Анна Волкова: Не нужно нарушать баланс между интересами заемщика и кредитора
История ипотечного кредита иногда заканчивается судом между банком и заемщиком. О вариантах решения проблемы в интервью Iоворит руководитель юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Волкова.
- Недавно АИЖК подписало соглашение о сотрудничестве с Союзом заемщиков и вкладчиков. В чем его суть?
На первом этапе работы с Союзом заемщиков и вкладчиков мы совместно разработаем памятку для заемщика по ипотеке о том, как себя вести на каждом этапе обслуживания кредита, в том числе в случае дефолта и судебного взыскания. Сейчас АИЖК готовит свои предложения. Мы хотим предложить ее рынку и использовать в рамках выдачи ипотеки по стандартам АИЖК. Будем рекомендовать нашим партнерам в обязательном порядке вручать заемщику такую памятку и неважно, будет ли этот кредит позже рефинансирован АИЖК. Важно объяснить заемщику, как себя вести на каждом этапе жизни ипотечного кредита. Это связано и с деятельностью дочерней компанией АИЖК, которая занимается реструктуризацией проблемной ипотеки (АРИЖК). Мы считаем, что это будет очень полезный документ для рынка. Мы хотим информировать заемщика о том, что он должен и что он может сделать, попробовав расписать его конкретные действия при взаимодействии с кредитором.
- А можно ли банки обязать выдавать такую памятку?
Мы им предложим эту памятку. Думаем, банки тоже заинтересованы в таком взаимодействии. Либо мы это сделаем обязательным стандартом для наших кредитов, но об этом пока рано говорить. Вторым этапом нашей работы с Союзом будет взаимодействие в рамках создания маневренного фонда в регионах. Мы договорились, что Союз подключится к решению этой проблемы на своем уровне, будет разговаривать с представителями региональных администраций, проводить разъяснительную работу.
- Про маневренные фонды говорится очень давно, но во многих регионах все так и остается на уровне разговоров…
Такая ситуация в большинстве регионов. И тем не менее говорить о ней нужно. Сейчас АИЖК предлагает администрациям заключать соглашения о создании таких фондов и об их использовании. Сейчас, когда начались реальные судебные процессы по обращению взыскания на квартиры, и в некоторых регионах это достаточно существенная статистика (например, в Алтайском крае), администрации регионов понимают актуальность этой проблемы и готовы обсуждать ее решение.
Как один из вариантов создания маневренного фонда рассматривается продажа в рассрочку муниципалитетам квартир, полученных при взыскании. Если у нас появляется на балансе бывшее залоговое имущество, мы предлагаем его в рассрочку, срок рассрочки оговаривается. Если муниципалитет оставляет заемщика жить в этой квартире, то он получает от заемщика платежи по социальному найму и этими платежами рассчитывается за выкупленное жилье перед АИЖК. Мы предлагаем рыночный механизм формирования маневренного фонда, и это реалистично, потому что административный ресурс в этом случае не особенно эффективен.
- То есть, заемщик будет платить за квартиру, которая уже не будет его собственностью?
Да, но его никто не выгонит из квартиры на улицу. При этом муниципалитет вправе управлять этим жильем. Может быть, часть заемщиков он переселит позже в другую квартиру из того же маневренного фонда. Кроме того, он может использовать фонд не только для ипотечных заемщиков, а для других нужд, для переселения людей из аварийного жилья, к примеру. Почему бы его не использовать?
- Тем не менее, до сих пор фонд не создан. А может быть, просто проблема еще не достигла какого-то критического уровня, чтобы все сдвинулось с мертвой точки? Какая доля заемщиков не может переехать из квартир, хотя не может более гасить ипотечный кредит?
В этом году порядка 4,5 тыс. исков находится в суде. Около 60% из них – это как раз такая ситуация, когда людей надо выселять из квартиры, а возможностей для этого нет.
- Как решается эта проблема сейчас, пока маневренного фонда еще нет?
Пока АИЖК не выселило ни одного заемщика. Естественно, это очень серьезная проблема, не только с точки зрения законодательства, и с морально-этической точки зрения. Мы понимаем, что ипотека – это экономика, но мы не торопимся выходить в суд, чтобы выселять заемщиков. Помимо взрослых есть еще и несовершеннолетние дети. Конституционный суд 8 июня этого года однозначно высказался на эту тему.
