Владимир Пономарев: Более 100 тысяч ипотечных заемщиков России рискуют остаться без жилья
Пономарев Владимир
Чем опасна игра в русскую ипотеку? Кто загнал заемщиков в долговую пропасть? Почему люди поверили в доступность ипотеки? Председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев, стоявший у самых истоков ипотечного кредитования, рассказал Банки.ру о реальном положении дел в этой области.
- Владимир Николаевич, сколько банков сегодня реально выдают ипотечные кредиты и каким будет снижение объемов кредитования в 2009 году?
Ипотека по-прежнему жива. Правда, из 300 банков с ипотекой продолжают работать только 15, остальным пришлось закрыть программы. При этом львиная доля выдаваемых кредитов приходится на пятерку ведущих банков.
По моему ощущению, выдача кредитов на покупку жилья сократится в 3 раза — с 600 миллиардов рублей в 2008 году до 200 миллиардов в 2009-м. Причин тому несколько — снижение доходов населения, безработица, высокая доля неплатежей по кредитам, дефицит длинных денег на финансовом рынке, а также высокие процентные ставки по ипотеке, отпугивающие клиентов.
- Каким, на ваш взгляд, должен быть резерв в совокупном кредитном портфеле банков на покрытие просроченной задолженности?
Те эксперты, которые говорят о 10—15%, не очень далеки от истины, но возможно, это и все 20%, поскольку сейчас можно констатировать только одно — рост доли «плохих» кредитов продолжается с высокой динамикой.
- Кому в таких сложных экономических условиях нужна ипотека?
Ипотечное кредитование как механизм привлечения средств в реальный сектор экономики, конечно, нужно. Ипотека увеличивает количество инвестиционных инструментов, следовательно, увеличивает финансовые потоки в строительство. Нужна ли ипотека гражданам? Некоторым — да: тем, у кого есть деньги и стабильный доход.
- В прошлом году на одной из осенних конференций вы заявили, что из общего количества выданных жилищно-ипотечных кредитов половина «плохих». Объясните — почему?
Благодаря авантюризму отдельных банков, которые начали искусственно занижать требования к заемщикам, а также политике, направленной на уменьшение первичного взноса и преждевременное снижение процентных ставок. Фактически эти банки выдавали кредиты subprime, или по-русски — низкокачественные. В результате этого, с моей точки зрения, количество кредитов subprime близко к половине от общего количества выданных банками ипотечных займов.
- Как вы оцениваете качество ипотечного кредитного портфеля на данный момент?
По очень мягким данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), более 10% людей, взявших ипотечные кредиты, не смогут расплатиться. На мой взгляд, эта цифра больше — примерно каждый пятый кредит будет невозвратным. Просто власти не хотят наводить панику.
- Критична ли для банков эта величина — 20% невозвратных ипотечных кредитов?
Для больших госбанков — не очень, а для банков средних — весомо. У половины из тех 300 финансовых институтов были очень низкие объемы кредитования — они вряд ли попадут под удар. А вот у остальных, за исключением самых крупных, будут очень серьезные проблемы. Это значит, что им грозит снижение финансовой устойчивости.
- Почему так произошло? Ведь до недавних пор чиновники рекламировали ипотеку как доступное жилье в кредит, а в рамках госпрограмм выдавались жилищные кредиты по льготным ставкам семьям с небольшими доходами.
Я абсолютно не согласен с утверждением, что в наших условиях ипотека — важнейший механизм, обеспечивающий доступность жилья! Ипотечное кредитование — это способ удовлетворения потребностей только тех категорий граждан, которые обладают достаточными накоплениями, достаточными и стабильными доходами.
Если поделить все население страны на 10 доходных категорий, то только три из них — из высшей прослойки — способны потянуть этот груз ответственности. Эти три группы составляют максимум 9% жителей России. Остальным для улучшения жилищных условий необходима существенная поддержка со стороны государства.
- Банкиры не знали об этом? Почему они смягчали условия — неужели не предвидели таких последствий?
Банки оказались в тисках. С одной стороны, на них давила власть, а с другой — их увлекал собственный авантюризм.
- Объясните по пунктам.
Когда ипотечное кредитование только начиналось, чиновники стали подыгрывать президенту России, который после президиума Государственного совета, прошедшего 20 февраля 2003 года и впервые посвященного проблемам жилья и ипотеки, объявил ипотечное жилищное кредитование приоритетным направлением деятельности всех органов власти. Ведь, по меткому выражению Дмитрия Медведева, наша демократия является сигнальной. Сторонники ипотеки из добрых побуждений подчеркивали привлекательные стороны института ипотеки, стараясь получить такого мощного союзника, каким являлся Владимир Путин. Я был среди них, другие вторили ему по незнанию предмета. Во всяком случае, если бы президент не объявил приоритетным это направление, то у нас ипотеки до сих пор никакой бы не было. С одной стороны, хорошо, что она есть. С другой — мы несколько перестарались. Это чисто русское свойство. Если уж мы пьем, так пьем, если курим — так курим, если занимаемся ипотекой, то пытаемся заманить туда нищих.
