Александр Семеняка: Если заемщик не платит, это уже не ипотека
Самые низкие ставки по рублевой ипотеке в стране сейчас у АИЖК: банки, участвующие в программе агентства, кредитуют покупателей жилья под 10,05% годовых (обычные рыночные ставки — 15—17%). Агентство также берется помочь с погашением кредитов тем, кто потерял работу. Но все это не означает, что АИЖК превращается в богадельню. В интервью «Ведомостям» генеральный директор агентства Александр СЕМЕНЯКА рассказывает, как во время кризиса государственная компания может удерживать баланс между социальными и коммерческими интересами.
- У президента и премьер-министра было несколько совещаний о государственном субсидировании ипотечных ставок. Вас даже попросили оценить целесообразность такой меры. И что же решило АИЖК?
Мы пришли к выводу, что краткосрочное субсидирование процентной ставки нецелесообразно. Кредит длительный, и обеспечить гарантию бюджета на срок 20—30 лет невозможно. А если сначала гарантировать, а затем переводить заемщика на полную ставку и, таким образом, на скачкообразный рост платежа — значит своими руками создавать сегмент subprime [высокорисковой ипотеки для заемщиков с плохой кредитной историей] и не учиться на ошибках США.
У размера субсидии, которую теоретически хочет потратить бюджет, есть некая современная стоимость — лучше эту сумму дать в виде субсидии первоначального взноса. Тогда вы снизите сумму кредита и размер платежа заемщика, но проблемы со скачкообразным ростом платежа не будет.
Программу субсидирования первоначального взноса можно очень выгодно объяснить заемщикам. Целевая аудитория программы — те, кто может купить жилье, но ждет, что цена метров будет еще ниже. По нашим оценкам, порядка 50 000 таких потенциальных покупателей ожидают 10%-ного снижения цен. Можно ждать целый год, и цена, возможно, снизится на 10%, но может и вырасти. А можно купить жилье сегодня, взяв 10%-ную субсидию, и жить целый год в своей квартире, не подвергая себя риску. Субсидия, естественно, должна быть безвозмездной и безвозвратной.
- А что думает Минрегионразвития, которому поручил проработать этот вопрос Владимир Путин?
Думаю, некорректно комментировать позицию федеральных ведомств.
- У вас была недопоставка закладных в первой половине года. Чего вы ожидаете во втором полугодии? Куда потратите лишние средства, если они останутся?
Мы получили в уставный капитал от государства 80 млрд руб. — 60 млрд руб. в прошлом году и 20 млрд руб. в этом. Мы 30,6 млрд уже потратили на выкуп в конце прошлого и с начала этого года, 5 млрд передали в уставный капитал АРИЖК [Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, дочерняя компания АИЖК] для помощи заемщикам. Еще на 33 млрд руб. законтрактовали поставки закладных на первое полугодие 2010 г. Мы могли заключить договоров и на большую сумму — сейчас региональные операторы снизили ставку и просят увеличить лимиты. Но 25 млрд руб. мы держим в резерве на случай ухудшения ситуации у заемщиков, например в Тольятти или других моногородах. Все деньги лежат на депозитах, в основном в госбанках, мы размещаем их через аукционную систему.
- А куда вы потратите прибыль в 4 млрд руб.?
С ней еще проще — сформируем резерв на покрытие убытков. Мы делаем то же, что делают банки, просто они относят это на себестоимость, а мы сначала показываем прибыль, платим с нее налог, а из оставшейся прибыли формируем три фонда: покрытия убытков, развития, социальных программ, около 80% средств направляем в первый фонд. В случае если по существующей просрочке у нас будет возникать убыток, мы будем покрывать его сначала из этого фонда, а не из уставного капитала.
- У вас недавно комитет по стратегии при совете директоров обсуждал ипотечное страхование. Когда появится такой продукт?
Смысл ипотечного страхования — когда страховая компания возмещает банку убыток в случае, если банк, обратив взыскание на имущество, продал его и не смог вернуть сумму кредита. Если бы ипотечное страхование было сейчас, оно бы частично покрывало убытки банков. Эта программа защищает от убытков не человека, а банк, но делает доступным для человека кредит с низким первоначальным взносом. Платит, естественно, за это человек, и неважно, кто покупает страховку, — банк может включить страховую премию в ставку кредита.
