Елена Клепикова: У каких-нибудь африканских стран ипотека уже на уровне 10% от ВВП. А у нас всё 3%
За два посткризисных года «Банк жилищного финансирования» увеличил выдачу ипотечных кредитов на 700%. Впрочем, признает его председатель правления Елена Клепикова, таких фантастических показателей удалось добиться и другим: просто подъем шел с нуля.
- Судя по официальной статистике (ЦБ и росрегистрации, например), рост ипотеки по сравнению с кризисными показателями невероятный. С чем вы это связываете?
У большинства кредитных учреждений в начале 2009 г. был сумасшедший провал в отношении ипотечного кредитования — вплоть до остановки какой-то бы то ни было деятельности в этой сфере в течение определенного времени. Дальше пошла «разморозка» этого рынка, снижение процентных ставок по кредитам с 20% до 11%. Это волевым способом обеспечило государство, так как практически единственной организацией, рефинансировавшей ипотечные кредиты в кризисный период, было АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Именно оно диктовало условия предоставления кредитов. Кроме того, государство анонсировало, что будет поддерживать дефолтных заемщиков и помогать им выплачивать кредиты. В такой ситуации у людей могло создаться неверное мнение, что сейчас вполне допустимо не обращать внимания на свою платежеспособность, а надо приходить в банк и получать кредит.
В некоторых регионах прекратились продажи жилья, его ликвидность стала практически нулевой, существенно упали цены. Но это произошло в основном в моно-городах, где люди перестали получать зарплаты на градообразующих предприятиях. В других городах снижение цен не было таким критичным: где-то на 15%, где-то на 20%. И достаточно быстро падение цен стабилизировалось. А в московском регионе цены опять, хоть и незначительно, но начали расти. В том числе и потому, что создавалось впечатление, что нигде и ничего не строится, значит, надо быстрее брать то, что есть. Это оказалось сильно преувеличенным. Взять, например, недострой жилья, который в свое время вызывал у многих сомнения, будет ли он завершен. Тем не менее, он начинает достраиваться. Даже судя по тем объектам, с которыми мы работаем.
- Кроме «Английского квартала» и других объектов ПИКа, с чем работаете?
ПИК — один из наших партнеров. Если у нас во время кризиса была одна рефинансирующая организация (АИЖК), то сейчас несколько, в том числе работающих на первичном рынке. Сейчас мы начали работать по программе кредитования на стадии незавершенного строительства с «Металлинвестом».
Госпрограммы АИЖК («Стимул») также были направлены на формирование правильного отношения к рынку строительства жилья: говорилось, что государство в кризисный период должно поддерживать строительный сектор. Так как, если мы его разрушим, то восстанавливать потом будет существенно тяжелее. Другое дело, надо анализировать, как программа «Стимул» работает, но она сориентировала застройщиков, что деньги в сектор строительства жилья экономкласса можно заводить.
Но сейчас по объему рынка ипотечного кредитования мы даже не достигли 2006 г. Хотя есть отдельные кредитные организации, которые до кризиса либо не занимались ипотекой, либо в период кризиса перестали, а затем опять начали. Если сравнивать их показатели с аналогичным периодом 2009 г., то первая семерка банков (в которую входит и «Банк жилфинанс») демонстрирует колоссальные цифры роста — тысячи процентов. Но в прошлом году у большинства были нули [по выданным ипотечным кредитам]. Или 50-250 млн руб., за исключением, конечно, Сбербанка и ВТБ24 — их ни с кем пока сравнивать нельзя.
У «Банка жилфинанс» рост объемов ипотеки — около 700%. Это просто фантастический показатель. Но, в отличие от многих других, мы прекратили кредитную деятельность только на первые два месяца кризиса, когда было абсолютно непонятно, что и как. А дальше разработали соответствующие механизмы финансирования и весь 2009 г. занимались выдачами. По итогам прошлого года вышли на 9 место. А за I полугодие 2010 г. — на 7.
Но эти «сумасшедшие» темпы роста рынка все равно будут мизерными по сравнению с тем, как рос этот рынок до кризиса. Просто существуют мифы о росте ипотеки — эти мифы поддерживаются теми, кто занимается этим популистски. Но реальная история и аналитика не позволяют говорить о том, что рынок восстановился и развивается высокими темпами. Это, безусловно, не так.
- Все по-прежнему ожидают, что вот-вот ипотека рванет?
А она никак не вырвется. Даже, если сравнивать нас с развивающимися странами, то у каких-нибудь африканских стран ипотека уже на уровне 10% от ВВП. А у нас все 3%.
- Зато статистика ЦБ по дефолтам за этот год почти не меняется, но выросло число заемщиков, которые досрочно погашают кредиты.
