Владимир Лопатин: Именно сейчас решается судьба российской ипотеки
В апреле стартовала общероссийская программа с актуальным по нынешним временам названием: «Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков» (МАССИЗ). Ее перспективы комментирует ответственный исполнитель этой программы - председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
- Судя по названию нового проекта, сфера ваших интересов не сильно изменилась - все та же ипотека. И это несмотря на то, что с ипотекой в стране, мягко говоря, не очень...
Что верно, то верно: не очень. По официальной статистике, выдача жилищных кредитов сократилась вшестеро. Правда, некоторые последние новости дают основания для оптимизма, но серьезных предпосылок для решительного перелома трендов на этом рынке, увы, пока не просматривается.
Тем не менее, момент для рынка крайне важный. Извините за пафос, но, по-моему, именно сейчас, в этом году, решается судьба российской ипотеки, определяются темпы ее возможного возрождения. И далеко не все здесь в руках провидения. Во многом будущее развитие ситуации на ипотечном рынке зависит от того, как мы сейчас сработаем. Мы - все те, кто остался верен этому предмету, кто не ушел с рынка в более спокойные сферы. А по сравнению с ипотекой любая сфера, согласитесь, более спокойна. Хотя бы потому, что именно с ипотеки начался всемирный кризис. Слава Богу, не с российской, но все-таки.
- То есть Вы остаетесь в ипотеке из идейных соображений?
Конечно, не из идейных - из корыстных. У нас ведь по-прежнему принято бизнес-соображения считать корыстными.
- Вы говорите, что здесь и сейчас решается судьба российской ипотеки. Мне почему-то казалось, что решается она в основном там, где все застопорилось, - на Уолл-стрит.
Отчасти вы, конечно, правы. Как и в большинстве случаев, деньги здесь - важнее всего. А денег, подходящих для ипотеки (длинных и относительно дешевых), у нас в стране по-прежнему нет, и не предвидится. Так что в этом отношении все наши взоры - туда.
Однако, как говорят математики, нормализация финансового кровообращения «за бугром» является необходимым, но отнюдь не достаточным условием сколько-нибудь интенсивного возрождения ипотеки у нас в России. К числу достаточных условий я бы отнес еще, как минимум, два.
Первое условие - чтобы финансовые воротилы (то есть инвесторы) ТАМ сочли, что наша ипотека достойна инвестиций в не меньшей степени, чем их собственная. Тоже, заметьте, крайне нуждающаяся сегодня в масштабных инвестициях. За эти деньги будет борьба, и серьезная, несмотря на то, что «зелени» во время кризиса напечатали с избытком.
Второе условие - чтобы в России нашлись банки, которым после кризиса захотелось бы всерьез наращивать ипотечные портфели. При этом вовсе не обязательно возвращаться в ситуацию прошлого года, когда ипотекой у нас занимался всяк кому не лень: более шестисот банков из тысячи ста зарегистрированных в стране. Но хотя бы полсотни - надо. А сейчас, положа руку на сердце, нет ни одного, в ком ощущалось бы предстартовое нетерпение. Кроме, разве что, двух оставшихся специализированных ипотечных банков, но их, что называется, положение обязывает. И не факт, что число желающих сильно возрастет, даже если перспективы с рефинансированием новой выдачи станут реальными.
- И от чего же, по вашему, будет зависеть появление этих достаточных условий?
Как ни странно, оба эти условия «завязаны» на одно и то же обстоятельство: на то, как поведут себя уже выданные кредиты, насколько проблемными или беспроблемными они окажутся. Причем не только для кредиторов, но и для инвесторов, которых мы успели привлечь до кризиса.
- Ну, тут, похоже, мы можем пока быть относительно спокойными. Если верить статистике, уровень просрочки по ипотеке у нас в пределах допустимого - и по сравнению с другими сегментами кредитования, и по сравнению с той же Америкой...
Так это если верить статистике. А я что-то нашей статистике не всегда доверяю.
