Обратная ипотека - что день грядущий нам готовит?
Что такое обратная ипотека?
Обратный ипотечный кредит – это финансовый продукт, позволяющий превратить стоимость, омертвленную в недвижимом имуществе, в деньги без потери права собственности на это имущество.
Зародился этот вид кредитования в США в 60-е годы прошлого века, но широкое распространение начал получать только в 1990-е годы, после того как в 1989 году Federal Housing Administration вышла на рынок со своим обратным ипотечным кредитом (Home Equity Conversion Mortgage). [1]
Если обычный ипотечный кредит предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье, то обратная ипотека адресована людям, «богатым имуществом и бедным доходами». Обычно в такой ситуации оказываются пенсионеры – после завершения трудовой деятельности их доходы резко падают, и для поддержания приемлемого уровня жизни им приходится идти на такие радикальные меры, как продажа семейного дома. Обратная ипотека позволяет им превратить недвижимое имущество в деньги без физической потери этого имущества.
В общем случае обратный ипотечный кредит выглядит так: собственник закладывает свое жилье и начинает получать от кредитора деньги по определенной схеме (например, в виде периодических платежей). Эти платежи образуют сумму основного долга. Начисляемые проценты также прибавляются к основному долгу, погашать такой кредит не надо. При наступлении определенного заранее оговоренного события кредитор обращает взыскание на залог и из вырученных денег погашает кредит. Оговоренным событием, позволяющим кредитору обратить взыскание на залог, обычно являются смерть владельца или его переезд в дом престарелых, а также истечение срока кредитования, если кредит был срочным. Помимо этого, кредитор имеет право обратить взыскание на залог в случае «дефолта» заемщика. Дефолтом в этом случае являются такие обстоятельства, как возникновение задолженности по налогам на недвижимость, отсутствие страховки на заложенную недвижимость, ненадлежащее техническое состояние залога.
Существует несколько типов обратных ипотечных кредитов. [2]
Срочный – такой кредит обеспечивает заемщику серию ежемесячных платежей в течение оговоренного срока, обычно 3-10 лет. По окончании срока или в случае смерти заемщика, если она наступила до окончания срока кредита, кредитор получает основной долг, проценты и, если такое предусмотрено договором, часть стоимости дома и/или прироста цены. Ежемесячные платежи определяются исходя из лимита и срока кредитования и процентной ставки, по которой предоставляются средства.
Бессрочный – аналогичен срочному кредиту, рассчитывается на срок до достижения заемщиком возраста 100 лет.
Пожизненный – по такому кредиту заемщик получает деньги на протяжении всей жизни, независимо от того, продолжает ли он жить в доме или покинул его (например, переехал в дом престарелых).
Ипотечная кредитная линия позволяет заемщикам получать нерегулярные платежи в пределах одобренного лимита. Если заемщик захочет, он может взять всю сумму единовременно при оформлении такого кредита. Гибридные срочные и бессрочные кредиты совмещают в себе свойства срочного или бессрочного кредита и кредитной линии. Регулярные платежи при таком кредите ниже, чем при обычном срочном или бессрочном кредите, но при этом создается буфер, в пределах которого, в случае надобности, заемщик может взять дополнительную сумму.
Фиксированные платежи – этот вид кредита позволяет заемщику взять некоторую сумму при заключении договора, после чего он получает серию регулярных фиксированных платежей в течение оговоренного периода времени. Этот кредит также может иметь свойство кредитной линии, т.е. в случае необходимости может позволить занять дополнительные суммы в пределах определенного лимита.
Доля в приросте стоимости – вид обратного ипотечного кредита, первоначально появившийся в Европе. При этом кредите проценты на уже выбранные суммы не начисляются (или начисляются по очень низкой ставке), но при погашении такого кредита из денег, вырученных от продажи жилья, кредитор получает долю от прироста цены. У заемщика есть возможность погасить кредит до срока полностью или частично на пропорциональной основе.
