Платежеспособный спрос на жильё: как его обеспечить?

Щербаков Владимир

генеральный директор Иркутского регионального жилищного агентства

1. Понятие доступного жилья
 
Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объёмов жилищного строительства. Благоустроенное жильё необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной полноценной семьи, но даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жильё. Новое жильё за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.
 
Действующая сегодня на рынке жилья ситуация характеризуется огромным разрывом между себестоимостью и ценой предлагаемого продукта, который складывается из двух основных составляющих: обременений со стороны органов местного самоуправления и завышенной рентабельности.
 
Строительным компаниям в сложившейся ситуации нет нужды и причин снижать стоимость квадратного метра – покупается практически всё, что успевает построиться, спрос во много раз превышает предложение.
 
Государство не может конкурировать с частным сектором и существующие в отдельных регионах муниципальные или областные государственные строительные компании не эффективны и способны реализовать требуемый объем.
 
Огромное количество муниципалитетов, которые сегодня фактически исключены из строительного рынка по причине завышенных цен, на самом деле обладают платежеспособным спросом, если вывести цены на уровень себестоимость (даже при текущей неэффективной структуре затрат) плюс разумная рентабельность без бюрократических обременений. Вопрос лишь в том, как заставить руководителей органов местного самоуправления и строительных организаций принять новые правила игры, которые в теории вопроса не так уж и ущербны для них, поскольку потерянная маржа прибыли компенсируется увеличением оборота за счет резкого роста рынка.
 
2. Взаимосвязь доходов населения, цен на жилье и объемов задолженности по ипотечным кредитам по регионам
 
Наиболее важный фактор доступности жилья – доходы населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и приобрести жилье с помощью заемных средств. Рост доходов увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением, приводит к росту цен на жилье.
   
Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами. Вышеуказанные соотношения отражают прямую зависимость доступности жилья от доходов населения и возможности воспользоваться ипотечным кредитом.
 
Влияние изменения стоимости жилья на доступность его приобретения зависит не только от распределения доходов, но и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на будущую платежеспособность граждан, т.е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении жилья.
 
Доступное жильё – это жильё, которое семья со средними доходами может приобрести с помощью ипотечного кредита. Это общее понимание, для которого должны выполняться следующие условия:
 
 1. Доступное жильё – это жильё, которое приобретается с помощью рыночных инструментов, например ипотечного кредита
 2. Доступное жильё предназначено для определенной группы граждан, имеющих среднего уровня доходы.
 3. Данная категория граждан должна обладать сбережениями/накоплениями, достаточными для оплаты первоначального взноса и будущие доходы, которые позволят выплачивать ипотечный кредит без угрозы для семейного бюджета
 4. Стоимость доступного жилья не должна превышать нормативного показателя порога доступности для граждан со средними доходами. Для этого необходим расчет стоимости «доступного квадратного метра».
 
3. Доступное жилье и порог доступности
 
В мировой практике есть средне-историческая норма соотношения между доходами населения и стоимостью недвижимости. Жилье должно быть настолько дорогим, насколько люди зарабатывают. Это средне-историческое соотношение составляет 3,2: то есть (Среднегодовой доход семьи*3,2)=(Средняя стоимость жилья на одну семью). Если коэффициент в районе 3,5, считается, ситуация нормальная, выше 4 – отклонение, 5 – социальная напряженность, а когда он близок к 6, государство принимает экстренные меры. В России сейчас этот коэффициент более 6.
 
Индикатором доступности жилья официально у нас в стране является – коэффициент доступности жилья (КДЖ). Расчет и плановые значения КДЖ прописаны в федеральной целевой программе «Жилище».

Таблица 1. Плановые значения КДЖ (ФЦП «Жилище»)

КДЖ – это срок, требуемый семье из трех человек для покупки жилья площадью 54 кв.м, если все свои доходы она направляет на эти цели. В качестве источников финансирования рассматриваются заработная плата, имеющееся жилье, собственные сбережения и ипотечные кредиты.

Однако в разрезе всей страны, как доходы населения, так и стоимость квадратного метра в разных субъектах РФ достаточно дифференцированы и имеют большой разброс от среднего. Проблему объективного ценообразования в строительной жилищной отрасли необходимо рассматривать связке с реальным платежеспособным спросом населения в конкретном регионе и муниципалитете.

