Андрей Языков: Средств на реструктуризацию вполне хватит
Генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков рассказал о том, как и зачем спасают проблемных заемщиков, сколько это стоит и в чем интерес банкиров.
- Андрей Дмитриевич, в своих публичных выступлениях вы отмечали, что АРИЖК располагает средствами в размере 30 млрд рублей, которые готово направить на поддержку проблемных ипотечных заемщиков. Расскажите, пожалуйста, об источниках и условиях, на которых вы получили эти средства.
В декабре прошлого года государство выделило АИЖК 60 млрд рублей в уставный капитал на развитие и поддержку ипотечного рынка. Тогда же правительство поручило агентству оказывать помощь заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию. На эти цели было зарезервировано 30 млрд рублей. В расчетах исходили из того, что предельное число заемщиков, которые, возможно, столкнутся с проблемами, составляет 100 тыс. А средний размер выделяемых средств, учитывая накопленную ипотечную статистику, может достигать 300 тыс.
В то же время наблюдательный совет АИЖК посчитал нецелесообразным совмещать на одном балансе проблемные и качественные активы, поскольку это могут неоднозначно воспринять рейтинговые агентства. А рейтинги АИЖК – это будущая дешевая ипотека. Кризис завтра кончится, а проблемные активы будут находиться на балансе достаточно долго. Даже если большинство заемщиков восстановит свою платежеспособность, рейтинговые агентства будут относиться к ним очень настороженно. В результате решили обособить проблемные активы. Для этого и была создана 100-процентная дочка – АРИЖК. В его уставный капитал направили первые 5 млрд рублей, дальнейшее финансирование будет происходить по мере развития ситуации в экономике: если она стабилизируется, то оставшиеся средства пойдут на поддержку ипотеки, если же последует ухудшение – на реструктуризацию. Таким образом, мы сейчас имеем 5 млрд рублей «живыми» деньгами и 25 млрд в резерве у АИЖК.
- Какой объем средств уже выдан заемщикам (в мае называлась цифра на уровне 1 млрд рублей), сколько заявок от проблемных заемщиков находится сейчас на рассмотрении?
Мы действительно говорили в середине июня, что оказанная нами финансовая помощь составляет менее 1 млрд рублей, но теперь такую информацию не раскрываем. Дело вот в чем. Уже несколько месяцев мы проводим конференции в центрах федеральных округов, в ходе которых разъясняем смысл нашей программы реструктуризации. Однако в июне от банков нам стали поступать письма примерно следующего содержания: «Мы готовы с вами сотрудничать, но публично заявлять об этом не хотим». Стали разбираться, выяснилось: у кредитных организаций колоссальное количество проблем с реструктуризацией. Одна из них – имиджевая. Многие банкиры опасаются раскрывать сам факт наличия проблемных кредитов, они считают, что упоминание о реструктуризации может подорвать доверие вкладчиков и инвесторов. Чтобы не нервировать банки, мы решили закрыть ту часть информации, которая касается непосредственно их. Но это не все. Позднее на региональной конференции уважаемый министр одного из региональных правительств публично заявил банкирам: «Нечего выносить сор из избы, решайте свои вопросы сами, а в Москву обращайтесь только в крайнем случае». Мы поняли, что власти субъектов федерации тоже нервничают, когда где-то упоминаются проблемные регионы, и решили не раскрывать цифры по ним. Ну и чтоб совсем никого не раздражать, мы закрыли вообще всю информацию о реструктуризации.
- Мы даже не узнаем, когда у вас деньги кончатся?
На этот счет государство нам сказало: вот вам деньги, ждем от вас постоянной информации о том, как работает программа, хватает ли средств. Мы ежемесячно отчитываемся и перед правительством, и перед администрацией президента. Власти в курсе всех проблем, держат руку на пульсе. К тому же речь не идет о том, что все закончится выделением 30 млрд рублей. Если потребуются дополнительные вливания, мы должны будем выйти на правительство с соответствующей инициативой. Хотя по нашим расчетам зарезервированных средств вполне хватит.
- Каков средний размер оказываемой АРИЖК финансовой помощи?
