Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании
Прошел уже год, как грянул ипотечный кризис в США, и российские банки продолжают принимать меры по корректировке требований к ипотечным заемщикам, чтобы не повторять ошибок западных коллег. Искусственное повышение доступности кредитов для населения - главная причина кризиса ипотеки в США. Сегодня тщательная оценка ипотечных Заемщиков – важная задача, которую каждый банк решает по-своему, но с соблюдением основных общепринятых критериев.
Андеррайтинг — это проверка банком платежеспособности и кредитоспособности клиента. Андеррайтинг заемщика — весьма сложная и ответственная процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита. Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. Впрочем, бывают и компромиссные решения, когда банк дает согласие, но не на ту сумму или не на тех условиях, на которые рассчитывал заемщик.
Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в банке занимается широкий круг банковских подразделений: юридическая служба, служба безопасности, риск-менеджмент, кредитное управление и пр. Это свидетельствует о степени сложности и трудоемкости процедуры андеррайтинга. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества).
Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в документах заемщика. Как правило, к основным документам, предоставление которых является обязательным, относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда), справка о доходах по форме 2 НДФЛ ФНС РФ либо по форме банка за последние 6—12 мес., копия свидетельства о заключении/расторжении брака, свидетельства о рождении детей, диплом учебного заведения, военный билет и документы, подтверждающие наличие заявленных заемщиком активов. Некоторые банки просят предоставить свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН), свидетельство о государственном пенсионном страховании, водительское удостоверение, заграничный паспорт, документы, содержащие сведения о состоянии здоровья, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, характеристики с места работы/учебы. Дополнительный пакет документов обычно запрашивается банком, если потенциальный клиент является владельцем собственного бизнеса (индивидуальным предпринимателем) или сумма кредита превышает определенный «пороговый» лимит, который определил банк. Даже в условиях ужесточения требований к заемщику банки крайне редко изменяли требования к предоставляемым документам, требуя только необходимый минимум, содержащий основную необходимую информацию.
Ужесточение процедуры андеррайтинга произошло в иных направлениях. Почти все банки стали более тщательно проводить так называемую проверку по линии безопасности и проверку кредитной истории заемщиков. Банк в обязательном порядке подает запрос в бюро кредитных историй для выяснения данных по кредитам, полученных клиентом в других банках. Кредитное бюро — это коммерческая организация, которая занимается хранением кредитных историй заемщиков. В центральном бюро кредитных историй есть информация о том, в каком из кредитных бюро хранится история того или иного клиента. Формирование базы Центробанка, начатое в 2005 г., идет пока достаточно медленными темпами — не все заемщики согласны предоставлять информацию о себе, и это, безусловно, создает трудности для банков. Но есть надежда, что скоро этот механизм заработает в России так, как в странах с более развитой банковской системой. Во многих банках уже имеются собственные базы заемщиков, на основе которых можно сделать вывод о кредитоспособности и добросовестности того или иного клиента.
Банк практически наверняка откажет в выдаче кредита, если у потенциального заемщика отрицательная кредитная история: человек вообще не платит по текущему кредиту или платежи поступают с задержками (просрочками). Так же финансовое учреждение поступит, если заемщик сознательно скрывал от него какую-то информацию или пошел на обман. Практически неразрешимое на данный момент препятствие при получении ипотечного кредита — наличие у потенциального заемщика судимости. И если в случаях, когда заемщик сам честно предоставил всю информацию, преступление было совершенно давно и носило не тяжкий характер, банк может пойти навстречу заемщику при условии всех остальных положительных параметров, то в случае если заемщик попытался скрыть информацию, банк примет отрицательное решение. Скрывать подобные сведения или предоставлять недостоверную информацию бесполезно, службы безопасности банка всегда выявляют подобные ситуации.