- Ранее Агентство неоднократно отмечало, что судебные разбирательства по взысканию затягиваются на целые месяцы, а то и длятся больше года. Изменилась ли эта ситуация в лучшую сторону за последнее время?
Да, можно отметить, что улучшения есть. Сейчас в судах дело о рассмотрении обращения по взысканию занимает 2-4 месяца. Безусловно, есть некоторые исключения, но их процент незначителен. Раньше, в 2007-2008 годах, сроки рассмотрения таких дел достигали года. Сейчас суды поняли, как рассматривать такие дела, кредиторы стали более грамотными при формировании своих исковых требований. Однако на уровне исполнительного производства нельзя похвастаться особенными успехами: если раньше это занимало 1-2 года, то сейчас средний срок – 12-13 месяцев, хотя и есть несколько показательных дел, которые закончились в течение 6-8 месяцев.
Очень сложно говорить, до какого предела в принципе можно сократить эти сроки. Конечно, до двух месяцев невозможно, но до шести месяцев абсолютно реально. Сейчас загруженность одного судебного пристава является ключевой причиной затягивания сроков. Кроме того, не сама Служба судебных приставов реализует заложенное имущество, а передает его специализированной торгующей организации, которая занимается проведением соответствующих аукционов. АИЖК выступает с инициативой, чтобы реализацией имущества занималась все-таки Служба судебных приставов.
Отдельно хочу отметить, что наши юристы идут в суд, только если проведены все возможные процедуры взаимодействия с заемщиком и иного пути решения проблемы, нет. Практически сразу после возникновения просрочки мы начинаем общаться с заемщиком. В общей сложности срок поиска решения до суда занимает до 180 дней. После этого срока очень тяжело заниматься реструктуризацией. Чем раньше заемщик и кредитор идут на встречу друг другу, тем реструктуризация эффективнее.
- Много ли заемщиков гасят задолженность после подачи иска в суд, но до вынесения решения?
До решения суда около 15% заемщиков гасят задолженность. После суда у заемщиков также есть возможность добровольно погасить долг, и около 10% должников гасят уже после решения суда.
Сейчас у нас в производстве есть достаточно интересное дело в Саратове. Там обращение взыскания уже завершено, закончено исполнительное производство тем, что имущество не реализовано и нам как кредитору предложено оставить его за собой. Одновременно на стадии исполнительного производства мы узнали, что у заемщика наступил страховой случай, ему присвоена вторая группа инвалидности, и за счет этого можно было погасить часть задолженности, но заемщик не сообщил об этом вовремя в АИЖК. Страховая компания отказала заемщику, и на наш взгляд, этот отказ был необоснованным. Заемщик обратился в суд, мы выступали третьим лицом, страховая компания проиграла это дело. Сейчас она обжаловала это решение. Мы как кредитор приостановили исполнительное производство, связанное с обращением взыскания, так как хотим дождаться страховой выплаты заемщику. Тогда заемщик сможет получить часть денег и купить себе другое жилье в том же регионе.
- В случае наступления страхового случая по личному страхованию страховщик должен выплатить полностью страховую сумму?
Нет, только сумму задолженности.
- Сколько сейчас у АИЖК разбирательств со страховыми компаниями по отказу в выплатах по личному страхованию заемщикам?
С 2008 года уже около двухсот. Абсолютное большинство из них выиграны. У нас на сайте опубликована практика по судебным делам со страховщиками. Там есть и анализ этих дел.
- Есть те, которые не удалось выиграть?
Есть, но их можно сосчитать по пальцам одной руки.
- Все эти дела были по жизни и здоровью?
Да, только по личному страхованию. Мы, кстати, недавно подсчитывали, что общая сумма исков по ипотечному кредитованию может составить порядка 20-22 тысяч по всей стране! Основное количество исков со стороны кредиторов возникло с 2007 года. АИЖК чуть раньше начало эту практику, осенью 2006 года.
- Но когда разговариваешь с банкирами, они уверяют, что ни с кем не судятся, никого не выселяют, реструктурируют ипотеку и ждут ее погашения…
Да, много реструктурируют. Часть продается коллекторам. Но многие кредиторы и самостоятельно занимаются судебными процессами по обращению взыскания. При исполнительном производстве банки подключают свои дочерние структуры, ПИФы и прочее, чтобы не оставлять на балансе имущество, так как это требует создания резервов. Мы, исходя из доли АИЖК на рынке, считаем, что, скорее всего, реальное положение дел – это 20-22 тысячи исков в судах накопленным итогом с 2007 годом. И не всегда судятся именно банки, зачастую иски подают уже коллекторы.