Мы рассчитывали, что заемщику может потребоваться 300 тыс. рублей, и попали в точку: сейчас средний размер выдаваемой нами ссуды – 297 тыс. Это средний показатель. Какого-то четкого лимита нет – все зависит от конкретной ситуации. В принципе, перемножение площади жилья на стоимость квадратного метра дает представление о некоем предельном размере. Но если созаемщики – многодетная семья, оставшаяся без средств к существованию, лимит может быть очень большим.
- То есть АРИЖК вправе отступить от требований, предъявляемых к заемщику и его жилью?
Я имел в виду, что многие параметры рассчитываются, исходя из количества членов семьи. К примеру, для семьи из трех и более человек норматив жилого помещения составляет 30 кв. метров на каждого. Также считается сумма доходов, остающаяся в распоряжении: стандарт предусматривает, что мы начинаем оказывать поддержку, если у заемщика остается менее трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Например, в первом квартале 2009 года один прожиточный минимум в Самарской области составлял 5450 рублей, значит, на четырех человек, составляющих одну семью, это будет 12 прожиточных минимумов, или 65400 рублей. Если после уплаты аннуитета совокупный доход семьи остается меньше этой суммы, а размер квартиры меньше 120 кв. метров, можно обращаться к нам. Прожиточный минимум рассчитывает Росстат отдельно в каждом регионе.
Согласно последней версии стандарта реструктуризации (сейчас действует уже третья редакция, самые свежие изменения вносились в мае), на финансовую помощь может рассчитывать гражданин России, чьи доходы существенно снизились, либо серьезно выросли расходы по ипотеке. Жилье для проживания у него должно быть единственным, также существуют ограничения по площади и стоимости квадратного метра на момент оценки или покупки. Однако у андеррайтера есть возможность по своему усмотрению примерно на 10% отклониться от стандарта, естественно, в индивидуальном порядке. К примеру, во втором квартале 2008 года заемщик покупал в той же Самаре квартиру по цене 80 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как средняя цена в городе составляла 50806,59 рубля. Стандартом предусмотрена возможность отклонения от данного среднего значения не более чем на 50% (то есть до уровня 76210 рублей). Формально мы должны отказать такой семье, предложив переехать в более дешевую квартиру и снова обратиться за помощью, однако в данном случае наличие маленького ребенка позволило отступить от стандарта.
- Кстати, стандарт АРИЖК допускает вариации со ставкой по «спасательным» займам. Использовалась эта возможность?
Пока нет, мы применяли на практике другой механизм – изменение параметров платежа. К примеру, стабилизационный заем предполагает постепенное увеличение суммы ежемесячных платежей в течение льготного периода. Однако для молодой семьи из Алтайского края, попавшей в патовую ситуацию (муж и находящаяся в декрете жена попали под сокращение), мы установили фиксированный платеж в размере 100 рублей в месяц. Но это скорее исключение и решение вынесено строго на основании представленных документов. К тому же семья активно ищет работу.
- Как часто приходится отказывать?
В соответствии с первой редакцией нашего стандарта реструктуризации отказ получали 45% заемщиков. Но тут есть нюанс. Мы просили наших агентов принимать абсолютно все заявления, даже если кредит заведомо непроходной. Таким образом, мы смогли держать руку на пульсе, понять, в чем несовершенство наших стандартов. В майской версии они существенно смягчились, доля отказов сократилась до 15–20%.
- В чем основные причины?
Их несколько: заложенное жилье – не единственное пригодное для проживания, у заемщика есть иные активы, превышаются заложенные в стандартах ограничения по площади или по стоимости квадратного метра.
- Бывает, что вы отказываете заемщику, даже если он удовлетворяет всем требованиям АРИЖК?
Таких случаев не припомню. Если кредит соответствует социальной программе, мы помогаем.
- Как вы выстраиваете взаимодействие с участниками рынка?
В первую очередь мы начали выстраивать агентскую сеть, чтобы заемщикам не нужно было с каждым вопросом обращаться в Москву. Здесь ключевая роль принадлежит региональным операторам АИЖК, созданным местными властями. Второй вид агентов – банки и коммерческие структуры. Профессионалам, которые имеют соответствующую инфраструктуру, мы предлагаем стать уполномоченным лицом АРИЖК – заключить агентский договор. Второе направление взаимодействия – соглашения с банками по реструктуризации кредитов их заемщиков. В общем случае мы подписываем только рамочное соглашение. Такое соглашение не несет никаких финансовых обязательств, мы не настаиваем на его заключении. Банк, подписавший этот документ, просто соглашается приостановить начисление проблемному заемщику штрафов и пеней до вынесения нами мотивированного решения, чтобы мы могли зафиксировать сумму, которая подлежит реструктуризации. Сейчас подобные соглашения подписаны с 17 банками. По агентским договорам работает около десятка кредитных организаций, наиболее активные из них – МБРР, «Возрождение», ВТБ24, Далькомбанк.