Потенциальная аудитория ипотечного страхования — это люди с достаточным доходом, но недостаточными сбережениями на первый взнос. Сегодня банки предлагают кредиты только на 70% цены жилья. Ипотечное страхование позволит увеличить сумму кредита до 90%, как это было до кризиса. А разница в 20% кредита и связанный с этим риск снимается с банка и передается страховым компаниям.
Но при этом важно, чтобы Центробанк такого рода кредиты продолжал считать надежными и оставил по ним требования к капиталу такими же, как по кредитам с 30%-ным первым взносом.
- Что нужно сделать, чтобы это заработало, и сколько потребуется времени?
Надо, чтобы банки увидели преимущества ипотечного страхования. Мы видим преимущество в том, что банки несут более низкие риски по застрахованным кредитам, а следовательно, снижается нагрузка на их капитал, что должно отразиться на нормативе достаточности капитала. А для этого надо убедить ЦБ включить застрахованные кредиты в их нормативные акты, чтобы считать их более надежными по сравнению с обычными кредитами с низким первоначальным взносом. Для этого надо договориться с ЦБ по требованиям к страховому покрытию, в том числе по форме договора ипотечного страхования и показателям финансовой устойчивости страховых компаний. И поддержать страховщиков, предлагая им перестрахование либо сострахование такого риска, чтобы они не сильно завышали тарифы.
То есть определенную часть этого риска планирует взять на себя дочерняя страховая компания АИЖК. Это не такой быстрый проект. Сейчас мы с банками обсуждаем размер премии, подходы по технологиям, формы договора. Центробанку направили проект концепции, они дали свои замечания, обсуждаем, как ЦБ сможет это сделать выгодным для банков — либо по нормативу достаточности капитала, либо по снижению норм резервирования. Пока мы не дошли до обсуждения формы договора и страховщиков, ожидаем завершить его примерно во II квартале 2010 г.
- А по недавно введенному продукту — ипотеке без обязательного страхования жизни — уже поступают закладные? Как их АИЖК выкупает?
Да, мы уже выкупили 70 штук таких закладных, покупаем так же, как обычные, по номиналу.
- Какие-то новые продукты вы еще хотите вводить до конца года?
Мы скорее хотели бы сделать массовым продукт с использованием материнского капитала, сейчас выдано несколько десятков пробных кредитов, процесс идет неплохо, и мы можем предлагать это по всей стране. Военную ипотеку хотели бы активизировать. Минобороны рассчитывает, что 3000—5000 человек воспользуются ипотечным кредитом в ближайшее время.
Из нового — планируем продукт, связанный с земельной ипотекой. Это будут кредиты для индивидуального жилищного строительства и для жилищных кооперативов. Создается жилищно-строительный кооператив для постройки дома, он покупает земельный участок для строительства, и строительство финансируется под залог земли. Сам кооператив является застройщиком, все финансирование и титул стройки возложены на кооператив, а девелопер оказывает услуги по управлению проектом. О ставке пока рано говорить, мы будем стремиться к тому, чтобы в I квартале 2010 г. выйти на какой-то пилотный проект.
- Как обстоят дела с вашей программой стимулирования строительства? (Суть программы в том, что АИЖК выдает банкам целевые займы на строительство жилья и одновременно обязуется выкупить все ипотечные кредиты, выданные на покупку квартир в достроенных домах. — «Ведомости».)
У программ стимулирования кредитования застройщиков жилья экономкласса два направления — достройка жилья в высокой степени готовности и строительство его с нуля. В последнем случае Фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) участвует в нашей программе как гарант сбыта жилья. Фонд продает земельные участки в четырех регионах (Курск, Киров, Тюмень, Чебоксары) под застройку, планирует аукционы и в других регионах. Победитель аукционов может рассчитывать на финансирование стройки по нашей программе.
Большинство заявок мы получили на достройку имеющегося жилья. С группой ГПБ мы уже подписали соглашения по двум объектам, сейчас Газпромбанк готовит еще два объекта. С Ханты-Мансийским банком подписано соглашение. В высокой степени готовности соглашение с МДМ-банком, с БЖФ, с остальными банками ведем переговоры. Пока программа работает не так активно, как нам бы хотелось, хотя сейчас уже 20 банков подали заявки на сумму примерно в 5 млрд руб. Тем не менее из-за опасений банков мы не можем перейти от этапа заявок к подписанию соглашений о финансировании.
