Игорь Жигунов: Ипотекой нельзя заниматься факультативно
- Говорят, что кризис прошел. Каковы новые правила игры на рынке ипотечного кредитования?
Еще очень рано говорить как о полном восстановлении рынка, так и его дальнейшем развитии в активной стадии. Ценовая ситуация на рынке недвижимости по отдельным сегментам пока еще не до конца стабилизировалась. Хотя, конечно, вряд ли стоит ожидать дальнейшего существенного снижения цен. Рынок ипотеки начинает восстанавливаться, но говорить об общей "разморозке" достаточно рано.
Новые условия и "правила игры" зависят от вида программы, того сегмента рынка недвижимости, который они охватывают (квартиры, загородная недвижимость, коммерческие объекты, новостройка и т.д.). В целом, для отслеживания тенденции и ситуации условно можно выделить три сегмента: жилищное кредитование на вторичном рынке (квартиры в многоквартирных домах и загородные объекты), кредитование на рынке вновь строящего жилья (так называемый первичный рынок), нежилая ипотека. Мы видим абсолютно разную картину в этих трех сегментах.
В целом же, рынок получает второе дыхание, формируется в новом статусе и формате. Используются новые подходы с точки зрения риск-менеджмента, критериев качества портфеля и заемщиков. В основу механизма реализации данного блока программ заложен принцип "снятия" ссуды с баланса кредитора и трансформация ее в рыночный ликвидный актив, интересный инвестору. Важно чтобы результатом такой выдачи кредитов становилось появление на рынке новых ипотечных ценных бумаг.
- Что происходит на самом массовом с точки зрения заемщика рынке вторичного жилья?
На рынке вторичной недвижимости, а также связанного с ним ипотечного кредитования, в последние полгода отмечается определенное оживление. Причем, это касается как спроса со стороны заемщиков, так и предложения со стороны продавцов, а также самих кредиторов в части увеличения числа программ. Если говорить о покупателях, то сейчас растет спрос на готовые квартиры и жилье эконом-класса, куда можно сразу въехать, то есть "вторичка" и уже завершенная "первичка".
Основной тип сделок на упомянутом рынке – улучшение жилищных условий. Например, семья продает однокомнатную квартиру, покупает трехкомнатную, а ипотечный кредит берется на сумму доплаты. В этой схеме, правда, могут быть определенные сложности – в частности, с оперативной продажей имеющегося жилья. Плюс клиенты получают одобрительное решение банка и иногда по несколько месяцев ищут подходящую квартиру. Но, в целом, по данным Федеральной регистрационной службы, за первый квартал 2010 года количество сделок выросло более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2009 года.
Также дает о себе знать эффект отложенного спроса. За последние полтора-два года стал формироваться отложенный спрос потребителя на жилье. Таким образом, сейчас люди стали вновь активнее рассматривать рынок жилья как интересный объект именно для покупки с целью дальнейшего проживания. Возможно, что острая фаза кризиса прошла, и население вновь обратилось к ипотеке. Тем более что различные государственные меры этот спрос стимулируют, да и сами банки предлагают интересные программы.
- Какие банки сейчас активно занимаются ипотечным кредитованием?
Это, прежде всего, банки с участием государственного капитала, иностранного капитала и специализированные банки в РФ.
- Какие ипотечные программы есть на рынке?
Условно можно выделить два блока программ — программы банков, реализуемые ими самостоятельно, и федеральная программа, которую воплощает ряд банков по единым стандартам. Имеется в виду программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая несет в себе, в том числе, и определенную социальную составляющую.
- Условия выдачи кредитов ужесточились после кризиса?
