Российская ипотека в условиях кризиса: направления изменения законодательства
Актуальность темы совершенствования российского законодательства, регулирующего ипотечный рынок, обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования. По оценкам экспертов, возможность приобретения жилья за собственные средства имеют лишь 10% населения, а по некоторым данным, около 4-5%. При этом, потребность в улучшении жилищных условий в крупных городах испытывают 47%, в среднем по России – 42% населения (то есть – около 70 млн. человек), для большинства их которых ипотека является реальным решением проблемы.
Однако рынок ипотеки на текущий момент недостаточно развит: доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП по оценкам специалистов составляет около 2% ВВП, против 53% в США и 38% в странах Евросоюза [1]. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%.
Количество ипотечных сделок в общей массе также сравнительно невелико: в 2005 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, в 2006 году 8,6%, в 2007 году 14%, в 2008 около 10-15% [2] (при этом в ряде регионов этот показатель существенно выше [3]). В 2009 году сделок, по нашему мнению, будет существенно меньше, поскольку на данный момент, большинство российских участников рынка не выдает ипотечных кредитов, а, скорее, переориентировано на работу с просроченной задолженностью.
Одной из причин, по которым данный рынок не развивается должным образом, является несовершенство законодательства, регулирующего ипотечное кредитование. Негативные явления в международном и российском финансовом секторе проявили данные проблемы с особой силой, ряд правовых рисков в сфере ипотеки в условиях кризиса уже не могут быть приняты потенциальными участниками рынка в качестве допустимых, недоработки в регулировании инструментов для вовлечения денежных средств на данный рынок повлекли неэффективность таких механизмов.
Таким образом, становится особо актуальным вопрос совершенствования законодательства РФ в сфере ипотеки. К сожалению, далеко не все проблемы были решены изменениями в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иные нормативные акты, принятыми в конце 2008 года.
Конечно, решение проблем в сфере ипотеки кроется не только в сфере правового регулирования – проблема многогранна и является также следствием причин социально-экономического характера. Целью данной статьи является выявление путей совершенствования именно законодательства Российской Федерации с позиции защиты интересов ипотечных банков.
Материал подготовлен на основе опыта каждодневного разрешения правовых вопросов, возникающих на всей территории России в сфере выдачи, сопровождения, рефинансирования, секъюритизации ипотечных кредитов (закладных). Основой для выводов является также обширная практика обращения взыскания на предмет ипотеки на стадии судебного и исполнительного производства и иные споры в данной сфере.
В статье осуществлена попытка найти решения основных, по нашему мнению, проблем регулирования ипотечного кредитования [4]. Последовательность изложения определена в соответствии с обычным порядком работы с ипотечным кредитом: вначале описаны проблемы в сфере проверки заемщика и предмета ипотеки на этапе принятия решения о выдаче кредита и предложения по их решению, далее выделены проблемы страхования и оценки предмета ипотеки, вопросы сопровождения уже выданного кредита и завершает статью проблематика погашения задолженности по дефолтным закладным. Отдельно описан ключевой инструмент ипотеки – закладная.
Отсутствие действующей системы кредитных бюро. Ст.5,6 Федерального закона №218-ФЗ от 30.12.2004 г. «О кредитных историях» предусмотрено обязательное получение согласия заемщика на представление данных в бюро кредитных историй и получение основной части кредитной истории, содержащей данные о суммах обязательств, судебных спорах по кредиту с данным заемщиком. В связи с необходимостью получения согласия, база данных по кредитам физических лиц не содержит данные о значительном количестве выданных кредитов, что повышает шансы недобросовестных заемщиков получить заемные средства в нескольких банках.
Предложение: установить на законодательном уровне право без согласия заемщика направлять сведения о выдаче кредита/займа в бюро кредитной истории и получать информацию об основной части кредитной истории, что позволит сделать более действенной и эффективной данную систему.
Бессрочное право пользования лиц, имевших право на приватизацию. Проблема обусловлена ст.19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», которой установлено, что п.4 ст.31 ЖК РФ не применяется в отношении бывших членов семьи собственника, которые имели право на приватизацию, однако отказались от участия в приватизации. Как пояснил Верховный суд РФ [5], если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. Причем такое право пользования носит бессрочный характер. Таким образом, делает вывод ВС РФ, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право такого лица на пользование данным жилым помещением.