Выяснилось, что себестоимость строительства плюс проценты за пользование кредитом, которые застройщик включит в стоимость квартиры, во многих случаях превышают 30 000 руб. за 1 кв. м. Это средняя по России цена, а для каждого региона цена устанавливается Министерством регионального развития. Условиями программы требуется, чтобы гарант покупал по ценам Минрегиона все непроданное жилье. Но, по мнению банков, если гарантия будет исполнена по 30 000 руб. за метр, они понесут убытки: компания-застройщик понесет убыток из-за продажи квартир ниже себестоимости, не вернет полностью кредиты банку, а банк — АИЖК.
Вся проблема в том, что банки не хотят принимать риски сбыта жилья. Если бы они верили в спрос, схема работала бы и без нас, деньги у банков есть. Вообще, со стороны банков заметен некий инфантилизм — они сейчас, похоже, согласны только на полностью гарантированные кем-то проекты, без риска и желательно по докризисным ценам. Но повышение гарантом сбыта цены выкупа нежелательно, так как гарант только подстраховывает, а продавать жилье и нести риски должен застройщик.
- А разве не гарант сбыта, т. е. фонд РЖС, решает, по какой цене он купит непроданное жилье?
Решение о цене выкупа принимает гарант самостоятельно, вы правы. Но фонду, чтобы купить жилье, тоже потребуются ипотечные кредиты АИЖК. А мы оцениваем жилье как залог по ценам Минрегиона, и больше чем на 21 000 руб. за метр жилья ипотечный кредит в АИЖК фонду не дадут. Если гарант хочет выкупить жилье по 35 000 руб. за метр, то он должен иметь еще 14 000 руб. собственных средств, а если по 25 000 — то всего 4000 руб. Разница, как говорится, очевидна.
Поэтому Фонд содействия развитию жилищного строительства из-за ограниченности своих средств планирует выдавать гарантии сбыта только по жилью, которое будет построено на продаваемых им землях. Хочется надеяться, что по мере роста его доходов он начнет давать гарантии сбыта на достройку и на чужих землях. Он сейчас готов дать гарантию купить 25% жилья, построенного на землях, проданных под застройку.
- А из каких доходов при худшем сценарии и необходимости покупки квартир фонд-гарант будет платить вам проценты по ипотеке?
В худшем случае гарантия будет исполнена, и гарант выкупит жилье с помощью ипотечного кредита. Такой кредит будет погашен после продажи квартиры, т. е. можно не торопиться ее продавать сегодня. Но тогда надо будет сдать ее в аренду, чтобы платить проценты по кредиту. Существует формула взаимосвязи ставки найма, процентной ставки и доли кредита. Ставку найма определяет рынок, а долю кредита и процентную ставку по нему определяем мы.
- А кто же будет гарантом по недостроенным объектам?
Мы пытаемся сейчас в качестве гаранта по проектам достройки, например, работать еще с фондом ЖКХ — он участвует в программе переселения из ветхого и аварийного фонда, поэтому мог бы быть гарантом выкупа квартир под переселение. Сейчас мы с ними такое соглашение подписали — в каких-то регионах и в определенных объемах гарантом может стать и фонд ЖКХ.
Мы пытаемся убедить и региональные ипотечные агентства, которые созданы региональными властями, брать функцию гаранта по выкупу жилья на себя. Ведь это риски региональных рынков жилья. Начали активные переговоры с местными властями, разослали письма, рекомендуем им предусмотреть в бюджетах на 2010 г. дополнительные взносы в уставные капиталы региональных операторов для решения этой задачи. Сейчас, кстати, многие губернаторы заявляют, что цена жилья больше падать не будет. Принятие на себя финансовой ответственности делает такие заявления более убедительными.