Когда говорят, что у нас просрочка по ипотеке по-прежнему не вышла за пределы 1,5-2%, - это уловки нашей отчетности, и не более того. В России уровень просрочки определяется как отношение собственно просроченных текущих платежей по определенному классу кредитов ко всему размеру соответствующего кредитного портфеля в банке. При таком счете получается действительно немного: 1,8% по последним данным ЦБ. А в мире считают не так. Весь кредит, если по нему имеется просрочка, квалифицируется как проблемный. И, соответственно, при расчете доли просрочки в этом банке вся сумма проблемных кредитов (плюс набежавшие проценты), относится к размеру портфеля. По такой статистике мы с американцами почти вровень: у них по ипотеке чуть более 7%, у нас, говорят, пока около 5%.
Но и в эту цифру не верится. Ведь, в соответствии с временными послаблениями ЦБ (имеются в виду декабрьские поправки в Положение 254-П о резервировании по проблемным ссудам), кредит, по которому банк изменил условия платежей для заемщика, у нас теперь проблемным не считается. Равно как и кредит, выданный для погашения ранее взятого кредита. Меры, конечно, понятные и вполне своевременные в сложившейся ситуации. Но повышению достоверности банковских данных по просрочкам и дефолтам они, конечно, не способствуют.
Впрочем, дело не только и, может быть, даже не столько в этом.
- А в чем же?
Сам по себе уровень просрочки и дефолтов по кредитам - конечно, важнейший индикатор для оценки перспектив нашего ипотечного рынка потенциальными послекризисными его участниками: инвесторами и кредиторами. Но тут мы, даже если считать по-честному, кризисный экзамен (стресс-тест), похоже, выдерживаем. Выручает особый российский менталитет. Население наше - не чета американскому. Мотивация принимаемых нашими гражданами решений зачастую далека от экономической. Если, например, заемщик-американец видит, что стоимость дома, приобретенного им в кредит, хотя бы незначительно опускается ниже суммы самого кредита, он с легкостью отказывается и от кредита, и от дома. А у нас в таких случаях включаются сантименты. Лишиться насиженного гнезда для среднестатистического россиянина - жизненная трагедия. Он будет драться до последнего вздоха.
- Это ж хорошо...
Для статистики дефолтов - неплохо. Вряд ли мы в количественном отношении перейдем критическую черту дефолтов в ипотеке. А вот в качественном...
Ведь готовность заемщика бороться до последнего проявляется, к сожалению, не только до наступления дефолта по кредиту, но и после того, как ситуация зашла в тупик. Причем здесь опять же сказываются особенности российского менталитета. Правда, теперь уже в обратную сторону. Нормальный американец до последнего борется не за кредит, а за кредитную историю. А для россиян в большинстве своем и кредитная история, и финансовая репутация - это пока лишь пустой звук. Поэтому добропорядочный американец, имея проблемы с обслуживанием кредита, с гораздо большей вероятностью пойдет на сотрудничество с банком, чем россиянин.
Таковы реалии, и тогда очень важно, как мы умеем справляться с возникающими проблемами.
- Вы имеете в виду судебную систему?
И ее в том числе. Согласитесь, когда судебные и послесудебные процедуры взыскания долгов по ипотеке занимают у нас в среднем полтора года, система вряд ли может быть привлекательной для профессиональных участников рынка. Так ведь эти полтора года были зафиксированы еще до кризиса. А сейчас еще хуже. Раньше дело решалось долго, но, по крайней мере, хотя бы результат был предсказуем. Теперь процесс кое-где даже ускорился, но...
Как вам, например, понравится вердикт суда: «Отказать во взыскании предмета ипотеки в связи с экономическим кризисом в стране»? А ведь это практически цитата из реального судебного протокола.