В связи с этим, при отсутствии указания на такое лицо в договоре купли-продажи жилого помещения за счет заемных средств, заключаемом после приватизации, суды признают такой договор незаключенным, а, следовательно, ипотеку не возникшей. Другие суды вселяют данное лицо в предмет ипотеки. Третьи признают договор недействительным.
Таким образом, любое лицо, которое когда-то отказалось от приватизации, может оспорить все последующие договоры, так как не указано в них в качестве лица, сохраняющего право пользования. Поскольку большинство жилых помещений изначально приобретены по приватизации, риск незаключенности договора приобретения жилья за счет заемных средств является в данных случаях системным и препятствует нормальному гражданскому обороту.
Вместе с тем, по нашему мнению, такие последствия должны применяться с учетом норм о добросовестности приобретателя жилья, поскольку истребование у добросовестного приобретателя возможно только в случаях, установленных в ст.302 ГК РФ в порядке виндикации, что позволяет сделать вывод о некорректности всех иных способов защиты права. Признание в данном случае договора незаключенным направлено на обход ст.302 ГК РФ и противоречит логике Постановления Конституционного суда №6-П. Отметим, что покупатель приватизированной квартиры, либо последующий приобретатель, зачастую не имеет инструментов для проверки лиц, которые имели право на участие в приватизации, но отказались от такого права. В частности, в выписке из домовой книги данные лица, зачастую, не указаны и проверить их наличие не представляется возможным.
Предложение: скорректировать постановление ВС РФ с учетом положений о добросовестности приобретателя.
Отсутствие открытости сведений о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении. Проблема в том, что организации, осуществляющие учет лиц, зарегистрированных в помещении (ДЕЗы и пр.) выдают собственникам жилых помещений справки только о лицах, зарегистрированных на текущий момент либо с даты приобретения помещения данным собственником. О лицах, зарегистрированных и снятых с учета ранее, информация, как правило, не представляется.
Кроме того, достаточно часто в данных выписках присутствуют ошибки и неточности, вплоть до не указания лица, временно выписанного. Помимо этого, по вине самих собственников в выписке не всегда указываются дети, де-юре имеющие право пользования в силу ст.20 ГК РФ, ст.31 ЖК РФ.
Документами, регулирующими вопрос регистрации граждан, являются Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713, Приказ МВД РФ от 23 октября 1995 г. N 393, однако режим определенной публичной достоверности и открытости данным документам до настоящего момента не присвоен, что существенно снижает возможность оценки правовых рисков при андеррайтинге потенциального предмета ипотеки.
Предложение: установить на законодательном уровне обязанность соответствующих органов/должностных и иных ответственных лиц выдавать по запросу собственника помещения, членов его семьи и залогодержателя выписки из домовой книги с подробным перечнем лиц, когда-либо зарегистрированных и выписанных (в том числе, временно) из помещения с приложением документов-оснований для приобретения помещения, а также документов, подтверждающих прекращение права пользования (некий публичный «паспорт» помещения). Предлагается также повысить ответственность данных органов за ненадлежащее ведение указанных документов.
2. Страхование
Признание требования банков о страховании жизни и потери трудоспособности заемщиков неправомерным. По большому счету требование банка является правомерным и внесение изменений не требуется: страхование – одна из форм обеспечения исполнения обязательств, которая может быть установлена договором (ст.329 ГК РФ), кроме того, указанное соответствует принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ). Однако арбитражная судебная практика приняла позицию Роспотребнадзора, признав такое требование неправомерным [6], что создало прецедент для предъявлений претензий к банкам, отказу заемщиков в страховании жизни и потери трудоспособности.
Вместе с тем, следует учесть следующее: официальная продолжительность жизни мужчин на 2005 год составляла – 58,8 лет, женщин почти 73 года (срок возврата кредита – до 75 лет), по прогнозам специалистов при сохранении текущей тенденции статистика смертности мужчин наиболее трудоспособного возраста (16-60 лет) составит 47% [7].
С начала 90-х годов по 2006 год инвалидность и смертность в России среди людей в возрасте от 25 до 30 лет увеличилась на 80 %, а среди тех, кому от 35 до 40 лет, она удвоилась [8]. В России ежегодно впервые становятся инвалидами более полумиллиона лиц трудоспособного возраста, среди которых большинство - это мужчины (64%) [9]. Таким образом, страхование – реальное и актуальное обеспечение интересов кредитора.
