Константин Апрелев: Цены на жилье начнут устойчивый рост уже с лета-осени 2010 года
В интервью "Интерфакс-Недвижимости" вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев рассказывает о развитии кризиса на рынке жилья в России, подводит итоги года уходящего, делает прогнозы на 2010 год. Эксперт комментирует проблемы, связанные с введением налога на недвижимость, привлечением финансирования в девелопмент.
- В чем причина такого серьезного "проседания" рынка первичного жилья, которое сегодня мы наблюдаем?
Спрос на строящееся жилье в Москве снижался с января 2008 года, тогда как на вторичном рынке этот процесс начался только в августе. Снижение спроса в этом сегменте рынка было вызвано кризисом доверия потребителей-инвесторов к инвесторам-застройщикам. Это – увеличение периода строительства и ввода объектов, задержки сроков оформления прав собственности, безудержный рост цен на фоне ухудшения качества объектов и снижения привлекательности самого процесса инвестирования для граждан.
Росло количество проблем, обострялись противоречия между инвесторами-застройщиками и местной властью, аппетиты которой стали огромными, и при предоставлении участков на застройщиков возлагалось все больше обременений на фоне безудержного роста тарифов на подключение к коммуникациям.
Кроме того, в последние годы, начиная с 2002-го, застройщики вели пагубную экономическую политику при подготовке проектов – всегда планировали их, исходя из роста цен на жилье. Власть, в свою очередь, все больше нагружала инвесторов обременениями, стоимостью земли, подключениями к коммуникациям.
Все это привело к кризису доверия, связанному не только с покупательной способностью, но и с теми рисками, которые застройщики перекладывали в полном объёме на конечных потребителей. И последние начали отказываться от инвестиций в прежних объемах, а финансовый кризис усугубил сложившуюся ситуацию.
На рынке перестала сохраняться главная тенденция - рост цен. Из-за этого ушла ключевая мотивация, которую постоянно предлагали в качестве главного обоснования застройщики привлекаемым к софинансированию частным инвесторам. Зачем покупать сейчас, если цены не растут? Это окончательно ухудшило инвестиционный климат на рынке привлечения денег населения, а когда наличности не стало и у банков, это просто взорвало текущую ситуацию, обвалив спрос и рынок.
- Кому тяжелей в этой ситуации? Какой стратегии должны придерживаться девелоперы в кризис?
В сложившейся ситуации не могут привлечь деньги и несут убытки те компании, которые в прежний период игнорировали интересы частных инвесторов - нарушали сроки сдачи объектов, не выполняли своих обязательств, создавали некачественные продукты, кто реинвестировал привлеченные у населения деньги в новые площадки.
Те, кто выполнял свои обязательства в срок, не игнорировал интересов привлекаемых соинвесторов, кто смог хеджировать и понизить риски недостроя своих инвестпроектов через какие-то административные или собственные ресурсы, оказались в выигрышном положении. Перспективы выживания их бизнеса очевидны.
По моему мнению, девелоперам сейчас нужно менять подходы к финансированию. Если раньше ключевая стратегия заключалась в привлечении спекулянтов и инвесторов, которые вкладывали ради прибыли из-за высокой доходности, то сейчас стратегия должна меняться на работу с конечным потребителем-покупателем жилья для его семьи. В работе с этим клиентом нужно ставить иные акценты. Если застройщик не может предложить покупателю хорошую доходность, то он должен гарантировать сроки строительства, качество жилья, возможность предоставления рассрочки.
- Некоторые аналитики говорят, что на вторичном рынке стабилизация. Что, по вашему мнению, происходит в этом сегменте спустя год после развития кризиса?
Основное снижение цен на "вторичку" произошло за год кризиса. Сейчас тенденция замедлилась. С нашей точки зрения на рынке наступил период стабилизации. В краткосрочной перспективе возможен небольшой рост, неустойчивый. Устойчивая перспектива роста цен в секторе может наметиться уже с лета-осени 2010 года, если не произойдет непредвиденных потрясений в мировой экономике.
