Сергей Гандзюк: Ипотека – это продукт для определенного класса
Ипотека – дорога к дому с двусторонним движением: с одной стороны, заемщики, с другой – банки. Избежать "аварий" можно только при соблюдении определенных правил и наличии адекватного регулирования. Насколько сильны стереотипы, проблемы и возможности преодоления посткризисных проблем на этом рынке – в интервью с заместителем председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, заместителем председателя правления Европейского Трастового банка Сергеем Гандзюком
- Судя по статистике, количество проблемных займов не уменьшается. На ваш взгляд, какой самый приемлемый здесь выход для банков: реструктурировать долг самим, реструктурировать через АРИЖК или забирать залоговую недвижимость и потом продавать ее?
Трудно сказать, что предпочтительнее, прежде всего потому, что у АРИЖК есть свои условия работы с проблемными кредитами и не каждый должник, к сожалению, может подойти под эти стандарты, как бы банк этого ни хотел.
Также в данном вопросе очень важна позиция самого заемщика: некоторые люди идут на контакт с банком, тогда возможна добровольная реструктуризация и решение вопроса во внесудебном порядке. Бывают же случаи, когда заемщики отказываются общаться с кредитором и тогда никакого другого способа – кроме подачи документов в суд и реализации заложенного имущества с торгов – нет. То есть в основном здесь все зависит не от желания банка.
Конечно, самое простое для кредитной организации, чтобы заемщик в случае дефолта сам продал свою квартиру, вернул долг и дальше жил спокойно. Ведь банк не торгует квартирами, это не его бизнес. Тем более, что процедура принудительного взыскания связана с дополнительными затратами (правда, потом их компенсирует заемщик): затраты на заявочную пошлину, организацию торгов, работу с юристами, подачу иска, транспортные расходы и т.д.
- Является ли реструктуризация проблемного долга панацеей? По разным оценкам, от 30 до 70% реструктурированных ссуд потом опять становятся проблемными…
Наверное, этот показатель ближе все-таки к 30%, чем к 70. Хотя здесь многое зависит от подхода банка.
Предположим, у какой-то кредитной организации оказался не очень хороший портфель, тогда все долги взяли и оптом реструктурировали. Это неправильно. Необходимо к каждому кредиту подходить индивидуально, понимая, каковы у того или иного заемщика перспективы найти новую работу и начать платить. Если мы видим, что на момент обращения за реструктуризацией у человека в течение 6-7 месяцев не было работы, но сейчас он ее нашел и теперь его доход почти такой же, как был до кризиса или даже выше, то, безусловно, такому человеку нужно идти навстречу и делать реструктуризацию. Ведь у него есть возможности погашать кредит. Просроченные процентные выплаты могут быть даже прощены банком, если видно, что дальше заемщик будет платить аккуратно. Все равно такой выход намного лучше, чем торговать залоговой недвижимостью, которая сейчас несильно растет в цене.
Но если человек как не работал, так и не работает, а банкиры закрывают на это глаза и говорят: "Мы сейчас сделаем реструктуризацию на год". Через год глаза открывают, а воз и ныне там, а, может быть, ситуация стала еще хуже: может быть, должник вообще куда-то уехал или его достали другие кредиторы и человек теперь пребывает в полном ступоре. Очевидно, что такой заемщик уже никогда платить не будет.
Занимать страусиную позицию: давайте всех реструктуризируем, а потом посмотрим, что из этого получится – нельзя. Тот, кто поступал подобным образом, возможно, и имеет теперь 70% вторично дефолтных ссуд. К вопросу реструктуризации кредитов банкам нужно подходить осознанно, внимательно, серьезно анализируя свой проблемный портфель.
- Общая стоимость залога, находящегося на балансе у банков, сейчас составляет приличную сумму – около 14 трлн руб. Как решить эту проблему? Помогут фонды "токсичных" активов?
Ни в коем случае нельзя создавать фонд "токсичных" активов. Сейчас по всем портфелям позиция стала улучшаться, пусть и не очень быстро.
