Андрей Семенюк: Секъюритизация портфеля объемом менее 1 млрд рублей нецелесообразна
- Андрей, правительство обсуждает возможность снижения ставок по ипотечным кредитам. Есть ли для этого реальные предпосылки?
В конце 2008 - 2009 году ставки по ипотечным продуктам серьезно выросли, по отдельным программам они превышают 18-19% годовых. При этом по продуктам агентства диапазон ставок колеблется от 11,55 до 14,21% годовых в рублях. Но в среднем по рынку уровень ставок остается высоким, не позволяя обеспечить платежеспособный спрос на жилье. По нашим оценкам, чтобы граждане повернулись к ипотеке, ставка должна опуститься ниже 15% годовых. Имея на балансе значительные объемы ранее выданных кредитов, банки не могут выдавать новые из-за недостаточности капитала, не имея долгосрочных источников финансирования. Агентство предлагает меры по повышению ликвидности банков, в частности, заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов, поручительства по ипотечным облигациям, целевые займы банкам и так далее.
- Но некоторые банки уже начали снижать ставки. Чем это объясняется?
Во-первых, ЦБ в этом году трижды снижал ставку рефинансирования. Во-вторых, ипотечные кредиты составляют неплохую часть банковского бизнеса. Развитие кризиса показывает, что качество ипотечных кредитов превосходит качество потребительских ссуд или кредитов корпоративному сектору. Поэтому логично, что даже в сложных рыночных условиях банки стараются держаться за своих клиентов, по мере возможности предлагая им интересные ипотечные продукты.
- Недавно помощник президента России Аркадий Дворкович анонсировал планы правительства по снижению ставок до 11 - 15% годовых. Речь идет о коррекции в рамках программы по субсидированию части ипотечных кредитов, которую сейчас разрабатывает АИЖК?
Сейчас агентство разрабатывает подходы к реализации программы. Возможно снижение ставок не только по кредитам, выдаваемым по стандартам АИЖК, но и по другим рыночным продуктам. Сейчас мы рассматриваем различные варианты, но говорить более подробно о деталях сможем чуть позже.
- Недавно АИЖК запустило пилотный проект по поддержке незавершенных объектов строительства путем выдачи банкам целевых кредитов под 12-15% годовых. Какова его цель?
Задача государства - обеспечить спрос на возведенное жилье, создать некую гарантию сбыта и обеспечить банку рефинансирование выданных в процессе строительства жилья ипотечных кредитов. С этой целью мы гарантируем банку выкуп этих ссуд, а Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства - непроданных квартир. Кстати, сейчас мы обсуждаем, кто еще может быть гарантом завершения стройки.
- Когда можно ожидать полномасштабного запуска программы?
В этом году, после запуска «пилотов». Мы проведем переговоры с банками, застройщиками, заключим первые договоры по финансированию строительства, посмотрим, как программа осуществляется на практике, и сможем предложить ее рынку.
- Не опасаетесь, что банки будут задирать ставки по кредитам для застройщиков?
Надеемся, нет.
- Некоторые банкиры говорят, что готовы участвовать в программе, если государство будет контролировать застройщиков. АИЖК готово взять на себя эту заботу?
Контроль над деятельностью застройщика будет осуществляться с нашим участием, но в первую очередь, ответственность должна лежать на банке. Поскольку он финансирует застройщика, именно он при выдаче кредита должен проверять его финансовое состояние, устойчивость, степень завершенности объекта, оценивать, насколько проект по строительству объекта окажется успешным.
- Это ведь не единственные меры господдержки ипотечного рынка?
Нет. Мы сейчас осуществляем долгосрочное контрактование по рефинансированию кредитов. Если в прошлом году мы контрактовали объемы поставок на три месяца или полгода вперед, то в июне заключили договоры уже на год - до 30 июня 2010 года. На наш взгляд, это создает комфорт для наших контрагентов, позволяя им планировать свой бизнес по выдаче ипотечных кредитов на более длительный срок, имея при этом оферту АИЖК на их рефинансирование.
- Насколько эффективен выпуск ипотечных облигаций с поручительством АИЖК, ведь ЦБ под эти ценные бумаги предоставляет банкам достаточно короткие деньги?
Действительно, кредиты, упакованные в облигации с поручительством АИЖК, ЦБ сможет рефинансировать на срок до года. Однако долгосрочным источником финансирования может быть продажа этих облигаций инвесторам. В этом году таким инвестором может выступить ВЭБ, управляющий пенсионными накоплениями «молчунов». В дальнейшем, по мере стабилизации ситуации на мировом финансовом рынке, появятся рыночные инвесторы. Они будут покупать ипотечные ценные бумаги, точно так же, как делали это в 2007 году.
- Сколько сделок по секьюритизации сейчас готовится?
Мы подписали соглашение о намерениях с МБРР, предусматривающее выпуск ипотечных ценных бумаг, обязательства по которым будут обеспечены поручительством АИЖК. Сейчас в разработке сделки по выдаче поручительств еще нескольким российским банкам.
- Ожидаете ли вы массовых обращений со стороны банков?
Мы готовы предоставить свое поручительство, задача банка - организовать выпуск облигаций. Проблема в том, что на рынке нет большого объема ипотечных облигаций, а средний же срок выпуска - около полугода.
- Банкиры говорят, что им неинтересна секъюритизация небольших портфелей.
Совершенно верно, секъюритизация портфеля объемом менее 1 млрд рублей нецелесообразна - хотя бы потому, что издержки окажутся выше.
- Какой объем выпуска вы готовы обеспечить своим поручительством?
Как уже говорилось, минимальный объем одной сделки - 1 млрд рублей. Мы предполагаем, что в 2009 году, исходя из потребностей банков, сможем предоставить поручительств на сумму до 10 млрд.
- А в долгосрочной перспективе, какой максимально возможный объем облигаций вы готовы обеспечивать поручительством?
Поскольку мы не выкупаем актив, а принимаем на себя риски по нему, максимальная планка определяется не свободными денежными средствами, которые мы можем потратить на эти цели, а тем уровнем рисков, которые способны принять. Они определяются нашим уставным капиталом и тем объемом средств, который мы зарезервируем под программу. В принципе, я думаю, что в 2009-2010 годах у нас не будет ограничений по капиталу на выдачу поручительств. Вопрос в готовности и заинтересованности банков.
Финанс, 13.07.2009
Беседовала Евгения Николаева