А эти мытарства с установлением стартовой цены для торгов! Законом это закреплено за судьями. Причем не как право, а как обязанность. Так они сплошь и рядом выполняют эту обязанность формально: цена по документам, установленная на момент приобретения жилья и выдачи кредита. При том, что ситуация с тех пор на местном рынке недвижимости наверняка изменилась, и существенно. Можно еще понять судью, который не хочет ввязываться в дополнительный конфликт между истцом и ответчиком, один из которых настаивает на увеличении стартовой цены аукциона, а другой - на уменьшении (хотя на то и судья, чтобы решать спорные случаи). Но как понять московского судью, который, не мудрствуя лукаво, предписал продавать «трешку» на Кутузовском проспекте за двести тысяч долларов, при том, что ее реальная цена за время, прошедшее с момента покупки, выросла, как минимум, втрое? Ведь там на увеличении настаивали обе стороны. Невольно заподозришь здесь злой умысел и интерес.
Или вот совсем свежая история в Челябинске. По целому ряду квартир в этом городе прошли суды. Решения были приняты, вроде бы, нормальные: взыскать. Приставы, конечно, ничего продать не смогли (от хорошей ли жизни Минюст всерьез задумался над введением института частных приставов?). Так что банкам пришлось забрать залоговые квартиры себе на баланс. Ну и ладно! Став собственником недвижимого имущества, банк сможет спокойно, без прежних жильцов, без войны с ними, подумать о продаже или, например, о сдаче имущества в аренду - до лучших времен. Примерно так рассуждали новые собственники.
Однако не угадали.
В квартирах были жильцы - вчерашние должники и члены их семей. В принципе, за получением свидетельства о собственности у банка автоматически возникает право прийти в квартиру с участковым и решить проблему в одночасье. А в действительности участковый на себя ответственность не возьмет и, как правило, потребует еще одно решение суда: на выселение. Банку, конечно, обидно, что опять задержка, но не трагично: дело-то, в общем, ясное. По закону, никаких серьезных оснований отказать в таком иске у суда не имеется. Но это если по закону! А если по понятиям? Тогда можно и отложить, выдвинув банку условие обеспечить выселяемых граждан приличным жильем, по социальным нормам. И сославшись при этом, знаете, на что? На Конституцию, в которой декларируется право каждого на жилье.
- Но ведь действительно декларируется...
И что? Почему мы, руководствуясь этой нормой, поручаем банкам решать жилищные проблемы только тех, кто задолжал по ипотеке? Давайте мы и беспризорников туда же! Пусть банковские воротилы купят каждому мальчику, например, по комнате! Или построят приличный приют. Скажете, у них на это денег нет? Верно. А на выселение должников - откуда? Маржа по ипотечным кредитам отнюдь не запредельна. И «затраты на Конституцию» туда уж точно не закладывались, иначе наша и без того недешевая по мировым стандартам ипотека стала бы вовсе неподъемной.
Конституцию, понятно, надо соблюдать. Только почему крайними в этой цепочке должны быть банки? А также люди или организации, доверившие этим банкам свои деньги? Крайними все-таки должны быть, полагаю, власти. Подстегивавшие развитие ипотеки в России ударными темпами, но при этом совершенно не позаботившиеся о создании маневренного фонда на случай принудительного отселения.
Вместо этого тот же челябинский губернатор собирает у себя совещание по вопросам, между прочим, развития ипотеки в регионе. И первым же делом строго-настрого наказывает присутствующим: народ не кошмарить! Никаких выселений!
Спрашивается, будет у нас ипотека после этого?
- Думаете, не будет? Насколько я знаю, обращение взыскания, выселение - всюду проблема. Посмотрите вон на тех же американцев: даже за бесценок не могут продать конфискованное у заемщиков жилье.
Сравнили! У американцев этого жилья восемнадцать миллионов домов. Рынок обрушили. Но обратите внимание, все равно выселяют. А если и не выселяют, то делают это никак не за счет банков и их вкладчиков. Разрабатывают различные программы с участием государства. Потому что понимают: простишь сегодня одному - завтра десять платить перестанут, плюнув ради этого даже на кредитные истории. А послезавтра об ипотеке можно будет забыть даже в Америке.