Банки уже наступили на грабли и поняли, что раздавать кредиты направо и налево нельзя, нельзя создавать сабпрайм. Если сейчас мы создадим фонд "токсичных" активов, то банки "сольют" туда все проблемные долги, и по-прежнему станут штамповать "кредиты по паспорту". В итоге никто не будет задумываться о качестве кредитных портфелей.
Я считаю, что банки, напротив, должны улучшать стандарты кредитования.
Почему произошел кризис на рынке ипотеки? В Америке путем выпуска производных от производных создался рынок сабпрайм, когда потенциальные инвесторы перестали видеть, какого качества активы являются основой этих бумаг. Раньше все думали, что ипотечный рынок – практически самый безрисковый, и вот на волне этой марки, бренда люди продолжали покупать бумаги, которые реально никаким качеством уже не обладали.
Сейчас для того, чтобы механизм опять заработал, важно показать, что ипотечный рынок – рынок очень высокого качества, иначе никакой секьюритизации, никакого дополнительного фондирования со стороны инвесторов не будет. Государство не может все время поддерживать этот рынок – он очень большой, денег не хватит. Нужно, чтобы инвесторы поверили в него.
- В продолжение разговора о всевозможных фондах – на рынок, пока еще, правда, очень робко, выходят кредитные ПИФы с предоставлением займов как своим пайщикам, так и сторонним структурам. Есть такая проблема, что часть функций, которые были исконно банковскими, будут переходить к небанковским организациям? Здесь помимо этих паевых фондов, можно вспомнить также возможность введения в законное русло платежей с помощью SMS. Существует угроза банковскому бизнесу в традиционном его понимании?
Все зависит от того, насколько жестко Центральный банк и Госдума, в которой сейчас все это обсуждается, будут разграничивать то, что можно делать небанковским организациям, и то, что нельзя.
Насчет угрозы – есть угроза с той точки зрения, что огромное количество наличности "гуляет" по стране. Хорошо их <владельцев платежных терминалов> последнее время обязали ставить фискальные аппараты, до этого огромное количество наличности было абсолютно неконтролируемым.
Надо просто разделять банковские функции и те функции, которые на сегодняшний день выполняют банки, потому что их больше некому выполнять (например, проведение собеседований с заемщиками, сбор документов и пр.).
Особенно это касается регионов, где банковская система развита не так сильно. В маленьком городе банк не может себе позволить держать большой штат сотрудников. Так что функции консультирования клиентов могут передаваться другим структурам, а вот функции принятия решений передавать нельзя. Расчетные функции также, безусловно, должны выполнять банки. Нас Центральный банк контролирует и любое непроведение какого-либо платежа ведет к отзыву лицензии сразу же.
- Работа с заемщиками – задача банка. И она становится все более изощренной. В частности, предлагается более активно использовать 177 статью Уголовного кодекса, которая предусматривает тюремное заключение за уклонение от кредитных обязательств. Это эффективная мера, на ваш взгляд?
Статья 177 Уголовного кодекса говорит о злостном уклонении от погашения кредиторской задолженности. Но эту злостность надо доказать. Банкам стоит об этом задуматься.
Мы ввели в свои анкеты при получении кредита пункт об уведомлении заемщика о содержании данной статьи. Мы предупреждаем человека заранее, что в случае злостного уклонения от погашения задолженности он может быть привлечен к уголовной ответственности.
Это важно, потому что здесь есть такой нюанс: до тех пор, пока должника не уведомили о содержании этой статьи, банку будет очень сложно доказать злостность намерений должника, а, значит, прокуратура не сможет возбудить против него уголовное дело.
- Насколько эффективно сейчас работает механизм выкупа "проблемных" ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК?
Я думаю, что нормально. Мы продали АИЖК порядка 150 кредитов. Механизм был вовремя разработан и сработал тогда, когда была острая ситуация на рынке. Такого рода помощь оказалась достаточной для заемщиков: кто хотел, чтобы ему помогли, кто хотел из этой ситуации выйти, – тот смог. Если, конечно, это был не мошенник или просто неразумный человек, который непонятно каким образом взял кредит, а потом понял, что жить на 1,5 тысячи в течение 15 лет – невозможно.
