Андрей Шелковый: Кризис сработал для банков как прививка
Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уверен: чтобы жилье стало доступнее, мало только снижения ипотечных ставок для физлиц. Для этого нужно как можно больше строить. А банкам хорошо бы активизировать кредитование застройщиков.
- Что сейчас происходит на ипотечном рынке? Начали ли банки активнее кредитовать население? Стали ли активнее заемщики?
Да, банки начали проявлять активность, причем даже те, кто на время кризиса «замораживал» выдачу ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за весь 2009 год объем ипотечного кредитования составил немногим более 150 млрд. рублей. А за первый квартал 2010 года по ипотеке было выдано уже почти 50 млрд. рублей, и это при том, что первый квартал традиционно показывает наиболее низкие результаты по кредитованию.
Если говорить о заемщиках, то сейчас работает эффект отложенного спроса. Программы банков, условия кредитования стали более доступными, параметры ипотечных кредитов вернулись у многих на докризисный уровень. В связи с этим для людей, которые могли себе позволить отложить покупку недвижимости, сейчас открываются новые возможности. По прогнозу АИЖК в 2010 году объем ипотечного рынка достигнет 280-320 млрд. рублей. По темпам роста это чуть выше уровня 2006 года.
- Какие меры государство уже принимает для развития ипотеки?
В первую очередь, нужно сказать о программе инвестиций Внешкэкономбанка (ВЭБа) в проекты строительства доступного жилья. По данной программе ВЭБ рефинансирует ипотечные кредиты, инвестируя 210 млрд. руб. (50 млрд. рублей собственных средств и 160 млрд. рублей - средств пенсионных накоплений) в облигации с ипотечным покрытием с целью стимулирования кредитования и повышения его доступности для широких слоев населения.
Банк – участник программы ВЭБа может подписать договор, гарантирующий, что если банк выдаст ипотечные кредиты с определенными параметрами и проведет потом секьюритизацию ипотечного портфеля, то ВЭБ выкупит этот портфель с доходностью в 7% годовых. То есть программа ВЭБа - гарантированный источник фондирования для отечественных банков, рассчитанный до 2012 года. Одним из ключевых условий участия в программе является ограничение процентной ставки для конечного потребителя - заемщика. Ставка после оформления права собственности на ипотечную квартиру не должна быть выше 11% годовых.
По этим параметрам работает, например, федеральная программа АИЖК «Новостройка», которая предлагает получить ипотечные кредиты под 11% и ряд «социальных» вычетов по ставке кредитования для разных категорий граждан. В случае, если человек берет кредит с использованием средств материнского капитала, ставка опускается на 0,25%. Если молодая семья обращается к ипотеке - еще минус 0,25%. Если приобретается жилье эконом-класса (стоимость 1 кв. м не выше норматива, установленного Минрегионом для данного региона), из ставки вычитается еще 0,5%. Все вычеты могут суммироваться, если заемщик подходит под несколько «льготных» критериев. В итоге ставка может быть даже ниже 10 %.
- Но это только часть программы ВЭБа?
Еще 40 млрд. рублей из средств Фонда национального благосостояния ВЭБ выделяет на предоставление АИЖК кредитной линии для реализации программы «Стимул» (программы по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья). Это еще одна ключевая программа, которую реализует АИЖК. Ее цель - стимулирование кредитования стройки как таковой через кредитование застройщиков. Кроме того, программа направлена на активизацию кредитования физических лиц, покупающих квартиры на этапе строительства или в только что построенном жилье.
- На кого она ориентирована программа «Стимул»? Какие преимущества она дает?
В рамках программы АИЖК заключает соглашения с банками, которые кредитуют или хотят кредитовать строительные проекты, и предоставляет им займы. Средства агентства - целевые, то есть могут быть использованы на финансирование строительства жилых объектов, соответствующих определенным требованиям. Полученные от АИЖК деньги банк направляет на кредитование застройщика и физических лиц, покупающих квартиры в возводимых застройщиком домах. Причем ипотечное кредитование потребителей происходит по тем же условиям, что и в программе «Новостройка», о которой я упоминал раньше, - около 11% годовых.
У программы «Стимул» есть два ключевых преимущества. Первое заключается в том, что банки не обязаны использовать выдаваемые АИЖК деньги. Заключая соглашение, банк получает гарантию, что в течении периода кредитования своего строительного проекта он имеет доступ к нашему займу, причем по фиксированным параметрам.
Второе преимущество – наличие уникального участника кредитных отношений – гаранта сбыта. Его задача – выкуп нереализованных квартир по окончании проекта. Это также прописывается в соглашении между агентством и банком: если застройщик и кредитор не смогут реализовать квадратные метры на рынке, то в роль вступит гарант выкупа.