Государство предприняло антикризисные меры. АРИЖК предоставило стабилизационные займы, и дефолтный заемщик, хотя таковым и остается, перестал им быть с точки зрения ЦБ, так как его банк получает за него платежи. Но таких клиентов, я думаю, немного. Хотя директор АРИЖК говорил о каких-то внушительных цифрах. Это значит, что они совсем большую социальную напряженность сняли.
ЦБ разрешил более льготно формировать резервы по реструктурированным кредитам, и банки пошли на внутреннюю реструктуризацию: либо удлиняли срок, либо снижали процентную ставку заемщикам. Тем самым уменьшался уровень официальной дефолтности, который учитывает ЦБ.
И банки, наконец, осознали, что им надо серьезно заняться работой с просроченной задолженностью. «Банк жилфинанс», например, создал специальную структуру и стандартизировал ее работу, чтобы можно было максимально быстро отрабатывать вопросы с обращением взыскания, с выселением, продажей квартиры или постановкой ее на баланс банка.
Я предполагаю, что сейчас на балансах банков уменьшилось число дефолтных кредитов, зато квартир стало существенно больше — чего, в общем-то, не должно быть. Это не очень хорошо — означает, что банк заморозил актив. Но, с другой стороны, банки не заинтересованы в том, чтобы продавать эти квартиры с существенными дисконтами, так как в этом случае несут прямые потери, поэтому кто-то ведет консервативную политику и держит квартиры у себя на балансе в ожидании роста цен.
- Вы держите?
У нас есть небольшое количество квартир на балансе, мы стремимся как можно быстрее их продавать. Разработали различного рода кредитные продукты, которые помогают их реализовать на более льготных для покупателя условиях. И рассматриваем альтернативные возможности использования, чтобы получить от них доход — например, в аренду сдаем. Либо продаем в рассрочку, либо предоставляем кредит — на все 100% от их стоимости.
- А на другие квартиры вы не даете 100% кредит? Раньше такие программы были…
Были. Я не вижу в этом ничего плохого, если правильно структурировано распределение рисков по таким кредитам. И если правильно работает ипотечное страхование — когда застрахованы рыночные риски, связанные с изменением цен на жилье, в случае необходимости его продажи. Эта практика очень широко распространена — в США, например.
- У нас тоже АИЖК предлагает такие продукты.
Другие банки тоже. Но это слишком дорогая услуга — ей сейчас вряд ли сможет воспользоваться какое-то значимое количество клиентов или банков. Там платит либо банк, либо клиент — в конечном счете, всегда клиент. Судя по информации на рынке о таких продуктах — их стоимость запредельно высока, на мой взгляд. Будет ли кто-то пользоваться этим — посмотрим.
- Мне странно, что при активном пиаре ипотеки условий для ее активного развития не создается. Доходит до смешного: имея квартиру в собственности, кредит под нее взять практически невозможно, банки дают деньги только на покупаемое жилье.
Согласна, это экономический нонсенс: когда ты не можешь свои активы использовать, чтобы привлечь финансирование. Неважно, физическое ты лицо или юридическое. Но у нас сейчас нет источника долгосрочных денег, кроме АИЖК или Сбербанка с ВТБ24. Они и определяют основные параметры и виды продуктов, с которыми работает рынок. Банки среднего плана, желающие развивать ипотечные программы, фактически не могут привлечь ресурсы — под очень хорошие кредитные портфели.
Вот, например, у нас замечательный кредитный портфель, он пережил кризис, показал хорошую кредитную историю в течение почти 5 лет. Казалось бы — бери его! Но мы не можем под этот портфель привлечь финансирование — ни от ЦБ, ни от АИЖК, ни от ВЭБа. Мы не можем привлечь деньги, чтобы выдавать кредиты даже по их стандартам. А если бы могли, то предложили бы рынку новые программы. Хотя программа «кредит-залог» у нас есть. Так что, если вам потребуются деньги под залог вашей квартиры — приходите. Но эта программа очень ограничена по объему.
- Может, государство не доверяет коммерческим банкам?
Мы же не просим бесплатно деньги. Наши кредиты — как коробка с пуговицами, они могут быть разными, но ты можешь отобрать те, которые тебе подходят. И под них ссудить денег. И мы готовы их положить с нашего баланса в отдельную коробочку — вывести их в SPV, никакого банка и рядом с ними не будет. Или отдать эту коробочку в депозитарий.
- ВТБ несколько лет бегал по рынку с идеей депозитария для мелких и средних банков. Она так и осталась идеей?
