Фиксированная или регулируемая - какая лучше?

Меньшиков Сергей

кандидат экономических наук, доцент, заместитель заведующего кафедрой фондового рынка и рынка инвестиций ГУ ВШЭ

Сегодня на американском и европейском рынках жилищного ипотечного кредитования предлагают разнообразнейшие продукты с десятками различных характеристик, удовлетворяющих самые изысканные требования потенциального заемщика. К одной из таких важнейших характеристик ипотечного кредитования относится тип процентной ставки.

За последние десятилетия сложилось 3 основных вида ипотечных кредитов в зависимости от типа используемой в них процентной ставки: ипотечный кредит с фиксированной ставкой процента, ипотечный кредит с регулируемой ставкой процента и гибридный (смешанный) кредит, в котором часть срока кредита действует фиксированная ставка, а часть срока — регулируемая.

Такой «триумвират» сложился не сразу. На протяжении многих лет типичным являлся кредит с фиксированной ставкой процента (fixed rate mortgage, FRM). Кредиты с периодически пересматриваемой (регулируемой) ставкой (adjustable-rate mortgage, ARM) появились в практике кредитования в США в начале 1960-х гг., но широкое распространение при выдаче ипотечных кредитов получили во второй половине 1970-х гг. Третий вид ипотечного кредита – смешанный или гибридный кредит (hybrid rate mortgage, HRM) —появился ещё позже – в середине 1990-х гг.

Основная характеристика регулируемой процентной ставки заключается в том, что сама процентная ставка и, соответственно, размер ежемесячных выплат периодически пересматриваются в зависимости от изменения текущих рыночных процентных ставок и в соответствии с условиями договора. Другими словами, если текущие ставки снижаются, то снижается и ставка по уже выданному ипотечному кредиту, а вместе с ней и размер ежемесячного платежа. И наоборот, если происходит рост текущих процентных ставок, то возрастают и ставка по ипотечному кредиту, и текущие платежи.

Поскольку размер ежемесячных платежей находится в зависимости от уровня рыночных процентных ставок и может как возрастать, так и снижаться, заемщик несет риск, связанный с неопределенностью будущего уровня процентных ставок, причём более высокий, чем при кредитовании по фиксированной ставке.

С другой стороны, ипотечные кредиты с плавающей ставкой являются привлекательными для кредиторов. Для понимания причин широкого распространения кредитов с регулируемой ставкой процента следует посмотреть историю их возникновения. В США в благополучные 1960-е гг. большинство 30-летних ипотечных кредитов было выдано под фиксированную процентную ставку в 3—4%. В 1970-е гг. с ростом рыночных процентных ставок банки были вынуждены платить за ресурсы, которые они получали в виде срочных депозитов, сберегательных счетов и кредитов у других банков, по ставкам выше, чем они получали по ипотечным кредитам, выданным ранее. К середине 1970-х гг. многие банки обнаружили, что они вынуждены платить больше, чем получают по ранее выданным кредитам – так, в середине 1975 г. можно было найти банки, у которых был портфель активов состоял из ипотечных кредитов, выданных под 4% годовых, а портфель долговых обязательств был сформирован под 6% годовых.

Соответственно, у банков появились стимулы к изменению характеристик ипотечных кредитов. Решением проблемы стал рост предложений по кредитам с регулируемой процентной ставкой. Кредиторы весьма корректно обосновывали выбор ставки – общий рост процентных ставок сохранит банковскую маржу, а в случае падения ставок кредиторы смогут диверсифицировать ставку, по которой занимают, и ставку, по которой кредитуют.

Когда в начале 1980-х гг. на рынке США появились массовые предложения кредитов с регулируемой ставкой, фиксированная ставка в традиционных кредитах была близка к своему историческому максимуму – около 16% годовых. Высокая стоимость кредитов угрожала резким сокращением спроса на рынке жилой недвижимости. Но имевшиеся предложения кредитов с регулируемой ставкой были весьма сложными для заемщиков, привыкших к простой схеме фиксированной ставки. Более того, первые кредиты с регулируемой ставкой не содержали ограничений размера ставок сверху – кэпов (cap), и поэтому платежи по ним были значительно более волатильными, чем в настоящее время. Например, в 1981 г. доходность по казначейским облигациям (которая выступала в качестве одного из индексов, лежащих в основе регулируемой ставки) часто росла и падала на более чем один процентный пункт в течение недели [1]. Кроме того, первые ARM часто имели начальную ставку, эквивалентную FRM.