То есть, проще говоря, агентство дает банку три гарантии:
- гарантию рефинансирования кредитов, то есть выкупа ипотечных кредитов граждан;
- гарантию доступа к ресурсам с фиксированными параметрами;
- гарантию сбыта, фактически снимая риск нереализации квартир по каким-то форс-мажорным причинам.
- Таким образом, государство хочет донести деньги до ипотеки и сделать жилье доступнее?
Ключевым моментом является именно то, что у банка нет обязанности брать эти деньги. Заключая соглашение, кредитная организация просто получает ряд гарантий.
- Как работает программа? Перечислите, пожалуйста, параметры выдаваемых в рамках программы кредитов банкам?
Параметры фиксированные. Стоимость займов с 1 июля 2010 года составляет для банков 8% годовых. На наш взгляд, такая ставка займа позволяет доводить деньги до застройщика под 11-12%. Срок, на который заключается соглашение, — 2 года.
Банк, заключает с нами соглашение под определенный проект, мы контрактуем под него средства. Если у банка есть более дешевые средства привлечения (а это возможно), он совершенно спокойно может кредитовать строительный проект за счет своих источников. Но при этом, банк в любой момент в праве обратиться к источнику от АИЖК, не неся дополнительных процентных рисков. Фактически это - опцион.
Кроме того, агентство заключает контракты на выкуп тех ипотечных кредитов физлиц в рамках проекта, которые банки решат секьютиризировать. АИЖК обязуется контрактовать выкуп закладных на срок до двух лет. Никогда еще агентство не шло на такие длинные сроки.
- Разработка и старт программы происходили на фоне кризисных и посткризисных процессов. Менялись ли ее условия?
Пилотные проекты пошли в 2009 году, первые результаты и рост активности мы видим уже в этом году. В зависимости от реакции рынка, мы совершенствуем программу, вводя дополнительные механизмы. Так, изменились ставки, появился ряд новых опций, например, в понятии того, кто может быть гарантом сбыта. Изначально предполагалось, что гарантом могут быть только региональные операторы агентства, сейчас в этой роли могут выступать любые коммерческие структуры, соответствующие нашим требованиям.
Мы стараемся сделать программу как можно более вариативной, чтобы это был работающий механизм, позволяющий использовать как весь комплекс опций, так и отдельные возможности, необходимые для конкретного проекта.
- Каковы требования к участникам программы «Стимул»?
Если говорить о банках, то это – выполнение всех обязательных нормативов деятельности кредитной организации, установленных Центробанком РФ в соответствии с Инструкцией № 110-И «Об обязательных нормативах банков». Кроме того, что кредитная организация должна иметь лицензию и соблюдать требования регулятора. Базовыми условиями являются валюта баланса - не менее 3 млрд. рублей и собственные средства — не менее 1 млрд. рублей. Отмечу, что изначально условия вхождения в программу были значительно выше.
К строительным проектам тоже предъявляются свои требования. Например, если это многоэтажное строительство, то реализация проекта должна идти в соответствии с № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Конечно, программа направлена, в первую очередь, на строительство проектов эконом класса. Жестких ограничений по стоимости квадратного метра нет, но мы устанавливаем ограничение максимальной суммы кредита, который предоставляется гаранту сбыта в случае возникновения ситуации выкупа нереализованного жилья. Так что на строительство элитных квартир мы денег не дадим.
- Сколько денег АИЖК выдает банкам? Есть ли какая-то формула расчета лимита на банк?
Под каждый банк АИЖК рассчитывает определенный совокупный лимит, в рамках которого мы можем работать. Есть варианты с учетом залогового и беззалогового обеспечения. Если банк по какому-то параметру не соответствует базовым требованиям, мы рассматриваем возможность предоставления имущества в качестве обеспечения.
- Можно ли подвести какие-то первые итоги программы?
Сейчас я могу сказать о том, что это не пилотный проект, а уже работающий механизм. В рамках программы реализуется 40 проектов. Участвует 20 банков: ГПБ-Ипотека, Газпромбанк, НТБ, Меткомбанк, «АК Барс», Росэнергобанк, Ханты-Мансийский банк, МДМ, Пересвет, НОМОС-Банк и т.д. Общий объем фондирования по заключенным соглашениям в настоящий момент - порядка 12,8 млрд. рублей. Более 80 проектов находятся в работе - это те заявки, которые мы получили.
Повторюсь, что главная задача программы «Стимул» — это не заставить банки взять деньги, а снять определенные риски, в том числе процентные. Если у кредитной организации вырастет стоимость привлечения средств из каких-то иных источников, они могут получить средства АИЖК.
- Вы планируете все эти деньги выдать?
В настоящий момент у банков достаточно ликвидности. Так что, входя в эту программу, они по большей части стремятся получить наиболее комфортные условия для кредитования застройщиков и физлиц, а не деньги.
- А застройщики могут к вам прийти?