Помимо детальной проверки заемщика службой безопасности банка и кредитной истории, особое внимание кредитные эксперты банков стали уделять анализу платежеспособности заемщика после кризиса. Экспертный анализ заключается в оценке уровня и стабильности дохода, риска потери работы. Банк смотрит на уровень образования и опыт работы клиента, чтобы убедиться в том, что если заемщик и потеряет работу, то сможет найти новую, и финансовая нагрузка платежей по кредиту для него посильна. Для подтверждения уровня дохода банки могут проверить, идут ли отчисления от дохода работника в фонды (пенсионный, социального страхования). По этим отчислениям можно определить, соответствуют ли реальные доходы потенциального заемщика сумме, указанной в справке 2-НДФЛ. Учитывается стаж работника на последнем месте работы; оценка дохода с основного места работы происходит путем обращения (часто по телефону) на предприятия (к главным бухгалтерам, финансовым директорам). Банк соотносит заявленный уровень зарплаты со средними заработками в той или иной сфере деятельности, при этом особое внимание уделяется образованию и квалификации заемщика. Если ранее у банка вызывал сомнение какой-либо источник дохода заемщика и он мог просто снизить сумму кредита, не принимая в расчет данный доход, то после ипотечного кризиса банк, скорее всего, откажет заемщику.
Большинство кредитных организаций рассматривают в качестве подтверждения дохода справку по форме 2-НДФЛ либо справку по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства или с его устным подтверждением дохода. Есть и такие банки, в которых гражданин может предоставить данные о доходе в письменном заявлении-декларации. Собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели должны предоставлять бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, управленческую и налоговую отчетность. Следует отметить, что с 15 мая 2008 г. вступила в силу новая редакция стандартов АИЖК, ужесточающая требования к заемщикам. Изменения напрямую коснулись и оценки платежеспособности заемщика. Новые стандарты прекращают практику подтверждения доходов в свободной форме. Платежеспособность нужно будет доказать справкой по форме 2-НДФЛ либо заполнением специальной формы АИЖК. Доходы в виде государственных субсидий, дивидендов не будут больше приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков.
От способа подтверждения дохода зависит ставка по кредиту, таким образом банк компенсирует свои риски. То есть чем больше у банка сомнений, действительно ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка. Сейчас разница ставки при «белых» и «серых» доходах составляет примерно 1% практически во всех кредитных организациях.
Банки стали с еще большей настороженностью относиться к клиентам без определенного рода занятий. И если наемные работники могут подтвердить свой ежемесячный доход, то лицам так называемым свободных профессий сделать это сложнее. В данном случае подтверждением дохода могут быть договоры, контракты, выписки по банковскому счету, налоговые декларации и пр. Главное, банку необходимо понимать, что этот доход является регулярным и стабильным. В некоторых банках среди нежелательных клиентов числятся представители профессий, связанных с повышенным риском для жизни (спасатели, пожарные, милиционеры и т. д.). По-разному банки относятся к заемщикам, обладающим творческими профессиями, ведь писатели, артисты или художники тоже иногда не имеют постоянного места работы. В рискованную группу клиентов входят фрилансеры — внештатные сотрудники каких-либо организаций, выполняющие работу от заказа к заказу. Банков, готовых работать с заемщиками, получающими доход за границей, тоже немного. Таким группам заемщиков гораздо сложнее доказать банкам свою благонадежность.
Большинство банков при андеррайтинге рассматривают доход созаемщиков, то есть людей, которые разделят с клиентом кредитное бремя. Сегодня в роли созаемщиков может выступать не только член семьи, но и посторонний человек. Главное, чтобы он удовлетворял всем требованиям банка, предъявляемым к заемщику. Банки допускают наличие нескольких созаемщиков. По новым стандартам АИЖК количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами, а участие второго супруга в сделке станет обязательным.
В числе основных задач процедуры андеррайтинга — определение окончательной суммы кредита, на которую может претендовать заемщик. Ее расчет происходит в зависимости от дохода, получаемого заемщиком. Для определения его способности выплачивать ипотечный кредит банк использует количественные характеристики, среди которых отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность денежных средств (исходя из расходов на содержание). Банк устанавливает критерии, исходя из которых определяется предельно допустимая доля расходов по кредиту в совокупных доходах заемщика. Как правило, в ипотечном кредитовании доля ежемесячных обязательств по кредиту может составлять от 30% до 50% дохода.