Такие кредиты не имели широкой популярности у заемщиков, и «второе поколение» ARM было значительно улучшено – кредиторы стали использовать ограничения на верхние пределы ставки – кэпы, а на рынке появились кредиты с очень низкими первоначальными ставками (teaser rates), призванные привлечь внимание заемщиков.

С появлением новых видов кредитов с регулируемой ставкой отношение заемщиков к ним резко изменилось. Сегодня на рынке ипотечных кредитов преобладают кредиты с регулируемой ставкой, доля которых в отдельные месяцы может доходить до 75% [2] (но в другие снижаться до 20%).

Рассмотрим плюсы и минусы кредитов с различными типами процентных ставок на примере наиболее развитого рынка ипотеки США.

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента (FRM)

По этому виду ипотечного кредита заемщику предлагают производить ежемесячный платёж, который заранее известен и обычно не изменяется в течение всего срока кредита, — так называемый аннуитетный платёж. Хотя в сумме ежемесячного платежа соотношение ипотечного кредита и процентов меняется от платежа к платежу, общая его сумма остается постоянной, что делает составление бюджета легким для домовладельцев. Как следствие, ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента многие годы остаются очень популярными среди населения.

Кредитные институты в США традиционно предлагают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента с различными сроками, из них наиболее распространёнными являются 30, 20 и 15 лет, хотя заёмщик может взять ипотечный кредит на любой иной устраивающий его срок.

Наиболее популярен 30-летний ипотечный кредит (30-year fixed-rate mortgage), потому что по нему предусмотрен самый низкий ежемесячный платёж; однако в обмен на это приходится выплачивать значительно более высокую полную цену, поскольку в первые 10—15 лет общего срока кредита в основном производят выплаты процентов.

Величина ежемесячных платежей за ипотечный кредит с более коротким сроком выше, поскольку оплата самого кредита должна быть произведена в более короткой период времени. С другой стороны, по таким ипотечным кредитам, как правило, предлагается более низкая процентная ставка, которая учитывает большую долю в платеже за сам ипотечный кредит, возмещаемый с каждым платежом. Например, по данным американского ипотечного агентства Freddie Mac, в течение всего 2002 г. средняя ставка по 30-летним кредитам с фиксированной ставкой процента составляла 6,54%, а по 15-летним — 5,98%. Как следствие, полная цена ипотечных кредитов с более коротким сроком значительно меньше, чем кредитов с более длительным сроком платежа.

Кредиты с более коротким сроком (15—20 лет) предназначены, как правило, для лиц среднего возраста, которым осталось столько же времени до достижения пенсионного возраста, и они хотят проживать в доме после выхода на пенсию без обязательств по ипотечному кредиту.

Разновидностью FRM является двухшаговый ипотечный кредит (two-step mortgage), хотя эту модель стали использовать и в ARM. В этом кредите ставка устанавливается фиксированной на первые 3, 5 или 7 лет, а затем или за два раза, или единовременно пересматривается на следующие 3—5—7 лет либо на 25 или 23 года с одновременным уточнением сроков кредита. Кредит предназначен для тех, кто предполагает проживать в доме, по крайней мере, в течение первых 3—5—7 лет, но рассматривает возможность оставаться и далее.

Ипотечный кредит с дифференцированными платежами (graduated payment mortgage) – вид FRM, в котором платежи постепенно увеличиваются от низкого до намеченного заключительного уровня. Как правило, они ежегодно вырастают на 7—12% от размера первоначального платежа, пока платеж не достигнет оговоренного в договоре размера.