Также, данный вид страхования отражает интересы заемщиков, которые в случае потери трудоспособности могут быть уверенными в погашении кредита. В случае смерти заемщика – от долговой нагрузки и потери жилого помещения освобождаются наследники заемщиков.
Предложение: установить обязанность залогодателя/заемщика страховать жизнь и потерю трудоспособности, если иное не будет предусмотрено договором.
В законодательстве не предусмотрена «автоматическая» смена выгодоприобретателя в договоре страхования при уступке прав по кредитному договору. Как известно, выгодоприобретателем по договору страхования предмета ипотеки, а также жизни и утраты трудоспособности, назначается банк-кредитор. При уступке прав по кредитному договору выгодоприобрететелем, в целях сохранения страхового покрытия, должен быть указан новый кредитор. Как правило, процедура смены выгодоприобретателя устанавливается на уровне условий договоров (согласие заемщика на «автоматическую» смену выгодоприобретателя, заключение страхователем дополнительного соглашения). Однако в данной схеме присутствует определенной риск.
Положениями ст.956 ГК РФ предусмотрена замена выгодоприобретателя лишь страхователем, а также невозможность замены выгодоприобретателя, если последний выполнил какую-либо обязанность по договору страхования. Руководствуясь также нормами ст.430 («Договор в пользу третьего лица») и главой 24 ГК РФ («Перемена лиц в обязательстве») можно сделать вывод о невозможности в данном случае уступки прав выгодоприобретателя самим выгодоприобретателем. Таким образом, для смены выгодоприобретателя – первичного кредитора заемщика, требуется волеизъявление страхователя, а в некоторых случаях это невозможно.
Предложение: установить смену выгодоприобретателя по договору страхования в силу закона («автоматически») при передаче прав банка по кредитному договору третьему лицу.
Право произвольной замены выгодоприобретателя. Дополнительным риском в сфере страхования предмета ипотеки и страхования жизни и потери трудоспособности видится право произвольной замены выгодоприобретателя страхователем (ст.956 ГК РФ). Если в случае со страхованием предмета ипотеки, залогодержатель вправе получить страховое возмещение независимо от того, кто назначен выгодоприобретателем (ст.334 ГК РФ), то в случае со страхованием жизни такая норма отсутствует.
Предложение: установить невозможность замены выгодоприобретателя в одностороннем порядке страхователем в случаях, когда выгодоприобретатель является кредитором по кредитному договору/договору займа или залогодержателем.
Отсутствие права банка оплачивать страхование предмета ипотеки, страхование жизни и потери трудоспособности, заключать договор страхования. Поскольку страховое покрытие является обеспечением исполнения обязательств перед кредитором, следует прямо установить инструменты для обеспечения данного покрытия самим кредитором. Общие нормы о возможности нести расходы на охрану предмета ипотеки в аспекте распространения на рассматриваемый случай проверку судебной практикой пока не прошли и не регулируют случаи страхования жизни и потери трудоспособности. Особо данный вопрос актуален для закладных в ипотечном покрытии, где страхование – требование закона «Об ипотечных ценных бумагах».
Предложение: установить право кредитора за счет залогодателя/заемщика заключать договоры страхования и оплачивать страховые платежи, включив также данные расходы в объем требований, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки (ст.343 ГК РФ, ст.3, 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
3. Оценка предмета ипотеки
Проблема установления оценщиком недостоверной оценки. Зачастую оценщик, не обладая квалификацией, либо, возможно, по сговору с продавцом/покупателем, устанавливает завышенную оценку, исходя из которой банк выдает кредит и рассчитывает риски.
Оценщики не всегда учитывают величину возможного торга между покупателем и продавцом по сравнению с объявлениями, не проверяют наличие перепланировок, не учитывают специфику сел и деревень (практически отсутствие рынка). Известны случаи установления оценки в 6 раз выше стоимости, которую впоследствии суд установил в качестве начальной продажной стоимости. Известны случаи размещения объявлений о не существующих объектах для продажи.