Одним из заключительных этапов андеррайтинга является анализ факторов риска (негативных факторов) и компенсирующих факторов, при этом в совокупности учитываются все данные, предоставленные заемщиком. Компенсирующие/негативные факторы, как правило, имеют субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке. Кредитный эксперт должен установить, имеет ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно веское значение, чтобы нивелировать определенные негативные факторы, выявленные при анализе. Компенсирующими факторами могут считаться: наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества (может свидетельствовать о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить задолженность в случае снижения доходов), молодой возраст заемщика, высшее образование, карьерный и профессиональный рост, работа в потенциально прибыльных и высокорентабельных отраслях экономики (позволяет предположить, что на протяжении срока кредитования доход заемщика будет расти, а долговая нагрузка будет снижаться). К негативным факторам можно отнести: наличие значительных перерывов в трудовом стаже, частая смена работы, несоответствие уровня образования занимаемой должности и пр.
Говоря об ипотечном кризисе и проблемах андеррайтинга, следует отметить, что существенных различий в проведении данной процедуры отечественными и иностранными банками нет. Однако в России в принципе требования к клиентам всегда были жестче, чем в США. Это связано и с низким объемом ипотечного кредитования в сравнении с основными экономическими показателями, и с тем, что рынок ипотечного кредитования у нас не настолько развит, как на Западе, и, безусловно, с особенностями экономической и социальной ситуации в России. Важным отличием является то, что в развитых странах по многим клиентам банк может получить файл с уже собранной информацией, используя государственную систему накопления персональных данных по социальным номерам граждан. По значительной части клиентов есть собранная за десятилетия кредитная история, предоставляемая уважаемыми на рынке кредитными бюро, занимающимися накоплением информации долгие годы. Имея на руках файл с кредитной историей заемщика и социальный файл, можно значительнее быстрее и надежнее провести анализ кредитоспособности клиента, чем в нашей стране, когда приходится проводить дополнительные процедуры для подтверждения предоставленной информации или документов, а также получения необходимого уровня уверенности для вынесения кредитного решения. Кроме того, в России процедура андеррайтинга проводится только в банках, в то время как на Западе во многих случаях это делают ипотечные брокеры.
До ипотечного кризиса в США российский рынок переживал период роста, когда в борьбе за клиентов многие банки смягчали требования при выдаче ипотечных кредитов. Это выражалось как в снижении процентных ставок, так и в более лояльном подходе к подтверждению платежеспособности заемщиков. В результате обвала ипотечного рынка США многие игроки отечественного рынка пересмотрели правила ипотечного кредитования, что сделало ипотеку менее доступной для некоторых категорий населения. Впрочем, у каждого явления всегда найдется не только плохая, но и хорошая сторона. Более тщательная оценка заемщиков способствует повышению качества ипотечных портфелей. По мнению некоторых аналитиков, зарубежный рынок скоро начнет постепенно выходить из кризиса, и, следовательно, российским банкам уже сейчас нужно готовиться к секьюритизациям. А лучшая готовность — это повышение качества ипотечных портфелей. Поэтому рассчитывать на более лояльный подход к оценке кредитоспособности и платежеспособности заемщикам не стоит. Те требования, которые банки выдвигают сейчас, будут актуальны еще долгое время. Также возможны и незначительные изменения в плане дальнейшего ужесточения требований, но не стоит ждать чего-то кардинально нового, ведь планка поднята и так уже достаточно высоко.
Количество сделок с участием ипотеки резко увеличиваться не будет: россияне пока еще не оценили все плюсы использования кредита для покупки недвижимости, но и на Западе это направление развилось не сразу. В 2008 г. не следует ждать ипотечного бума, однако рынок ипотеки продолжит свое развитие. В дальнейшем, возможно, размер ставки будет напрямую связан с условиями кредитования, которые выбирает заемщик. Чем менее выгодны будут условия для банка и, соответственно, более рискованны, тем более высокая ставка будет ждать заемщика.
Рынок ценных бумаг, 01.06.2008