- Какие мотивы побуждают банк стать агентом АРИЖК?
Банку это выгодно. Во-первых, он лишь собирает, анализирует и пересылает нам документы заемщика. Тем более эта работа оплачивается – за сбор и анализ документов мы платим соответствующее вознаграждение. Конечно, самостоятельный бизнес на эти средства не построить – они незначительны, но хотя бы компенсируют расходы агента. Во-вторых, это дает возможность занять своих людей. В условиях кризиса при небольших объемах выдачи ипотеки перед всеми банками стоит проблема – что делать с кадрами. Здесь есть два пути – уволить их или чем-то занять. Уволить – это самое простое решение, но ведь кризис рано или поздно кончится, и банку снова придется искать ипотечных специалистов, вырастить которых, между прочим, достаточно сложно.
- Сколько агентов вы планируете привлечь?
Перед нами не стоит задача привлечь максимальное количество агентов. Мы хотим, чтобы приходящие от них документы были грамотно оформлены. Поэтому работаем в первую очередь с профессионалами на рынке ипотеки. Наша цель – обязательно присутствовать во всех городах с населением от 200 тыс. человек. В городах с населением от 500 тыс. должно быть минимум два агента, в городах-миллионниках – минимум три. В принципе, движемся по графику. Сейчас мы не присутствуем лишь в двух областях – Псковской и Смоленской. Причем в Смоленск должны зайти буквально на днях. Заемщики этих регионов могут получить поддержку через агентов соседних областей.
- Какой объем средств вы закладываете на свои операционные расходы?
Мы стараемся придерживаться банковских методик, предусматривающих размер операционных издержек на уровне 2–3%. Сейчас мы находимся на этапе start-up, поэтому до конца года удельный рост издержек будет несколько выше, но в 2010-м мы выйдем на запланированные показатели. Следует учитывать, что наш средний размер кредита очень невысок.
- Проблемным заемщикам вы предлагаете три варианта реструктуризации. В чем принципиальное отличие?
Фактически мы предлагаем не три, а два с половиной варианта: стабилизационный заем и стабилизационный кредит – это, по сути, одно и то же. Разница лишь в формулировке. Мы выдаем клиенту заем в размере 12-ти ежемесячных аннуитетных платежей по ипотеке, а банк может предоставить ему на аналогичных условиях кредит, а затем рефинансировать его у нас. Что касается третьего варианта – смешанного договора – в этом случае новый кредит выдается на погашение старого. При этом задействовано уже два кредитора: банк, выдающий 80% новой ссуды, и АРИЖК, предоставляющее остальное, но не более 20% от суммы. Деньги проходят круг, и банк получает возможность рефинансировать пятую часть первоначального кредита. Со своей стороны клиент в случае стабилизационного займа или кредита платит в льготный период только проценты за фактически предоставленные средства. По условиям смешанного договора заемщику в течение льготного периода устанавливается фиксированный платеж минимум 500 рублей, максимум – половину от размера аннуитета.
- Для чего понадобилось оформлять стабилизационный заем и стабилизационный кредит в виде двух разных схем?
Стабилизационный кредит придумали не мы, это идея Газпромбанка – как понизить операционные издержки всех участников процесса. Мы обсудили, решили, что она имеет право на существование. Каких-то других схем банки пока не предлагают. Если придумают еще что-то интересное, будем рассматривать.
- Какой вариант реструктуризации сейчас наиболее ходовой?
Самая распространенная схема – стабилизационный заем, поскольку такое финансирование не требует от банка разработки и включения в линейку специального продукта. Кредитная организация может вообще не знать, что у заемщика проблемы с погашением задолженности. Сейчас на эту схему приходится примерно 90% общего объема реструктурированных ссуд. Хотя цифра не точная – мы пока не наладили с банками обмен информацией о том, сколько стабилизационных кредитов они выдали самостоятельно.
- Почему банки, имея возможность работать с вами, создают собственные программы реструктуризации?