Ещё одной разновидностью FRM является «шаровой» ипотечный кредит (balloon mortgage). Основная его особенность – в течение определённого числа лет (обычно 5 или 7) платежи производят по фиксированной, довольно низкой ставке процента, но через установленный период времени кредит должен быть полностью оплачен разовым «шаровым» платежом. «Шаровые» ипотечные кредиты пользуются популярностью из-за возможности сменить или рефинансировать собственность через определенный период времени. Часто за счет таких кредитов приобретается жилая недвижимость для коммерческого использования. Вот некоторые их разновидности.

«“Шаровой” ипотечный кредит 5/25» (5/25 balloon mortgage). Хотя ежемесячный платёж рассчитан как на оплату кредита в течение 30 лет, требуется, чтобы остающаяся сумма (составляющая значительную часть первоначального кредита) была полностью оплачена единовременным платежом через 5 лет. Обычно «шаровые» ипотечные кредиты предлагают заемщику условное право перезаключения (conditional right to reset), которое предусматривает продление кредитного договора после окончания первого установленного периода.

Данный кредит рекомендуется для временно приехавших работников или тех, кто не планирует оставаться в новом доме через 5 лет. Заемщик часто получает выгоду от более низкой ставки процента по этой программе, поскольку кредитор не обязывает его продлевать кредит после начального установленного периода.

«“Шаровой” ипотечный кредит 7/23» (7/23 balloon mortgage). Более длинная версия «“шарового” кредита 5/25». Расчёт ежемесячного платёжа основан на 30-летнем графике выплат, но заёмщик должен оплатить непогашенную часть кредита по окончании первых 7 лет. Этот кредит предназначен для лиц, которые собираются уехать или рефинансироваться к моменту или в момент окончания первого 7-летнего срок, и желают иметь фиксированные суммы платежей в течение этого периода. Отметим, что по данным Бюро переписей США в 1998 г. средний срок проживания среднего американца на одном месте составлял 8,2 года.

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой кредита (ARM)

В таких кредитах процентная ставка пересматривается в течение жизни кредита через определённые промежутки времени и приводится в соответствие с текущими рыночными процентными ставками.

Разновидностью ARM является ипотечный кредит с плавающей ставкой процента (floated interest rate mortgage). В таком кредите процентная ставка двигается вверх или вниз пропорционально движению рынка или в прямой процентной привязке к какому-либо индексу. Используется редко из-за сильной волатильности и сложности расчёта платежей. И кредит с регулируемой ставкой процента, и кредит с плавающей ставкой процента — противоположности кредита с фиксированной ставкой процента и вместе называются кредитами с переменной ставкой процента (variable interest rate mortgages). Отметим, что термин floated interest rate чаще используется для описания обычных облигаций

Как правило, первоначальная ставка по ARM устанавливается ниже рыночной по сопоставимому FRM, но, если кредит выдан на достаточно длительный срок, ставка процента обычно превышает текущую ставку для FRM.

Терминология ипотечных кредитов с регулируемой ставкой процента

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой значительно более сложны, чем FRM, поэтому исследование всех «за» и «против» требуют от заёмщика знания основной терминологии. Рассмотрим некоторые термины, которые должны знать заемщики перед получением ипотечного кредита с регулируемой ставкой процента.

Годовая ставка процента (аnnual percentage rate, APR) — это годовая ставка, выражаемая в процентах и показывающая фактическую годовую стоимость кредита в течение его срока. Она включает любые комиссии и дополнительные затраты, связанные с получением кредита. Кредитные договоры могут отличаться по условиям структуры ставки процента, операционных комиссий, штрафов за просрочку платежей и других факторов. Стандартное вычисление годовой ставки даёт заемщикам число, которое они могут легко сравнивать со ставками, предлагаемыми другими потенциальными кредиторами. В соответствии с законодательством США компании кредитных карт и ипотечные кредиторы должны заранее показывать клиентам годовую процентную ставку, чтобы облегчить ясное понимание фактических значений ставок, используемых в договорах.