В соответствии с критериями федеральной целевой программой «Жилище» доступным жильём на данной территории (в городе, области и т.д.) считается:
  • жилье (54 кв.м.),
  • которое семья из трех человек (двое работающих)
  • со средним доходом на данной территории
  • может приобрести с помощью 15-летнего ипотечного кредита по текущим ставкам,
  • уплатив 30% собственных денег как первоначальный взнос,
  • при этом ежемесячный платеж не превышает 30% семейного дохода.
 
Из этого понятия рассчитывается ценовой порог доступности, который показывает, какая цена за квадратный метр является доступной для населения со средними доходами.
 
Расчетная формула порога доступности выглядит следующим образом:

где,

 • СреднедушевойДоход – доход на одного члена семьи,
 • ДоляПервоначальногоВзноса – 30% (0,3),
 • ДоляЗаемныйСредств – 70% (0,7),
 • СуммаКредита – сумма ипотечного жилищного кредита,
 • РазмерЕжемесячногоПлатежа – аннуитет, размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, выплачиваемого равными долями.

Замечание. Величина средней заработной платы и среднего дохода не являются тождественными понятиями. К примеру, семья стоит из двух работающих супругов и одного несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, з.п. приходится только на двух членов семьи, а семейный доход имеется у трех. Соответственно, тождество будет выглядеть для примера следующим образом:

Пример: в Иркутске на 1 ноября 2008 г. при средней стоимости жилья на первичном рынке – 48 000 рублей за кв. метр, порог доступности жилья составляет 30 696 рублей за кв. метр при средней заработной плате 21 980 рублей.
 
 • условия ипотечного кредитования: 15-летний ипотечный жилищный кредит, процентная ставка 11% годовых;
 • в формуле расчета стоимости Доступного жилья используется соотношение (Кредит/Аннуитет), что с математической точки зрения является константой. Поэтому для удобства расчета берется кредит 1 000 000 руб. Соответствующий ежемесячный платеж по кредиту составляет 11 366 руб.
 
Порядок расчета: 

Для упрощения расчетов формулу порога доступности можно модифицировать до следующего вида: 

или

Таким образом, с некоторой погрешностью можно считать, что 1,4 – это коэффициент, на который нужно умножить среднюю заработную плату, чтобы получилась стоимость «доступного квадратного метра».

4. Общая методика расчета порога доступности

Как уже упоминалось выше, ФЦП «Жилище» использует понятие коэффициента доступности жилья в качестве индикатора возможности приобретения жилья среднестатистической семьей. Формализуем данное понятие:

Распишем данную формулу:

Используя обратные преобразования, получаем:

Определение доступности жилья использует условие приобретения жилья при помощи ипотечного жилищного кредита, тогда КДЖ не что иное, как

где размер ежемесячного платежа – аннуитет, рассчитываемый по формуле

Ранее упоминалось, что исторически сложившееся справедливое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья составляет 3,2, т.е. КДЖ=3,2.

Эмпирическим путем находим, что срок, тождественный данному соотношению (с учетом критериев доступности: доля первоначального взноса составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья), равен 15 лет, а соответствующая процентная ставка составляет 11% годовых.

Таблица 2. Размер аннуитета при сроке ипотечного кредитования 15 лет.

5. Заключение

С точки зрения организации строительного процесса, ориентации на экономичность и функциональность, доступное жильё и социальное жильё неразличимы. Принципиальное отличие состоит в том, что доступное жильё население покупает(!) на собственные средства.

Строительство стимулирует экономику, создавая рабочие места, увеличивая налогооблагаемую базу, развивая сопутствующие отрасли. Строительство под переселение из ветхого и аварийного жилья снимает социальную напряженность населения, устраняя неподходящие условия проживания для людей. Строительство коммерческого жилья и ипотечное кредитование обеспечивает активизацию накопленных сбережений населения и будущих доходов, действуя как антиинфляционное средство. Ипотечные кредиты обеспечивают финансово и социально ответственное поведение населения.

В условиях кризиса для оздоровления экономики жилья должно строиться массово, большими объемами и в короткие сроки. Условием обеспечения массового платежеспособного спроса населения со средними доходами, нуждающихся в улучшении жилищных условий, будет являться доступная цена квадратного метра и доступный ипотечный кредит.

РУСИПОТЕКА, 01.12.2008