Андрей Языков: В регионах срочно ищут, куда выселить ипотечных должников
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) объявило о помощи регионам по созданию специального жилищного фонда для тех граждан, которые не смогли расплатиться по ипотечным кредитам и лишились квартиры по решению суда.
Первые пилотные договоры по так называемым маневренным фондам подписаны с администрацией Алтайского края, Самарской и Челябинской областей. На очереди - Волгоградская, Владимирская, Нижегородская области и Удмуртия.
Цель проекта - помочь решить проблемы как заемщиков, так и кредиторов. Заемщики не останутся без крыши над головой, а для кредиторов будет сохранено принципиальное условие ипотеки: если заемщик не может платить за ипотечное жилье, он не может в нем жить, а должен продать его и вернуть кредит банку.
О том, как на практике будет происходить предоставление жилья и как уменьшить сопутствующие проблемы, рассказал генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков.
- Андрей Дмитриевич, насколько сегодня остра проблема с выселением дефолтных заемщиков?
С началом кризиса проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов возникли у порядка 90 тысяч заемщиков. Треть из них нашли деньги собственными силами. Кредиты примерно 40-45 тысяч россиян были реструктурированы банками или с помощью нашего агентства. Большинство таких заемщиков успешно восстановили свою платежеспособность и продолжают расплачиваться за жилье. Остается порядка 20 тысяч заемщиков, которые не смогли или не успели воспользоваться программами реструктуризации. Их дальнейшее проживание в ипотечном жилье сейчас решается в суде.
- Но ведь выселение с последующей продажей квартиры далеко не всегда решает проблемы и человека, взявшего кредит, и банка?
Действительно, это так. Приведу конкретный пример: средний российский город на Урале. Молодой человек купил себе двухкомнатную квартиру за 1,4 млн рублей в 2007 году, взял у банка кредит в 1,2 под 13,9 процента на 20 лет. Предприятие, на котором он работал, встало в октябре 2008 года. К концу 2009 года у кредитора уже было решение суда, по которому квартира была оценена в 1,1 млн рублей, а долг перед банком с учетом пеней и штрафов достиг 2,1 млн рублей. То есть получается, что заемщик не только лишился первоначального взноса и единственного жилья, он еще остается должен банку 1 млн рублей.
Собственно, для подобных случаев и предлагается наша программа, чтобы найти такую схему урегулирования отношений, чтобы и долг заемщика был полностью закрыт, и человек не оказался на улице без средств и без жилья.
- В чем суть программы?
В жилищном законодательстве предусмотрено создание регионами маневренного фонда для "дефолтных" заемщиков. Идея была в том, что после решения суда заемщик освобождает ипотечное жилье и временно переезжает в маневренный фонд. Тогда он сможет продать свое бывшее жилье по максимально высокой цене, а вырученные средства направит на погашение кредита. На практике эта норма работает тяжело - в регионах маневренный фонд только начинает формироваться, и то далеко не везде. Кроме того, банки не хотят перекредитовывать людей с испорченной кредитной историей. Они занимают жесткую позицию, поскольку санкции, предусмотренные в ипотечном договоре, позволяют им за короткий срок удваивать, утраивать сумму долга.
- Вы сказали, что в разных стадиях судебного производства находится порядка 20 тыс. дел. Есть ли возможность уменьшить это число и снизить потребность в маневренных фондах?
К сожалению, множество заемщиков, которые могли бы воспользоваться программами реструктуризации, банально не знали о них. Сейчас многие из них восстановили свои доходы и могли бы обслуживать свои ипотечные кредиты, но ... имеют на руках решение суда. С другой стороны, позицию банков тоже можно понять - в условиях финансового кризиса они стремились уменьшить убытки и стремительно подавали в суд на взыскание долга.
Тем не менее практика показала, что большинство заемщиков, если им дать время, находят новую работу и восстанавливают платежеспособность. Сейчас мы ведем активную работу по повторной реструктуризации долгов у таких заемщиков, и это позволит в несколько раз уменьшить количество людей, которым грозит выселение.
- Но если пока маневренного жилья практически нет, как решать проблему с временным размещением должников?
Суть программы в том, что агентство выступает временным буфером. Заключив соглашение с регионом, мы "забираем" заемщика от кредитора, фактически гасим его долг банку, взяв квартиру на баланс АРИЖК. Банк получает свои деньги, а семья остается жить там, где жила. Ситуация "замораживается" до момента появления в регионе маневренного жилья. За это время, возможно, заемщик восстановит свои доходы и сможет вновь выкупить себе квартиру. Если же нет, он все-таки переедет в более скромное жилье. Освободившаяся ипотечная квартира либо выкупается регионом и может использоваться для решения иных жилищных программ, либо АРИЖК продает ее на рынке.
- На каких условиях предоставляется маневренная жилплощадь?
Сколько стоит наем, решают муниципальные власти, но коммунальные платежи идут на общих основаниях.
- Много раз говорилось, что маневренное жилье должно быть дешевым. И не строится оно потому, что застройщикам это просто невыгодно. Может быть, банки, чьи клиенты как раз и будут оказываться без квартир, более заинтересованы в создании переселенческого фонда и профинансируют это строительство?
Подобные переговоры велись, но ничем не закончились. Дело в том, что у каждого отдельного банка-кредитора отсутствует в конкретном регионе эффект "больших чисел". У банка три должника в одном регионе, два - в другом и так далее. Получается, что самостоятельно в каждом регионе запускать строительство маневренного фонда нецелесообразно. Проще отдать должника коллектору, пусть он взыскивает долг и выселяет.
- Получается, что если инфраструктурно проблема маневренного фонда будет решена, то и кредиторы откажутся от практики передачи ипотечных заемщиков коллекторам?
Конечно. Передавая заемщика коллектору, кредитор снимает с себя головную боль по решению вопроса, где и как будет дальше проживать бывший заемщик.
Кстати, необязательно для решения обсуждаемых проблем использовать только маневренный фонд. Если ипотечных неплательщиков в регионе всего пара человек, ради них затевать новое строительство нецелесообразно. Банки уже ввели такой термин, как "плата за ключ". Они выделяют заемщику некие деньги, чтобы он снял дешевую квартиру или комнату и освободил взысканное жилье. Например, в Чувашии для подобных случаев начали использовать специально построенное арендное жилье.
Но еще раз напомню, что наша ключевая задача - биться не за создание маневренных фондов, а стараться, чтобы люди туда не попадали. Если научить банки правильно проводить реструктуризацию ипотечных долгов, стараться не загонять людей в долговую яму, квартир для должников много не понадобится. Впрочем, и сегодня банки не проводят массовых выселений, понимая, что, если они сейчас начнут активно взыскивать долги, от них отвернутся новые заемщики.
Справка
Согласно Жилищному кодексу маневренный жилищный фонд - это муниципальное жилье, предназначенное для временного проживания граждан (не только должников по ипотечным кредитам, но и, например, неплательщиков за услуги ЖКХ). Норматив при переселении - не менее 6 кв. м жилой площади на человека. Сейчас большинство регионов в качестве маневренного фонда используют обычные квартиры. Закупка такого жилья обычно ведется по остаточному принципу. Минрегион считает необходимым закладывать финансирование маневренного жилья при планировании региональных жилищных программ.
Российская газета, 11.11.2010
Беседовала Нина Егоршева