Частота пересмотра (аdjustment frequency) – период времени между пересмотрами ставки. Разные ARM имеют различную частоту пересмотра ставок. Как правило, пересмотр проводится 1 раз в год, но может быть и чаще - 1 раз в месяц или, наоборот, реже — раз в 3—5 лет. Чем реже частота пересмотра ставки, тем ниже финансовый риск для заемщика.

Индекс регулирования (аdjustment index) процентной ставки. Регулируемая процентная ставка изменяется в соответствии с изменением лежащего в её основе какого-либо индекса. В качестве такого индекса могут выступать ставки процента по депозитным сертификатам (certificate of deposit), векселям Казначейства США (teasury bills, T-bills), ставки LIBOR и другие показатели, о которых речь пойдёт ниже.

Маржа (margin). При предоставлении ипотечного кредита маржей называется процент, который кредитор добавляет к базовой кредитной ставке, чтобы установить регулируемую таким образом процентную ставку по кредиту. Общая формула для вычисления процентной ставки по кредиту с регулируемой ставкой процента следующая: ставка индекса пересмотра (например, казначейский индекс [3]) плюс процент (пункты) маржи. Например, если казначейский индекс равен 6%, а процентная ставка по ипотечному кредиту – 8%, то маржа равна 2%. Или, если ипотечный кредит с регулируемой ставкой имеет маржу 300 пунктов к доходности однолетних казначейских векселей, а доходность векселя – 6,5%, то ставка по данному кредиту устанавливается в 9,5%.

Регулируемая ставка, основанная на изменениях каких-либо базовых ставок или индексов, на протяжении жизни кредита может подниматься до уровня, который создаст для заемщика проблемы с платежами. Во избежание таких ситуаций в ипотечных кредитах с регулируемой ставкой процента вводятся ограничения верхнего предела регулируемой ставки, которые получили общее название «кэпы».

Первоначальная скидка (Initial discount) — процентная ставка со скидкой, обычно используемая в течение первого года или более срока жизни кредита. Процентная ставка устанавливается ниже преобладающей регулируемой ставки (индекс плюс маржа).

Кэп (cap) – наивысшая процентная ставка, уровень которой ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой не может превысить в течение определенного периода времени. Например, в кредитном договоре может содержаться условие, согласно которому увеличение процентной ставки не может превышать 2% в течение любого года или в сумме 7% в течение всего срока кредита. Если в кредитном договоре присутствует условие «кэпа оплаты», заёмщик может столкнуться с «отрицательной амортизацией» своего кредита. Следствием этого является эффект увеличения суммы, которую он должен будет возместить кредитору.

Различают 3 вида кэпов

Периодический кэп процентной ставки (periodic rate cap) – максимальная величина, на которую ежегодно может изменяться регулируемая ставка. Чаще всего процентные ставки пересматриваются ежегодно 1 раз в год. Периодический кэп ограничивает единоразовое изменение максимальной ставки по кредиту.

Кэп срока (lifetime cap) – это предельная величина, на которую может быть увеличена регулируемая ставка процента по кредиту в течение всего срока кредита.

Кэп оплаты (payment cap) — это максимальная величина, на которую может увеличиваться ежемесячный платёж.

Периодический кэп ограничивает размер увеличения в каждый период регулирования. Кэп срока ограничивает количество, на которое может увеличиться платёж в течение срока кредита. Потенциальная опасность кэпа оплаты — отрицательная амортизация. В случае когда кредит с регулируемой ставкой имеет кэп оплаты, повышение процентной ставки может привести к тому, что размер платежа по кредиту будет недостаточным для покрытия даже части процента в намеченном платеже. Тогда, если это предусмотрено кредитным договором, неоплаченный процент может быть добавлен к основному кредиту.

В некоторых ипотечных кредитах с регулируемой ставкой предлагают кэпы для общей суммы ежемесячного платежа. В таком ипотечном кредите, известном как кредит с отрицательной амортизацией (negative amortization loan), ежемесячные платежи устанавливаются низкими, но могут включать только часть начисленных процентов. Неоплаченная часть процентов суммируется с самим ипотечным кредитом. После нескольких лет выплат по такому ипотечному кредиту основной долг за кредит может быть больше, чем сумма, которая была заимствована первоначально.

