Ипотека: помощь в одни ворота
Государство поддерживает рынок ипотеки, но механизмы рефинансирования несовершенны. Если еще и комиссии за выдачу кредитов будут объявлены вне закона, региональные и средние банки перестанут выдавать ипотеку вообще. Рынок поделят госбанки.
Состояние ипотечного рынка сейчас можно оценивать по-разному. Если говорить с точки зрения цифр – тенденция положительная. Во втором квартале 2010 года наблюдался рост выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2009 годом. По последним данным ЦБ, в России за полгода выдано 133 млрд рублей. Но, на мой взгляд, с точки зрения рыночного развития ничего хорошего на рынке ипотеки сейчас не происходит.
По различным оценкам, Сбербанк выдает около 55% всех ипотечных кредитов. Он основной игрок, и имеет исключительные возможности с точки зрения ресурсной базы. Будучи госбанком, Сбербанк имеет доступ к дешевому фондированию, и у него есть возможность снижать ставки. Если какое-то время назад у него были более или менее рыночные условия предоставления кредитов, то с 1 апреля Сбербанк полностью отменил комиссии. И, судя по всему, у регуляторов есть намерения признать комиссии за выдачу кредита незаконными вообще. Такие идеи являются популистскими, политическими и отражают запредельно бессмысленный подход к банковской системе.
Почти 25% рынка занимает ВТБ24. Таким образом, две трети рынка ипотеки – это госденьги. На долю остальных банков приходится не более 20%, в рамках которых они и стараются реализовать рыночные принципы.
Но в пределах этой доли рынка существует АИЖК. Агентство - единственный условно стабильный источник ресурсов для ипотеки, который позволяет региональным и средним банкам существовать.
То, что государство уделяет внимание развитию ипотеки – большой плюс. Но минус в том, что АИЖК - единственный стабильный источник ресурсов. Причем условно стабильный, потому как условия и процедура получения ресурсов подвержены изменениям, далеко не всегда диктуемым рыночными факторами, и является очень трудозатратной и дорогостоящей для банка. Да и партнерство между единственным рефинансирующим институтом и банками абсолютно неравноправное. Это, на мой взгляд, свидетельствует о перекосе развития рынка. Нынешняя система заставляет делать большой объем ненужной дорогостоящей работы, что делает сомнительным участие мелких и средних банков в этой программе.
Стоимости выдачи кредита и рефинансирования в нашей стране баснословная. По тем ставкам, по которым АИЖК рефинансирует кредиты по номиналу, маржа у банка, не имеющего доступа к дешевым деньгам, чуть ли не отрицательная. Судите сами: мы занимаем средства, к примеру, на беззалоговых аукционах ЦБ примерно под 10%. АИЖК устанавливает ставки по выкупаемым кредитам, начиная от 9,5%. А ведь банк несет расходы по выдаче и регистрации обеспечения по этим кредитам.
Банк может финансировать такие операции только за счет различного рода комиссий. Если комиссии будут ликвидированы, можно будет поставить крест на всей системе рефинансирования и закрывать все программы, связанные с региональными и средними банками.
Недавно в механизм рефинансирования был введен такой институт, как внешняя экспертиза. Теперь прежде чем банк направит соответствующий кредит на рефинансирование, он должен пройти экспертизу во внешней организации, а это означает существенное удлинение сроков нахождения кредитов, выданных по низким ставкам, на балансе банка. Безусловно, что должен быть контроль качества предоставляемых кредитов на их соответствие установленным стандартам, и банки нужно дисциплинировать, но не тем, чтобы устанавливать, например, требования к качеству сканированных документов и отказу от рефинансирования кредитов по данной или аналогичной причине. Очень много ошибок вообще не связано с банками, а с оценщиками, страховщиками и, что особенно важно, с государственными регистрирующими органами. Именно такие ошибки особенно трудно и долго исправляются и получается, что банк несет все потери, которые не связаны с его деятельностью, в том числе и по вине государственных органов. На мой взгляд, схема, при которой агентство сначала рефинансирует кредиты, а потом проверяет их качество и требует исправления ошибок, является более справедливой и отражает разделение ответственности между государственными и коммерческими структурами. Сейчас получается, что банк выдал долгосрочный кредит, причем по низкой ставке, которую требует АИЖК, и эти кредиты «висят» на балансе, пока все процедуры выполняются и ошибки, в том числе, не банковские, исправляются.
Как подобные системы рефинансирования построены в некоторых зарубежных странах? Там, например, есть трехмесячный лаг между моментом выдачи кредита и его рефинансированием. Банк подает заявку, что через три месяца он поставит на рефинансирование определенный объем кредитов по рыночной цене. Если он не добирает сумму – его штрафуют. И только после того, как кредиты рефинансированы, запускается система контроля: выборочно проверяется качество поставленных на рефинансирование кредитов. Тотальной проверки выданных кредитов нет. Хорошо также, что появилась программа поддержки государством строительства жилья от АИЖК – «Стимул». Ведь если не будет строительства – цены на жилье взлетят до небес. В условиях дефицита квадратных метров ипотека никогда не станет доступной – снижение ставки будет замещаться ростом цен на жилье.
Но эта программа ограничена, потому что на рынке строительства - кризис доверия. Найти подходящие объекты строительства для банка сейчас очень сложно. Мы хотим участвовать в этой программе, нам был выделен лимит и мы начали поиск подходящих объектов. Но почти все либо ушли в Сбербанк, где более льготные условия кредитования, либо не соответствуют установленным условиям, и до сих пор мы, например, не можем найти проекты, которые бы нас устраивали.
Еще есть программа ВЭБа по рефинансированию ипотеки через выкуп облигаций. Но по ней кредитная линия может выделяться только тем банкам, которые соответствуют стандартам размещения пенсионных средств. То есть деньги могут получить все те же госбанки и банки из первой тридцатки, у которых и без того есть ресурсы, чтобы работать на ипотечном рынке. Таким образом и эта программа оказывается недоступной для мелких и средних банков.
Идеология институтов развития замечательная – ипотечный рынок надо поддерживать. Только вот вопрос – кого именно? Пока помощь нацелена на тех, у кого и так есть возможности, и все идет к тому, что ипотекой будет заниматься два-три банка с госучастием.
Если правительство хочет поддерживать коммерческий рынок – нужно поддерживать региональные и средние банки, ведь именно они создают конкуренцию. Для этого нужно находить реальные механизмы, которые позволят этим банкам работать, а не выживать, как происходит сейчас.
Шанс для развития ипотечного рынка – это появления других источников рефинансирования. Рано или поздно откроются рынки секьюритизации. Возможно, появятся новые коммерческие институты, которые будут заинтересованы в предоставлении ресурсов для ипотеки. Может, например, Сбербанк или ВТБ откроют свою систему рефинансирования. Если бы они появились на рынке – была бы конкуренция, и неравноправного партнерства можно было бы избежать.
Повторюсь, по моему мнению, нужно усовершенствовать механизмы рефинансирования. Если политика государства не изменится, региональные и средние банки на ипотечном рынке вряд ли смогут выжить, у них просто нет шансов.
Банковское обозрение, 01.09.2010