Да, ничего нет: ни денег, ни ресурсов. ЦБ, конечно, сделал правильные вещи с точки зрения беззалоговых аукционов, где банки хотя бы могли привлекать короткие оборотные деньги, выдавать ипотечные кредиты и дальше их продавать. Хоть этим мы себе обеспечивали работу с ликвидностью. Сейчас ЦБ говорит: кризис кончился — и мы этот источник ликвидировали, теперь деньги — только под залог банковских активов. А у нас активы — ипотечные кредиты. Но они не подходят ЦБ. Векселя какие-нибудь можно брать, а недвижимость в залоге — нет. Аналогичная ситуация с программой «Военная ипотека». Выплаты по этим кредитам, в конечном счете, осуществляет Министерство финансов — это бюджетные деньги. Мы предлагаем портфель фактически с государственными закладными, но — нет. Нам говорят: есть инструмент секьюритизация — занимайтесь ей. То есть заплатите еще кучу денег, организуйте это все — и тогда, может быть, эти облигации куда-то там включатся, в ломбардный список, например. Фантастика: само государство разрабатывает программы — и отказывается их эффективно финансировать.
- Разве секьюритизация в расчете на зарубежные деньги не умерла?
По крайней мере, спроса на ипотечные бумаги со стороны западных партнеров пока не видно. Сейчас АИЖК и ВЭБ анонсировали, что будут выкупать ипотечные бумаги. Но, до момента, пока ты выпустишь эти бумаги, ты должен этот портфель накопить у себя на балансе или на балансе SPV. Это значит, что у тебя должны быть, по крайней мере, двухлетние деньги. А где их взять, если не дают? И заколдованный круг по новой — идея красивая, а реализовывать ее нельзя.
- Одни и те же проблемы столько лет. Не надоело?
Все-таки ситуация меняется. Мы закон об ипотеке приняли только в 1998 г. Я считаю, что у нас колоссальный прогресс. По крайней мере, с точки зрения формирования инфраструктуры, которая позволяет ипотечные кредиты выдавать. Но мы ковыряемся на зачаточном уровне, ожидать, что сейчас произойдет чудо, и мы начнем всех заваливать дешевыми ипотечными кредитами и решим все проблемы — не стоит.
Может, и хорошо, что этот рынок у нас занимает такую небольшую долю. Если бы она была больше, кризис мог бы стать существенно острее. Больше было бы безработных, выселений. Цена на недвижимость упала бы сильнее. Пусть медленно, но все-таки происходят изменения в законодательстве и его совершенствование. Безусловно, у нас до сих пор отвратительная система регистрации прав на недвижимость. Человек впадает в стресс и ступор, когда сам пытается зарегистрировать свои права на недвижимость или получить какие-то справки.
Я вот думаю, может, нам устроить такой «День регистратора»?
- А давайте «День банкира» устроим тоже. Наши читатели жалуются, как невыносимо трудно оформить и получить ипотечный кредит.
Абсолютно согласна с клиентами, что получать кредит — это часто просто жизненная катастрофа. Лично я получала три ипотечных кредита. Во-первых, когда работала в «Дельта кредите» и мы отрабатывали механизмы работы с банками-партнерами по выдаче ипотечных кредитов. Помню, целый день там сидели и пересчитывали купюры. И мне еще было проще, потому что не надо было бегать за значительным числом бумаг в банк, и я соответствовала всем критериям платежеспособности.
Но сейчас заемщикам надо понимать, что, если банки предоставляют кредиты не по своим программам, а, например, работают по программе АИЖК, то они никуда не могут деться от требований, которые формирует агентство.
Получение ипотечного кредита — это всегда долгоиграющая история. Например, в США от подачи заявления до получения денег в свое время (пока не появился sub-prime) официально уходило 45 дней. Клиент, конечно, на нервах. Но, как говорил один банкир: «Вы с нами три месяца мучаетесь, а нам потом с вами 30 лет».
Также нужно учесть, что справки, собираемые кредиторами, например, результаты оценки квартиры, действуют всего три месяца. Где это видано, чтобы за три месяца стоимость квартиры изменилась в разы? Особенно в кризис. Это нонсенс. Правда, что у нас косная система и в ней надо много менять, чтобы она стала дружелюбной по отношению к клиентам, и все можно было бы заказывать и оформлять в электронном виде и синхронизировать получение справок по срокам. Сейчас наш клиент поставлен в жутчайшее положение. Почему кредитор, например, не может отправить запрос, чтобы получить выписку из домовой книги, обеспечив соответствующую защиту информации? При существующей системе мошенничества все равно существуют. И люди, вместо того, чтобы пойти второй раз в бухгалтерию, будут подделывать справки.
Но прогресс, безусловно, есть. Каждый участник рынка получает опыт, и этот опыт систематизируется. На его основе внутренние банковские процедуры улучшаются — ну, по крайней мере, в нашем банке мы стремимся это делать. Чтобы ипотечная сделка стала быстрее и безболезненнее для клиентов.
Ведомости, 23.09.2010
Беседовала Наталья Самарина