Процентный потолок (Interest rate ceiling) — самая высокая ставка процента, которая допускается для регулируемой ставки в течение срока ипотечного кредита. Ее регулирует правительство. Если заемщику устанавливается процент выше законодательно установленной ставки, он имеет дело с кредитной «акулой».

Число месяцев с фиксированной ставкой (months rate fixed) — число месяцев до введения регулируемой процентной ставки. В течение этого периода ставка процента и ежемесячный платёж остаются фиксированными. Затем ставка будет периодически изменяться в соответствии с изменением рыночных ставок.

«Привлекательная» ставка (teaser rate [4]) — начальная ставка по кредиту с регулируемой ставкой процента (но применяется и для двухшаговых FRM). Эта ставка обычно ниже текущей рыночной ставки и используется кредиторами, чтобы заемщики предпочли ARM традиционным кредитам. «Привлекательная» ставка действует только в течение нескольких месяцев, иногда 1 год, затем постепенно поднимется, пока не достигает полной индексированной ставки, равной установленной ставке маржи плюс индекс плавающей ставки, к которому привязан кредит (например, LIBOR). На конкурентном ипотечном рынке некоторые ипотечные кредиторы могут предложить конкурирующие привлекательные ставки, чтобы завоевать потенциальных заемщиков. Помимо маркетинга, низкая первоначальная ставка облегчает покупателям въезд в новый дом, включая все связанные с этим расходы. Такие ставки могут предложить только кредиторы, оперирующие портфелем, а не ипотечные банки, потому что последние должны строго соблюдать все нормативы.

«Привлекательные» ставки используются в периоды, когда долгосрочные ставки процента двигаются к историческим минимумам. Кредиторам только остаётся получать больше денег по ипотечному кредиту при последующем повышении ставок процента, а заемщики, взявшие такой кредит, могут столкнуться с высокими размерами выплат.

Ипотечный кредит с гибридной процентной ставкой (HRM)

Это третий, наиболее распространённый вид ипотечного кредита. В таком кредите в течение периода, определённого кредитным договором, устанавливается фиксированная процентная ставка, которая через определённое время заменяется регулируемой процентной ставкой. Вот некоторые виды таких кредитов.

Ипотечный кредит с ежегодно регулируемой ставкой процента (1-Year Adjustable Rate Mortgage). Это 30-летний кредит, в котором ставка и размер ежемесячного платёжа изменяются каждые 12 мес. в течение срока кредита. Количество изменений ставки (установленной как регулируемая) определяется по формуле, принятой для американского рынка облигаций (обычно это доходность однолетних векселей Казначейства США). Кредитор не управляет числом изменений, и можно утверждать, что регулируемая ставка будет определена справедливо (хотя новую ставку всегда следует проверять, сверяясь с опубликованными значениями).

Этот кредит считается весьма рискованным, потому что размер платежа может значительно изменяться из года в год. Как компенсацию за риск заемщик получает начальную ставку значительно ниже рыночных ставок для 30-летних FRM. Даже после того, как происходит изменение процентной ставки, новые ставки обычно будут ниже предлагаемых новым заемщикам для 30-летних FRM. Возможно, что из-за периодов повышающихся ставок в итоге общая сумма выплат для такого ипотечного кредита будет гораздо больше, чем для 30-летнего FRM.

Для получения такого кредита заёмщик должен соотнести максимально возможный размер кредита с его текущим доходом и иметь уверенность, что этот доход значительно увеличится в ближайшей перспективе, чтобы учесть любые ожидаемые увеличения ставок в следующие несколько лет. Хотя такой кредит идет с ограничениями (кэпами) ставки регулирования (adjustment rate caps) (обычные ограничения — 2% на одно регулирование и 6% на весь срок кредита), следует ожидать, что уже первое регулирование может закончиться увеличением ставки процента.

Этот кредит подходит для тех, кто может позволить себе любые увеличения в ставке процента и желает поиграть на изменениях в ставках в обмен на более низкий начальный ежемесячный платёж и с надеждой на низкие платежи в последующие годы.

