Анна Любимцева: всех волнует цена недвижимости
В конце ноября аналитический центр агентства по ипотечному жилищному кредитованию подвел итоги регулярно проводимого совместно с ГФК «Русь» всероссийского социологического исследования платежеспособного спроса населения на жилье и ипотечное кредитование. Что изменилось после кризиса? Начну с экономических ожиданий населения. Доля оптимистично настроенных граждан за год практически не изменилась (18%), увеличившись более чем в два раза по сравнению с началом 2009 г. Доля пессимистично настроенных граждан (21%), которые считают, что экономическая ситуация в стране ухудшится, хотя и уменьшилась почти в 2,5 раза по сравнению с началом 2009 г., в III квартале 2010 г. снова стала расти. Та же ситуация и с ростом личных опасений граждан: опасения выросли впервые с октября 2009 г. Люди в основном опасаются ухудшения материального положения — 38% и, в частности, задержек заработной платы — 20%.
Поведение населения также претерпело изменения: люди извлекли уроки из прошедшего кризиса и занимают сегодня сберегательно-выжидательную позицию: растут депозиты, накопления и т.д. Большинство стали откладывать на черный день — около 37%. Мы наблюдаем четко прослеживаемую тенденцию: чем выше доходы, тем больше население склонно сберегать. Примерно столько же — 37% населения — сбережений не делают, но потому что не могут позволить себе этого из-за низких доходов. Многие после кризиса признают, что стали больше экономить — 38% — и ориентироваться при покупке не на то, что хочется, а на то, что могут себе позволить. В 2010 г. стала заметна переориентация на собственные средства, а не на заемные — это отмечают 25% населения.
Интересно, что эти тенденции отразились на оценке населением своего уровня дохода. Большее количество людей стало относить себя к средней группе по доходности — 31%, прибавив с июля 2010 г. 8%, и к высокодоходной группе — 11% (+4%). Мы считаем, что, с одной стороны, это связано с тем, что у людей произошла переоценка многих товаров, в том числе и недвижимости. С другой стороны, цены в анализируемом периоде росли не так быстро, как до кризиса, инфляция в первой половине 2010 г. была невысокой, и реальные располагаемые доходы населения незначительно, но росли.
Если рассматривать платежеспособный спрос на недвижимость в пятилетней перспективе (конечно, он условный, так как долгосрочные планы не могут быть абсолютно точными), то больших колебаний он не показывает: приобретать недвижимость планируют 12-13% всего населения страны, это порядка 7 млн домохозяйств. Однако при этом 18% населения нуждаются в жилье и не могут себе позволить его ни сейчас, ни в ближайшие 5 лет. К потенциальным ипотечным заемщикам — тем, кто в принципе не отрицает возможности использования ипотечного кредита, относится 22% населения, порядка 11,5 млн домохозяйств. Из них воспользоваться ипотечным кредитом в случае снижения процентных ставок планируют 6% — по этому показателю со II квартала 2010 г. наблюдается небольшая позитивная динамика — прирост +3%. Здесь существует прямая зависимость: чем ниже процентные ставки, тем больше людей рассматривают ипотеку как возможный для себя вариант.
Предпочтения в части приобретаемой недвижимости традиционны: лидирующее положение стабильно занимает такой тип жилья, как квартира, — 61% (4 млн домохозяйств). Потенциальных покупателей интересует преимущественно жилье экономкласса. При этом сохраняется ориентация на вторичный рынок — 36% отдают предпочтение вторичному жилью, а 25% — новостройкам. Основными причинами отказа от покупки жилья на первичном рынке являются высокие цены, риск быть обманутыми в результате срыва строительства жилья, а также высокий риск увеличения цены по завершению строительства.
Естественно, всех волнует цена недвижимости. Если в кризис у населения были определенные колебания по прогнозу изменения цен, то в III квартале 2010 г. мы видим, что большинство ждет их повышения — 82% считают, что цены изменятся. По мнению большинства, цены поднимутся в среднем на 22%. Мы также попробовали замерить эластичность спроса среди тех, кто планирует приобрести жилье в ближайшие 5 лет. Получилось, что при текущем уровне цен повышение на 15% заставит многих потенциальных покупателей искать более дешевую альтернативу, а при повышении на 25% — каждый второй откажется от покупки. По мнению потребителей, приемлемая стоимость жилья в среднем по России должна быть в пределах миллиона рублей как на квартиры, так и на дома. При этом верхняя граница стоимости квартиры (предельная дороговизна) не должна превышать 2 млн руб., а индивидуального дома — 1,5 млн руб.
Восприятие ипотечного кредитования населением нашей страны на первый взгляд негативно — 61% всех опрошенных считают его тяжелым финансовым бременем. Но если посмотреть на группу потенциальных ипотечных заемщиков, то ситуация обратная — 70% потребителей считают ипотеку хорошим способом улучшить свои жилищные условия. С нашей точки зрения, такое различие обусловлено прежде всего низкой финансовой грамотностью населения в целом по стране. Важно отметить, что за прошедший год в группе потенциальных ипотечных заемщиков повысился доход: если раньше на одного члена такой семьи приходилось 15 000 руб., сейчас — порядка 20 000 руб. Существенное отличие состоит и в том, что в этой группе сохраняется сильная ориентация на покупку жилья на первичном рынке — 48%. В то время как в основной массе готовность покупки квартиры на первичном рынке отметили лишь 25% опрошенных. С одной стороны, во многом сыграла свою роль государственная политика, направленная на активизацию кредитования новостроек. С другой — цены в сегменте первичного жилья за прошедший год действительно снизились, и более активные и финансово грамотные потенциальные ипотечные заемщики это заметили. Что касается сроков кредитования, то потребители называют наиболее предпочтительным срок — 6-10 лет.
На основании исследования можно выделить три основных критерия, которыми руководствуются заемщики при выборе ипотечного кредита: процентная ставка (80% респондентов считают ее очень важным параметром), размер первоначального взноса (отметили 65% респондентов) и сумма ежемесячного платежа (52%). За 2010 г. уровень процентной ставки снизился с 10% до 9%. При достижении этого уровня доля потенциальных заемщиков превышает половину (54%), а при дальнейшем росте — стремительно уменьшается. Приемлемый первоначальный взнос по ипотечному кредиту, комфортный для заемщика, стабильно остается в пределах 10-15%. Что касается приемлемого уровня ежемесячных платежей по кредиту, то эта цифра тоже почти неизменна — 20-25% от совокупного семейного дохода. Этот тот комфортный уровень, когда заемщик не чувствует себя поставленными на грань выживания и ипотека для него не является тяжелым бременем.