Поверьте, я вовсе не склонен недооценивать сложность проблемы выселения. Только что вернулась из Парижа одна моя знакомая. Ей пришлось прожить там несколько месяцев. Так она намучалась там, пока сняла себе квартирку. Арендодатели требовали от нее документального подтверждения устойчивости ее финансового положения, иначе наотрез отказывались сдавать ей жилище. Она стала разбираться. Оказывается, французские суды тоже не очень-то готовы выбрасывать людей на улицу, даже если жилье сдавалось во временную аренду, а истцом выступает собственник. Дело затягивается на месяцы.
И все же есть существенная разница. Ни одному французскому судье и в голову не придет предложить собственнику искать подменное жилье для выселяемого. Для этого у муниципалитетов есть специальный фонд социального жилья. Они и включаются в процесс. Просто решение принимается небыстро...
- У нас, вроде бы, государство тоже от ипотечных проблем не устранялось.
Вы имеете в виду АРИЖК с его реструктуризацией кредитов? Вполне нормальная тема, только, как всегда, до ума не доведенная. Ведь без участия банка-кредитора там не обойтись. А банки в большинстве своем не очень-то заинтересованы. Оно и понятно: сам потихонечку реструктурируешь кредит своему заемщику - можешь, как мы уже сказали, не ухудшать в отчетности качество этого кредита. А если в АИРИЖК дело направишь - будь добр, отрази существенное ухудшение финансового положения заемщика и зарезервируй по этому кредиту сто процентов в ЦБ. Кому охота? Есть и другие препятствия.
- Итак, судиться - плохо. Реструктурировать - тоже проблема. Что остается? Полюбовное решение? Продажа заложенной квартиры по договоренности с заемщиком?
Тоже замечательная тема, только и тут нас поджидают проблемы. Начать с того, что в жилищной ипотеке с нынешнего года запретили внесудебное обращение взыскания. Бред какой-то! Получается, если кредитор договорился с заемщиком, что тот продает заложенное жилье добровольно и на вырученные деньги гасит кредит, - это нормально. А вот если эта же договоренность, для верности, будет нотариально зафиксирована договором, по которому потом, перед самой сделкой, заемщик передумать не сможет, - это, видите ли, ущемление прав гражданина. И так-то попробуй на сегодняшнем рынке жилья хоть что-нибудь продать, а теперь добавляется имитация. Сообразительные заемщики сразу же сориентировались: дают банку согласие на продажу, чтобы отвязались, а сами при этом ограничиваются вялым объявлением в «подвале» местной газетенки. И даже если заемщик готов оформить генеральную доверенность на уполномоченное банком лицо, - дескать, делайте что хотите, - это тоже ничего не гарантирует. В любой момент доверенность может быть отозвана, и все старания банка, а также привлеченных им риэлторов - насмарку.
Так и хочется, по Райкину, спросить: кто сшил костюм?
- Слово произнесено: «риэлторы». Каково их место в этой истории? Из того, что Вы сказали, можно предположить, что уважающие себя риэлторы должны бежать от проблемных объектов, как черт от ладана.
Да, работать с этим сегментом готовы далеко не все, даже в условиях кризиса, когда хватаются, казалось бы, за все.
Во-первых, нелегко технически. Ведь объект продается из-под залога. И надо гарантировать покупателю, что передаваемые им деньги действительно будут использованы продавцом-должником на погашение кредита и снятие залога. Чуть недокрутишь - покупатель не поверит. Перекрутишь - банк откажется от излишне рискованной для него схемы.
Во-вторых, непредсказуемое поведение должника. Риэлтор, продающий залоговое жилье, должен быть еще и немножко коллектором. Высока вероятность, что по ходу работы ему придется «дожимать» клиента, убеждать его в том, что взыскание неизбежно. Что с помощью имитации или увиливания от проблемы время можно затянуть, но хуже от этого будет прежде всего самому должнику.
А с другой стороны, кто, кроме риэлтора, здесь справится? Банк для такого «увиливающего» клиента - уже враг. Коллектор - тем более. Здесь желательна позиция, близкая к нейтральной. И доверительный разговор в спокойной обстановке. И убедительные аргументы, которые в большинстве своем как раз вытекают из риэлтерской практики: движение цен на недвижимость, альтернативные варианты, долгосрочные перспективы с жильем и т.п.
