Ипотечное кредитование в России - источник будущих сделок секьюритизации
Майкл Хельтер
Финансирование строительства и приобретения жилой недвижимости —основная функция кредитных организаций как финансовых посредников. Возможности банков по финансированию жилья в России увязаны с их способностью получать фондирование по конкурентной стоимости. Передача ипотечных портфелей от первоначальных кредиторов к ипотечным агентам или напрямую на рынки капитала не только соединяет спрос и предложение. В результате обеспечивается финансирование, сроки которого отвечают срокам погашения соответствующих активов, а также происходит передача кредитного риска, что позволяет высвобождать регулятивный капитал.
Секьюритизация как инструмент финансирования и передачи риска
Ипотечные агенты не обязаны выступать в качестве инвесторов, которые покупают и держат портфели кредитов. Их роль может заключаться в том, чтобы объединять в пулы различные кредитные портфели, пока их объемы не достигнут критической массы, которая делает сделки на рынках капитала экономически целесообразными. Также позитивным моментом является то, что некоторые агенты используют стандартные и прозрачные технологии обслуживания кредитов, а это имеет очень большое значение для поддержания доверия конечных инвесторов в секьюритизируемые активы.
Кредитное качество будущих денежных потоков неизбежно связано с практикой банков на рынке ипотечного кредитования, которая включает следующее: предлагаемые кредитные продукты, применяемую стратегию в отношении рисков, а также (последний, но не менее важный момент) операционные возможности по реализации такой предварительно определенной стратегии. Эти аспекты банковской практики определяют кредитные организации, однако на их решения в этой области влияют внешние факторы. Ключевыми моментами для развития ипотечного рынка являются круг потенциальных клиентов, качество недвижимости, выступающей как залоговое обеспечение, а также правовая и операционная инфраструктура, поддерживающая обеспеченное кредитование.
В последние годы развитие российского рынка происходит под влиянием таких факторов, как улучшение экономической конъюнктуры и осторожный приход банков в сегмент потребительского кредитования. Последнему способствовал постоянный рост реальных цен на объекты жилой недвижимости. В то время как в Москве и Московской области данная тенденция давно наметилась, в региональных промышленных центрах она наблюдается недавно. На конец 2007 г. ипотечные заимствования составляли всего 2,3% ВВП, и размер ипотечного долга в сравнении с таковым в другими странами остается очень невысоким. Такая ситуация может быть обусловлена тремя основными причинами.
Во-первых, ипотечные заимствования не всегда доступны. Взносы по краткосрочным ипотечным кредитам (обычно в начале текущего столетия кредиты выдавались на срок менее 15 мес.) очень высоки в сравнении со средним уровнем доходов в стране. Кроме того, цены на недвижимость росли более высокими темпами, чем заработная плата, поэтому данный дисбаланс еще более усилился.
Во-вторых, потребители не часто финансируют приобретение квартир или домов путем заимствований. Неприятие кредитования согласно опросам сокращается, но все еще имеет место. По некоторым оценкам, лишь от 10 до 15% сделок по приобретению недвижимости включают в качестве инструмента ипотечные заимствования, в то время как собственные сбережения занимают более высокое место в предпочтениях населения.
В-третьих, в начале этого века тенденция полагаться в большей мере на стоимость залогового обеспечения, а не на кредитоспособность должника была нераспространенной.
Несмотря на перечисленные ограничения, объемы ипотечных портфелей банков постоянно увеличивались. Это объясняется мерами, принимавшимися кредиторами для устранения сдерживающих факторов, на которые они способны влиять, например, за счет ассортимента предлагаемых продуктов. Среди внешних факторов можно назвать снижение процентных ставок, а также усилия властей, направленные на то, чтобы вознаграждения и комиссионные по кредитам не использовались как механизм скрытого увеличения процентных ставок. Само по себе это не оказало существенного воздействия на проблемы с доступностью кредитов. С целью расширения потенциальной клиентской базы с течением времени максимальный срок кредитования был увеличен, чтобы сократить ежемесячные платежи за счет увеличения горизонта риска. По данным Центрального банка РФ, в 2004 г. средний срок кредита составлял около 14 лет, а на конец 2007 г. – 16,5 лет. Были введены продукты, срок которых может достигать до 30 лет, в то время как еще в 2004 г. максимальные сроки кредитования, как правило, были на 10—15 лет короче.
Кредиты с высоким отношением его размера к стоимости недвижимости (>80%) также были результатом жесткой конкуренции между банками, особенно в Московском регионе. На раннем этапе развития кредитования банки настаивали на более существенной доле собственных средств должников при финансировании приобретения недвижимости, чтобы отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло приблизительно от 50 до 70%.
Тот факт, что кредиторы разрешили увеличить соотношение размера кредита и стоимости недвижимости, свидетельствует об их более высокой уверенности в устойчивости цен на ипотечную недвижимость. В пользу этого говорит и практический опыт, показывающий, что в преобладающем числе случаев с должниками, допустившими дефолт, заключаются внесудебные соглашения, а продажи недвижимости на вторичном рынке, как правило, обеспечивают достаточную возвратность средств. Принудительное исполнение судебных решений также более не является чем-то новым для большинства кредитных организаций, и сервисеры накапливают ценный опыт в этой области.