Правильно говорить не столько об ужесточении условий, сколько о корректировке системы оценки рисков, сокращении потенциальной массы потребителей кредита ввиду введения определенных ограничений кредиторами по оценке кредито- и платежеспособности заявителя, качества объекта залога. Хотя, сейчас мы видим некоторое снижение ипотечных ставок, нельзя назвать это общерыночной тенденцией. Падение ставок отмечалось, в первую очередь, по программе АИЖК в первом полугодии 2010 года. Сейчас же ставки по федеральной программе, например, по вторичному рынку, практически не отличаются от ставок большинства банков.
Среднерыночные ставки сейчас составляют 11-15% годовых в рублях и 10-12% - в валюте. Понятно, что это некие средние цифры, и по рублевым ссудам в зависимости от кредитора и условий программы ставки могут достигать 20% годовых. Есть целый ряд отличий самой федеральной программы от программ банков. Федеральную программу сейчас отличают требования в части работы только с заявками на кредит на покупку квартир и отсутствие кредитования под залог имеющегося жилья. С другой стороны по данной программе вполне удобные и доступные условия и ставки. Размер ставки зависит от дохода заемщика и стоимости объекта залога. При покупке квартиры в новостройке за ссуду придется заплатить от 10,5% годовых, при приобретении жилья на вторичном рынке - от 11,5%. Ставки достаточно адекватные, отражающие нижнюю границу рынка.
- Каковы насущные банковские проблемы сегодня?
По-прежнему одним из основных остается вопрос формирования долгосрочной ресурсной базы под жилищные и коммерческие кредитные программы, а также под проектное финансирование. Проблема строительных рисков тоже сохраняет актуальность. Брать на себя кредитный риск вместе со строительным, кредитору, не являющемуся специалистом по строительству, очень трудно. Примером тому могут являться многие субъекты федерации: несмотря на наличие целого ряда банков в каждом регионе, программ кредитования строящегося жилья единицы.
- А что будет с государственными программами в итоге?
В ближайшие годы при сохранении стабильной ситуации эти программы будут набирать оборот. Потребность в жилье остается острой. В России по разным оценкам до двух третей жилого фонда достигло планового срока эксплуатации и требует улучшения, замены, реконструкции, ремонта. А это – огромное число людей, которые нуждаются или в потенциале будут нуждаться в улучшении жилищных условий.
- Что банкам интереснее – кредитовать людей под "вторичку" или выдавать ссуду на покупку жилья на этапе застройки?
Оба варианта работы могут быть реализованы на практике банками. Все зависит от каждого конкретного кредитора, его бизнес-модели и готовности работать по тому или иному варианту программы с учетом рисков, бизнес-процессов, имеющихся технологий и доходности программы.
- Вы сказали о нежилой ипотеке. Пользуется ли она спросом в России?
Ипотека на рынке коммерческой недвижимости сейчас совсем не развита, но рынок очень перспективен. Объем этого сегмента может быстро догнать сегмент жилищного ипотечного кредитования, который только за первые несколько лет современной ипотеки в РФ превысил $1 млрд.
Спрос на нежилую ипотеку был в докризисный период — офисы, складские помещения, магазины и т.д. Но под эти проекты нужно отдельное финансирование. И оно гораздо больше, чем под жилые дома. Внутри России нет источника долгосрочного ресурса. У нас нет ни инвестиционной мотивации, ни подходящих в полной мере пока еще экономических условий. Все это еще только предстоит создать.
- Где взять эти долгосрочные ресурсы?
Основная задача – формирование внутреннего российского рынка долгосрочного фондирования, механизмов секьюритизации финансовых и иных активов в нашей стране. Это создание инвестиционной мотивации, условий, обеспечивающих правовую защиту интересов инвесторов и кредиторов.
Уже есть примеры успешных первых сделок секьюритизации на западном рынке с 2009 года. В России обсуждаются все чаще и системнее возможности секьюритизации на внутреннем рынке, что само по себе говорит об определенных позитивных изменениях и о понимании необходимости формирования рынка долгосрочного фондирования.
- Каковы перспективы ипотеки в России?