У региональных агентств есть еще инструмент снижения своего риска — начинать привлекать покупателей на этапе стройки. Чтобы не исполнять гарантию по сбыту, проще делать то, что предлагала губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко в июле на совете у президента. Она сказала, что надо создать аналог АСВ для долевого участия в строительстве — чтобы кто-то гарантировал дольщикам, что они не потеряют деньги. Если предложить дольщикам гарантию регионального агентства по ипотечному кредитованию и контролировать строительство — жилье снова начнут покупать на этапе стройки. Не уверен, что такой фонд гарантирования для дольщиков будет создан как федеральная структура, но на региональном уровне — вполне реально. Чем больше будет покупателей, тем меньше нужно будет исполнять гарантий по непроданному жилью. А целевое использование средств застройщиком будет контролировать и АИЖК, и местная администрация, и региональное агентство — для этого и деньги выделяются траншами, по мере строительства.
- Освоите ли вы до конца года 40 млрд руб., запланированные на эту программу?
Расходование средств определяется графиками строительства, и деньги будут выдаваться поэтапно. Наша главная задача — принять на себя как можно больше обязательств по финансированию, заключив договоры. Если поделить пополам средства на новое строительство и достройку — по первому направлению быстро освоим, у фонда РЖС большие площадки. Если банки будут медлить с финансированием достройки, переориентируем средства на новое строительство. Мы будем предлагать местным властям не просто землю выставлять на продажу, а по примеру фонда РЖС землю с гарантированным финансированием по нашей программе. Поэтому рекомендую банкам активно подавать заявки по достройке объектов, которые они кредитовали ранее.
- Интереснее ли банкам стало работать по программам АИЖК? Стремятся ли к этому крупные банки?
Интерес к работе по стандартам АИЖК есть, поскольку это быстрый оборот денег, чистый заработок комиссионного дохода. Для крупных банков проблема заключается в доработке их систем для автоматизации процесса — чтобы продавать нам закладные, нужно, чтобы наши информационные системы обменивались данными между собой, а ставить нашу систему для них не всегда удобно. При продаже кредитов пулами они используют свои технологии. Мы проводим встречи с банками, предлагаем обе схемы, но у них сейчас не очень активно идет выдача, и потребность в ликвидности и продажах пока небольшая.
- Ваше дочернее предприятие, АРИЖК, предполагало выкупать реструктурированные кредиты у банков. А сейчас обсуждается возможность, чтобы АРИЖК выкупало и проблемные кредиты. Каково ваше мнение как акционера?
Мы разделяем понятие проблемного и реструктурированного кредита. Проблемный — это тот, по которому заемщик перестал платить, и такие кредиты выкупать мы не будем.
Сейчас мы рассматриваем вопрос выкупа кредитов, которые были проблемными, его реструктурировали, и человек начал платить. Выкупать будем не за деньги, а в обмен на облигации. Наши или с нашим поручительством — это не принципиально. Банк передаст АРИЖК закладную, а оно ему — облигацию.
Дисконта по закладным не будет, так как для банка это равнозначно уменьшению капитала. Вместо дисконта будет пониженная процентная ставка по облигациям. Либо при рыночной ставке облигацию передать с премией. Ставка по облигациям либо премия при их продаже будут зависеть от качества пула, который мы купим.
- Когда это может начаться и есть ли у банков интерес?
Однозначно интерес есть. Но мы это будем делать только по тем кредитам, которые удовлетворяют нашим требованиям к стабилизационным займам, — это жилье эконом-класса, у заемщиков средние доходы, а в качестве дополнительных критериев — может быть, это будут семьи с несовершеннолетними детьми или заемщики, проживающие в моногородах. Все же объем денег или облигаций конечен, поэтому программа нацелена не столько на помощь банкам, сколько на снижение социальной напряженности в определенных регионах или социальных группах.
- А почему эта передача кредита снизит напряженность? И когда вы начнете это делать?
Для банка реструктурированная закладная — это повышенный риск. А агентству деньги как раз и выделяли на помощь заемщикам. И у нас достаточно капитала, чтобы держать такие кредиты на балансе. Мы на комитете по стратегии эту программу рассматривали, она в целом была рекомендована к одобрению наблюдательным советом АРИЖК. Я думаю, в IV квартале мы выйдем на пилотный проект.
- А если такие заемщики не будут платить, сколько вы сможете держать у себя их кредиты без выселения заемщиков?