- А какая доля у АИЖК на рынке сейчас?
15-20% в зависимости от региона. Она постепенно уменьшается. Пока не все суды публикуют решения на сайтах, и мы не можем видеть реальную статистику, но скоро все суды будут публиковать эту информацию, и мы увидим истинную картину. 4,5 тысячи исков, чуть более 3 тысячи решений – вот вам статистика АИЖК. Часть из них погасилось до решения суда, частично дойдет до решения, частично в процессе рассмотрения. Сейчас Минэкономразвития обсуждает идею ускорения процесса реализации имущества за счет электронных торгов. Конечно, пока вопрос не проработан технически, неясно, каким будет взаимодействие с судебными приставами, и как будет решен вопрос по начальной цене и вопрос регистрации, но если это будет сделано, то ускорение будет существенным.
- Существенно – это насколько? В два раза?
Не могу еще прогнозировать, потому что порядок до конца не понятен. Но можно надеяться, что порядок будет более прозрачным за счет единого реестра, который передается на электронные торги. Сейчас покупатели очень плохо информированы о торгах, и это усложняет порядок реализации. На электронных торгах эта процедура будет намного проще, и сроки реализации могут сократиться до 2-4 месяцев.
- Сейчас если на первых торгах имущество не продано, его цена снижается…
Да, на 15%. Если по вторых торгах продать имущество не удалось, то кредитору предлагается принять его себе на баланс по цене на 25% ниже его начальной продажной стоимости, установленной решением суда.
- Можно оценить, стоимость какой части квартир, перешедших АИЖК на баланс, не покрывает задолженность заемщика?
Даже если на первых торгах квартира не была продана, то у заемщика остается возможность продать квартиру в течение месяца-двух. Решение суда не отменяет и не прекращает кредитный договор, но изменяет порядок погашения задолженности. Суд устанавливает размер задолженности на определенную дату. Уже нет графика погашения платежей, а установлен иной порядок. Заемщик должен погасить эту сумму до реализации имущества.
- Насколько адекватно суд оценивает стоимость квартиры?
Закон "Об ипотеке" четко указывает, что суд устанавливает начальную продажную цену по своему усмотрению. Суд ориентируется на независимую оценку, сделанную при выдаче ипотечного кредита, если при этом нет спора о цене этого имущества между кредитором и заемщиком. В суде может быть заявлено, что цена, установленная оценщиком, не соответствует рынку. И тогда может быть проведена дополнительная оценка, и судебное заседание откладывается. Мы сейчас работаем над тем, чтобы требования к оценщикам были четче, так как конфликтные ситуации случаются нередко.
- То есть, вы сталкиваетесь с тем, что оценка была неадекватна? Крайним оказывается заемщик?
Нет, кредитор. Независимую оценку проводит заемщик, у кредитора нет такого права. И завышение стоимости квартиры приводит потом к таким плачевным последствиям, когда стоимости квартиры не хватает на погашение задолженности. Кредитору стоит внимательнее относиться к отчету оценщика. До сих пор кредиторы не так серьезно занимались этой проблемой.
В свете отмены лицензирования оценщиков и введения института саморегулирования этой отрасли, на мой взгляд, ситуация должна улучшиться. На Западе с оценщиками работают так. Заемщик, который хочет получить ипотеку, заключает соглашение с банком, и банк заказывает отчет оценщику. И если отчет недобросовестный, если цена не соответствует рыночной стоимости, то оценщику он возвращается на исправление. И больше с этим оценщиком банк никогда не работает. То есть, самый важный стимул – это репутация.
- Если банки будут заказчиками, то может возникнуть обратная ситуация.
А зачем это банку? Если он продаст жилье дороже, то он должен вернуть разницу заемщику. Банк ничего не выиграет!
- Но в кризис жилье подешевело на 20-30%, и в этом случае банк бы просто перестраховал свои риски. То есть, он бы ничего не потерял при реализации.
Я говорю о добросовестности. К этому банку не пойдут заемщики! Можно всегда обратиться в Федеральную антимонопольную службу и Роспотребнадзор. В целом однозначно ясно, что требования и к оценщикам и страховщикам должны быть жестче. Но не нужно нарушать баланс между интересами заемщика и кредитора.
ipocredit.ru, 20.10.2010
Беседовала Майя Марлинская