Хотя обеспечением таких кредитов, как и в случае «обычной» ипотеки, является недвижимость, их риски различаются принципиально. Основной особенностью обратного ипотечного кредита, очевидно, является то, что с течением времени задолженность не погашается, а увеличивается, при этом платежеспособность заемщика в этом виде кредитования не играет роли. Кредитор не рассчитывает на регулярные платежи по погашению кредита, а ожидает, что кредит будет погашен средствами, вырученными от продажи залога.
Какие риски подобных кредитов можно выделить?
С точки зрения банка этот вид кредитования выглядит следующим образом.
Обратный ипотечный кредит – это всегда кредит с ограниченным регрессом. Если в момент реализации залога стоимость обеспечения будет ниже стоимости задолженности, банк понесет убытки. Поскольку при этом виде кредитования задолженность все время растет, такой сценарий более вероятен, чем при обычном кредитовании. Для некоторых случаев существует специальное ипотечное страхование, т.е. убытки будут погашены страховой компанией, но это повышает стоимость кредита для заемщика. Варианты кредитов, позволяющие банку при погашении получить долю общей стоимости и/или прироста стоимости недвижимости, могут повысить доходность этого вида кредитования и cкомпенсировать потери по портфелю таких кредитов, но с точки зрения заемщика (или его наследников) выглядят несправедливыми, если обращение взыскания на залог наступило гораздо раньше, чем ожидалось, и несут для банка риск судебных разбирательств.
Помимо общих проблем с долгосрочным прогнозированием цен на недвижимость существует и проблема цены конкретной квартиры. Т.к. хозяева квартиры – пожилые люди с ограниченными доходами, у них может не быть ни физических, ни материальных возможностей поддерживать квартиру в должном состоянии, не говоря уже о том, чтобы модернизировать ее. Поэтому когда эта квартира будет выставлена на продажу, цена ее может сильно отличаться от «рыночной».
В этом виде кредитования совершенно другой смысл имеет термин «обслуживание кредита». Если при обычном кредитовании обслуживание заключается в сборе и обработке платежей и работе с заемщиками, задерживающими платежи, то в случае обратной ипотеки функция обслуживания заключается в отслеживании состояния жилья и его владельцев. Прежде всего, кредитор должен следить за тем, чтобы владелец вовремя платил налоги и другие обязательные платежи и продлевал страховку. Задолженность по налогам и непродление договора страхования являются «событиями дефолта», позволяющими банку обратить взыскание на залог до истечения срока договора. Ухудшение состояния здоровья заемщика также может быть одним из событий, предусмотренных кредитным договором в качестве причины, по которой он может быть расторгнут. Очевидно, что функция обслуживания в данном случае является совершенно непрофильной для финансовой организации, и создание обслуживающего подразделения в банке было бы малоэффективно со всех точек зрения.
Для заемщика это в первую очередь продукт, достаточно трудный для понимания. Как показывает практика, даже там, где кредитование вообще и ипотечное кредитование в частности широко развито, людям не всегда понятна концепция обратной ипотеки. Зачастую заемщики пытаются выплачивать этот кредит, т.е. берут деньги только для того, чтобы тут же отдать их с процентами. Также люди не всегда отдают себе отчет в том, что они «проедают» имущество, которое в противном случае могло бы достаться их наследникам. Учитывая, что заемщики – люди пенсионного возраста, как правило, обладающие ограниченным кругозором в области финансовых инноваций, высока вероятность того, что они вступят в отношения, суть которых не вполне понимают.
Если кредит берется на определенный срок, то по окончании этого срока кредит должен быть погашен – как правило, за счет продажи обеспечивающего жилья. Короткий срок означает большие ежемесячные выплаты, но срок погашения кредита может наступить, когда заемщик еще не хотел бы переезжать в дом престарелых.
Заемщики должны хорошо понимать, когда кредитор может обратить взыскание на залог. Плановое погашение кредита происходит по истечении срока кредитования, если кредит был взят на определенный срок, или в случае смерти заемщика или его переезда в дом престарелых. Однако кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита в случае дефолта. Событием дефолта для таких кредитов является неуплата заемщиком налогов и других обязательных платежей, непродление договора страхования, а также ненадлежащее содержание жилья. Заемщику нужно четко осознавать, что есть «надлежащее состояние» и каких усилий и затрат потребует его поддержание.