Все-таки мы работаем с кредитами, а не с квартирами, наша задача — реструктурировать один раз, возможно еще один. Если заемщик не платит, это уже не ипотека, это благотворительность начинается. Наша задача в этом случае — его выселить из квартиры и передать муниципалитету, в маневренный фонд. По крайней мере заемщика лишат права собственности на это жилье. Опять же, повторю: вначале мы всегда предлагаем заемщику реструктурировать его кредит.
- Так АИЖК в конечном итоге и может стать той самой организацией, которая будет иметь на балансе квартиры, изъятые из собственности заемщиков, и сдавать им их внаем?
Мы пока не рассматриваем в этом качестве АИЖК, каждый должен заниматься своим делом, и не наш бизнес — заниматься сдачей квартир внаем. Пусть этим занимаются региональные власти, так как их задача — формировать фонд для отселения. Квартиры неплательщиков могут стать таким маневренным фондом. Вопрос, кто будет его управляющим оператором. Мы внутри агентства обсуждали вариант, что изъятое из собственности жилье мы можем продавать муниципалитетам с рассрочкой оплаты.
- Все-таки часть заемщиков не платит, и не все жилье, изъятое у них, вам удается продать с торгов. Сколько такого жилья вам приходится взять себе на баланс?
С начала года мы взяли на баланс 25 квартир, до конца года ожидается еще 50.
- А сколько квартир вы получаете в виде истребования имущества через суд? И какой процент жилья удается продать с аукционов?
Примерно 20% заемщиков добровольно погашают задолженность до вынесения судебного решения. Из тех, что доходят до суда, 99,8% всех судебных решений было вынесено в пользу АИЖК.
После решения суда часть заемщиков продает квартиры самостоятельно, а остальное поступает на аукцион. По нашим данным, на сегодняшний день около 2% жилья, по которому возбуждено исполнительное производство, реализовано на торгах. Хочу подчеркнуть, что в условиях падения жилищных цен для заемщика экономически более выгодна процедура внесудебного обращения взыскания, да и сроки подобной процедуры значительно короче.
- А сколько судебных исков вы подали к неплательщикам, например, с начала года?
Эту статистику мы не хотели бы раскрывать, но, что касается ее динамики, все зависит от нашей «пропускной способности» — мы можем готовить определенное количество исков в единицу времени, и, поскольку штат мы не расширяли, эта цифра не сильно изменилась.
- А еще агентство перестало публиковать данные по платежной дисциплине заемщиков в регионах. Можно ли охарактеризовать, как изменилась ситуация в самых проблемных регионах с начала года?
Мы перестали эти цифры раскрывать, потому что, с одной стороны, эти цифры неправильно интерпретировались, а с другой — они были не всегда корректны. Мы считаем просрочку по факту получения агентством денег, но бывает техническая просрочка, когда деньги задержал банк, а люди заплатили вовремя. Пока не понятно, каким другим показателем мы можем это заменить.
- Но, наверно, непоступление вовремя денег от банков отражает проблемы у них?
У нас были технические проблемы, такие, как несвоевременное проведение платежей банками. Вторая составляющая проблемы — концентрация портфеля. Многие забывают, что данные по платежной дисциплине — это дробь. Если в регионе всего 100 кредитов и 10 заемщиков перестали платить — это 10% просрочки. А если еще 10 заемщиков досрочно погасили кредит, портфель (знаменатель дроби) сократился и доля просрочки выросла автоматически, хотя новых неплательщиков нет. И такая ситуация сейчас наблюдается — число неплательщиков не растет, а заемщики боятся кризиса и погашают кредиты быстрее. В этом случае просрочка продолжает расти. Другими словами, это не универсальный показатель качества кредитов.
- Но наверняка объем досрочных погашений кредитов сейчас снизился и не должен влиять на объем кредитных портфелей? Ведь кризис съел часть доходов граждан?
Ничего подобного! У нас был всплеск досрочного погашения во II-III кварталах — люди брали материнский капитал и направляли на погашение ипотеки. Особенно активно брали материнский капитал в Кировской и Кемеровской областях. Там доля погашения кредитов материнским капиталом составила 39% и 49% от всех погашений. В целом по стране доля погашений ипотечных кредитов средствами материнского капитала составила 27,13%.
Программа материнского капитала очень сильно повлияла на статистику, увеличив объем досрочных погашений, а параллельно повлияв и на уровень просрочки в некоторых регионах из-за сокращения портфеля.