Тут целый комплекс причин. О первой я уже упомянул: это угроза имиджу, хотя на наш взгляд, наоборот: если банк умеет работать с проблемной задолженностью, это скорее показатель его силы, нежели слабости. Вторая – проблема банковского надзора, т. е. резервирования при низкой капитализации банковской системы. Наличие в кредитном досье заявления заемщика с просьбой реструктурировать задолженность обязывает банк пересмотреть его финансовое состояние. После пересмотра кредит будет отнесен в лучшем случае к третьей категории качества. Некоторые банки стараются «настроить» свои программы реструктуризации таким образом, чтобы не проводить переоценку состояния заемщика. Известны случаи, когда они договариваются между собой о выдаче клиентам друг друга второй ссуды для реструктуризации первой. В отношении нашей программы мы считаем, что необходимо применять «профессиональное суждение» – если государство поддержало проблемного заемщика и фактически гарантировало поток денег в сторону банка, нет необходимости пересматривать его финансовое состояние. В этой части мы сейчас дискутируем с ЦБ и, в принципе, находим взаимопонимание. Третий сложный вопрос: что делать с проблемной задолженностью при появлении второго кредитора в лице АРИЖК? Если есть два кредитора по одной ссуде, рефинансировать ее очень сложно, и она будет висеть на балансе. Четвертая (частичная) проблема – налогообложение в схеме смешанного займа. Если платежи заемщика в льготный период в рамках нашей программы уменьшаются, размер подлежащего уплате налога может превысить фактическое поступление средств. Конечно, разница оказывается небольшой и в длинном периоде она вся возмещается, но банкиры на эту тему серьезно думают.
- Сравните, пожалуйста, свою программу с тем, что предлагают в плане реструктуризации коммерческие банки. Ваша лучше?
Можно поспорить о том, чья лучше. Например, у банков максимальное снижение финансовой нагрузки на заемщика – 50%, у нас в льготный период нагрузка снижается в 20–50 раз. Но этот период ограничен 12 месяцами, а большинство банков предлагает реструктурировать кредит на полтора-три года. Банк также может пойти на «маркетинговое» смягчение условий – к примеру, переставить пару платежей в конец срока. Кроме того, программа банка предполагает меньше бюрократии – заемщик может оформить все документы в одном месте. Чтобы реструктурировать кредит через нас, ему нужно получить две справки из ФРС (Федеральная служба государственной регистрации, реестра и картографии – «Ф.»), справку о доходах от работодателя, прийти к нашему агенту с этим комплектом документов и заполнить анкету на восьми листах.
- Каков срок оформления документов в рамках вашей программы?
Процедура разбита на два этапа. Первый – андеррайтинг. По регламенту заемщик, предоставивший полный пакет документов, должен получить от агента мотивированное решение в течение четырех дней, но на практике этот период растягивается на шесть дней. Получив одобрение, заемщик должен предпринять ряд действий: открыть счет в банке, получить одобрение органов опеки на последующую реструктуризацию в случае, если в составе собственников жилья есть малолетние дети, договориться с созаемщиками о дне, когда все они смогут подписать документы, или получить от них доверенности. На все эти процедуры уходит примерно неделя, хотя все зависит от расторопности человека. После оформления всех документов мы в течение двух дней переводим деньги. В среднем, весь процесс занимает две недели. Коммерческие банки способны действовать быстрее – у них есть кредитное досье заемщика, они могут принять решение практически в день обращения. Мы же про него ничего не знаем, нам надо как минимум от мошенничества уберечься.
- Часто ли к вам обращаются мошенники?
Обращения недобросовестных заемщиков единичны. Россияне достаточно ответственно относятся к своим обязательствам и стараются ускоренно гасить задолженность по ипотеке. Известно, что средний ипотечный кредит «живет» в два раза меньше, чем предусмотрено договором. То же самое наблюдается и у нас. Сотни людей получили одобрение на реструктуризацию, но не оформляют ее, стараются справиться сами, надеются на помощь родственников и друзей, а наше согласие рассматривают как некий запасной парашют. Хотя бывают и попытки схитрить. Например, заемщица из Улан-Удэ обратилась к нам с просьбой реструктурировать кредит. В заявлении написала, что у нее ничего нет, кроме квартиры и участка земли, который она не может продать. Однако андеррайтер выяснил, что на этом участке расположен один из популярнейших в городе рынков, и просительница просто хотела пополнить за наш счет свои оборотные средства. Естественно, она получила отказ.