«Посмотрите, уважаемый клиент, на ваши платежи по кредиту, - говорит, например, такой «продвинутый» посредник. - Восемнадцать тысяч рублей в месяц! А теперь давайте посмотрим на монитор. Видите, примерно такая же «двушка» в аренду обойдется вам всего в двенадцать тысяч? И они вам под силу. Так зачем цепляться за кредит? Давайте мы договоримся с банком о досрочном погашении, продадим вашу квартиру, снимем эту «двушку», или даже «однушку», пересидим в ней тяжелые времена, сохраним кредитную репутацию. А потом мы же вам поможем вернуть все на свои места, когда кредиты подешевеют, а недвижимость еще не успеет подрасти...»
Именно такое понимание места риэлтора (и ипотечного брокера) на сегодняшнем рынке ипотеки и легло в основу нашего проекта МАССИЗ, поддержанного Ассоциацией российских банков, АРИЖК, Российской гильдией риэлторов и др. Ведь костяк проекта составляют риэлтерские компании, причем, как правило, лучшие, отобранные на специальном конкурсе из расчета: одна компания на регион или крупный город. И не только отобранные, но и специальным образом подготовленные - для всесторонней работы с проблемной ипотечной задолженностью.
- Что значит «всесторонней»?
Это может быть режим профилактики, когда ипотечный заемщик, предвидящий проблемы, сам приходит за консультацией и помощью. У нас такой режим называется антикризисным консультированием. Результатом может стать как реструктуризация кредита в АРИЖК или в банке-кредиторе, так и рекомендация погасить-таки кредит досрочно с помощью того же консультанта-риэлтора.
А может быть и работа с уже застарелой просрочкой, когда заказчиком выступает банк. Разумеется, в этом случае мы отталкиваемся от собственно риэлтерской услуги, в которой мы особенно сильны. Но при этом понимаем (и даем понять заказчикам), что этим дело вряд ли ограничится. Впрочем, об этом мы уже поговорили.
- Стало быть, завтра российской ипотеки определяется сегодня. И зависеть оно будет от того, как мы управимся с проблемными кредитами, выдававшимися вчера. Я правильно Вас понял?
Правильно, если только не сужать само понятие проблемного кредита.
- Поясните, пожалуйста.
В большинстве банков, работавших на рынке ипотеки, к проблемным относят не только те кредиты, по которым уже зафиксированы 90 дней просрочки, но и гораздо более «молодые» варианты. А для многих банков головной болью сегодня являются ипотечные кредиты даже без просрочки. Ведь выдавались эти кредиты, как правило, на «коротких» деньгах, с расчетом на быстрое рефинансирование - в АИЖК или за рубежом. И вдруг облом - и там, и там. Долгосрочные активы «зависли» на балансах. Приходится рефинансировать их опять же короткими деньгами, которые сильно подорожали во время кризиса. В результате у большинства игроков ипотечные портфели сегодня генерируют убытки. Даже без учета просрочки и дефолтов.
И если мы хотим, чтобы завтра у этих игроков не возникало аллергии при слове «ипотека», помогать им надо не только в урегулировании дефолтов, но и по всему ипотечному спектру.
- Открыть окно на Запад?
Хорошо бы, конечно, но это не в нашей воле. Есть задачи более приземленные: переупаковка кредитов, при которой хотя бы уменьшается нагрузка на собственный капитал кредитора, помощь в получении рефинансирования в ЦБ. Благо инструменты уже наработаны. Было бы желание. И, конечно, терпение.
- Ваш прогноз?
Очень бы хотелось закончить на бодро-оптимистичной ноте, сказать напоследок, что все у нас будет хорошо. Но ограничусь умеренным оптимизмом: хуже, наверное, уже не будет. А как скоро станет лучше - зависит от нас. И это, по-моему, неплохо.
bankir.ru, 24.08.2009
Беседовал Иван Янушкевич