Другая группа кредитов предусматривает фиксированную процентную ставку на определённый срок с последующим введением регулируемой процентной ставки. Наиболее распространёнными являются следующие ипотечные кредиты (табл.1).

Таблица 1. Гибридные ипотечные кредиты с первоначальной фиксированной и ежегодно пересматриваемой процентной ставкой

Эти виды кредитов рассчитаны на разные группы заемщиков. Например, кредит «5/1 ARM» рекомендуется тем, кто ищет компромисс между высокой начальной ставкой и безопасностью более длительного начального периода кредита с фиксированной ставкой. Для тех, кто планирует оставаться в доме менее первых 5 лет, рекомендуется вариант «шарового» ипотечного кредита «5/25». Кредит «10/1 ARM» может быть использован теми, кто планирует проживать в новом доме, по крайней мере, первые 10 лет, и предполагает, что может оставаться и далее. Вариант этого кредита может рассматриваться, если заемщик желает получить фиксированные ежемесячные платежи на длительный период и в то же время получать определённую экономию по 30-летнему ипотечный кредиту с фиксированной ставкой.

Ипотечный кредит с 3-летним периодом пересмотра ставки процента (3-Year Adjustable Rate Mortgage) — 30-летний кредит, в котором ставка (и величина ежемесячного платёжа) изменяется каждые 3 года. Новая ставка рассчитывается по методике для ипотечного кредита с ежегодно регулируемой ставкой процента.

Этот кредит также рискованный, хотя и в меньшей степени, чем ипотечный кредит с ежегодно регулируемой ставкой, поскольку ставка регулируется не так часто. Он предназначен для тех, кто желает принять умеренный риск ставки процента в обмен на более низкую начальную ставку, которая не будет меняться в течение 3 лет. Кредит может подходить и для тех, кто предполагает сменить место жительства или рефинансироваться в течение этого времени.

Таким кредитом могут воспользоваться и те, кто рассчитывает размер платежа, исходя из своего текущего дохода, и ожидает, что за следующие 3 года доход увеличится и покроет любое изменение ежемесячных платежей в результате регулирования.

Наконец, он может подойти и тем, кто планирует оставаться в доме на срок, больший, чем 3 года, и его доход будет способен покрыть любые увеличения ежемесячных платежей.

Ипотечный кредит с регулируемой ставкой с выплатой только процентов (Interest only ARM). Интересный для заемщика вариант «шарового» кредита, предусматривающий ежемесячные платежи, состоящие только из процентов. Ипотечный кредит с выплатой только процентов позволяет заёмщику взять кредит на сумму, большую, чем по другим ипотечным кредитам, снижает требования к величине совокупного семейного дохода при предоставлении кредита, а также, поскольку заёмщик не оплачивает основной кредит, предусматривает существенное сокращение размера ежемесячного платежа в сравнении с другими видами кредитов, описанными выше. Поскольку основной долг по такому кредиту не уменьшается, оплата по нему предусмотрена в конце периода по модели «шарового» ипотечного кредита.

По такому кредиту можно также получить первоначальную достаточно низкую процентную ставку, причём при её дальнейшем повышении зафиксировать сумму ежемесячных платежей, а образующийся неоплаченный остаток прибавлять к основному долгу, т. е. использовать модель кредита с обратной амортизацией.

Индексы, используемые для расчёта величины регулируемой ставки процента в США

Как уже отмечалось, большинство кредитов с регулируемой ставкой (ARM) имеют ставку процента, привязанную к индексу. В западно-европейских станах в качестве базового индекса обычно используются LIBOR или EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). В Соединенных Штатах выбор индексов значительно более широкий. Каждый из индексов имеет отличные рыночные характеристики и различно колеблется. Наиболее распространенные их них:

•  Constant Maturity Treasury (CMT или TCM);

•  11th District Cost of Funds Index (COFI);

•  London Inter Bank Offering Rates (LIBOR);

•  12-Month Treasury Average (MTA или MAT);

•  Certificate of Deposit Index (CODI);

•  Cost of Savings Index (COSI);

•  Certificates of Deposit Indexes (CD);

•  Treasury Bill (T-Bill);

•  Bank Prime Loan (Prime Rate).