Так как оценка обратного ипотечного кредита базируется на прогнозируемых параметрах, сравнить даже похожие продукты разных финансовых организаций будет очень сложно. Кроме того, подобная «естественная непрозрачность» продукта создает почву для деятельности недобросовестных продавцов.
Как правило, у такого кредита выше начальные расходы на выдачу (оценка недвижимости, страховка, подготовка договора и т.п.) и обслуживание. Если начальные расходы ложатся на заемщика (в счет кредита), то он оказывается должен немаленькую сумму, еще ничего не получив на руки. И на эти начальные расходы тоже начисляются проценты. Если же заемщик умирает или покидает свой дом (переселяется в дом для престарелых) – т.е. наступает событие, при котором кредит должен быть погашен, вскоре после заключения договора обратной ипотеки, такой долг кажется совершенно несправедливым.
В отличие от «прямой» ипотеки, в случае обратной ипотеки заемщик принимает на себя риск банкротства кредитора. Договор обратной ипотеки создает обязательства кредитора по осуществлению кредитных выплат в течение оговоренного срока, который может составлять 10 лет и более. Если кредитор разорится, выплаты могут прекратиться на неопределенное время или насовсем.
И, наконец, очень высока социальная цена ошибок: может просто не остаться времени на их исправление.
Поэтому обратный ипотечный кредит подходит не всем – это продукт для тех, кто намерен еще довольно долго жить в своем доме (т.е. отличается достаточно хорошим здоровьем) и не планирует оставить свое жилье в наследство. Для пенсионеров, которые с большой вероятностью покинут свой дом в недалеком будущем или планируют оставить свое жилье детям-внукам, обратная ипотека может оказаться не самым эффективным источником дополнительного дохода.
В России, где доходы большинства пенсионеров ниже официального прожиточного минимума, подобный инструмент мог бы стать подспорьем для пожилых людей, однако ряд факторов может отрицательно сказаться на его продвижении. Самые очевидные из них – это ограниченная информация о ценах на жилье и неготовность судебной системы к разрешению споров, связанных со сложными финансовыми продуктами. Отсутствие не только длительной истории, но и просто достоверной информации о текущих ценах на жилье, которой в других странах является индекс регистратора, публикуемый по зарегистрированным сделкам, повышает неопределенность прогнозов. Это означает, что банки при расчете обратного кредита будут использовать максимально консервативные оценки, и выплаты по такому кредиту будут относительно небольшими.
Сложность концепции и достаточно высокая неопределенность развития ситуации у заемщика могут привести к претензиям и судебным искам к кредитору со стороны заемщиков и их родственников/наследников. Риск того, что суды будут не в состоянии разобрать дело по существу и примут решения по таким искам в пользу заемщиков, представляется довольно большим – и это при условии, что будет написан и принят хорошо проработанный закон. Если же, что более вероятно, в законе будут какие-то недоработки, обратная ипотека может обернуться серьезными неприятностями и для кредитора, и для заемщика.
Страны, где обратное ипотечное кредитование уже не является экзотикой, столкнулись со всеми этими проблемами и нашли их решения. Прежде всего это регулирование и контроль кредитования, разработка стандартов раскрытия информации, позволяющих сравнивать разные финансовые продукты. Частично такие шаги уже были сделаны в отношении других видов кредитов, но для обратной ипотеки проработка этих вопросов должна быть гораздо более серьезной. Также должны быть разработаны критерии, позволяющие идентифицировать заемщиков, которые не способны принимать обоснованные решения. И, наконец, нужно формировать систему повышения финансовой грамотности населения. В других странах есть система частных и государственных консультационных служб, помогающих заемщику разобраться в тонкостях финансовых контрактов. В условиях России, где финансовая грамотность населения невысока, без этих мер несколько негативных случаев могут надолго дискредитировать саму идею обратной ипотеки.
1. www.reverse.org
2. Reverse Mortgage Securitizations: Understanding and Gauging the Risks. Special Report. Moody’s Investors Service June 23, 2000
РУСИПОТЕКА, 01.01.2008