В большинстве данных случаев банк несет убытки, поскольку стоимость предмета ипотеки реальную задолженность заемщика не покрывает. Взыскать убытки с оценщика сложно по многим причинам, в частности, суды, по нашему мнению, ошибочно применяют в таких случаях разъяснение ВАС РФ [10] о невозможности оспорить достоверность оценки после принятия величины оценки для целей сделки (т.е. банк должен самостоятельно усомниться в достоверности оценки и оспорить ее до проведения сделки, не обладая ни профессиональными знаниями, ни соответствующими возможностями в рамках конвейерной выдачи).
Отметим, что статья, устанавливающая ответственность оценщика есть - ст.24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», однако фактически является не действующей.
Предложение:
- установить четкие правила корректной оценки жилых помещений для целей ипотечного кредитования, указав в частности, обязанность при отсутствии рынка – оговаривать данный момент, учитывать специфику малых городов, деревень, сел, перепланировки (зарегистрированные либо нет), ввести показатели для учета инфляции при расчете стоимости предмета залога.
- прямо установить обязанность оценщика возмещать убытки в случаях проведения недостоверной оценки жилых помещений для ипотечного кредитования, допустим, установив субсидиарную ответственность оценщика по долгам заемщика в пределах причиненных оценщиком убытков.
- скорректировать существующую судебную практику, для чего издать соответствующий обзор ВАСа РФ.
4. Закладная
При залоге прав (когда объект еще не построен) составление закладной, удостоверяющей право залога имущественных прав, законодательством прямо не предусмотрено. Значительную часть рынка составляют кредиты на строящееся жилье, оборотоспособность которых существенно снижена возможностями и рисками уступки и переуступки прав (которые имеют место быть ввиду отсутствия закладной). Отметим, что к залогу прав уже распространены положения об ипотеке, в связи с чем, данная идея может быть последовательно реализована.
Предложение: распространить положения о закладной с необходимыми корректировками на удостоверение залога прав по договору участия в долевом строительстве (ст.5, 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Ограничение залога закладной. В силу ст.49 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» право передачи закладной в залог ограничено только обязательствами, должником по которым является владелец закладных (то есть нельзя предоставить в залог закладные третьих лиц). Предложение: исключить данное ограничение.
5. Сопровождение ипотечных кредитов
Недостаточность полномочий оригинатора по обслуживанию секьюритизированных закладных. На текущий момент полномочия оригинатора (лица, которое предоставило закладные в ипотечное покрытие и занимается их текущим сопровождением – приемом платежей, рассмотрением обращений заемщиков и пр.) регулируются на уровне договоров и доверенностей от SPV (специальная организация, созданная для целей секьюритизации активов). Вместе с тем, роль SPV достаточно формальна, потому оригинатору для эффективности и оперативности работы с заемщиками предпочтительнее иметь полномочия в силу закона, а не доверенности (в частности, это исключает множество проблем недостаточности указанных в доверенности полномочий и гораздо менее затратно).
Предложение: в силу закона дать максимальные полномочия оригинатору осуществлять сопровождение ипотечного покрытия от имени SPV без обращения за согласием либо доверенностью к SPV, в частности, вносить изменения в закладные, представлять согласие на отчуждение предмета ипотеки, оплачивать государственную пошлину, перерассчитывать аннуитетный платеж и срок возврата долга, изменять условия основного обязательства, ипотеки, отказываться от права получения страхового возмещения, осуществлять все судебные полномочия и пр.
Получений субсидии по федеральной программе «Жилище» только при условии оформления жилого помещения в собственность всех членов семьи, то есть супругов и их детей. Указанное требование прямо прописано в разделе VI Подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы утвержденной Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы».
Однако бывают случаи, когда субсидия актуальна на погашение уже полученного ипотечного кредита, по которому жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, уже приобретено в собственность одного из членов семьи. Получить субсидию в таком случае становится невозможным, поскольку эффективный правовой механизм включения в число собственников дополнительных собственников не разработан (за исключением рискованных и трудоемких для кредитора способов по продаже объекта нескольким лицам и обратной продаже членам семьи).
Предложение: Исключить данную норму для случая, если предмет ипотеки уже приобретен участниками программы и субсидия выдается на погашение основного долга и процентов.
Регистрация первоначальным залогодержателем предыдущего кредитора. Распространенная проблема – если кредит на приобретение строящегося объекта уступлен (на этапе строительства), ипотека в силу закона после завершения строительства объекта и оформления его в собственность должна быть установлена в пользу залогодержателя - нового кредитора. Если заемщик не уведомлен о передаче прав по кредиту, либо не представляет дополнительных документов, ФРС ошибочно регистрирует первоначальным залогодержателем первого кредитора.