Наиболее часто используемые индексы — CMT, COFI и LIBOR. Примерно 80% всех ARM сегодня основываются на одном из данных индексов [5]. Кроме того, существуют индексы, которые используются для определенного типа кредитов:

•  National Average Contract Mortgage Rate;

•  Semiannual Weighted Average Cost of Funds Index;

•  Freddie Mac's Required Net Yield (RNY);

•  Fannie Mae's Required Net Yield (RNY);

•  National Monthly Median Cost of Funds Index;

•  Quarterly Average Cost of Funds;

•  Semi-annual National Average Cost of Funds;

•  Federal Cost of Funds Index.

Рассмотрим некоторые индексы детальнее

Доходность казначейских векселей (Treasury bill yields) — часто используется для установления ставок по ценным бумагам с известным сроком погашения (constant-maturity security).

Индекс стоимости фондов (Cost of Funds Index, COFI). Отделение Федерального Банка кредитования жилья в Одиннадцатом округе (The Eleventh District of the Federal Home Loan Bank Board), расположенное в Сан-Франциско и охватывающее Калифорнию, Неваду и Аризону, публикует Индекс стоимости фондов (COFI), используемый как базовый для изменения регулируемых процентных ставок. COFI, к которому привязана процентная ставка по кредиту, — медленный и наиболее устойчивый индекс из всех используемых. Он привязан к ставке, по которой банки должны оплачивать средства своих вкладчиков (т. е. текущие счета, сберегательные счета, депозиты). Кредит с использованием COFI подходит для тех, кто хочет получить самые низкие возможные платежи и выплатить минимальные проценты за срок кредита. Начальная ставка процента на COFI ARM отличается для разных заемщиков в зависимости от их кредитного рейтинга, вида собственности, её стоимости и местоположения. Большинство ипотечных кредитов с использованием COFI требует меньшего количества документов и условий при выдаче кредита. Регулируемые ставки процента, привязанные к COFI, могут пересматриваться ежемесячно и, как правило, не имеют кэпов.

Индекс цены депозитных сертификатов (The Cost Of Deposit Index, CODI) – индекс, публикуемый Федеральной резервной системой и рассчитываемый как 12-месячное скользящее среднее 3-месячного индекса свободно обращающихся депозитных сертификатов. Рассчитывается как сумма доходностей сертификатов за 12 мес., деленная на 12. Результат округляется до целых процентов.

Исторически Индекс CODI повышается и падает не так быстро, как рыночные процентные ставки, такие как прайм-ставки или дисконтные ставки, из-за выравнивания 12-месячным скользящим средним, которое всегда несколько ниже или выше текущей доходности депозитов.

Индекс средней доходности 12-месячных казначейских обязательств, или Индекс МТА (12-Month Treasury Average index, MTA Index). Кредиты, в которых используется для расчёта регулируемой процентной ставки Индекс MTA, предлагают самые низкие платежи в США. Индекс почти столь же устойчив, как всемирно известный Индекс доходности сберегательных вкладов (The Cost of Savings Index, COSI). Ипотечные кредиты с Индексом МТА обычно имеют лучшую маржу, которая устанавливается на весь срок кредита. Наиболее вероятными заемщиками ипотечного кредита с использованием Индекса МТА являются лица, чей месячный доход сильно колеблется, поэтому они могут каждый месяц оплачивать меньшую или большую сумму в зависимости от их возможностей. Это может привести к отсрочке платежей основного кредита и процентов (отрицательная амортизация) в течение первых 5 лет. Если размер месячного платежа ниже платежа по ипотечному кредиту с условием «оплата только процентов» (interest only payment), то заемщику предоставляют отсрочку платежа, а недостающая сумма добавляется к основному кредиту.