А с этого года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, по которым работодатели до 1 января 2012 г. могут включать в расходы на оплату труда компенсации своим сотрудникам расходов по уплате процентов по кредитам на покупку или строительство жилья. Это наверняка тоже повлияет на досрочные погашения ипотеки, хотя вычислить отдельно такую статистику нет возможности.
- Несмотря на влияние досрочных погашений, во II квартале у АИЖК снизилась доля просроченной задолженности до 90 дней. Как сейчас обстоят дела с ней?
На сегодняшний день она уменьшилась вдвое. Общая сумма просрочки стабильна — около 12%, но внутри по срокам она перераспределяется — доля просрочки менее 90 дней сокращается, — новых неплательщиков появляется меньше. Значит, ситуация стабилизировалась. Мы давим по качеству сопровождения на банки, банки чаще общаются с заемщиками, и те стали более регулярно платить. Сыграло роль и ужесточение требований к кредитам, новые кредиты стали более качественными.
- А какая у вас сейчас средняя зарплата заемщика? Повысилась ли она?
Сейчас она составляет около 36 000 руб. Из-за того что требования к первому взносу повысились, средняя сумма кредита сократилась, поэтому заемщику с меньшей зарплатой, но большими сбережениями можно получить кредит. При этом наши ставки от 10—12% сделали ежемесячные платежи еще доступнее.
- В 2005 г. правительство ставило задачу выдавать 1 млн ипотечных кредитов в год. Есть ли сейчас у правительства требования к вам — либо с точки зрения годовой выдачи кредитов, либо просрочек по кредитам, либо другие?
Наши ориентиры — это бизнес-план по количеству и качеству кредитов. С точки зрения рынка в целом готовится новая редакция федеральной целевой программы «Жилище», которая отражает прогнозы правительства. Ожидается, что объем выдачи в 1 млн ипотечных кредитов в год может быть достигнут в 2013 г. Наш финансовый рынок активно восстанавливается, доходность по ценным бумагам падает, а значит, и проценты по ипотечным кредитам тоже будут снижаться. В сентябре отмечен рост промышленности. Будет оказана поддержка в сегменте жилья экономкласса. Если эти тенденции сохранятся, то целевой показатель может быть достигнут.
Без премий нельзя
Средняя зарплата в АИЖК — около 60 000 руб. в месяц. По итогам выполнения бизнес-плана сотрудники получают квартальные и годовые премии. Размер премии в каждом подразделении АИЖК зависит от целевых показателей (объем закладных, количество участников рынка, уровень просроченных кредитов). По словам Семеняки, за I квартал 2009 г. премий не было из-за недовыполнения бизнес-плана, а во II квартале план в целом выполнили — и премии сотрудникам выписали. «Вообще не платить премии, я считаю, неправильно, надо премиями мотивировать результативность и рост производительности», — говорит гендиректор АИЖК.
36 000 рублей
Это средняя зарплата заемщика, получающего ипотечный кредит по программе АИЖК. «Из-за того что требования к первому взносу повысились, средняя сумма кредита сократилась, поэтому заемщику с меньшей зарплатой, но большими сбережениями можно получить кредит. При этом наши ставки от 10—12% сделали ежемесячные платежи еще доступнее», — говорит Семеняка.
Биография
Родился в 1965 г. в Москве. В 1987 г. с отличием окончил МГУ по специальности «прикладная математика», в 1990 г. — Высшие курсы иностранных языков при МВЭС СССР, в 1991 г. — Школу международного бизнеса ВНИКИ при МВЭС СССР
1992
президент АО «Анализ, консультации и маркетинг» (АК&М)
1994
президент Федеральной фондовой корпорации
1996
член правления «Газпрома», начальник департамента ценных бумаг и долгосрочного финансирования, а затем — департамента корпоративного финансирования
2002
гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Финансовые показатели (1 июля 20009 г.):
Капитал — 81,3 млрд руб.
Прибыль — 3,9 млрд руб.
100% акций принадлежит правительству РФ.
По состоянию на 9 октября 2009 г. АИЖК рефинансировало закладные на сумму 123,9 млрд руб.
Ведомости, 22.10.2009
Беседовала Елена Хуторных
