Николай Шитов: Только наличие массового ипотечного кредитования сможет влиять на стоимость жилья
Сегодня многие участники рынка недвижимости ждут, какие же реальные действия предпримут наши власти для перезапуска ипотеки. Так, министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что госбанки уже готовы к снижению процентных ставок по кредитам до 8—12% годовых в рублях, а премьер-министр РФ Владимир Путин и вовсе поставил банкирам задачу снизить ставки до 6% годовых. АИЖК и АРИЖК также прорабатывают схемы нового ипотечного кредитования и помощи уже состоявшимся заемщикам, испытывающим в финансовые трудности. О том, как оценивают эту деятельность коммерческие банки, каков процент невозврата по кредитам и о многом другом порталу RealEstate.ru рассказал президент Городского Ипотечного Банка Николай ШИТОВ.
— Николай Вячеславович, как вы относитесь к заявлению министра финансов РФ Алексея Кудрина о том, что госбанки уже готовы к снижению кредитных ставок до 8—12% годовых в рублях в зависимости от качества заемщика. Насколько справедливы данные расчеты?
Они станут справедливы, как только будет введена система реального рефинансирования ипотечных кредитов, выданных коммерческими и государственными банками. Сегодня этот процесс только запускается. Видимо, его будут реализовывать при участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сейчас это все работает в рамках «пилота». И прежде чем делать какие-то выводы, хотелось бы познакомиться поподробнее с основными принципами и механизмами «пилотной» программы, увидеть, как она работает, и понять, кто будет массово выдавать коммерческим банкам деньги по такой ставке. Пока на рынке таких ресурсов нет.
— А при каких условиях банкиры смогут выполнить задачу премьер-министра РФ Владимира Путина и снизить ставки до 6% годовых?
В настоящее время минимальная ставка по программе АИЖК — 9,43% годовых. По еще более низким ставкам пока на рынке предложений нет. Рыночного механизма, при котором банки смогут выдавать кредиты по ставке, равной 6%, у нас пока также не существует. Чтобы появились рыночные предпосылки для этого, должно совпасть много факторов — это и снижение рисков в системе в целом, уменьшение стоимости фондирования, стабилизация на мировых рынках. Если это произойдет, если появится эффективно работающий рыночный механизм, то для банкиров это, безусловно, станет позитивным моментом. Мы сможем выдавать больше кредитов. Естественно, что для банков это хорошо, равно как и для населения (домовладельцев).
— По данным Управления Федеральной Регистрационной Службы г. Москвы, в 2009 году с января по сентябрь количество ипотечных сделок в столице снизилось примерно на 63%. Когда, по вашему мнению, ипотека снова «оживет»?
Только тогда, когда для наших граждан завершится финансовый кризис, когда люди восстановят свои финансовые способности. Я думаю, что к тому времени у банков в свою очередь появятся финансовые пассивы, и выдача ипотечных кредитов сможет возобновиться в прежних объемах.
— Часто высказывается мнение, что возрождение ипотеки может привести к очередному скачку цен на жилье. Можно ли как-то избежать этого, или рост цен на квартиры неминуем?
С одной стороны, естественно, ипотечное кредитование влияет на ценообразование. Но, на мой взгляд, только в том случае, если оно массовое. То есть, если через ипотеку будет заключаться более 50% всех сделок по приобретению жилья — она сможет серьезно влиять на стоимость жилья. У нас этого пока нет. Также в России доля ипотечных сделок от ВВП пока невелика. На сегодня она составляет порядка 2%, в то время как в развитых странах доходит до 80%.
В перспективе, когда наш ипотечный рынок наберет обороты, корреляция будет. Но это скорее хорошо, чем плохо. Ведь у граждан появится доступная система ипотечного кредитования, и им не придется копить на квартиры несколько десятков лет, они будут в состоянии просто брать под эти нужды кредиты.
Я думаю, что сегодня проблема лежит в несколько в иной плоскости. В стране кризис, который создает отложенный спрос, в том числе и из-за снижения числа ипотечных сделок. В период с 2000 по 2007 гг. количество введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья удвоилось — с 30 млн кв. метров до 60 млн. кв. метров. Тем не менее, эти показатели гораздо меньше цифр «советского» периода. Сейчас на фоне кризиса в разы сократилось число новых строек, что создаст дефицит предложения в дальнейшем. Таким образом, дефицит жилых площадей в будущем может более существенно повлиять на стоимость жилья, чем возвращение ипотеки.
— Банкиры неоднократно говорили, что граждане в регионах получают зарплату в рублях и берут кредиты в российской валюте. Можно предположить, что региональных заемщиков не так сильно затронуло снижение курса рубля к доллару и евро? Какова сегодня ситуация с ипотекой в регионах?
В общем, да. В перспективе рублевые кредиты надежнее валютных кредитов. Ведь многие наши граждане получают доход именно в рублях. Поэтому брать рублевые кредиты безопаснее. Однако, говоря о регионах России, не следует забывать, что у нас есть крупные финансовые и индустриальные центры, города-миллионники. Например, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и другие. В этих центрах с приходом кризиса, возможно, осталось гораздо больше рабочих мест, чем в небольших городах России. Они дают людям возможность работать и обеспечивать оплату кредитов. А там, где стало сложно найти работу, уровень платежеспособности по кредитам падает. И неважно, в какой валюте были выданы кредиты. На мой взгляд, именно поэтому ситуация с получением и обслуживанием ипотечных кредитов в крупных региональных центрах лучше, чем в небольших городах.
— С наступлением кризиса банкиры столкнулись с тем, что заемщики вследствие изменившегося финансового положения не в состоянии платить по кредитам. Как Городской Ипотечный Банк решает проблему недобросовестных заемщиков? Есть ли у вас какие-то особые программы реструктуризации кредитов для проблемных клиентов? Каковы их условия?
Конечно, такие программы у нас есть, и мы работаем с нашими заемщиками. Нам важно найти решение проблемы, постараться помочь. Естественно, исключая случаи преднамеренного обмана. У нас есть несколько стандартных программ. Как правило, они подразумевают пролонгацию срока кредита, либо уменьшение размер ежемесячного платежа. Однако часто такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке.
Теперь о количестве неплательщиков. Их количество составляет порядка 5% от общего числа заемщиков. Но в это число входят и те, чья задолженность по оплате ипотечного кредита превышает 90 дней. Такие случаи мы стараемся оперативно урегулировать с помощью программ реструктуризации. Случаев, когда у Банка возникает необходимость обращения в суд в связи с невыплатами по кредиту, у нас не много.
— Ощутима ли для коммерческих ипотечных банков поддержка государства и госструктур в изменении ситуации на рынке ипотечного кредитования?
Проект АИЖК, пусть даже в пилотном режиме, нам очень интересен. Недавно мы начали работать по программе АИЖК во всех регионах присутствия, до этого опробовали «пилот» в трех регионах. Но, поскольку сотрудничество началось совсем недавно, ощутимых результатов мы пока не почувствовали.
RealEstate.ru, 12.02.2010
Беседовал Артем Блюденов