- Какую долю проблемных кредитов АРИЖК рассчитывает реструктурировать своими силами, а какую долю оставить банкам?
Когда создавалось агентство, перед нами не ставилась задача – реструктуризация ради реструктуризации. Наша задача – поддержать социально незащищенные слои населения. Ситуация сложилась так, что мы стали хорошим маркетмейкером рынка: ориентируясь на нас, банки по разным причинам запускают собственные программы реструктуризации, и, по моим оценкам, сэкономили нам 5–6 млрд рублей. К нам пришло на порядок меньше заемщиков, и это очень хорошо – это результат антикризисных мер правительства по поддержанию банковского сектора. Как долго продержатся банки, сколько проблемных заемщиков придет к нам до конца года, предположить сложно.
- АРИЖК трижды корректировало свой стандарт. Планируете еще какое-то смягчение требований к заемщикам, агентам или кредиторам?
Нет. Если кто-то подскажет нам параметры стандарта, которые не соответствуют здравому смыслу и логике социальной поддержки населения, мы готовы что-то изменить. Но пока такой необходимости не чувствуем.
- Стандарт АРИЖК подразумевает возможность введения иных вариантов реструктуризации. Вы разработали что-то новое?
Поручительство АРИЖК за заемщика перед банком. Мы гарантируем кредитору, что заемщик восстановит свою платежеспособность в течение года, в противном случае выплатим за него часть долга в размере реструктурированных банком 12 ежемесячных платежей. Но с заемщика никто не снимает обязанности платить по кредиту – график определит банк. В случае, если мы исполним свое поручительство, то обязательства заемщика перейдут к нам. Сейчас эта схема отрабатывается в партнерстве со Сбербанком.
- Опишите, пожалуйста, портрет вашего клиента.
Мужчина 38 лет, женщина 35 лет, в семье один ребенок (статистически – 1,3). У львиной доли заемщиков – 66% – доходы сократились почти до уровня прожиточного минимума, 33% лишились работы. Доля тех, кто обращается с просьбой помочь в обслуживании валютного кредита, небольшая – около 1%.
- Их шансы восстановить платежеспособность велики?
Кто захочет восстановить, тот сможет. Главное, чтобы заемщик понимал: наша программа – не благотворительность, не повод ничего не делать. По мнению экспертов, шесть месяцев – максимальный срок поиска работы, мы даем вдвое больше времени – год, этого более чем достаточно, чтобы все в своей жизни поменять, найти новую более высокооплачиваемую должность. Кстати, в Америке этот срок составляет четыре месяца. Некоторые, конечно, не смогут восстановиться, если экономическая обстановка в регионе будет очень плохая. Но мы в этой ситуации станем принимать отдельные решения. Опыт зарубежных стран есть, мы его внимательно изучаем.
- Какова, по вашим оценкам, доля безнадежных заемщиков?
Сейчас мы не знаем, сколько людей в результате восстановят свою платежеспособность. Мировая практика позволяет ориентироваться на показатель 60% от общего числа заемщиков, реструктурировавших кредит. При том, как развивается экономическая ситуация в России, есть надежда, что «оживет» больше заемщиков – порядка 80%. Если бы возможности реструктурировать кредит не было, все 100% уже оказались бы на улице.
- То есть систему риск-менеджмента вы сейчас не разрабатываете?
Активно разрабатываем, ведь наша задача – восстановить платежеспособность заемщика. Если вы имеете в виду классическую схему оценки риска при выдаче кредита, то в нашем случае она бессмысленна. Чем у человека сложнее ситуация, тем скорее ему надо помочь.
- В таком случае как будете работать с клиентами, не осилившими смешанный договор? Ведь вы выступаете сокредитором наравне с банком, который ждать возврата денег до бесконечности не может.
В этой части будем действовать синхронно с банком: выдадим ему доверенность на проведение всех необходимых мероприятий по взысканию задолженности.
- Ваша программа рассчитана на срок до 31 декабря 2009 года. Есть планы по ее продлению?
Жесткой установки, что действие программы будет прекращено в 2010 году, нет. Но мы бы хотели придерживаться этого вектора. Все будет зависеть от экономической обстановки в стране.
Финанс, 13.07.2009
Беседовала Евгения Николаева