Застройщики могут и должны приходить в банк. Но если застройщик обратится напрямую в агентство, мы проведем с ним все необходимые консультации, расскажем, какие есть возможности. Кроме того, мы готовы осуществлять некую коммуникацию между участниками рынка, готовы предлагать и предлагаем банкам, желающим участвовать в программе, те строительные проекты, с которыми обращаются к нам застройщики.
- Каким банкам будут интересны гарантии агентства – крупным, ипотечным, региональным?
Портфель заявок, который сейчас наработан, состоит из заявок крупных банков из первой тридцатки, кредитных организаций федерального уровня и заявок региональных банков.
- А что со строительными рисками? Их берет на себя банк?
Да, банк отбирает строительные проекты и, собственно, застройщиков. Конечно, не все заявки проходят и доходят до заключения соглашения. После проведения соответствующего анализа кредитная организация может отказать девелоперу. Причинами отказа могут стать, например, отсутствие или некорректность разрешительной документации.
- Отчитываются ли банки, заключившие с вами соглашение, о своих расходах?
Банки отчитываются раз в месяц о ходе реализации проектов и об объемах финансирования.
Это нужно по двум причинам. Мы должны понимать, как реализуются те проекты, под которые мы представляем гарантии. И второе — для того, чтобы мы могли оценить объем возможных финансовых потребностей, то есть наших потенциальных расходов.
- Какие результаты, в целом, Вы ждете от программы «Стимул»?
До конца 2010 года общий объем заключенных соглашений должен дойти до цифры в 40 млрд. рублей. У нас нет цели выдать эти деньги, но нам важно, чтобы были заключены соглашения, началось масштабное кредитование строительных проектов, а вслед за этим – стартовала реальная стройка, а жилье становилось бы все более и более доступным.
Если говорить о квадратных метрах, введенных в эксплуатацию в результате программы, то речь может идти о 1,5 млн. новых квадратных метрах жилья. Такая цифра получается, если мы будем ориентироваться на стоимость в 30 тыс. рублей за кв. м.
- Есть ли уже завершенные строительные проекты?
Уже завершен один проект, остальные – в процессе стройки, слишком мало времени прошло.
- Какие основные тенденции сейчас можно отметить на рынке строительства?
Все понимают, что те проекты, которые предлагаются сейчас, - это проекты, стартовавшие в 2006-2007 годах. Сейчас надо серьезно увеличивать объемы строительства, чтобы в 2011-2012 годах мы не столкнулись с тотальным дефицитом жилья на рынке. В приоритете, конечно, проекты комплексной застройки. Их преимущества и в масштабах, и в обеспечении социальной инфраструктуры: построили микрорайон, там должны быть больница, школа, детский сад. Это важно.
В целом, можно говорить, что активность на рынке строительства повышается: и благодаря банкам, и благодаря региональным администрациям, со стороны которых предпринимаются значительные усилия, чтобы стройка пошла.
- Сделает ли программа «Стимул» жилье доступнее?
Здесь важен именно вопрос доступности! У нас часто путают доступность ипотеки и доступность жилья. Если «уронить» стоимость ипотечного кредита в два раза, но при этом стоимость квадратного метра вырастет, то доступнее жилье не станет.
Спрос же на квадратные метры, безусловно, будет расти. Те программы, которые приоритетны для агентства, ориентированы, в первую очередь, на первичный рынок. Мы стараемся стимулировать жилищное строительство. Только в этом случае можно говорить, что резкий рост цен не начнется вновь.
- Банки готовы к новым правилам на рынке ипотеки?
Стоимость ипотечных кредитов возвращается на докризисный уровень, и дальше будет наблюдаться тенденция к снижению. Но подход банков к оценке заемщиков стал другим, более серьезным. До кризиса банки не боялись идти в рисковые сегменты, предоставляя кредиты без первоначального взноса, ориентируясь только на рост стоимости недвижимости. Максимальный рост дефолтов пришелся именно на эти портфели. Кризис сработал для банков как некая прививка.
- Будет ли оказывать «размораживающий» ипотеку введение страхования ипотечных обязательств, которое позволит заемщикам брать ипотеку с меньшим первоначальным взносом?
Да, оказывать будет. Возможность получения кредита с низким первоначальным взносом существенно расширяет круг потенциальных заемщиков. Такие продукты будут ориентированы на определенную целевую аудиторию - людей, способных обслуживать кредиты, но не имеющих достаточных первоначальных накоплений.
- Ожидать ли банкам еще каких-то программ от АИЖК или дочерних структур?
Обеспечение доступности жилья возможно, если все программы будут работать в комплексе – и меры по повышению доступности ипотеки для россиян, и стимулирование кредитования строительства, и различные социальные продукты для определенных категорий граждан (к примеру, военная ипотека). Программ много, но по результатам их реализации мы будем смотреть на их эффективность и решать, увеличивать ли финансирование этой сферы или, наоборот, сворачивать.
bankir.ru, 26.07.2010
Беседовала Фаина Филина