Кстати, мы после кризиса ввели минимальный прожиточный минимум для семьи, которая хочет получить кредит. Мы считаем, что даже если заемщики проходят по стандартам АИЖК, по соотношению "доход-платеж", но остаточный доход после уплаты аннуитетного платежа у них низок, то такие люди не смогут нормально обслуживать кредит.
- А какой минимум установили?
3 тысяч рублей на члена семьи в месяц должно оставаться после всех выплат. В Москве этот минимум составляет 8 тысяч на человека.
Мы же прекрасно понимаем, что людям кроме выплаты долга надо покупать одежду, нормально питаться, что ребенок растет – он пойдет в детский сад, потом в школу, возникнут какие-то дополнительные расходы. Ремонт в квартире надо периодически делать, мебель покупать. На все это нужны деньги. Эйфория от покупки квартиры через год пройдет, появится негатив и вспомнится анекдот о замене пожизненного заключения ипотекой на 20 лет. Заемщики быстро забывают, что они живут в своей квартире, а до этого жили в съемной. Ипотека становится обузой. Вот во избежание этого мы ввели такой прожиточный минимум, чтобы люди потом не говорили, что банк загоняет их в тупиковую ситуацию.
В АРБ приходили письма от заемщиков, что их банки заманили в ипотеку, они им поверили, взяли кредит, а теперь не могут его возвращать.
Действительно, экономическая грамотность нашего населения низкая. Кстати, из-за этого у нас так хорошо развит рынок потребительских кредитов, когда заемщики переплачивают в три-четыре раза вещь, покупая ее в долг. Желания, инстинкты сильно преобладают у людей над разумом. Я считаю, что банки должны осторожно относиться к заемщикам, потому что последние мало думают о последствиях. Особенно это касается ипотеки, которая берется на 20 лет.
- Ипотечные риски существуют и будут существовать. Какие есть возможности их минимизации? Работа страховой компании АИЖК, например, может стать эффективной в этом плане?
Страховая компания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию страхует, прежде всего, возможность падения рынка недвижимости, риск падения ликвидности залога, а не ипотечные обязательства.
Если посчитать передачу этого риска, то получается, что заемщику становится не лучше, а еще хуже, поскольку это увеличивает его платежи.
- А банку?
У нас только два банка на сегодняшний день – Сбербанк и ВТБ 24 сами работают со своим портфелем. Вся остальная банковская система работает либо на секьюритизацию, либо по программе АИЖК с последующей продажей кредитов, то есть не аккумулируя риски на себе. Поэтому банку в данном случае не очень интересно продавать такой продукт как страхование.
- То есть идея такого "глобального" страхования может скоро исчезнуть?
Как показал кризис, падения цен на недвижимость в отдельно взятом городе не происходит. Оно происходит во всей стране сразу. Так что это все равно что страховаться от ядерного взрыва: если уж накроет, то накроет всех, в том числе и страховые компании. Я считаю, что ни одна страховая компания такой глобальный риск взять на себя не может. Во время кризиса процентов на 20-30 рынок недвижимости упал везде. То есть это все пришлось бы компенсировать. Откуда такие деньги? Кроме того, стоимость такой страховки для заемщика достаточно приличная.
Я считаю, что-то должно быть изменено с точки зрения понимания того, что мы страхуем, что понимается под страховым случаем. Возможно, такого рода страхование – хороший ход для большей популяризации ипотеки, для снижения первоначального взноса. Но кризис показал, что в основном дефолтными оказались кредиты с низким первоначальным взносом, потому что в данном случае ответственность заемщика очень сильно занижена. Я считаю, что на сегодняшний день еще не исчерпаны существующие возможности рынка и бросаться в сильное его расширение не стоит.
Потому что ипотека не является панацеей в вопросе обеспечения недвижимостью всех жителей нашей страны, это продукт для определенного класса, который может себе это позволить. Есть муниципальные программы, есть ипотека для военнослужащих – замечательная государственная программа, но она бюджетная, она совсем другая. Можно разработать такую же программу для учителей, для медицинских работников. Все эти программы основаны на том же ипотечном механизме, но они социальные: в них субсидируются первоначальный взнос, процентная ставка. Социальные программы существуют во всем мире, наряду с ними существует ипотека в прямом смысле этого слова, а также есть какой-то класс людей, которые покупают недвижимость на свои деньги.