Далее – при представлении документов, подтверждающих уступку прав (в частности, в порядке исправления технических ошибок), ФРС не меняет записи об ипотеке, поскольку полагает, что формально регистрация была оформлена корректно. Более того, требует представления отметки о передаче прав новому владельцу закладной. Таким образом, первоначальным залогодержателем ошибочно регистрируется ненадлежащее лицо, единственным выходом напрашивается оспаривание действий ФРС, признание права залогодержателя в суде либо прекращение записи и оформлении новой договорной ипотеки с соответствующим риском необеспеченности кредита, что во всех случаях не отвечает интересам ни заемщиков (которым не снижается процентная ставка, если предусмотрено кредитным договором), ни кредиторов. Опять же, проявляется проблема подхода ФРС к решению подобного рода вопросов.
Предложение: распространить порядок исправления технической ошибки на случай не представления заявителем каких-либо документов, установить данный порядок в документах ФРС.
6. Работа по дефолтным закладным
Экономика сжимается, доходы уменьшаются, заемщики теряют работу – все это влечет рост просрочки по выданным кредитам. Таким образом, особое, если не основное, внимание следует уделить повышению эффективности существующего механизма взыскания долгов.
Отсутствие спроса на приобретение с торгов предмета ипотеки. Определенная «закрытость» процедуры торгов, страх потенциальных покупателей перед данным способом приобретения жилья, текущая ситуация на рынке недвижимости не способствуют эффективной продаже жилья с торгов. Предложение: повысить прозрачность и публичность процедуры реализации с торгов, предоставить максимальные гарантии «юридической чистоты» покупателям помещений, в частности предоставив залогодержателю (приставу) право выселения залогодателя и иных лиц, проживающих в помещении (полагаем, что данные меры должны сопровождаться с установлением гарантий для самих выселяемых, в частности, путем создания специализированного фонда).
Невозможность погашения долга третьим лицом. В силу ст.313 ГК РФ для погашения долга иным, нежели должник, лицом необходимо возложение обязательств на третье лицо должником. В противном случае всегда существует риск истребования внесенных средств третьим лицом. Аналогична и проблема погашения долга после смерти заемщика и неизвестности данных о потенциальных наследниках. Ситуация актуальна при наличии родственников или друзей, готовых погасить долг при отсутствии заемщика. Предложение: указать, что при отсутствии возложения обязательств должником, долг может быть, с согласия кредитора, погашен любым третьим лицом.
Риск нарушения режима банковской тайны и персональных данных при передаче дела на сопровождение коллектору.
Предложение: установить изъятия из режима банковской тайны и персональных данных для передачи дела на сопровождение коллекторскому агентству.
Возврат иска в связи с тем, что иск об обращении взыскания не относится к исключительной подсудности. Высший арбитражный суд [11] определенно высказал точку зрения, что иск об обращении взыскания на жилое помещение должен предъявляться по месту его нахождения. Вместе с тем, практика судов общей юрисдикции, достаточно противоречива – Пермская и Ульяновская области на уровне кассации не согласны с данной позицией, ряд судов первой инстанции других регионов также, хотя в целом практика идет по данному пути. В связи с этой неясностью, банки самостоятельно формируют свою практику, рассмотрение дела затягивается.
Ключевым вопросом остается – есть ли спор о праве при обращении взыскания на жилое помещение, поскольку данный критерий положен в основу исключительной подсудности исков по недвижимому имуществу. По нашему мнению, цель указанной подсудности – облегчить сбор доказательств и установить единообразие во всех спорах по недвижимости, что, однако, недостаточно ясно отражено в формулировке соответствующих статей АПК и ГПК РФ.
Предложение: дополнить п.1 ст.30 ГПК и п.1 ст.38 АПК РФ исками об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Проблема с указанием в решении суда о взыскании процентов по дату возврата кредита. Вопрос в том, что суды взыскивают долг, рассчитывая проценты по дату вынесении решения. Однако, как быть с дальнейшим начислением процентов и их истребованием? Обращаться в суд, несмотря на то, что, возможно предмет ипотеки уже реализован по прошлому решению? Ст.809 ГК РФ позволяет начислять и взыскивать проценты до даты возврата займа, ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает возможность указания в решении параметров – процентная ставка, размер основного долга и период, однако суды, как на этапе приема иска оставляют без движения в связи с тем, что не представлен расчет цены иска до даты возврата кредита, так и в решении – отказывают во взыскании таких процентов, чем нарушают права кредиторов.
