Лада Краснова: Ипотечные ставки в директивном порядке не снизятся
Краснова Лада
С 1 мая 2010 года ипотечные кредиты для участников московской городской программы «Социальная ипотека» стали более доступными: Коммерческий Банк «Московское ипотечное агентство» (КБ МИА), принимающий участие в реализации этой программы с 2005 года, снизил размер процентной ставки до 9,5% годовых. Это даже меньше, чем было до кризиса. Более того: с 2005 г. ставка по социальной ипотеке впервые опустилась ниже уровня 10%.
К тому же ипотека стала доступнее и для очередников Москвы, получивших городскую субсидию для приобретения или строительства жилого помещения. Теперь они могут взять недостающую для улучшения жилищных условий сумму на тех же условиях, что и участники программы «Социальная ипотека», т.е. под 9,5%. Причем можно выбирать жилье, как на вторичном, так и на первичном рынке и Москвы и Подмосковья. Если есть желание узнать больше, то вы можете прочитать наши предыдущие статьи по теме соципотеки: «Московский «квадрат» за 38 тысяч - социальная ипотека в действии»; «Две схемы соципотеки: просчитайте свой вариант»; «Социальная ипотека облегчает путь к заветным метрам»; «Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом. Рассказывают банкиры». А сегодня о нововведениях в этой программе журналу о недвижимости Metrinfo.ru рассказывает Лада Краснова, заместитель генерального директора, член правления КБ «Московское Ипотечное Агентство».
- Лада Викторовна, какова сегодня ситуация на рынке ипотеки, и социальной, и коммерческой? Активизировался ли он за последние полгода?
Мы очень плотно работаем с участниками городской программы «Социальная ипотека», по которой очередники могут купить жилье у города Москвы с использованием средств ипотечного кредита. С начала года выдано уже свыше 600 кредитов, и мы ожидаем, что во второй половине года поток заявок возрастет. К концу года по нашим прогнозам будет выдано до 3500 кредитов. Это связано с тем, что сейчас увеличилось количество предложений от города, и очередники стали более активно принимать участие в программе.
К тому же в «Социальной ипотеке» произошло снижение ставки до 9,5%. Кроме того, на таких же условиях (т.е. под 9,5% годовых) мы стали предоставлять кредиты не только очередникам, приобретающим квартиры у города Москвы, но и очередникам, которые решили воспользоваться субсидией на приобретение жилья, и покупать его не у города, а на рыночных условиях.
В этом случае при кредитовании субсидия рассматривается нами в качестве первоначального взноса. И если раньше очередники, получившие субсидии, обычно вкладывали деньги в жилье на этапе строительства, то теперь у них появилась реальная возможность приобрести уже готовое жилье на вторичном рынке. Данное предложение активно пользуется спросом, о чем свидетельствует большой поток заявок.
А по коммерческой ипотеке наши ставки начинаются от 12% годовых при единственном минимальном комиссионном вознаграждении. И на сегодня мы получаем до 15 заявок в неделю.
Как учитываются доходы
- Увеличилось ли количество заявок по социальной ипотеке в связи с уменьшением кредитной ставки?
Снижение ставки на 1% все-таки не такое существенное с учетом того, что по этой программе сумма кредита в среднем не превышает 500 тыс. руб., поэтому сложно говорить об увеличении заявок в связи с этим моментом. Но для некоторых заемщиков, которые имеют небольшие доходы, и в частности для молодежи, данное снижение, конечно, было ощутимо, тем более что сегодня, чтобы увеличить вероятность получения кредита, потенциальные заемщики показывают, прежде всего, доходы, подтвержденные справкой 2-НДФЛ.
- Как должен быть подтвержден доход для получения «Социальной ипотеки»? Может ли быть учтен неофициальный доход и каким образом?
Для получения кредита в нашем банке заемщик обязательно должен официально работать, причем на последнем месте работы - не менее 6 месяцев, и его доход по основному месту работу подтверждается справкой 2-НДФЛ. Но при расчете суммы кредита могут быть учтены и другие доходы. Если человек работает по совместительству, и оно официально оформлено, то обычно предоставляются справки о доходах и со второго места работы. А в иных случаях доход может быть подтвержден декларацией банка, где указываются дополнительные доходы. Мы оцениваем профессию, квалификацию и опыт работы потенциального заемщика, и если эти косвенные факторы подтверждают, что он может получать заявленные доходы, то мы их учитываем и принимаем в качестве дополнительных. Например, человек работает преподавателем, понятно, что его квалификация позволяет ему подрабатывать в качестве репетитора, и она востребована на рынке, а значит, уровень его совокупного дохода действительно может быть выше.