Кроме того, активно заниматься разработкой кредитных продуктов способны только средние и крупные банки. Небольшие кредитные организации, в особенности в регионах, в значительной мере зависят от ипотечных агентов, выступающих в качестве рефинансирующих структур (таких как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), и, как следствие, ограничены характеристиками продуктов, устанавливаемыми агентами.
Кредитный риск по российским ипотечным кредитам
Результатом кредитного анализа является формирование перспективного мнения о двух основных аспектах: вероятности дефолта и установления убытка в случае его. В этой связи большое значение имеют следующие переменные: оценочная частота дефолтов по кредитному портфелю и будущая цена продажи финансируемой недвижимости для сокращения рисков в случае дефолта, а также непогашенный остаток основной суммы кредита на момент дефолта.
Вероятность дефолта — это результат анализа кредитоспособности должника. Хотя такой анализ представляет собой прогноз обстоятельств, в которых будет материализоваться риск неплатежей, однако он не может не базироваться на обобщении исторического опыта. Данный подход следует применять в контексте российского рынка, который начал развиваться с нуля не так давно (в сравнении со сроками погашения кредитов приблизительно в 16 лет), на который, несомненно, позитивно влияет благоприятная экономическая конъюнктура, и где в настоящее время наблюдается растущая конкуренция между кредиторами. Добровольная продажа недвижимости должниками, которые испытывают проблемы с осуществлением выплат, скрывает не фигурирующие в отчетности случаи, когда кредитный риск мог быть осуществлен. Постоянный рост цен на недвижимость фактически помог этим должникам справиться с ситуацией. В то же время такое развитие событий возможно лишь в тех регионах, где имеется достаточный спрос на недвижимость. Кроме того, наблюдающийся кредитный риск связан с продуктами, которые, возможно, более не играют такую же роль в портфелях, выдаваемых в настоящее время, и, как следствие, должен интерпретироваться с учетом происшедших изменений. Наконец, использование исторического опыта для прогноза будущих уровней дефолтов исходит из сохранения высоких темпов общего экономического развития. Конечно, нельзя не учитывать внешние факторы, которые поддерживали ипотечное кредитование.
Вместе с тем просроченная задолженность по секьюритизируемым портфелям не высокая и в значительной степени соответствует прогнозам, которые делались во время совершения сделок на рынке. По некоторым сделкам с момента их проведения наблюдается нулевой уровень дефолтов. Данный факт не только отражает общую экономическую конъюнктуру, но также характеризует андеррайтинговую практику кредиторов, которая успешно сопровождала введение кредитных продуктов в России.
Андеррайтинговые возможности банков являются ключевым моментом для соблюдения устанавливаемых ими бюджетов на риски, поскольку это позволяет кредиторам определять и классифицировать кредитный риск. Минимальные стандарты и лучшая практика могут на начальном этапе помочь при создании организации, предоставляющей кредиты, однако в России наблюдается тенденция приобретения опыта и уточнения методологий. Как и критерии кредитования, это служит необходимым условием успешного андеррайтинга кредитов, но такой опыт формируется в ходе текущего ведения бизнеса.
Проверка информации, предоставленной кандидатами на получение кредитов, оценщиками и другими источниками, очень важна при принятии решений, основанном на таких правилах, как отношение размера кредита к стоимости недвижимости, тестирование доступности кредита или результаты скоринговой оценки, использующей характеристики заемщиков для оценки категории кредитного риска. Прогнозные возможности этих правил могут быть определены лишь с течением времени, при этом, чтобы данные инструменты могли выполнять свою роль по предсказанию рисков в качестве исходных данных должна использоваться подробная аналитическая информация. Кредитные агентства начали обеспечивать поддержку этого процесса в качестве источника информации о физических лицах и предприятиях малого и среднего бизнеса, и их позитивный вклад будет увеличиваться по мере расширения охвата должников, при условии, что агентства смогут поддерживать высокий стандарт качества данных.
Валюта кредита является ключевым аспектом, который необходимо учитывать и оценивать в рамках андеррайтингового процесса. Несмотря на то что небольшая доля должников может получать доходы в иностранной валюте, у подавляющего большинства заемщиков, как правило, нет такой возможности. В то же время изменения валютного курса оказывают значительное воздействие на возможности должников по выплате кредита за счет ежемесячных доходов. При этом следует отметить, что в течение последних лет в России изменения валютного курса были в пользу заемщиков, и в случае кредитов, номинированных в долларах США, скорее, были благоприятным фактором, нежели оказывали дополнительное давление.
При оценке качества кредитного портфеля крайне важно понимать стратегию в области рисков и воздействие, которое она оказывает на андеррайтинговую практику. Наряду с кредитными продуктами, целевой клиентской базой и историческими данными, эти моменты являются основой для анализа кредитного риска.
Крайняя мера: продажа объекта недвижимости
Увеличение цен на объекты недвижимости с опережением темпов инфляции обеспечивает значительную возвратность средств. В сочетании с низким отношением объемов кредитов к стоимости недвижимости это обеспечивало несущественный размер списаний по ипотечным кредитам. Тем не менее риск как таковой существует.
