руб. Класс А в размере 2,9 млн штук размещается по открытой подписке среди широкого круга инвесторов. Класс Б по закрытой подписке (средний выпуск, 264 тыс. штук) планирует выкупить Европейский банк реконструкции и развития, а класс В (младший выпуск, 130 794 штуки) выкупит само АИЖК.
Все выпуски субординированы по исполнению обязательств, что снижает риски вложений в облигации старших классов, прежде всего в облигации класса А.
Система выплат по облигациям предусматривает, что средства от погашения ипотечных кредитов, входящих в секьюритизированный пул, сначала направляются на выплаты по облигациям класса А, затем Б и только после этого В. Дополнительные гарантии надежности выглядят так: ЗАО "Первый ипотечный агент АИЖК" (ему принадлежат закладные на недвижимость.- B&FM) не ведет никакой коммерческой деятельности, не имеет штата сотрудников, но имеет специальный денежный резерв в размере 4% от общей номинальной стоимости облигаций всех выпусков с последующим увеличением до 7%. С учетом этих механизмов кредитной поддержки агентством Moody1 s облигациям класса А присвоен предварительный рейтинг A3, что на две ступени выше суверенного.
- Какие закладные были отобраны в обеспечение облигаций?
Все три выпуска облигаций обеспечиваются одним ипотечным покрытием в размере 7,85 млрд руб., которое состоит из 8168 закладных. Все закладные соответствуют Стандартам АИЖК и отвечают дополнительно разработанным для этого пула характеристикам. Например, средневзвешенный "срок жизни" закладной - 24 месяца, то есть в российских реалиях это уже достаточно длинная кредитная история. В пул не была включена ни одна дефолтная закладная. Эти кредиты выданы в 55 регионах страны, так что если в каком-то регионе волатильность рынка недвижимости возрастет, то встроенный в структуру выпуска баланс рисков позволит нивелировать эти изменения. Еще один важный показатель, обеспечивающий надежность этих закладных,- значение LTV (доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья). У нашего пула сейчас она составляет в среднем 53,4%, то есть недвижимость, приобретенная по этим кредитам, почти в два раза дороже стоимости облигаций. Причем пропорция определена на основании данных на дату выдачи кредитов (в среднем два года назад), а фактически из-за стремительного роста цен на недвижимость в последние годы она значительно меньше.
- Среди характеристик облигаций указывается срок погашения -15 февраля 2039 года. Между тем вы говорите, что ожидаемый срок их обращения - три с половиной года.
Во всем мире ипотечные кредиты гасятся раньше, чем запланировано. Если человек взял кредит на 30 лет, то это не значит, что он будет платить ровно 30 лет. Он постарается выплатить кредит раньше - и в силу психологических особенностей, и с учетом роста своего благосостояния. В России скорость погашения кредитов достаточно высока. По сформированному пулу индекс CPR (выраженная в процентах годовых скорость досрочного погашения по пулу) составляет 15%. Получается, что по всем расчетам срок обращения облигаций в реальности будет около трех с половиной лет. Хотя инвесторам, конечно, придется привыкать к новому инструменту.
- Кто видится среди потенциальных покупателей бумаг?
Начнем с выпуска А. Тут можно назвать всех, кто проводит достаточно консервативную инвестиционную политику. Интерес к бумагам, кстати, очень большой, по предварительным оценкам, будет значительная переподписка на облигации. Тут есть и страховые компании, и банки, и управляющие компании, и пенсионные фонды. Мы также видим интерес к бумагам у западных консервативных фондов, поскольку для них объявленный коридор доходности (7-7,25% годовых.- B&FM) - достаточно хороший показатель. На российском рынке мы ожидаем, что со временем доступ к этим бумагам получит Пенсионный фонд. Сейчас для него действует законодательное ограничение: разрешено приобретать только "ипотечные облигации, имеющие государственную гарантию".
- Почему бумаги младшего выпуска выкупает АИЖК? На рынке нет инвестора на самый рисковый транш?
ПВ: Как раз в желающих приобрести бумаги младшего выпуска недостатка нет: на рынке избыток ликвидности, и игроки готовы к размещению в более рисковые, но и более доходные инструменты. Принцип здесь другой: структура выпуска позволяет получить доход держателю младших облигаций только после погашения двух предыдущих. Поэтому когда держателем именно этих бумаг является сервисер (компания по обслуживанию кредитов), держатели других выпусков уверены в качестве его сервиса.
- Как в дальнейшем будет выстраиваться политика АИЖК в плане выпуска ценных бумаг? Планируется ли сокращение господдержки?
Осенью мы планируем еще один выпуск, на этот раз на 10 млрд руб., возможно, он будет иметь более сложную структуру. А потом будем проводить выпуски постоянно, по мере формирования новых пулов закладных и с учетом заявленных интересов инвесторов - запустится некий "конвейер" рефинансирования АИЖК.
Что касается сокращения господдержки, то в концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов говорится обратное: ее увеличение как минимум до 2010 года. Более 3 млрд руб., которые мы привлечем от нынешнего размещения,- это объем выкупа закладных АИЖК за один месяц, а чтобы выполнить ориентиры, заложенные в концепции, надо сохранить долю агентства на уровне 15-20% от объема рынка в текущем году. В прогнозах на 2007 год эксперты оценивают этот объем в 470- 480 млрд руб. Вот и считайте.
- Что можно ожидать от рынка ипотечных ценных бумаг? Пойдут ли по вашему пути другие банки?
Мы очень надеемся на это. По большому счету мы создали открытый стандарт, которым сейчас может воспользоваться любой банк и пойти по нашему пути: даже не имея собственного рейтинга, получить рейтинг бумаг высокого уровня. Выпуск таких бумаг поможет банкам решить проблему рефинансирования, удешевит привлечение новых средств, что в конце концов положительно отразится на уровне процентной ставки по ипотечным кредитам.
Business & Financial Markets, 23.05.2007
Беседовал Иван Марчук