За время кризиса больше всего "просели" цены на жилье элитного класса. Перспектива введения налога на недвижимость и появление большого количества новых элитных проектов, сокращение покупателей и инвесторов в дорогом сегменте усилит тренд. Здесь можно ожидать дальнейшего снижения цен. Реализовать небольшой элитный проект в Москве не так сложно при нынешних инвестиционных условиях с учетом существенного снижения цен на землю. Такие проекты будут появляться в дальнейшем, будут вступать в конкуренцию с реализованными, цены в этом секторе будут снижаться.
- Какие можно сделать общие прогнозы по ценам на жилье в России? Они продолжат падение?
Сейчас цены в Москве и регионах по отношению к абсолютному максимуму понизились так же, как и в 1998 году – в Москве на 30%, в регионах до 40-60%. Объемы продаж за первые 9 месяцев года ниже на 30% по сравнению с таким же периодом 2008 года. Практически по всем регионам на вторичном и первичном рынке возможно дальнейшее, но уже меньшее снижение – примерно на 7-10%. В эконом-классе можно ожидать минимального снижения. Заметнее это процесс будет в элитном и бизнес-классе.
Сейчас сложно что-либо прогнозировать, многое будет зависеть от ситуации в макроэкономике, цен на нефть и энергоносители, устойчивости доллара и других валют, и прочих глобальных факторов.
В некоторых регионах, где корректировка рынка прошла раньше, уже началась стабилизация даже на первичном рынке. Например, в Сибири и других регионах, где цены близки к 30 тыс. рублей за кв. метр, спрос начнет расти на первичном рынке с готовых объектов или находящихся в высокой степени готовности.
В эконом-классе цены на стоящееся жилье в некоторых регионах России уже и так достаточно низки. В ближайшее время жилье, которое сдано в эксплуатацию, будет распродано. По ценам ближе к 30 тыс. рублей за кв. метр готовое жилье стоит покупать. То, что не приобретут граждане, будет приобретено за счет средств бюджета для реализации социальных жилищных программ. Особенно это касается городов с населением свыше 500 тыс., ибо таких цен там скоро не будет. Регионы, которые первые отыграли вниз, первыми же и почувствуют возобновление спроса.
- Какие новые тенденции принесет кризис на рынок жилья?
Думаю, в ближайшей перспективе строительные проекты будут мельчать. На первичный рынок выйдут объекты, которые будут иметь не большие площади застройки и габариты самих квартир. Основная привлекательность проектов будет достигаться не за счет объемов рекламы и престижности, а за счет их прагматической эффективности и целесообразности.
- Что происходит со спросом на жилье в России?
Летом и в начале осени было отмечено оживление рынка. Однако срок экспозиции объектов увеличился: в бизнес-классе до 135 дней, в эконом-классе – до 115 дней. Это является абсолютным рекордом. На рынке сложилась ситуация, когда с одной стороны не было спроса, а с другой стороны количество объектов сокращалось. С лета предложение жилья в Москве сократилось на 20%.
Сегодня этот тренд поменялся, объем предложения резко вырос (на 30% в октябре) за счет мотивации владельцев, связанной с приростом цен в долларах, хотя рублевые цены продолжают снижаться.
Власть и некоторые другие заинтересованные стоны пытаются воздействовать на покупателя, говоря о том, что больше цены не будут падать. Тем самым они воздействуют и на продавца. По сути, некоторые последние заявления чиновников сдерживают часть сделок, которые могли бы произойти.
В коррекции цен на недвижимость содержатся и некоторые психологические факторы, связанные, прежде всего, с ожиданием населения, а не только экономическая целесообразность. Покупательская способность населения всегда реализуется не из текущих доходов, а из накоплений. Поэтому сейчас этот рынок, в большей степени, зависит от существующих психологических установок, потребностей и уверенности в завтрашнем дне.
Как только люди сами поверят, что кризис уже начал выходить из плохой фазы, то рынок начнет понемногу оживать. Здесь не помогут ни заявления политиков, ни другие рычаги.
- Как могут повлиять на рынок спекулятивные и бартерные квартиры?