- При вынесении решения о выдаче ипотечного кредита учитываются доходы всех собственников жилья?
Возьмем для примера семью из шести человек: бабушка с дедушкой на пенсии, их дочь с мужем работают, и у них есть двое маленьких детей, естественно, не работающих. Согласно городской программе все они будут являться собственниками приобретаемого жилья. Рассматривая доходы данной семьи, мы понимаем, что у бабушки с дедушкой есть пенсия, гарантированная государством, и если представляются документы на пенсию, то мы не учитываем расходы на содержание дедушки и бабушки в затратной части, но и не рассматриваем пенсию как доход семьи. Мы учитываем доходы основных работающих членов семьи, т.е. дочери и ее мужа, которые будут выступать заемщиками по кредиту. Если же бабушка и дедушка не представляют документы на пенсию, то при расчете доходов семьи будут учитываться только доходы ее работающих членов, а расходная часть увеличится на сумму расходов по содержанию пенсионеров. Если же в такой семье есть взрослые уже работающие дети, то мы учитываем и их доходы, и они также становятся созаемщиками по кредиту.
Квартира + ремонт
- Произошли ли еще какие-нибудь изменения в программе «Социальная ипотека» кроме снижения ставки? Или, может быть, есть какие-то планы по ее изменению и дальнейшему усовершенствованию?
Кроме ставки и того, что условия социальной ипотеки теперь распространены на очередников, которые получают городскую жилищную субсидию, все сохранено на прежнем докризисном социально-ориентированном уровне. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от суммы кредита, а максимальный срок ипотеки может достигать тридцати лет, так же учитывается совокупный доход семьи, и все члены семьи становятся собственниками жилья, включая несовершеннолетних детей. Вообще программа весьма хорошо проработана и мало что еще в ней можно усовершенствовать. Дальнейшее усовершенствование, прежде всего, связано с программным обеспечением, которое установлено в банке. Новое программное обеспечение позволит существенно сократить срок рассмотрения заявок.
Мы также совершенствуем другие программы кредитования и сейчас как раз расширяем продуктовую линейку. Уже действует программа кредитования на ремонт и благоустройство жилья. Такой заем выдается тем, кто уже приобрел квартиру с использованием средств ипотечного кредита, если есть необходимость в кредите на ремонт и иные личные нужды. Ставка по данной программе начинается от 13% годовых. Я считаю, что данная ставка вполне подъемная и соизмерима со ставками по потребительским кредитам, предлагаемыми другими банками. Стоит отметить, что кредит на ремонт и благоустройство можно взять не только на недвижимость, на которую уже установлено право собственности, но и на жилье, которое только оформляется в собственность. Этот кредит могут получить, прежде всего те, кто кредитовался по социальным программам ипотеки.
Также хорошим заемщикам других банков (без проблем с обслуживанием долга) мы предлагаем рефинансирование ранее полученных кредитов. В связи с десятилетием работы нашего банка до 1 октября этого года у таких заемщиков есть возможность рефинасироваться по фиксированной ставке 12% годовых в рублях. Таким образом, мы открыты для хороших заемщиков, которые в период кризиса были вынуждены воспользоваться ипотечными кредитами по высоким рыночным ставкам.
Купить новостройку или квартиру на вторичке?
- Теперь на ипотечный кредит под 9,5% годовых могут рассчитывать и очередники, которые взяли субсидии. Много ли желающих взять ипотеку по данной программе? И что обычно покупают: вторичное жилье или новостройки?
Желающих довольно много. Мы постарались довести соответствующую информацию до очередников, в т.ч. через округа города Москвы. По данной программе люди обычно стараются купить более дешевое вторичное жилье на окраинах Москвы, исходя из средств субсидии. Их возможности в выборе жилья теперь расширяются благодаря ипотечному кредитованию. Что касается новостроек, то мы готовы работать, прежде всего, с застройщиками, строящими и регистрирующими заключаемые договоры с покупателями в рамках Федерального закона № 214.
- КБ МИА может выдать кредит на объект любого застройщика Москвы и Подмосковья, работающего по 214 закону?
Да, конечно.
- Принимая решение о выдаче кредита очередникам, получившим субсидию, вы также учитываете их и официальные, и неофициальные доходы?
Да, все точно так же, как и по «Социальной ипотеке».
- При такой низкой кредитной ставке, которая введена в МИА, и одинаковых условиях кредитования для получивших субсидию и выбравших социальную ипотеку, что на Ваш взгляд выгоднее: приобретать жилье по программе «Социальная ипотека» или получать субсидию?