Губернаторы, услышав лозунги сверху, приняли их как руководство к действию. Они собирали банкиров — я знаю лично таких губернаторов — и говорили: «Увеличивайте объемы ипотечного кредитования, потому что президент сказал, что это важно! Если вы не будете увеличивать объемы ипотечного кредитования, то мы не знаем, насколько уверенно будет чувствовать себя ваш банк в нашей области». Что в этой ситуации делать банкирам?
А потом наступила эйфория. Люди настолько часто обращались за кредитами, что сложилась иллюзия, что платежеспособный спрос очень большой. Поэтому банки, проводя маркетинговые исследования, видя, что каждый месяц на 20—30% увеличивается количество подходов граждан, на основе этого очень позитивно начинали относиться к гражданам, которые стремились взять ипотечные кредиты, даже без официального подтверждения доходов.
Как я уже говорил, большинство граждан — 91% населения — нуждается во всевозможных государственных субсидиях для улучшения жилищных условий. А у нас в рамках ФЦП «Жилище» предусматривается объем бюджетных средств, позволяющий приобретать жилье лишь 0,1% российских семей (менее 70 тысяч семей) ежегодно.
- Кто в итоге будет расплачиваться за все ошибки тех, кто способствовал бурному развитию ипотеки в России?
Получается, что заемщики: они подписали договоры с банками, следовательно, взяли на себя ответственность. Нельзя при этом не признать, что мы натворили бед с людьми, которые на грани возможностей своих получили эти ипотечные кредиты. В кризис как раз эта прослойка людей попала под увольнение, снижение доходов.
- Как вы оцениваете деятельность Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК)? Была ли необходимость в создании такого органа?
С точки зрения повышения ответственности и оперативности создание АРИЖК как моноструктуры, которая занимается только реструктуризацией ипотечных долгов, было необходимо.
Я могу сказать, что сегодня АИЖК и АРИЖК двигаются в правильном направлении, они разрабатывают именно те меры, которые необходимы рынку ипотечного кредитования. Возможно, все эти меры медленно внедряются, но вы сами понимаете, насколько сложными являются проблемы, связанные с определением условий реструктуризации ипотечной задолженности, насколько болезненным является сам предмет.
Мы все были заворожены тем, что власть все время говорила — не волнуйтесь, никаких проблем, никакого кризиса в России не будет. Люди успокоили себя настолько, что кризис начался на Западе в 2007 году, а мы сидели сложа руки до осени 2008 года, пока по нам не долбануло. Мы никаких мер не принимали и не отрабатывали. Только в ноябре было объявлено о выделении средств для борьбы с кризисом.
- Хватит ли на всех 60 миллиардов рублей, выделенных государством на реструктуризацию ипотечных кредитов?
Поживем — увидим. Думаю, что этой суммы хватит только трети заемщиков, которые сегодня оказались в сложных финансовых условиях. Напомню, что гендиректор АИЖК Александр Семеняка ставил вопрос о 200 миллиардах рублей. В этом плане я его полностью поддерживаю — этих средств точно хватило бы.
- Как вы оцениваете госстандарты реструктуризации ипотечных долгов? Куда обращаться людям, которые действительно нуждаются в этом, но им по каким-либо причинам отказывают?
В принципе стандарты, по которым АРИЖК проводит реструктуризацию, прозрачны и находятся в открытом доступе на сайте АИЖК. На месте граждан, которые считают, что им несправедливо отказали в реструктуризации, я бы обратился в наблюдательный совет АИЖК, в Национальную ассоциацию участников ипотечного рынка (НАУИР) или позвонил на горячую линию Ассоциации строителей России (АСР). Мы многим и в разных ситуациях помогали и помогаем.
- Когда мы говорим о госпрограмме по реструктуризации ипотечных кредитов, мы сразу отметаем тех заемщиков, которые взяли ипотечные кредиты в иностранной валюте. Насколько справедливо по отношению к ним, что они не попали в программу, и кто должен им помочь, если государство отказалось?
К сожалению, это именно так. Эти люди сейчас в наихудшем положении по сравнению с остальными ипотечными заемщиками, и им вообще никто не помогает. С одной стороны, нет вины заемщиков в том, что резко скакнул курс иностранных валют относительно рубля. Я считаю, что банки обязаны реструктурировать им такие кредиты. При этом в переговорах между заемщиком и банком в таких случаях обязательно должно участвовать государство. Попали под девальвацию все — и банкиры, и люди. Кредиторы между тем несут еще и обязательства перед вкладчиками, которые открыли депозиты в иностранной валюте.
- Бытует мнение, что те, кто брал валютные кредиты, должны были самостоятельно оценивать курсовой риск. Согласны ли вы с этим?