Сказать: "Давайте всем выдавайте ипотечные кредиты!" – нельзя. Тогда мы серьезно увеличиваем свои риски. Надо разделять социальную программу и рыночную ипотеку.
- Какой должна быть адекватная степень государственной поддержки ипотечного рынка?
Я считаю правильным то, что сейчас делает АИЖК: а именно уход от прямого финансирования рынка ипотеки на гарантирование этого рынка, чтобы дает возможность заработать рыночным механизмам рефинансирования ипотечных кредитов.
Будут выпускаться облигации с ипотечным покрытием, которые будут гарантированы Агентством. То, что не продастся в рынок, частично оно будет выкупать. Фактически по уровню риска эти бумаги будут равны государственным обязательствам. А потом потихоньку, как это было в Америке в свое время, государство начнет с этого рынка уходить. Постепенно интерес к этим бумагам появится у инвесторов – сначала у российских, потом если есть гарантии правительства, у западных.
- Когда заработает эта программа?
Я думаю, что первая информация по этим сделкам появится в следующем апреле. Мы, например, уже отправили заявку на такую сделку.
Когда заработает механизм гарантий, и будет понятно, что если выдан хороший кредит, его можно продать в рынок, то даже больше игроков на ипотечном рынке будет.
- Существующих положений закона об ипотечных ценных бумагах достаточно в этом случае или нужно что-то там кардинально изменять?
Надо попробовать. Внешне закон на сегодняшний день более-менее позволяет делать выпуск ипотечных бумаг в России. Но в этом процессе очень много участников; насколько они готовы к подобного рода сделкам, покажет время.
- Ипотека уже успела "обрасти" разного рода стереотипами. Например, ипотека – это дорого и пр. Какие представления верные, какие – нет? Что мешает развитию этого кредитного продукта?
Дороговизна ипотеки – вещь относительная. Для того чтобы ипотека стала дешевой, инфляция процента два должна быть. Мы выдаем кредиты сейчас под 11%, а у нас инфляция – 10. То есть получается, что человек платит 1%. Снижать ставку нельзя, потому что нельзя, к сожалению, давать кредиты ниже, чем уровень инфляции.
Еще хочу сказать о комиссиях по кредитам и рьяной борьбе ФАСа <Федеральной антимонопольной службы> с ними. Во всем мире есть комиссии. И в Америке они есть, и в Европе они есть. Потому что существует много дополнительных видов работы, которую выполняют банковские служащие: это регистрация, анализ договор купли-продажи и т.д.
Я считаю, что здесь должен быть разумный контроль со стороны антимонопольной службы за уровнем комиссий.
- Каким имеет право быть размер комиссий?
Нормальные комиссии – 1,5% от суммы кредита.
Борьба ФАСа с комиссиями, особенно по тем кредитам, которые были выданы много лет назад, стала для юристов бизнесом. Мне присылают из разных городов объявления, где написано: "Отобьем комиссии любого банка", то есть это просто бизнес черных юристов, а не волеизъявление заемщиков. В данном случае ФАС стимулирует этот бизнес.
В Америке, например, заемщику при получении кредита дают такой список. Юрист потратил на тебя 4,5 часа, его почасовая оплата – столько-то; оценщика – столько-то и т.д. Я считаю, что если банки могут показать обоснованность комиссий, то не надо это дело трогать. Потому что когда начинаются суды, у банков просто руки опускаются: мало того, что они возвращают комиссию, они еще и платят штраф. В результате банки сейчас уходят с рынка: зачем, говорят, нам рисковать, не будем мы заниматься ипотекой, потому что могут наказать. Рынку от этого становится только хуже.
- Ипотека – это все-таки перспективное направление для банков?
Я считаю, что да, иначе бы оно отмерло вместе с кризисом. Мы видим, что сейчас банки продолжают работать, значит, это перспективно. Может быть, наоборот хорошо, что на раннем этапе развития мы получили такую мощную встряску, мозги у людей встали на место, мы стали относиться к этому бизнесу более ответственно.
ipocredit.ru, 17.11.2010
Беседовала Софья Ручко