Часть спекулятивных квартир уже продана. Вообще сложный вопрос, что называть спекулятивной квартирой. Я бы делил их на спекулятивные и инвестиционные.
Спекулятивный инвестор рассчитывает на краткосрочные вложения для получения доходов в пределах 2-3 лет. Инвестиционные квартиры – те, что люди покупают, чтобы сберечь деньги и приобрести "подушку безопасности". Эти покупки, как правило, совершены не за счет кредитных средств, а за счет собственных накоплений, поэтому собственник не будет торопиться продать такое жилье. К тому же его можно сдавать в аренду.
Застройщики в условиях кризиса действительно прибегают к бартерным схемам. То есть, предлагают своему подрядчику квартиры по определенной цене в зачет выполнения работ. Последние бросаются срочно продавать эти квартиры, так как имеют обязательства по зарплатам перед сотрудниками и долговые обязательства перед поставщиками. И все же – это не лучший вариант для застройщика, так как он теряет монопольное право продаж на этом объекте, контроль над потоками и ценами реализации и, в конечном счёте, над спросом. Это ведет к демпингу цен на проекте и ухудшению его ликвидности.
Если он раньше девелопер мог рассчитывать на стабильный "ручеек" денег с продаж, то сейчас он лишает себя такой возможности и увеличивает риски для покупателя. Если застройщик начал рассчитываться квартирами, его положение достаточно плачевно, а соответственно, непривлекательно для потенциального покупателя. Это серьезно снижает платежеспособный спрос. Именно такие схемы раньше порождали двойные продажи. Не стоит забывать, что в кризис может присутствовать "пирамидальный" синдром "Социальной инициативы".
- В 2012 году в России планируется ввести единый налог на недвижимость. Каким, в идеале, он должен быть?
Налог на недвижимость должен стать инструментом, который поощряет экономическое развитие муниципальных образований. Если налог преподносить как эффективное управление территориями, то ясна логика использования этого налога.
- Например, в неком загородном поселке налог уходит в муниципальное образование N, которое находится далеко. Вопрос: что оно делает для этого поселка и за что получает налоговые деньги с точки зрения управления территорий? В данном случае, по нашему мнению, часть налога должна возвращаться трансфером на администрирование поселка и управление развитием и эксплуатацией его территории, дорог, освещения, социальной инфраструктуры и прочее. А если этого нет, то зачем выплачивается налог этому муниципальному образованию?
Думаю, этот инструмент должен ликвидировать перекос в налоговом поле, возникший в результате административной реформы. Также необходимо создать механизмы мотивации и развития эффективного муниципального управления, стратегической мотивации органов управления в развитии территорий поселений. Важной целью введения этого налога также должна стать возможность привлечения инвестиций в создание объектов недвижимости и бизнеса для расширения налоговой базы бюджета.
По моему мнению, в налоговом законодательстве при получении налога в бюджет, каждой из сторон межбюджетных отношений, обязательно должны быть предусмотрены обязанности за каждым участником. Например, для поселений это обязанности муниципалитетов по управлению территориями. Если налогоплательщики будут знать, куда эти средства расходуются, то налог будет поддержан населением, да и уровень местного саморегулирования значительно вырастет.
- Какие вы видите проблемы на пути введения этого налога?
Главная проблема в том, что пока Министерство финансов РФ не готов менять сложившиеся бюджетные отношения. Это не создает инструментов мотивации муниципалитетов к действиям по наполнению бюджета.
Вторая проблема в том, что в некоторых муниципальных образованиях даже после перехода на новый формат налога затраты на массовую оценку недвижимости и земли будут больше, чем доходы от налога. Например, в маленьких муниципальных образованиях в сельской местности. В данном случае затраты, связанные с переоценкой, проще вменить субъектам и таким образом обеспечить мотивацию осуществления даже на территориях внутри субъекта, где это невыгодно.
РГР, кстати, предлагает установить на федеральном уровне размер площади жилья, не облагаемой налогом на недвижимость – из расчета социальной нормы жилплощади на каждого проживающего, принятой региональными или федеральными властями для очередников.
Интерфакс, 02.12.2009
Беседовал Сергей Велесевич