Думаю, да, вина таких заемщиков существенна. В принципе прослойка тех, кто нахватал долларовых кредитов, достаточно образованная. Как люди, в принципе способные анализировать, они должны были задумываться о последствиях и рисках еще до заключения договоров, а не постфактум перелистывать и изучать законы.
- Стоит ли в нынешних условиях опасаться массовых выселений должников из ипотечных квартир? Много ли людей находятся под угрозой выселения?
Да, такие риски существуют. Если учесть, что всего в ипотечном кредитовании участвует порядка 700—800 тысяч семей, а у 10—20% из них проблемы, то под угрозой выселения находятся порядка 100—200 тысяч семей.
- По закону суд может принять решение о выселении должника лишь в случае если это не единственная его квартира. Разве не так?
Вы правы. Но это весьма спорный момент. В любом случае, останется ли должник в квартире или будет выселен, право собственности на заложенное жилое имущество он потеряет. Кто-то же должен нести ответственность перед банком за невыплату кредитов.
- Если выселять таких заемщиков, то куда? Есть ли в России фонд выселения ипотечных должников и кто его должен формировать?
Я был одним из основных разработчиков поправок, которые были внесены в 2002 году в жилищное законодательство, в том числе и в закон об ипотеке, где была прописана ответственность региональных властей за создание так называемых маневренных жилищных фондов. Уверяю вас, что в этих нормативных актах предусмотрена возможность переселения ипотечных должников в специально созданный муниципалитетами жилищный фонд на условиях социального найма и согласно санитарным нормам.
Однако поскольку изначально все было хорошо и люди платили по ипотеке исправно, в субъектах практически ничего в этом направлении не делалось и не делается до сих пор. Хотя и НАУИР, и АСР на всех совещаниях поднимали вопрос о том, что нужно осуществлять жесткий контроль деятельности региональных органов власти в формировании маневренного жилищного фонда. Да что уж говорить об этом фонде, если даже очередников из ветхого и аварийного жилья переселять некуда!
Впрочем, с теми темпами, которыми в России вводится жилье, создать маневренный фонд для вот этих 200 тысяч семей, над которыми нависла угроза выселения из ипотечных квартир уже сегодня, вряд ли удастся раньше чем лет через 30. Надо было это делать раньше — в течение 10 лет существования ипотеки в России.
В лучшем случае выселенным заложникам ипотеки местные администрации выделят по 6 квадратных метров на члена семьи в какой-нибудь общаге, которую и жильем-то назвать сложно.
- Как вы относитесь к тому, что сегодня АИЖК предлагает банкам кредитовать «замороженные» стройки и продавать квартиры в таких домах в ипотеку? Какие риски для банков вы видите?
Отличная идея и очень правильная. Эта мера в какой-то степени способна оживить ипотечный рынок. С другой стороны, прежде чем банк будет участвовать в кредитовании такого объекта, он должен внимательно изучить объект кредитования. Есть проекты, приостановленные по причине плохого менеджмента, есть те, на дострой которых просто не хватило денег. Если в процессе изучения объекта банками не выявлено технологических нарушений строительства, у него нормальное местоположение, если есть потребители, желающие купить квартиры в таком доме, то можно смело участвовать в этой совместной с АИЖК программе.
Если АИЖК говорит банкирам — у меня есть люди, готовые купить квартиры в этом доме, — то почему банк должен возражать?
- Поделитесь напоследок рецептом: как оживить рынок ипотечного кредитования в России?
Необходимо создавать систему рефинансирования ипотечных кредитов, то есть нужно формировать долгосрочные источники ликвидности банков, так как у банков по определению этих источников нет. Банки работают по остаткам корреспондентских счетов, и большинство их пассивов короткие. Это огромное препятствие. Государство должно создать фонды длинных денег, иначе ипотеку мы никак не поддержим. Эти деньги могут быть пока только у государства. Кроме этого необходимо создать механизм ипотечного страхования. Это повысит доступность ипотечных кредитов для населения и снизит риски для кредиторов. Я об этом говорю и пишу с 2003 года.
- По вашим прогнозам, может ли рынок ипотечного кредитования в будущем выйти на докризисный уровень и надо ли стремиться к этому уровню?
Пока кризис не закончится, ни о каком существенном увеличении рынка ипотечного кредитования речи быть не может. Основа ипотеки — высокие доходы населения и их рост. История с кризисом достаточно долгая. В этом я солидарен с министром финансов Алексеем Кудриным — мы еще не достигли пика падения.
Положение в реальном секторе экономики как минимум не улучшается, соответственно, мы не можем рассчитывать на то, что в банковском секторе, который занимается кредитованием этого сегмента, жизнь будет хорошей. Можно ожидать очередной волны кризиса и в банковском секторе. Главное, что по-прежнему растет безработица, которая достигла уже 10%, идет ощутимое падение объемов производства.
Банки.ру, 29.05.2009
Беседовала Наталья Трефилова