У очередника, получающего городскую жилищную субсидию, есть свобода в выборе приобретаемой недвижимости. А социальная ипотека ограничена предложением города и интересна тем, кто давно стоит в очереди, т.к. и без того низкая стоимость жилья дисконтируется с определенным коэффициентом в зависимости от количества лет, проведенных в очереди.
- Ужесточились ли в КБ МИА требования к заемщикам в связи с кризисом?
Да, прежде всего к тем, кто берет коммерческие кредиты под залог имеющегося жилья. Также повысились требования к качеству оценки независимого оценщика.
Оформление кредита: что это за процедура
- Как быстро на сегодня можно оформить ипотечный кредит в вашем банке?
Процесс выдачи кредита начинается со сбора документов заемщиком для последующей оценки возможности его выдачи и определения его размера. На основании предоставленных потенциальным заемщиком документов в течение трех – пяти рабочих дней выдается уведомление о согласии в выдаче кредита либо отказ. Также в случае положительного решения, клиенту сообщается, на какой именно кредит он может рассчитывать. А потом потенциальный заемщик начинает поиск подходящей недвижимости и срок выдачи кредита зависит от срока совершения сделки по ее приобретению. Например, альтернативная сделка может растянуться и на полгода. Стоит отметить, что уведомление о возможности получения кредита, выданное в нашем банке, действительно в течение трех месяцев. Для продления уведомления клиенту необходимо обновить документы о доходах.
Когда же жилье выбрано, в банк предоставляется пакет документов на него, проходит оценка недвижимости и правомочности совершения сделки с ней. И на этом этапе скорость принятия решения зависит от поданных документов. Если они предоставлены полностью, то проверка продлится недолго. После того, как она пройдена, заявка выносится на рассмотрение кредитного комитета, и далее следует непосредственно процедура оформления и выдачи кредита.
Кредитная история: как ее проверить
- Больше стало отказов в связи с кризисом и в чем их основная причина?
Естественно, есть потенциальные заемщики, которым мы отказываем, прежде всего тем, у кого плохая кредитная история, или доходы не находят подтверждения.
- Как вы проверяете кредитную историю?
Кредитная история добровольно указывается в анкете заемщика. Если заемщик лоялен по отношению к банку, и был лоялен к другим банкам прежде, он может предоставить справки, что брал кредиты и не допускал по ним просрочки. Также в заявлении на выдачу кредита лояльный заемщик обычно дает согласие на проверку своей кредитной истории в бюро кредитных историй.
- А если заемщик не соглашается на проверку кредитной истории в бюро, Вы просто отказываете и все?
Нет. Отказ или согласие на проверку кредитной истории в бюро – это законодательно зафиксированное право выбора клиента. У кредитующего банка всегда существуют способы проверки лояльности потенциального заемщика.
Ставки в директивном порядке не снизятся
- Может ставка по программе «Социальная ипотека» снизится еще в ближайшем будущем?
Теоретически такое возможно, но все будет зависеть от ситуации на рынке и стоимости ресурсов. На размер ставки влияет стоимость банковских ресурсов, а это, прежде всего, средства облигационных займов, которые размещены на рыночных условиях.
- На Ваш взгляд, может ли в России в ближайшие годы ставка по ипотечным кредитам, причем не только социальным, опуститься до 5-7% (т.е. приблизиться к ставкам Европы, США и т.д.)?
В Государственной Думе недавно прошло заседание круглого стола, посвященное ипотеке, в котором приняли участие лидеры ипотечного рынка: представители банков, страховых компаний, АИЖК и т.д. Во время дискуссии мнения участников совпали в том, что ставка по ипотеке в России будет стремиться к снижению, но конечно, это не произойдет в директивном порядке. Да такое и нельзя делать по приказу, иначе все банки будут только лишь продавать продукты АИЖК и конкурировать между собой по размеру комиссионных.
- А какие экономические условия могут позволить ипотечной ставке опуститься до 5-6% годовых?
Это условия, позволяющие привлекать долгосрочные финансовые ресурсы по минимальной стоимости.
Наша справка
Кто может стать заемщиком по программе социальной ипотеки:
* Заемщиком/созаемщиками могут стать москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в городе Москве.
* Заемщик должен иметь стаж не менее 6 месяцев по последнему месту работы.
* Необходимо гражданство РФ.
* Ипотечные кредиты предоставляются заемщикам в возрасте до 57 лет на момент предоставления ипотечного кредита.
metrinfo.ru, 09.06.2010
Беседовала Ольга Агуреева