Предложение: поднять вопрос об обзоре судебной практики по данным делам.
Налоговые риски при отмене пеней после решения суда. Поскольку признанные судом суммы пеней включаются в налоговую базу, банк не заинтересован в отказе от взыскания таких пеней, несмотря на то, что за счет таких пеней суммы предмета ипотеки зачастую для погашения задолженности оказывается недостаточно.
Предложение: исключить невзысканные пени из налоговой базы.
Неэффективность работы приставов и взаимодействия приставов с реализатором. Показателем данной проблемы является существенный срок исполнительного производства по данным делам. В частности, приставы осуществляют поиск иного имущества, несмотря на то, что в первую очередь необходимо выставлять на торги заложенное имущество. Взаимодействие приставов с реализатором централизованно не решено – торги в регионах проходили длительное согласование с центральным подразделением РФФИ (ранее), в связи с отсутствием реализатора в месте расположения недвижимости – торги организовывались в другом городе. В 2008 году в связи с расформированием РФФИ практически полгода торги не проводились, договоры между ФАУГИ и региональными службами судебных приставов заключаются медленно.
Предложение: установить в федеральной инструкции подробный регламент действий пристава и специализированной организации по обращению взыскания на недвижимое имущество.
Выселением фактически должен заниматься приобретатель помещения с торгов (собственник). Данная проблема существенна, так как наличие в помещении зарегистрированных лиц, а также перспектива обращаться с иском о выселении в суд, отпугивает покупателей. В ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что обращение взыскания и реализация прекращает право пользования всех лиц, имеющих право пользования.
Предложение: установить обязанность суда в решении об обращении взыскания разрешать вопрос о прекращении права пользования всех лиц с даты реализации предмета ипотеки, например, изменив ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», либо разъяснить приставам имеющееся у них право и обязанность принудительно выселять должников в соответствии со ст.68 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Отсутствие жилищного фонда для выселения лиц. Данная проблема носит скорее социальный характер, так как в силу действующего законодательства право пользования всех лиц после обращения взыскания и реализации прекращается, однако суды принимают во внимание данный момент и представляют должнику отсрочку.
Предложение: Предоставить государству, заинтересованным институтам (например, муниципалитету), либо специально созданным структурам возможность выкупать на себя предметы ипотеки и оставлять в них проживать должников, оформляя договор социального найма. Данные квартиры могут быть также выкуплены для различных муниципальных нужд, в частности, представления молодым семьям, военным, нуждающимся в жилье. Параллельно необходимо создать резервный фонд для выселения в него залогодателя и иных лиц, проживающих в предмете ипотеки.
Указанные в статье меры помогут снизить правовые риски на рынке ипотеки и, соответственно, увеличат заинтересованность потенциальных участников рынка в выдаче ипотечных кредитов и займов, а также повлекут повышение интереса инвесторов к ипотечным ценным бумагам. По нашему мнению, в условиях кризиса, принятие указанных в статье мер является необходимым.
[1] Резванова Л.М. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования// Банковский ритейл. 20.02.2008
[2] Данные из двух источников: исследование аналитиков Альфа-банка (Сокращение игроков на российском ипотечном рынке: кто выживет? 12.05.2008, Интерфакс), а также Резванова Л.М. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования// Банковский ритейл. 20.02.2008
[3] Например, в Кемеровской области и Алтайском крае доля ипотечных сделок составляла 20-25% всех сделок с жильем.
[4] При этом, мы не претендуем на авторство всех представленных решений, поскольку данные проблемы в большинстве своем уже известны участникам рынка и описаны в средствах массовой информации.
[5] Вопрос 45 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.)
[6] Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 октября 2007 г. N Ф03-А04/07-2/4432
[7] http://www.gks.ru/free_doc/2007/demo/smert.htm
[8] http://www.regnum.ru/news/749050.html
[9] http://www.rol.ru/news/med/news/00/11/23_013.htm
[10] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"
[11] П.13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. №99
РУСИПОТЕКА, 01.05.2009