Для проведения анализа стоимости залогового обеспечения изначально должны быть выполнены два условия.
Во-первых, должен существовать функционирующий вторичный рынок жилья с достаточным уровнем спроса, который может быть использован в случае необходимости. Местоположение недвижимости оказывает существенное воздействие не только на ее стоимость. Также кредитная организация должна оценить возможность реализации оценочной стоимости объекта недвижимости, если потребуется его ликвидация. Размер рынка, расположение недвижимости в пределах региона, а также ее стоимость – ключевые аспекты в рамках данного анализа. Последнее важно, поскольку объекты с высокой стоимостью, как правило, привлекают лишь ограниченный круг потенциальных покупателей.
Во-вторых, необходимо тщательно оценить первоначальную стоимость недвижимости. При этом важно участие независимых оценщиков и понимание андеррайтером результатов их работы. Подготовленные результаты оценки используют различным образом. С их помощью определяют максимальный размер кредита, они являются основой для ожиданий кредитора в отношении возвратности средств, а также служат ключевой информацией для любого покупателя кредита в рамках сделки секьюритизации или для ипотечного агента, выступающего в качестве посредника. Следует отметить, что нет необходимости обязательно определять текущую рыночную стоимость недвижимости. При сделке обеспеченного финансирования, скорее, полагаются на «кредитную стоимость», т. е. на стоимость, которая может быть реализована в будущем в случае возникновения риска дефолта должника. Для определения данной стоимости могут применять различные корректировки, включая предположения о потенциальном понижении стоимости и степени такого понижения. Таким образом, так называемый сценарный анализ используют в качестве отправной точки оценочную стоимость. При этом моделируется воздействие снижения цены на недвижимость на уровень убытков по портфелю.
Наконец, при оценке возможности погашения кредита за счет поступлений от продажи недвижимости следует учитывать затраты, связанные с продажей и/или принудительным правоприменением, а также стоимость капитала, «замороженного» по данному кредиту. Судебные издержки и выплаты органам исполнительного производства должны вычитаться из ожидаемых поступлений от реализации, чтобы получить чистую стоимость, которую в качестве источника денежных средств кредитор может получить за объект недвижимости.
Надежность информации
При анализе кредитного портфеля используют информацию о должниках и залоговом обеспечении по кредиту как его фундаментальной составляющей, и качество информации имеет большое значение. Горизонт наблюдений за показателями по кредитным портфелям в России короткий, и суждения о развитии событий в будущем должны основываться на перспективном мнении, в том числе о тех фундаментальных факторах, которые будут влиять на кредитное качество портфеля. Результатом такого анализа будет размер ожидаемых убытков по каждому кредиту с учетом кредитного риска, связанного с должником, а также риска рыночной стоимости применительно к объекту недвижимости. Исходя из этой информации, можно определить распределение убытков и дефолтов по портфелю, а это является отправной точкой для анализа качества долговых ценных бумаг, выпускаемых для финансирования портфеля, и ключевым результатом анализа, проводимого рейтинговыми агентствами. Рейтинговые агентства стремятся получать подробную информацию о том, как российские кредиторы осуществляют андеррайтинг кредитных рисков, поскольку они не могут оказывать существенного влияния на динамику цен финансируемых объектов недвижимости. Fitch проводит глубокий анализ данного сегмента с момента присвоения рейтинга первой сделке с жилищными ипотечными ценными бумагами в 2006 г. и разработало модель дефолтов по портфелю, предназначенную для оценки кредитных портфелей по кредиторам в Российской Федерации. Аналитический подход применительно к пулам кредитов постоянно обновляется, чтобы отражать изменения на российском ипотечном рынке. Кроме того, модель способна отражать специфические характеристики оригинаторов и ипотечных агентов и может использоваться для анализа портфелей, выданных разными организациями (но на основании стандартных принципов).
На сегодняшний день сделки, рейтингуемые Fitch, демонстрируют показатели, соответствующие ожиданиям. Высокие темпы погашений значительно увеличивают кредитную защиту по приоритетным траншам облигаций. Чтобы учесть данный момент, Fitch изменило прогноз по рейтингам некоторых траншей российских сделок секьюритизации на «Позитивный».
Прогноз
Российский ипотечный рынок энергично развивается в сравнении с другими зарубежными рынками и становиться более зрелым. Из-за ограничений в области фондирования развитие продуктов в этом году сфокусировано на тех видах кредитов, которые рефинансируются ипотечными агентствами. Рост рынка в предыдущие годы поддерживался за счет того, что экономическое развитие страны стало отражаться на потребительском сегменте, однако вопрос доступности кредитов пока не разрешен и продолжает выступать в качестве ограничивающего фактора. Сохраняется возможность расширения деятельности в регионах, и большинство участников рынка в настоящее время предпринимают шаги в этом направлении. Можно ожидать, что будущие сделки будут обеспечены портфелями кредитов из различных регионов страны.
Рынок ценных бумаг, 01.06.2008