Сегодня объем этого рынка составляет менее 2% от ВВП России. В развитых странах этот показатель находится на гораздо более высоком уровне - 30-50%, а порой и 90%. То есть задел у ипотечного кредитования в России очень большой. В случае продолжения позитивных тенденций в экономике, на рынке недвижимости, банковской долгосрочной ликвидности, в 2011-2012 годах ипотечное кредитование имеет все шансы активного развития.
Но тут важно сделать оговорку, что развития ипотеки можно ждать только при соблюдении ряда условий. Кредиторы будут заинтересованы в наращивании объемов качественных ипотечных сделок, если будет долгосрочный рыночный ресурс, платежеспособный спрос со стороны населения, стабильная ситуация на рынке жилья, а также активизация в строительной отрасли. И, наконец, нужна законодательная база для секьюритизации на внутреннем рынке.
Если же мы будем говорить о коммерческой ипотеке, то тут имеет смыслом вспомнить, в том числе, и о блоке проектного финансирования. Это уже иные масштабы финансирования, иные условия его привлечения, иные риски.
- Почему банкам так интересна секьюритизация?
Это действительно рыночный механизм ресурсного обеспечения для ипотечного кредитования. Ведь финальная задача в классической модели ипотечного бизнеса - не просто накопить на балансе огромный портфель, а именно работать по принципу оборачиваемости актива, трансформации кредитов в ценные бумаги, возобновления ресурса. Классика в том, что кредитор наращивает ссудный портфель до определенного размера, а потом рефинансирует пул, тем самым высвобождая баланс. Это дает возможность развивать бизнес и наращивать объемы кредитования. Ипотека – это относительно низкомаржинальный бизнес, и кредитор должен учитывать такую составляющую как обслуживание кредита. Говоря о системном подходе к такому бизнесу, важно обеспечить полный цикл работы с кредитом: от заявки до блока сервисинга.
- Неужели ипотека приносит так мало процентных доходов?
Стоимость кредита зависит от того, под какие условия получает средства кредитор. Если говорить о банках, которые сформировали большой портфель депозитов, то это – дорогие деньги. Хотя, конечно, у таких банков средства есть.
Вопрос в сопоставимости ресурса и формируемого актива всегда один из основных. Поэтому можно сказать, что ипотечные кредиты активно могут выдавать те, у кого ипотека - основной вид бизнеса, кто получает должное финансирование, и те, кто реализует другие розничные продукты, но ипотека все равно является важной составляющей.Кредиторы, для которых этот бизнес был "между прочим", вряд ли активно продолжат его развитие. Ипотекой нельзя заниматься факультативно.
- Как обстоят дела с "просрочкой" в банковском секторе?
Здесь очень важно правильно классифицировать "просрочку". Это может быть разовая просрочка, в том числе и техническая, а может быть такая, которую невозможно взыскать вовсе. Это вопрос терминологии и классификации, в том числе. Например, ссуда с текущей просрочкой — это даже такой кредит, когда заемщик на один день опоздал с внесением очередного платежа. А вот если мы говорим о "безнадежном" долге, когда отсчитываются месяцы просрочки, то такие ссуды, безусловно, требуют отдельной работы. В случае "плохих" кредитов, в ход идет и досудебное и судебное взыскание залога.
За 2008-2009 годы доля просроченной задолженности, действительно, увеличилась, что связано с общим снижением платежеспособности и падением финансовой мотивации.
Но сейчас этот показатель по сравнению с 2009 годом, по оценкам данных по рынку, снизился. Этому способствуют и программы реструктуризации, которые предлагают сами коммерческие банки, а также работа Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Агентство оказало хорошую стимулирующую роль. Благодаря АРИЖК удалось не допустить ухудшения ситуации с просрочкой, внести некоторую долю социальной стабильности в общество, показав, что государство видит основные сложности и стремится действовать в целях их минимизации.