Индекс доходности сберегательных вкладов (The Cost of Savings Index, COSI) — представляет собой среднюю ставку по «лучшим» вкладам и 3-, 4- и 5-летним депозитным сертификатам. COSI изменяется ежемесячно, в то время как маржа остается постоянной в течение жизни кредита, и регулируемая ставка процента состоит из индекса и фиксированной маржи. Величина платежа ежегодно меняется на определенную дату, указанную в договоре кредитования. За последние 10 лет Индекс доходности сберегательных вкладов был исключительно устойчив и этим привлекателен для многих заёмщиков.

Виды ипотечных кредитов в отдельных западно-европейских странах и России

В странах Западной Европы в настоящее время выдаются все 3 вида ипотечных кредитов – с фиксированной, регулируемой ставкой и гибридные кредиты. Тем не менее в отдельных странах тот или иной вид кредита традиционно является преобладающим.

В Испании наибольшее распространение получили ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, которая пересматривается каждые 6—12 мес. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой составляют лишь 5% от общего объема выданных кредитов.

Ипотечный рынок Германии является очень активным, поскольку на нем присутствует огромный ассортимент финансовых продуктов. Здесь доминируют долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Кредиты с переменной ставкой составляют около 5% от общего объема. Также выдаются ипотечные кредиты с выплатой заемщиком только процентных платежей в течение оговоренного периода (5—10—15 лет).

В Дании наиболее распространены ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, деноминированные в датских кронах, на срок более 30 лет. Также используются ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, деноминированные в датских кронах и в евро, частота пересмотра процентных ставок — от 1 года до 10 лет.

В Италии заемщикам доступны все 3 вида кредитов: с регулируемой и с фиксированной ставкой, гибридные кредиты.

Ипотечный рынок Голландии является одним из наиболее крупных ипотечных рынков Европы. На рынке доминируют кредиты с выплатой только процентов с высоким значением коэффициента LTV. 80% всех ипотечных кредитов – это кредиты с фиксированной ставкой, из которых 60% — на срок до 10 лет. 20% ипотечных кредитов – с регулируемой ставкой.

В Португалии, в отличие от Голландии, наибольшее распространение получили ипотечные кредиты с регулируемой ставкой на основе EURIBOR. Средний срок кредитов – от 20 до 25 лет. Всё чаще выдаются кредиты с фиксированной ставкой, которые были ранее непопулярны.

На рынке Великобритании существует очень ограниченное количество долгосрочных продуктов с фиксированной ставкой, однако насчитывается гораздо более значительное число краткосрочных продуктов с фиксированной ставкой для мелкого бизнеса. Довольно велика доля кредитов с регулируемыми ставками с ограничениями на ставки сверху (capped-rate mortgages).

Во Франции наиболее распространенными являются кредиты с фиксированной процентной ставкой. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой составляют от 20 до 30% от общего объема.

В России рынок ипотечного кредитования практически полностью занят кредитами с фиксированной ставкой. Кредиты с регулируемой ставкой составляют не более 5% и выдаются лишь несколькими банками, такими как «Дельта Кредит», специализирующимися на ипотечном кредитовании и имеющими соответствующую технологию расчетов и подготовленных специалистов. Такие виды кредитов, как гибридные или «с выплатой только процентов», пока ещё не появились на российском рынке. В качестве базовых индексов при расчёте ставки используются для кредитов в долларах LIBOR, в евро – LOBOR и EURIBOR, а для кредитов в рублях – MosPrime и MIBOR.

1. ARM: Hows, Whos, and Whys – What you need to know about adjustable rate mortgages/ www.liabrary.hsh.com/read_article-hsh.asp?row_id=145
2. ARM: Hows, Whos, and Whys – What you need to know about adjustable rate mortgages/ www.liabrary.hsh.com/read_article-hsh.asp?row_id=145

3. Казначейство США выпускает три вида ценных бумаг, получивших общее название «казначейские бумаги» – векселя, облигации и ноты. Для каждой из указанных бумаг могут рассчитываться свои индексы в зависимости от их срока и доходности.

4. Teaser Rate — буквально «ставка задиры» (англ.).
5. http://www.mortgage-x.com/general/mortgage_indexes.asp

Рынок ценных бумаг, 01.06.2008