Поспособствовали этому и действия Центробанка: предоставление кредитования целому ряду банков в целях поддержки реального сектора, смягченные критерии к формированию резервов по ссудам разных категорий. За счет всех этих мер удалось, в том числе, не только не допустить ухудшения ситуации, так и наоборот, дать возможность эффективно восстановить качественный портфель.
- В ипотеке просроченная задолженность выше или ниже в целом по кредитному портфелю?
Если говорить о проблемных долгах в разрезе по видам кредитования, то "ипотечная" просрочка - одна из наиболее низких. Дело в том, что жилищное кредитование предусматривает более структурную процедуру андеррайтинга, предполагает другой портрет заемщика. Жилье заемщика – это серьезное обеспечение и мотивация к исполнению долга. Ипотечный заемщик - клиент несколько иного уровня, который может позволить себе взять большой кредит и обслуживать его длительный период времени. В расчет берутся и такие критерии как хорошее образование, перспектива будущей платежеспособности. Кроме того, в залог передается, как правило, та квартира, в которой проживает заемщик. То есть он должен нести обязательства не только перед банком, но и перед своей семьей.
- Была ли реструктуризация популярна в период экономической нестабильности?
Банки заинтересованы в выплате кредита не меньше, чем клиент. Ведь банк живет, в том числе, за счет того, что получает проценты за кредиты. Сохранение в балансе платежеспособного заемщика с периодом реструктуризации позволит не ухудшать портфель и поддержать доходность, а после восстановления заемщиком платежей – продолжить иметь качественный актив.
- Много ли кредитов Городской ипотечный банк реструктуризировал?
У нас реализована программа реструктуризации. Хотя в нашем банке массового характера, как и по рынку в целом, эти сделки не носят. Однако, как показывает практика, большая часть заемщиков вернулась на прежний уровень выплат.
- По вашему мнению, появились ли в последнее время какие-то интересные банковские продукты на рынке?
Скорее, произошло развитие дополнительных направлений на базе основных программ, например, блок сервисинга портфелей: сопровождение, обслуживание ссуд других кредиторов, что требует дополнительного уровня квалификации кадров, технической и информационной оснащенности.
- Какие эффективные меры со стороны государства вы бы отметили?
Те государственные меры, которые уже сделаны - достаточно ощутимы. Это и создание АРИЖК, и реализуемые им программы, и разного рода федеральные программы, а также программы на уровне субъектов федерации: доступное жилье для молодежи, военная ипотека, жилищные сертификаты, материнский капитал, субсидирование первоначального взноса "очередникам" и т.д.
Что касается банков, то позитивное стимулирование на финансовый сектор оказали программы целевого кредитования банков под новостройки, стабилизационные займы для банков и субъектов бизнеса, корректировка Положения № 254-П регулятором, беззалоговые аукционы Центробанка. Все это дало свои плоды. Плюс последовательная политика ЦБ по снижению ставки рефинансирования сделала хотя бы краткосрочные ресурсы для банков дешевле.
- Что еще можно предпринять, чтобы банки более активно стали выдавать ипотечные кредиты?
Надо уделить больше внимания строительному сектору – как в плане упрощения процедуры инвестиционных торгов, так и в плане сокращения сроков согласования. В ряде регионов за последние два года ввод новых домов в эксплуатацию практически сошел к нулю. Те площади, которые сейчас предлагаются, начали строиться в 2005-2007 годах.
Также следует стимулировать банковский сектор – формировать, как уже отмечалось, внутренний рынок ресурсов. И это не только деньги институциональных инвесторов, возможные пенсионные накопления, но и иные рыночные механизмы финансирования.
Программы АРИЖК (облигации) и Внешэкономбанка, позволяющие банкам получать ресурсы — это лишь один из механизмов. Какие-то кредитные организации могут воспользоваться ими, а кто-то выберет секьюритизацию, институционального инвестора, работу через механизм ценных бумаг. При этом ничего не мешает совмещать те или иные варианты.
ipocredit.ru, 19.07.2010
Беседовала Фаина Филина
